Wijziging mede-eigendom, schenking & vruchtgebruik

Naast de aankoop of verkoop van onroerend goed in Andalusië, assisteert C&D Solicitors in Malaga ook bij ander eigendomsoverdracht zoals beëndiging van mede-eigendom, schenking (donatie) en vruchtgebruik. Dit kan bijvoorbeeld door:

1. de officiële beëindiging van mede-eigendom (Extinción de Condominio) als gevolg van echtscheiding of partnerscheiding,
2. een beëindiging van gemeenschap van goederen (Disolución de Sociedad de Gananciales), of
3. donatie of schenking (Escritura de Donación)

De akten voor deze eigendomsveranderingen moeten worden ondertekend bij de notaris in Spanje en uw advocaat kan dit regelen via een volmacht. Afhankelijk van het soort akten betaalt de advocaat vervolgens de belastingen en zorgt hij voor de wijziging van het Eigendomsregister (Nota Simple) en de Kadaster administratie. Ook kan het nodig zijn dat hij de titelhouder van de servicecontracten of bijvoorbeeld de Spaanse Hypotheekakten aanpast. Uw advocaat kan namens u onderhandelen met de bank voor deze wijziging.

De veranderingen in (mede)eigendom zijn meestal voor een percentage van de volle eigendom van het onroerend goed. Het kan echter ook specifiek verwijzen naar het vruchtgebruik (gebruiksrecht of in het Spaans ‘usufructo’) of naakte eigendom (nuda propiedad). Zie de laatste alinea voor meer informatie over vruchtgebruik en gerelateerde fiscale verplichtingen in Spanje.

A. Einde mede-eigendom van uw Spaanse woning (Extinción de Condominio)

De meest voorkomende redenen voor eigendomsoverdracht via het beëindigen van mede-eigendom door het ondertekenen van de notariële akten van de ´Escritura de Extinción de Condominio´ zijn:

1. Echtscheiding van een paar dat is getrouwd in scheiding van goederen (waarvoor u een huwelijkse voorwaarden moet ondertekenen als dit niet de norm is in uw land)
2. Scheiding/beëindiging relatie van een niet-gehuwd stel (ja of nee ingeschreven in het Spaanse Registro de Pareja de Hecho)
3. Elke andere beëindiging van mede-eigendom van niet-verbonden eigenaars

In de onderstaande voorbeelden ziet u dat volgens de Spaanse belastingdienst een ‘eigenaar’ niet altijd een persoon is, maar in de eerste plaats één enkele fiscale identiteit. Dit betekent dat het ook een echtpaar kan zijn dat in gemeenschap van goederen is getrouwd.

Belastingen voor de koper en verkoper bij beëindiging van mede-eigendom

De End of Co-ownership procedure, Extinción de Condominio, kent voor de ´koper´ lagere belastingen dan bij een normale aankoop, omdat u slechts 1,2% AJD-belasting (Actos Juridicos Documentados of Stamp Duty) betaalt over het percentage van de overgedragen eigendom en niet de gebruikelijke 7% ITP overdrachtsbelasting. Aan de andere kant betaalt de ‘verkoper’ de vermogenswinstbelasting over de winst en mogelijk lokale Pluswaarde over zijn of haar deel van de aangegeven waarde van het onroerend goed, net als bij een normale verkoop.

Bijvoorbeeld, als het huis in Andalusië -eigendom van een getrouwd stel met huwelijkse voorwaarden (scheiding van goederen)- een marktwaarde heeft van 300.000 euro en de verdeling is 60% voor de persoon die het huis zal houden en 40% van de verkopende partij, dan zijn de belastingen:

• Koper: De heffingsgrondslag is 40% van € 300.000, dus € 120.000 vermenigvuldigd met 1,2% AJD Belasting wat neerkomt op € 1.440.
• Verkoper:
  • Plusvalia: Een 40% van de lokale winstbelasting over de vermeerderde waarde van de grond, gerekend over de jaren van eigendom (te berekenen door de advocaat). Deze belasting wordt meestal geheven over stedelijke eigendommen en slechts af en toe over landelijke eigendommen.
  • Vermogenswinstbelasting: De belastinggrondslag is 40% over de officiële winst volgens de koop- en verkoopakten minus bepaalde aftrekposten. Niet-ingezeten verkopers betalen dan een vermogenswinstbelastingtarief van 19% over de nettowinst.

