WAT IS DE BELASTING OVER VERHUUR VAN ONROEREND GOED IN SPANJE VOOR NIET-INGEZETENEN?

Vanaf januari 2024 van dit jaar belasting over verhuur van onroerend goed voor niet-ingezetenen worden gecombineerd in één jaarlijkse aangifte die moet worden ingediend tussen 1 en 20 januari van het volgende jaar. Dit betekent dat als u een woning in Spanje verhuurt en u als niet-ingezetene wordt beschouwd, u vanaf 2025 alle huur die u in de loop van het jaar hebt ontvangen, kunt combineren tot één belastingaangifte, zelfs als deze van verschillende huurders is.

N.B. Vanaf 2024 zal C&D Solicitors ook de IRNR-belastingaangifte verzorgen voor niet-ingezeten eigenaren die hun Spaanse woning verhuren. Stuur ons nu een e-mail naar info@cdsoliciotors.com als u op onze mailinglijst wilt worden geplaatst en wij informeren u over onze tarieven plus alle mogelijke aftrekposten om uw belastingbetaling te verlagen.

Wat is de huidige status van de huurwoningmarkt in Spanje?

In de afgelopen jaren is de aan- en verkoop van huizen door buitenlanders met de bedoeling ze te verhuren, vooral voor vakantieverhuur, de sleutel geweest tot de hausse op de vastgoedmarkt. In toeristische gebieden zoals de Costa del Sol, de Costa Tropical of Axarquía en steden als Malaga, Marbella en Benalmádena is het verkoopvolume erg hoog.

De stijging van de huurprijzen aan de Middellandse Zeekust van Andalusië, gedreven door de grote vraag naar vakantieverhuur, heeft de belangstelling van niet-ingezeten kopers voor de aankoop van onroerend goed aangewakkerd. Particulieren, bedrijven en investeringsfondsen hebben al lang hun zinnen gezet op verschillende steden en kustgebieden in Andalusië, met als doel onroerend goed te kopen dat bedoeld is om te worden gebruikt als vakantieverhuur.

Is het rendabel om te investeren in een te verhuren woning in Spanje?

Het antwoord is JA, de objectieve gegevens bewijzen het. Het is echter noodzakelijk om rekening te houden met twee zeer belangrijke factoren: de prijs die voor het onroerend goed moet worden betaald en de vraag naar verhuur in het specifieke gebied. Veel makelaars bieden deze gegevens aan.

Volgens Idealista bedroeg het gewicht van de seizoensverhuur als geheel in Spanje in het eerste kwartaal van 2024 11% van de markt. In Andalusië vertegenwoordigen seizoensverhuur al 21% van het totale aantal verhuurde appartementen in Cádiz, 13% in Malaga, 9% in Granada en 7% in Sevilla.

Is het rendabel om te investeren in een woning te huur aan de Costa del Sol?

In de stad Malaga zijn de huurprijzen de afgelopen 4 jaar met bijna 40% gestegen en in de afgelopen 12 maanden met 14%. Momenteel trekt elke advertentie voor een langetermijnverhuur die in Malaga wordt gepubliceerd gemiddeld 28 potentiële huurders aan. Uit het rapport over het eerste kwartaal van dit jaar 2024, gepubliceerd door vastgoedportaal Fotocasa, blijkt dat het gemiddelde rendement op investeringen voor woningen in Andalusië 6,1% bedraagt.

Uit dit rapport blijkt dat de winstgevendheid van het historische stadscentrum van Malaga duidelijk is gedaald, van 4,3% naar 1,6% in één jaar. Dit komt door de hoge prijs van woningen in dit deel van Malaga, waardoor de tijd die nodig is om uw investering terug te verdienen, toeneemt.

Verschillend rendement per wijk in Malaga

Uit dit rapport blijkt dat andere buurten in de stad Malaga, een beetje vader van het stadscentrum, zoals El Cónsul, Ciudad Universitaria, El Romeral, La Unión of Cruz de Humilladero, het afgelopen jaar rendementen hebben opgeleverd variërend van 4% tot 5%, omdat de vastgoedprijzen in deze gebieden veel lager zijn. In deze wijken worden veel nieuwbouwprojecten in de stad Malaga ontwikkeld.

Volgens dit rapport van Fotocasa, in het westelijke deel van de Costa del Sol, bedroeg het gemiddelde rendement voor woningen in het afgelopen jaar 4,5% in Marbella en in Torremolinos was het gemiddelde 5,7%, in Benalmádena 5,1%, in Mijas 5,9%, in Fuengirola 4,7% en in Estepona 4,6%.

In het oostelijke deel van de Costa del Sol/Axarquía vinden we Rincón de la Victoria met 4,9%, Vélez Málaga met 5,5% en Torrox met 5%. In Granada, aan de Costa Tropical, hebben we Almuñécar met een gemiddeld rendement van 4,6% en Motril met 5,7%.

Moeten niet-ingezetenen belasting over verhuur van onroerend goed in Spanje?

