Verkaufskosten und Zurückhaltungen

Verkaufskosten und Zurückhaltungen

Wenn Sie über den Verkauf Ihrer spanischen Immobilie nachdenken, sollten Sie alle Verkaufskosten und Zurückhaltungen berücksichtigen, um Ihren minimalen Verkaufspreis zu ermitteln. Ihr Anwalt bei C&D Solicitors (Torrox, Malaga) kann Ihnen helfen, diese Kosten so niedrig wie möglich zu halten und den Gesamtverkauf auf Full-Service-Basis abzuwickeln. Wenn Sie möchten, können Sie eine Vollmacht bei unserer Anwaltskanzlei unterschreiben, damit Sie während des Verkaufsprozesses überhaupt nicht in Andalusien sein müssen.

Zurückhaltungen vom Verkaufspreis

Wenn sich die Verkaufskosten zum Zeitpunkt der Fertigstellung beim Notar noch nicht als bezahlt erwiesen haben, werden diese Beträge (zuzüglich einer gewissen Marge) in der Regel vom Anwalt des Käufers einbehalten. Der Verkäufer erhält seinen Restbetrag für diese Einbehaltungen, sobald alle Rechnungen bezahlt sind. Nach dem Gesetz ist es nicht zulässig, einen Selbstbehalt durch einen anderen offenen Betrag zu ersetzen. Wenn sich beispielsweise herausstellt, dass der Verkäufer die IBI-Rechnung bezahlt hat, obwohl sie einbehalten wurde, kann der Käufer dieses Geld nicht vom Anwalt verlangen, um die Reparatur eines kaputten Schlosses zu kompensieren.

Alle Selbstbehalte sind in den Kaufurkunden für ihren Zweck und ihren spezifischen Betrag angegeben, und Ihr Anwalt wird sicherstellen, dass Sie so schnell wie möglich das richtige Guthaben auf Ihr Bankkonto zurücküberweisen.

Berechnung der Verkaufskosten zur Ermittlung des Nettoverkaufspreises

Die genauen Kosten beim Verkauf hängen von den Details Ihres Projekts und Ihrer Immobilie ab. Beachten Sie, dass die offiziellen Verkaufskosten größtenteils von der Kapitalgewinnsteuer sowie von den während des Kaufs gezahlten Beträgen oder für Reformen, die einen Mehrwert für die Immobilie darstellen, abzugsfähig sind.

Verkaufskosten: Kosten des Anwalts

Die Anwaltskosten des Anwalts hängen vom Verkaufspreis der Immobilie ab. Auf der Seite über den Verkauf Ihrer spanischen Immobilie können Sie alles über seine Arbeit, Verantwortlichkeiten und den Mehrwert in diesem Prozess lesen. Ihr Anwalt oder Anwalt kann sich auch um potenzielle Zusatzleistungen kümmern, wie:

• Unterzeichnung einer Vollmacht
• Hypothekenstornierung beim Notar arrangieren
• Gebühren für die Erklärung oder Rückgabe der Kapitalgewinnsteuer
• Verwaltungskosten der IRNR-Einkommensteuererklärung (letzte 4 Jahre plus die aktuelle)

C&D Solicitors kann Ihnen eine genaue Berechnung aller Rechtskosten und zusätzlichen Kosten in einem Verkaufsprozess basierend auf dem Verkaufspreis vornehmen.

Provision des Immobilienmaklers

Es gibt keine feste Gebühr für die Immobilienprovision, da dies ein privates Geschäft ist, das Sie mit Ihrem Makler abgeschlossen haben. In der Provinz Malaga (Costa del Sol) zahlen Verkäufer normalerweise 5% zzgl. MwSt. Und die Käufer zahlen nichts. Wenn sowohl Käufer als auch Verkäufer einen eigenen Immobilienmakler haben, teilen sich diese Makler normalerweise die Provision 50-50.

In anderen Provinzen, beispielsweise in Granada, werden die Provisionskosten häufig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. In diesem Fall kann es also sein, dass der Verkäufer 3% an seinen Makler und der Käufer 2% an einen anderen Immobilienmakler zahlt. Es ist jedoch nicht illegal, dass ein Agent beide Parteien vertritt, und dann hat er die volle Provision.

Kapitalertragsteuer

Die Kapitalgewinnsteuer wird über den Gewinn zwischen Ihrem offiziellen Kaufpreis und dem Verkaufspreis abzüglich bestimmter Abzüge gezahlt. Wenn Sie die Immobilie nicht durch einen Kauf, sondern durch eine Erbschaft oder eine Spende / ein Geschenk erhalten haben, wird die Steuer über den angegebenen Wert berechnet.

