Verkoopkosten en retenties

Verkoopkosten en retenties Spaanse huisverkoop

Als u van plan bent om uw Spaanse woning te verkopen, is het verstandig om rekening te houden met alle verkoopkosten en retenties om uw minimale verkoopprijs te bepalen. Uw advocaat van C&D Solicitors (Torrox, Malaga) kan u helpen om deze kosten zo laag mogelijk te houden en de totale verkoop op full-service basis te verzorgen. Als u wilt, kunt u een volmacht tekenen aan ons advocatenkantoor zodat u zelfs helemaal niet in Andalusië hoeft te zijn tijdens het verkoopproces.

Inhoudingen op de verkoopprijs

Als de verkoopkosten op het moment van voltooiing bij de notaris nog niet aantoonbaar betaald zijn, zullen deze bedragen (plus enige marge) normaal gezien worden ingehouden door de advocaat van de koper. De verrekening voor deze retenties aan de verkoper gebeurt zodra alle rekeningen zijn betaald.

Volgens de wet is het niet toegestaan om een retentie te compenseren voor een ander openstaand bedrag. Dus als bijvoorbeeld blijkt dat de verkoper de IBI-rekening heeft betaald, ook al was hiervoor geld ingehouden, kan de koper dit geld niet van de advocaat vragen als compensatie voor de reparatie van een kapot slot.

Alle inhoudingen worden in de koopakte gespecificeerd voor hun doel en met het specifieke bedrag en uw advocaat zal ervoor zorgen dat enig verschil zo snel mogelijk teruggestort wordt op uw bankrekening.

Berekening van de verkoopkosten om de nettoverkoopprijs te bepalen

De exacte kosten bij de verkoop hangen af van de details van uw woning. Houd in gedachten dat de officiële verkoopkosten meestal aftrekbaar zijn van de vermogenswinstbelasting. Zo ook betaalde bedragen tijdens de aankoop of renovaties die waarde aan het onroerend goed hebben toegevoegd.

Juridische kosten van de advocaat

De juridische kosten van de advocaat zijn afhankelijk van de verkoopprijs van het onroerend goed. Op de pagina over de verkoop van uw Spaans onroerend goed kunt u alles lezen over het werk, de verantwoordelijkheden en toegevoegde waarde van de advocaat in dit proces. Uw advocaat kan ook zorgen voor eventuele aanvullende diensten zoals:

• Het ondertekenen van een volmacht
• De annulering van de hypotheek bij de notaris
• Kosten voor de vermogenswinstbelasting aangifte
• Administratiekosten van de IRNR aangifte inkomstenbelasting (laatste 4 jaar plus de huidige)

Op basis van de verkoopprijs kan C&D Solicitors een exacte berekening maken voor alle juridische en bijkomende kosten in het verkoopproces

Commissie van de makelaar

Er is geen vast bedrag voor de makelaarscommissie aangezien dit een privé deal is die u met uw makelaar heeft. In de provincie Malaga (Costa del Sol) betalen verkopers normaal gesproken 5% plus BTW en de kopers betalen niets. Als de koper en verkoper beiden hun eigen makelaar hebben, delen deze makelaars gewoonlijk de commissie 50-50.

In andere provincies, bijvoorbeeld in Granada, worden de commissiekosten vaak gedeeld tussen koper en verkoper. In dit geval kan het dus zijn dat de verkoper 3% aan zijn makelaar betaalt en de koper 2% aan een andere makelaar. Het is echter niet illegaal dat een makelaar beide partijen vertegenwoordigt en dan krijgt hij de volledige commissie.

Vermogenswinstbelasting

De vermogenswinstbelasting -of simpelweg winstbelasting– wordt betaald over de winst tussen de officiële aankoopprijs en verkoopprijs min bepaalde aftrekposten. Indien u het onroerend goed niet door aankoop heeft verkregen, maar door een erfenis of schenking, dan wordt de belasting berekend over de aangegeven waarde.

