VONNIS: Bank verantwoordelijk bij ontbreken bankgarantie ontwikkelaar
In september 2013 publiceerde ik een artikel waarin ik het vonnis van een Rechtbank in Albacete van 8 juni 2012 voor het voetlicht bracht, dat in datzelfde jaar door het Provinciaal Hooggerechtshof bevestigd werd. Deze gerechtelijke procedure betrof zesenveertig nieuw te bouwen woningen, die nooit gerealiseerd werden, maar waarvoor wel verschillende betalingen werden gedaan. Zowel de projectontwikkelaar als de bank werden gedagvaard door de kopers vanwege het ontbreken van bankgaranties voor de betaalde bedragen.
Zoals ik in dat artikel heb besproken, werd de bank in het genoemde vonnis -op dat moment baanbrekend!- veroordeeld tot het terugbetalen van alle door de kopers betaalde bedragen. Hierbij werd de hoofdelijke verantwoordelijkheid van de bank en de projectontwikkelaar van de woningen vastgesteld door de interpretatie van de artikelen 1 en 2 van de Wet 57/1968, van 27 juli 1968 over de perceptie van vooruitbetaalde bedragen bij de bouw en verkoop van woningen.
De uitspraak in deze zaak was echter slechts een geïsoleerd vonnis, dat geen jurisprudentie betekende. In feite zijn er inmiddels in de afgelopen twee en half jaar, zowel vonnissen ten gunste als ten nadele van de bank in dergelijke situaties geweest.
Aan deze onduidelijke situatie is nu echter een einde gekomen aangezien de Spaanse Hoge Raad op 21 december 2015 over dit onderwerp een vonnis in cassatie heeft uitgesproken. Met dit belangrijke vonnis van de Hoge Raad worden toekomstige verschillende interpretaties van andere rechtbanken uitgesloten. De Hoge Raad heeft geen twijfels over de interpretatie van deze norm en beslist ten gunste van de particuliere kopers van de nieuwbouw woningen.
De Hoge Raad is van mening dat de kredietinstelling waaraan de koper de bedragen voor de koop van een woning in aanbouw vooruit betaalt, verantwoordelijkheid moet nemen tegenover de koper. We hebben het over die gevallen waarin de woningen niet worden afgebouwd door de projectontwikkelaar, omdat deze geen geld heeft of insolvabel is, waardoor de koper niets van het betaalde geld terugkrijgt (bijvoorbeeld bij een faillisement van de projectontwikkelaar).
In de Vijfde Juridische Grondslag -de laatste paragraaf van het genoemde vonnis- bevestigt de Raad dat de kredietinstelling de wettelijke verplichting heeft van een ´bijzondere toezicht´ op de projectontwikkelaar aan wie hij de lening verstrekt voor de bouw van deze woningen. Dit zodat de betalingen van de kopers (in het bijzonder als deze van particulieren afkomstig zijn) naar een speciale rekening gaan, die de projectontwikkelaar moet openen. De bank moet deze garantie van de projectontwikkelaar eisen voor alle afzonderlijke bedragen die hij ontvangt.
De kredietinstellingen die leningen verstrekken aan projectontwikkelaars voor de bouw van woningen, hebben dus de wettelijke verplichting om een speciale en gescheiden rekening te openen die naar behoren gewaarborgd is, zodat de bedragen die de kopers voor de woningen betalen op deze rekening worden geïnd. Als de kredietinstelling zich er niet van verzekert dat het geld van de kopers op een speciale rekening vastgezet wordt, is hij verantwoordelijk voor het totaal van de door de kopers betaalde bedragen.
Dat wil zeggen als de bank niet voor de bescherming van dit geld van de kopers heeft gezorgd, dan is er met dit Vonnis geen enkele juridische twijfel dat de bank veroordeeld zal worden tot het “uit eigen zak” terugbetalen van het geld dat door de kopers betaald is, in die gevallen dat de projectontwikkelaar de woningen niet afmaakt en als deze geen geld heeft of niet solvabel is. Naar mijn bescheiden mening, lijkt het me logisch en coherent dat de Hoge Raad dit onderwerp in het voordeel van de koper heeft beslist.
In de praktijk creëert de meerderheid van de projectontwikkelaars die nieuwbouw woningen verwezenlijken, een vennootschap die exclusief bestemd is voor de bouw van dit project. Normaal gesproken hebben deze vennootschappen geen eigen vermogen. Vanaf nu echter zullen voor leningen die aan de projectontwikkelaar verstrekt worden de solventie en garanties van de projectontwikkelaar minutieus nagekeken worden en zal de bank het geld bewaken dat de koper betaalt voor een dergelijke woning.
In dit soort situaties, met dit Vonnis van het Spaanse Hoogste Gerechtshof, hebben de kopers van woningen die niet afgebouwd zijn, de benodigde juridische zekerheid om een Vonnis te krijgen dat waarin de bank veroordeeld wordt en zo hebben ze meer mogelijkheden om het verloren geld terug te krijgen.
Het zeer waarschijnlijk dat op basis van dit Vonnis de bank vanaf nu juridische procedures zal willen vermijden en direct tot een overeenkomst zal willen komen met benadeelde kopers in soortgelijke situaties.
Auteur: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Advocaten)
Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Nerja/Andalucia)