Beide partijen kunnen ook een lagere prijs overeenkomen zolang dit een hoger bedrag is dan de minimale fiscale waarde (uw advocaat kan dit berekenen op basis van de kadastrale waarde). Dit om problemen met de Spaanse belastingdienst te voorkomen. Ook moet de betaling of financiële vergoeding (bijvoorbeeld binnen de scheidingspapieren) verantwoord zijn, anders zou deze eigendomsoverdracht worden beschouwd als een schenking of schenking.

Voorbeelden van eigendomsoverdracht door beëindiging van mede-eigendom versus normale koop/verkoop

• Een paar getrouwd in scheiding van goederen of een niet-gehuwd paar gaat uit elkaar. De kopende partij betaalt alleen AJD-belasting omdat de mede-eigendom officieel is geëindigd.
• 2 Stellen hebben samen een vakantiehuis in Malaga. Op een gegeven moment wil paar A zijn deel verkopen aan paar B, dat in gemeenschap van goederen is getrouwd. Koppel B betaalt alleen AJD-belasting in plaats van ITP-overdrachtsbelasting, omdat slechts 1 fiscale identiteit eigenaar blijft van het onroerend goed.
• 2 koppels hebben gezamenlijk een woning in Nerja. Paar A wil zijn deel verkopen aan paar B, dat getrouwd is in scheiding van goederen of een ongehuwd paar is. Koppel B betaalt de hogere Overdrachtsbelasting via normale koop/verkoopakten, omdat 2 fiscale identiteiten eigenaar blijven van het onroerend goed. Juridisch betekent dit dat er geen officiële Beëindiging van Mede-eigendom is.

B. Donatie of schenking (Escritura de Donación) van Spaans onroerend goed

Als de ontvangende partij (begunstigde) niet betaalt voor de waarde van een eigendomsoverdracht van onroerend goed in Spanje, wordt dit beschouwd als een schenking (gift). Afhankelijk van uw relatie moet de begiftigde mogelijk schenkbelasting of donatiebelasting betalen en uiteraard moeten beide partijen schenkingsaktes ondertekenen bij de Spaanse notaris. Alleen op deze manier kan de eigendomsoverdracht worden geformaliseerd in het Kadaster en het Kadaster in het geval het gaat om onroerend goed zoals een huis of appartement.

Gelddonatie/schenking

Krijgt u een (grotere) geldelijke schenking of gift en bent u fiscaal inwoner van Spanje? Officieel moeten ook in dit geval beide partijen de schenkingsakten ondertekenen en de schenking aangeven bij de Spaanse belastingdienst. Dit moet worden gedaan, zelfs als de belastingbetaling (bijna) nul is omdat het een geschenk is tussen naaste familieleden zoals ouders en kinderen.

Bent u fiscaal inwoner van Spanje en wilt u geld schenken of schenken aan bijvoorbeeld uw kinderen in het VK, Zweden of Nederland? Dan hangt de notaris- en aangifteplicht af van waar u het geld heeft. Als het op een buitenlandse bankrekening staat (net zoals het een huis in uw thuisland zou zijn), dan hoeft u geen akten te ondertekenen of schenkingsrechten in Spanje aan te geven.