Het antwoord is JA. Elk onroerend goed in Spanje is onderworpen aan de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR). Als het onroerend goed wordt verhuurd, of het nu gaat om een langdurige huurovereenkomst, een kortetermijnhuur of als vakantiehuis, moet de eigenaar of elk van de eigenaren formulier 210 indienen. Evenzo, als er verschillende kadastrale referenties zijn, moet voor elke kadastrale referentie een belastingaangifte worden ingediend.

Wanneer zijn niet-ingezetenen vrijgesteld van het aangeven van huurinkomsten?

Voor het eerst, vanaf januari van dit jaar, is de indieningsdatum voor formulier 210 tussen 1 en 20 januari van het volgende jaar. D.w.z. huur en inkomsten uit een woning die een niet-ingezetene in 2024 ontvangt, worden aangegeven tussen 1 en 20 januari 2025.

Vergeet niet dat het nu mogelijk is om voor elke eigenaar één jaarlijkse belastingaangifte in te dienen, zelfs als er verschillende huurders zijn, zoals het geval is voor vakantieverhuur in Malaga.

Wat is het belastingtarief voor huur die niet-ingezetenen in Spanje ontvangen?

Het belastingtarief is 19% voor inwoners van de Europese Unie, IJsland, Noorwegen en Liechtenstein. Niet-EU-ingezetenen moeten echter een belastingtarief van 24% betalen.

Kan ik kosten aftrekken van de huur van een woning als ik niet-ingezetene ben?

Er moet rekening worden gehouden met twee scenario’s: niet-ingezetenen die in de EU, IJsland, Noorwegen en Liechtenstein wonen, kunnen kosten aftrekken van de brutohuurinkomsten.

Niet-ingezetenen die in andere landen wonen, d.w.z. buiten de Europese Unie, kunnen echter geen kosten aftrekken en zullen belasting moeten betalen over het totale bruto-inkomen uit de verhuur van onroerend goed.

Welke belasting is verschuldigd als de eigenaar van een onroerend goed een niet-ingezeten handelsvennootschap is?

In dit geval moet het buitenlandse bedrijf dat eigenaar is van het onroerend goed jaarlijks formulier 210 indienen, op dezelfde manier als een niet-ingezeten persoon, aangezien het buitenlandse bedrijf ook IRNR moet betalen. Het belastingtarief zal hetzelfde zijn als voor een individuele eigenaar.

Kan de Belastingdienst interpreteren dat ik economische activiteiten in Spanje uitoefen als ik een onroerend goed verhuur?

Een niet-ingezetene die meerdere huurwoningen in Spanje bezit, wordt niet geacht te opereren via een vaste inrichting in Spanje of, met andere woorden, wordt niet geacht zakelijke activiteiten uit te oefenen. Volgens de Spaanse belastingwetgeving behoort de loutere verhuur van meerdere onroerende goederen niet tot de gevallen die onder het begrip “vaste inrichting” vallen.

Er is echter ook het geval van een niet-ingezetene die meerdere woningen in Spanje verhuurt en, om deze activiteiten te beheren, ten minste één persoon in Spanje met een voltijdse arbeidsovereenkomst in dienst neemt. In dit geval zou de Schatkist interpreteren dat de verrichte activiteiten een zakelijk karakter hebben, door middel van een vaste inrichting. Dit zou leiden tot aansprakelijkheid voor de vennootschapsbelasting en een verplichting om kwartaalaangiften in te dienen. Het belastingtarief zou 23% bedragen, verschuldigd over het verschil tussen inkomsten en uitgaven voor de vaste inrichting.

Wat is het belangrijkste om in gedachten te houden als ik een woning in Spanje koop als huurinvestering?

Schakel een advocaat in die gespecialiseerd is in vastgoedrecht om u te adviseren tijdens het aankoopproces. Als u juridische of fiscale vragen heeft of rechtszekerheid zoekt, is een advocaat de juiste professional om gemoedsrust te garanderen. Er kunnen beperkingen en beperkingen zijn aan de verhuur van een woning, naast andere soorten juridische kwesties en uw advocaat zal dit alles in een due diligence beoordelen en u informeren voordat u het prive koopcontract ondertekent.

C&D Solicitors, specialistische advocaten in vastgoedrecht in Andalusie

Bij C&D Solicitors zijn we gespecialiseerd in het geven van vastgoedadvies aan buitenlandse cliënten, of het nu gaat om particulieren die een tweede huis of een vastgoedbelegging in Spanje willen kopen, maar ook om investeringsmaatschappijen of beleggingsfondsen die hun activaportefeuille willen uitbreiden en willen profiteren van de meerwaarden die ze kunnen behalen op de vastgoedmarkt en in de vastgoedexploitatie.

Wij bieden “full service” advies gedurende het hele proces in uw moedertaal: Engels, Nederlands, Zweeds, Frans en Duits. U kunt ons bellen op +0034 952 532 582, ons een WhatsApp-bericht sturen op +34 639 54 16 02 of schrijven naar info@cdsolicitors.com. Wij bekijken uw zaak, sturen u informatie over het proces en een kostenraming hiervoor, zonder enige verplichting.