Wenn Sie in Spanien steuerlich ansässig sind, zahlen Sie – in den meisten Fällen – die Kapitalertragsteuer durch Ihre nächste IRPF-Einkommensteuererklärung. Wenn Sie jedoch ein nicht steuerlich ansässiger Verkäufer sind, gibt es eine Sonderregel. In diesem Fall müssen Sie bereits während der Fertigstellung durch eine Aufbewahrung eine Anzahlung von 3% über dem Verkaufspreis leisten. Ihr Anwalt kann Ihnen eine genaue Berechnung vornehmen, um zu prüfen, ob Sie danach zusätzliche Steuern zahlen sollten, oder eine Rückgabe verlangen. Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie auf der Seite Kapitalertragsteuer.

Pluswert / Plusvalia-Steuer (IIVTNV)

• Städtische Immobilien

Der offizielle Name für die Pluswertsteuer (Englisch) oder Plusvalia (Spanisch) lautet I.I.V.T.N.V. Diese lokale Steuer des Rathauses wird über den erhöhten Wert des Geländes während der Jahre des Besitzes einer Immobilie gezahlt. Der Anwalt berechnet (städtische Immobilien) den Steuerbetrag, der vom Kaufpreis einbehalten wird. Die verkaufte Immobilie kann nicht unter dem neuen Namen verwaltet werden, es sei denn, die Steuerbelastung wird über das Patronato beantragt.

• Ländliche Häuser

Die meisten Rathäuser erheben diese Steuer nicht für ländliche Immobilien, da die Definition besagt, dass der Pluswert über städtischem Land gezählt wird. Es gibt jedoch bestimmte Rathäuser in Andalusien, die beim Verkauf rustikaler Immobilien eine Plusvalia-Steuer erheben, wie zum Beispiel Alcaucin in Axarquia. Nach Ansicht unserer Anwaltskanzlei ist dies nicht legal, aber im Allgemeinen ist die Steuer normalerweise zu niedrig, um ein Einspruchsverfahren einzuleiten. C & D Solicitors können Ihnen eine Schätzung des Pluswertbetrags vornehmen, da dies keine öffentlichen Informationen sind, sondern vom Rathaus berechnet werden müssen.

Änderungen im Grundbuch oder Kataster

Grundsätzlich sollten Sie Ihre Immobilie gut verkaufen, sowohl im Grundbuch als auch im Kataster eingetragen. Beide Parteien können jedoch über ihre Anwälte jederzeit anders verhandeln. Aus diesem Grund ist es ratsam, einen eigenen Anwalt zu beauftragen und ihn seine rechtlichen Ermittlungen durchführen zu lassen, damit er Ihre Interessen während der Verhandlungen verteidigen und sich um die Unterlagen für das Grundbuch und / oder das Kataster kümmern kann. In beiden Fällen sollten sie diese Bestimmungen im privaten Kaufvertrag formalisieren.

• Neubauerklärung

Insbesondere auf dem Land ist es üblich, dass der Verkäufer vor dem eigentlichen Verkauf beim Notar eine Neubauerklärung für Bauwerke unterzeichnen lässt, die nicht korrekt im Grundbuch eingetragen sind. Dies ist nur möglich, wenn die Zeit der gesetzlichen Verantwortung des Rathauses für diesen Bau abgelaufen ist, für die das Risiko eines Abbruchverfahrens vermieden wird. Das Alter der Gebäude muss durch einen Antikenbericht eines Architekten bestätigt werden. Beachten Sie, dass Sie bei Neubauerklärungen auch 1,5% AJD-Steuer (Actos Juridicos Documentados) auf den offiziellen Wert zahlen.

• Notariatsurkunden zur Berichtigung der Landgrenzen

Für das Gelände kann der Käufer vom Verkäufer verlangen, eine Notarurkunde zu unterzeichnen, um die Landgrenzen zu ändern, oder sie im Kataster auf der Grundlage eines topografischen Berichts eines Vermessers ändern zu lassen. Ihre Nachbarn werden vom Notar oder Kataster informiert, und es gibt fünf verschiedene Arten von Änderungen: Verstärkung, Abzug, Trennung, Aggrupation und Grenzänderungen. Wenn sich ein Nachbar der Grenzkorrektur widersetzen würde, kann das Verfahren im Kataster nicht durchgeführt werden. Die einzige Möglichkeit, das gewünschte Ergebnis zu erzielen, wäre dann, vor Gericht zu gehen und eine Richterregel über den Streit zu haben. Dieses Verfahren ist jedoch nicht billig, dauert lange und Sie haben keine Garantie für das Ergebnis.