Schenkings- of donatiebelasting in Andalusië

Schenkingsbelasting voor de ontvanger lijkt veel op erfbelasting, daarom raden wij u aan onze pagina over dit onderwerp te lezen. De belangrijkste factor is de relatie tussen de donor (in het Spaans donante) en de ontvanger (in het Spaans donatario). Dit betekent dat in Andalusië echtgenoten, echtparen ingeschreven in het Registro de Pareja de Hecho, kinderen, kleinkinderen, ouders en grootouders praktisch geen belasting betalen (Box I en II).

Om deze reden is het logisch om de marktwaarde in de schenkingsakten te vermelden om hoge vermogenswinstbelasting in de toekomst te vermijden. Als de schenking echter wordt gedaan aan een persoon in box III of IV, dan is de belasting vrij hoog. In deze situatie kunt u er ook voor kiezen om een lagere waarde aan te geven. Deze waarde kan echter nooit lager zijn dan de minimale fiscale waarde die uw advocaat meestal via de Kadasterwaarde berekent.

Wilt u voorkomen dat een overmaking als schenking of donatie wordt gezien vanwege de hoge schenkbelasting voor de ontvanger? Dan moet u natuurlijk wel de normale koop-/verkoopaktes tekenen (of in bepaalde gevallen de aktes Beëindiging Mede-eigendom, de Extinción de Condominio). Cruciaal is om ofwel het bankafschrift van de daadwerkelijke geldoverdracht in de akten toe te voegen, ofwel te vermelden dat u de overeenkomstige betaling al in uw thuisland heeft gedaan.

Pluswaarde en Vermogenswinstbelasting op schenkingen

Houd er rekening mee dat bij schenking of schenking van een Spaans huis volgens de wet de ontvanger Plusvalue/Plusvalia belasting betaalt en niet de schenker. De lokale Pluswaarde in Andalusië wordt in rekening gebracht bij eigendomsveranderingen van stedelijk onroerend goed en slechts in enkele gevallen van rustieke/gewone huizen.

De schenker die fiscaal ingezetene is in Spanje moet daarentegen wel zijn vermogenswinstbelasting betalen in de IRPF van volgend jaar over de gedoneerde waarde (dus minimaal de referentiewaarde van het Kadaster). Dit is hetzelfde als bij normale verkoop of bij beëindiging van mede-eigendom. Als de schenker van Spaans onroerend goed een niet-fiscale ingezetene is, dan moet u binnen een bepaalde tijdslimiet de vermogenswinstbelasting aangeven in een speciale belastingaangifte bij de Spaanse belastingdienst. In dit laatste geval is de verplichte vermindering van 3% voor niet-fiscale ingezetenen echter niet van toepassing omdat het een schenking betreft en geen verkoop.

Doneren versus erven in Spanje

Soms denken mensen die Spaans onroerend goed willen schenken erfbelasting voor een erfgenaam in box III of IV te kunnen ontwijken door al te schenken (eventueel zonder gebruiksrecht/vruchtgebruik). Echter, aangezien zowel Schenkingsbelasting (Schenkingsbelasting) als Successierechten praktisch hetzelfde zijn voor de ontvanger, heeft dit weinig zin. Het heeft ook het nadeel dat de schenker -indien van toepassing- vermogenswinstbelasting moet betalen en alle vrijheid verliest om bijvoorbeeld een ander huis te kopen als uw huidige woning niet meer aansluit bij uw wensen.

Een andere wens om soms te schenken is dat de vastgoedeigenaar bewust een wettige erfgenaam wil uitsluiten van de toekomstige erfenis. Dit kan bijvoorbeeld een Nederlands of Belgisch kind zijn met een wettelijk recht op zijn kinderdeel. Of het kan ook zijn als de eigenaar de Spaanse nationaliteit heeft of in Spanje woont zonder een getekend testament waarin staat dat zijn nationale recht van toepassing is. In theorie heeft de wettige erfgenaam het wettelijke recht om later -nadat de eigenaar is overleden- de eerdere schenking voor de rechtbank aan te vechten en te proberen financiële compensatie te vorderen van de huidige eigenaar.