Als u fiscaal inwoner bent van Spanje, betaalt u -in de meeste gevallen- de vermogenswinstbelasting via uw volgende belastingaangifte (IRPF). Als u echter een verkoper bent die geen fiscaal ingezetene is, geldt er een speciale regel. In dit geval moet u al een aanbetaling van 3% over de verkoopprijs betalen tijdens de voltooiing door middel van een retentie. Uw advocaat kan voor u een exacte berekening maken om na te gaan of u achteraf extra belasting moet betalen of een teruggave kunt vragen. U kunt meer over dit onderwerp lezen op de pagina van de vermogenswinstbelasting.

Meerwaardebelasting (Plusvalia / IIVTNV)

• Stedelijke eigendommen

De officiële naam voor de Meerwaardebelasting of Plusvalia (Spaans) is I.I.V.T.N.V, oftewel ´Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana´. Deze lokale belasting van het gemeentehuis wordt betaald over de waardestijging van het terrein gedurende de jaren dat men eigenaar is van het onroerend goed. De advocaat berekent (bij stedelijke eigendommen) het belastingbedrag dat op de aankoopprijs zal worden ingehouden. Het verkochte eigendom kan niet worden geadministreerd op de nieuwe naam tenzij de belastingaanslag wordt aangevraagd via de Patronato.

• Rustieke eigendommen

De meeste gemeentehuizen heffen deze belasting niet voor rustieke eigendommen op het platteland, omdat de definitie zegt dat de meerwaarde wordt gerekend over stedelijke grond. Er zijn echter bepaalde gemeentehuizen in Andalusië die de meerwaardebelasting wel in rekening brengen bij de verkoop van rustieke eigendommen, zoals bijvoorbeeld Alcaucin in de Axarquia.

Naar de juridische mening van ons advocatenkantoor is dit niet legaal, maar in het algemeen is de belasting meestal te laag om een bezwaarprocedure te starten. C&D Solicitors kan voor u een schatting maken van het bedrag, aangezien dit niet openbaar is maar door het gemeentehuis berekend moet worden.

Wijzigingen in Eigendomsregister of Kadaster

In principe moet u uw onroerend goed goed ingeschreven verkopen in zowel het Eigendomsregister als het Kadaster. Beide partijen kunnen echter via hun advocaten altijd anders onderhandelen. Om deze reden is het verstandig om uw eigen advocaat in te schakelen en hem zijn juridisch onderzoek te laten doen, zodat hij uw belangen tijdens de onderhandelingen kan verdedigen en het papierwerk voor het Eigendomsregister en / of het Kadaster regelen. In beide gevallen moeten ze deze bepalingen formaliseren in het onderhandse koopcontract.

• Nieuwbouwverklaring

Vooral op het platteland is het gebruikelijk dat de verkoper vóór de feitelijke verkoop bij de notaris een Nieuwbouwverklaring laat ondertekenen voor bouwwerken die niet correct in het Eigendomsregister zijn ingeschreven. Dit kan alleen worden gedaan wanneer de tijd van de wettelijke verantwoordelijkheid van het stadhuis voor deze constructie is verstreken, waardoor het risico van een sloopprocedure wordt vermeden. De ouderdom van de gebouwen moet worden bevestigd door een antiquiteitsrapport (oudheidsrapport) van een architect. Hou er rekening mee dat u over Nieuwbouwverklaringen ook 1,2% AJD belasting (Actos Juridicos Documentados) betaalt over de officiële waarde.

• Notariële akten voor correcties van de terreingrenzen

Voor het terrein kan de koper eisen dat de verkoper een notariële akte ondertekent om de grenzen van het terrein te wijzigen of te laten wijzigen in het Kadaster op basis van een topografisch rapport. Uw buren zullen door de notaris of het Kadaster op de hoogte worden gebracht en er zijn vijf verschillende soorten wijzigingen: uitbreiding, verkleining, scheiding, groepering en grenswijziging. Als een buurman zich tegen de grenscorrectie zou verzetten, kan de procedure bij het Kadaster niet worden uitgevoerd.

De enige mogelijkheid om het gewenste resultaat te bereiken is dan om naar de rechter te stappen en een uitspraak te doen over het geschil. Deze procedure is echter niet goedkoop, duurt lang en u heeft geen garanties over het resultaat.