DAFO-Kosten für ländliche Immobilien

Wie Sie wahrscheinlich bereits wissen, wurden die meisten Immobilien auf dem Land Andalusiens einst ohne gültige Lizenz gebaut und gelten daher als illegal. Um diese Situation zu regulieren, hat die Junta de Andalucia das DAFO-Zertifikat eingeführt. Wenn es möglich ist, dieses Zertifikat gemäß der Rechtmäßigkeit der Konstruktionen und Serviceverträge zu erhalten, trägt der Verkäufer diese Kosten in den meisten Fällen beim Verkauf. Die DAFO-Kosten (einschließlich Steuern, Architekten, Anwaltskosten und zertifizierter Klärgruben) summieren sich leicht auf 6.000 bis 12.000 Euro. Daher ist es ratsam, vor der Festlegung Ihres Preises eine Berechnung durchzuführen, da alle Städte ihre eigenen Regeln und Kosten haben.

Verkaufskosten für IBI, Basura, Strom, Wasser und Eigentümergemeinschaft

Die Rechnungen der jährlichen IBI-Grundsteuer, der Basura (Umweltsteuer), des Stroms, des Wassers und der Eigentümergemeinschaft werden je nach Zeitpunkt der Verkaufstransaktion meist nach Monaten und Wochen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Die Übertragung dieser Verträge und deren Lastschrift wird vom Anwalt des Käufers veranlasst. Der Grund dafür ist, dass mögliche Schulden auf den nächsten Eigentümer übertragen würden. Falls Sie die Zahlung nicht abgelaufener Schulden nicht nachweisen können, sollte ein angemessener Betrag vom Verkaufspreis einbehalten werden. Wenn die Eigentümergemeinschaft für das „Nichtschuldzertifikat“ Gebühren erhebt, gehen diese Kosten zu Lasten des Verkäufers.

Selbstbehalt für Hypothekenstornierungskosten

Wenn der Verkäufer eine bezahlte oder unbezahlte spanische Hypothek hat, die im Nota Simple (Grundbuch) der Immobilie eingetragen ist, wird diese Schuld normalerweise zum Zeitpunkt des Verkaufs finanziell und rechtlich annulliert. Dies erfolgt durch Unterzeichnung der Hypothekenstornierungsurkunden beim Notar von Ihnen oder Ihrem Anwalt zusammen mit dem Vertreter der Bank. Wenn während der Fertigstellung noch ein offener Betrag vorhanden ist, kann dieser per Bankscheck vom Käufer als Teil des Verkaufspreises bezahlt werden. Die andere Möglichkeit ist die Zahlung per OMG-Überweisung über die Bank von Spanien.

Auch alle weiteren Kosten für das Hypothekenstornierungsverfahren (Notar, Grundbuch- und Verwaltungskosten) sind vom Verkäufer zu tragen. In der Regel behält der Anwalt des Käufers daher einen Betrag von 700 bis 800 Euro vom Verkaufspreis ein.

Energiezertifikat

Sie sind nach spanischem Recht verpflichtet, dem Käufer ein Energiezertifikat vorzulegen, das von einem Elektriker oder technischen Vermesser erstellt wurde und jünger als 10 Jahre ist. Die Kosten betragen ca. 100 Euro und Ihr Anwalt kann einen Techniker beauftragen, für dieses Zertifikat auf Ihr Eigentum zuzugreifen, wenn Sie nicht in Spanien sind.

Welche Kosten fallen NICHT für den Verkäufer während eines Verkaufs an?

Der Käufer trägt die Kosten des Notars, der ITP-Grundsteuer, seines eigenen Anwalts, des Notars und die Kosten für die Eintragung der Eigentumsurkunden in das Grundbuch. In der Regel trägt der Käufer und nicht der Verkäufer auch die folgenden Kosten, sofern nichts anderes vereinbart ist:

• Erstbeschäftigungslizenz (dies ist keine gesetzliche Anforderung, da für bestehende Häuser nur eine RTA-Mietlizenz erforderlich ist)
• RTA-Mietlizenz oder Verwaltungskosten für die Übertragung
• Finanzielle Bewertungen (für eine Hypothek) oder technische Erhebungen für die Haus- oder Grundstücksgrenzenmessungen
• Verwaltungskosten für die Übertragung von Wasser- oder Stromverträgen in den neuen Namen (z. B. für die Eigentümergemeinschaft einer Wasserlagerstätte auf dem Land, Agua de Regantes).
• Aktualisierung der elektrischen Infrastruktur, wenn diese vom Anbieter als zu alt angesehen wird und für die Namensänderung verpflichtet ist.