Heeft u een complexe juridische situatie om van eigenaar te veranderen, bijvoorbeeld door schenking? Vraag uw advocaat van C&D Solicitors om juridisch en fiscaal advies voor uw persoonlijke situatie. In het licht van erfrecht en het ondertekenen van een Spaans testament, zou u ook onderstaande paragraaf willen lezen: Wettelijke rechten bij mede-eigenaar van vruchtgebruik (bijvoorbeeld door een erfenis).

C. Beëindiging van gemeenschappelijk bezit / gemeenschap van goederen

Bent u getrouwd in gemeenschap van goederen/vermogen (dit is de standaard in bijvoorbeeld Nederland/Nederland en België), dan moet u andere soorten akten tekenen voor de beëindiging van het gemeenschapsrecht. In dit geval ondertekent u de notariële akten voor beëindiging van gemeenschappelijk bezit (´Escritura de Disolución de Sociedad de Gananciales´) om onroerend goed of andere eigendommen te registreren/in te schrijven op de enige naam van de overblijvende eigenaar.

Voorkom hoge belastingen door Overtoewijzing door een correct echtscheidingsconvenant

Belangrijk: Houd er rekening mee dat de Spaanse belastingdienst streng is op dit gebied en als u uw buitenlandse scheidingspapieren niet goed regelt, kunt u onnodige belastingen betalen. C&D Solicitors adviseert om alle officiële waarden van alle Spaanse en buitenlandse bezittingen in de echtscheidingsovereenkomst op te nemen. Op deze manier kunt u bewijzen of u alle bezittingen 50-50 heeft verdeeld, zodat u in Spanje geen belasting hoeft te betalen over de extra waarde, oftewel ´Exceso de Adjudicación´ (Overtoewijzing). De Belastingdienst beschouwt elke ongelijk verdeelde waarde als een schenking of gift waarover u Schenkingsbelasting betaalt. Dit zou natuurlijk in de hoogste belastingschaal van niet-verwante personen zijn, aangezien u al gescheiden bent.

Eigendomsoverdracht: Verschil tussen vruchtgebruik, blote eigendom en volle eigendom

Als je spreekt over een eigendomsoverdracht of mede-eigendom, dan moet je begrijpen dat het wettelijk de som is van zowel het ‘vruchtgebruik’ (usufructo) als het ‘naakte eigendom’ (nuda propiedad). Het vruchtgebruik is een (meestal) levenslang recht van gebruik van een onroerend goed, dat van rechtswege automatisch vervalt wanneer de vruchtgebruiker overlijdt. Dit tenzij een andere verjaringstermijn is vermeld.

Wettelijke rechten bij mede-eigenaar vruchtgebruik (bijv. via een erfenis)

De Spaanse wet bepaalt dat niemand gedwongen kan worden om mede-eigenaar te zijn van het vruchtgebruik van een onroerend goed als hij dat niet wil. Dit betekent dat als 2 vruchtgebruikers het niet eens kunnen worden over de -ja of nee- verkoop van een woning, de persoon die wil verkopen een gerechtelijke procedure kan starten voor de veiling van de woning. Dit gebeurt niet vaak, omdat het onroerend goed voor veel minder kan worden verkocht dan het waard is voor de hoogste bieder. Desalniettemin is het een legale optie in geval van een conflict. Dit is belangrijk om te weten bij erfenissen in Spanje en het aanwijzen van uw wettelijke erfgenamen via een testament.

Laten we zeggen dat een pasgetrouwd stel mede-eigenaar is van een eigendom 50-50, maar beiden hebben een kind uit een eerder huwelijk. Aangezien er in Andalusië geen erfbelasting is tussen echtgenoten en ook niet tussen ouders en kinderen, willen de meeste paren eerst dat de langstlevende partner hun 50% van de eigendom erft. De kinderen worden meestal alleen als plaatsvervanger in het testament opgenomen voor het geval de partner al zou zijn overleden. U heeft in dit scenario echter geen enkele garantie dat uw erfenis uiteindelijk ook naar uw kind gaat. In Spanje kun je deze beperkende voorwaarde simpelweg niet registreren in het Kadaster zoals in andere Europese landen.