DAFO-kosten voor eigendommen op het platteland

Zoals u waarschijnlijk al weet, zijn de meeste eigendommen op het platteland van Andalusië ooit gebouwd zonder een geldige vergunning en worden daarom als illegaal beschouwd. Om deze situatie te regulariseren heeft de Junta de Andalucia het DAFO-certificaat ingevoerd. Indien het mogelijk is om dit certificaat te krijgen naar aanleiding van de legaliteit van de constructies en service contracten, betaalt de verkoper deze kosten in de meeste gevallen.

De DAFO-kosten (inclusief belastingen, architect, juridische kosten en gecertificeerde septische tank) lopen gemakkelijk op tot 6.000 tot 12.000 euro. Daarom is het raadzaam om een berekening te maken voordat u uw prijs bepaalt, aangezien alle steden hun eigen regels en kosten hebben.

IBI, basura, elektriciteit, water en vereniging van eigenaren

De rekeningen van de jaarlijkse IBI onroerend goed belasting, basura (milieubelasting), elektriciteit, water en vereniging van eigenaren (VVE) worden meestal verdeeld in maanden of weken tussen koper en verkoper op basis van het moment van de verkooptransactie. Het overzetten van deze contracten en hun automatische incasso wordt geregeld door de advocaat van de koper.

De reden hiervoor is dat eventuele schulden worden doorgeschoven naar de volgende eigenaar. Indien u de betaling van niet-vervallen schulden niet kunt bewijzen, moet een redelijk bedrag van de verkoopprijs worden ingehouden. Indien de vereniging van eigenaren kosten aanrekent voor het ‘geen schulden-certificaat’, zijn deze kosten voor de verkoper.

Retenties voor annuleringskosten van hypotheken

Als de verkoper een betaalde of onbetaalde Spaanse hypotheek heeft ingeschreven in de Nota Simple (eigendomsregister) van het onroerend goed, wordt deze schuld meestal financieel en juridisch geannuleerd op het moment van de verkoop. Dit wordt gedaan door het ondertekenen van de akte van hypothecaire annulering bij de notaris door uzelf of uw advocaat samen met de vertegenwoordiger van de bank. Als er tijdens de afronding nog een bedrag openstaat, kan dit per bankcheque van de koper worden betaald als onderdeel van de verkoopprijs. De andere mogelijkheid is om te betalen met een OMG-overschrijving via de bank van Spanje.

Ook alle verdere kosten voor de ontbindingsprocedure van de hypotheek (notaris, Eigendomsregister en administratiekosten) moeten door de verkoper worden betaald. Meestal zal de advocaat van de koper daarom een bedrag van 700 tot 800 euro inhouden op de verkoopprijs.

Energiecertificaat

Volgens de Spaanse wet bent u verplicht de koper een energiecertificaat te overhandigen van minder dan 10 jaar oud, opgesteld door een elektricien of een technisch inspecteur. De kosten bedragen ongeveer 100 euro en uw advocaat kan een technicus regelen die toegang krijgt tot uw woning voor dit certificaat als u niet in Spanje bent.

Welke kosten zijn NIET voor de verkoper bij een verkoop?

De koper betaalt de Kosten Koper: oftewel de kosten van de notaris, de onroerende belasting ITP, zijn eigen advocaat, en de kosten van de inschrijving van de eigendomsakten in het Eigendomsregister. Gewoonlijk worden ook de volgende kosten door de koper betaald en niet door de verkoper, tenzij anders overeengekomen:

• Eerste Bewoningsvergunning (dit is geen wettelijke vereiste, want voor bestaande huizen is het alleen nodig voor de RTA-huurvergunning)
• RTA-huurvergunning of administratiekosten voor het omzetten hiervan
• Financiële taxaties / belastingen (voor een hypotheek) of technische onderzoeken voor het huis of landgrens metingen
• Administratiekosten voor het overzetten van water- of elektriciteitscontracten op de nieuwe naam (bijv. de vereniging van eigenaren van een water deposit op het platteland, Agua de Regantes).
• Kosten voor het moderniseren van de elektrische infrastructuur indien deze door de leverancier als te oud wordt beschouwd en voor de naamswijziging verplicht is.