Dit betekent dat uw nieuwe partner na uw overlijden altijd zijn testament kan wijzigen en het totale vermogen alleen aan zijn of haar eigen kind kan nalaten. Als u echter het volledige eigendom van de Spaanse woning rechtstreeks aan uw kind overlaat, heeft uw partner niet de garantie om in dit huis te blijven wonen. Dan is het raadzaam om het blote vermogen van uw 50% aan uw kind na te laten en het levenslang vruchtgebruik aan uw partner.

Fiscale verplichtingen voor vruchtgebruik in Andalusië

Zowel juridisch als fiscaal vertegenwoordigt het vruchtgebruik een percentage van het feitelijke eigendom van een onroerend goed. Dit betekent dat het ook een fiscale waarde heeft waarover beide partijen evenredige belastingen moeten betalen, net als elke andere huiseigenaar. Deze belastingplicht betreft bijvoorbeeld:

• Vruchtgebruik kopen:
  • ITP Overdrachtsbelasting bij aankoop van het vruchtgebruik van een bestaande woning in Spanje
  • BTW en AJD bij het kopen van het vruchtgebruik van een Nieuwbouwontwikkeling van een ontwikkelaar
  • AJD Stamp Duty wanneer u als eigenaar van de naakte woning het vruchtgebruik koopt van de vruchtgebruiker (Beëindiging mede-eigendom / Extinción de Condominio). (Dit staat echter open voor interpretatie van het Kadaster, aangezien zij u mogelijk ook de hogere overdrachtsbelasting kunnen laten betalen.)
• Vruchtgebruik erven:
  • Erfbelasting (als u in belastingbox I of II zit, is de erfbelasting praktisch 0%)
• Vruchtgebruik verkrijgen door schenking of schenking:
  • Schenkingsbelasting (als u in belastingbox I of II zit, is de erfbelasting praktisch 0%).
• Vruchtgebruik verkopen of schenken:
  • Vermogenswinstbelasting en Plusvalia
• Vruchtgebruik hebben:
  • Ook voor het bezit van het vruchtgebruik van een huis of appartement moet u jaarlijks inkomstenbelasting betalen in de vorm van IRPF voor belastingplichtigen of IRNR voor niet-fiscale ingezetenen in Spanje.

BEREKENING VAN VRUCHTGEBRUIK IN SPANJE

Wat het vruchtgebruik bijzonder maakt, is dat het een flexibel eigendomspercentage is. Het is gebaseerd op de leeftijd van de vruchtgebruiker en wordt daarom elk jaar met 1% verlaagd. Dit betekent automatisch dat ook het percentage van de blote eigendom elk jaar met 1% stijgt. De formule of berekening is het getal 89 min de leeftijd van de vruchtgebruiker, met een maximum van 50% en een minimum van 10% eigendom.

Beëindiging vruchtgebruik (consolidatie van eigendom)

Het vruchtgebruik eindigt normaliter wanneer de vruchtgebruiker overlijdt. Het kan echter ook zijn wanneer hij zijn rechten verkoopt of schenkt of voor de officieel overeengekomen tijdslimiet in de eigendomsakte. Wanneer het vruchtgebruik eindigt, moeten de kadastrale gegevens worden gecorrigeerd door middel van het ondertekenen van een speciale akte bij de notaris ‘Consolidatie van Eigendom’ (Consolidación de Dominio). Indien de reden overlijden is, dient de originele overlijdensakte van de overledene aan de notaris te worden overhandigd. De begunstigde of ontvanger betaalt normaal gesproken AJD-belasting (Stamp Duty) over de fiscale waarde van het vruchtgebruik (dit kan per Kadaster verschillen).