REFERENSVÄRDE VID KÖP AV SPANSK FASTIGHET
Några av våra kunder som köpte en fastighet i Malaga förra året via vår advokatbyrå var oense angående taxeringsvärdet, ”referensvärdet” i catastroregistret (valor de referencia catastral), som användes som skattebas. Därför beslutade de sig att överklaga eftersom de ifrågasatte detta värde och deras argument godkändes.
Det här var utan att behöva inleda några administrativa eller rättsliga förfaranden. Vi kommer i den här artikeln förklara vad som hände i det här fallet. Med denna information kommer förhoppningsvis köpare av en bostad i Spanien under liknande omständigheter därför att kunna bestämma sig för om de ska överklaga taxeringsvärdet.
Det nya taxeringsvärdet i Catastroregistret infördes 2022
I januari 2022 trädde det nya lägsta taxeringsvärdet för fastighetsköp, arv och gåvor i kraft i Spanien. Detta taxeringsvärde kallas för ”valor de referencia catastral” och kan erhållas direkt från Catastroregistrets hemsida. Men för att få detta värde behöver du referensnumret i catastroregistret och ett spanskt NIF-nummer. Om det inte finns något referensnummer kan det inte finnas något taxeringsvärde.
Varför är taxeringsvärdet viktigt för ditt husköp?
Vissa urbana fastigheter har inte ett publicerat taxeringsvärde även om det finns ett referensnummer i Catastrot. På samma sätt publiceras inte dessa taxeringsvärden för de flesta bostäder på landsbygden. I dessa fall, vid signering av köpebrev, arv eller gåva, kommer skatten betalas baserad på värdet i handlingen. Myndigheten får revidera detta värde om den bedömer att värdet i handlingen är lägre än taxeringsvärdet.
Överföringsskatt (ITP) baseras på taxeringsvärdet vid ett köp när det är högre än det faktiska pris som köparen betalat.
Hur stor var skillnaden mellan köpeskilling, bolånevärdering och taxeringsvärde för våra kunder?
Våra kunder köpte en fastighet 2022, med ett taxeringsvärde som var 90 % högre än köpeskillingen. Av denna anledning var det uppenbart att taxeringsvärdet var överdrivet. Detta är ett extremfall. Dessa kunder behövde ett bolån och bolånevärderingen kom fram till ett lånebelopp för fastigheten som var cirka 25% högre än köpeskillingen. Detta belopp låg dock fortfarande långt under taxeringsvärdet.
Dessa kunder ansåg att det var orättvist att betala ITP baserat på det väldigt höga taxeringsvärdet. Vi förklarade för dem att de kunde betala ITP baserat på bolånevärderingen istället för taxeringsvärdet. Det gjorde vi genom att bifoga värderingsintyget till köpebrevet. Målet var att visa att bolånevärderingen var lämplig för att reglera motsvarande skatter för köpet.
Vad bestämde våra köpare?
Våra kunder bestämde sig för att betala ITP överföringsskatt för sitt köp baserad på bolånevärderingen. Därmed tog de en risk, genom att inte betala skatten baserad på taxeringsvärdet. De skulle bli föremål för vitesförfarande och Skatteförvaltningen skulle då kräva betalning utifrån taxeringsvärdet utöver ett dröjsmålsvite. De tog risken och de hade tur med resultatet.
Att betala överföringsskatten baserad på bolånevärderingen har en rättslig grund i den allmänna skattelagen. Värdet på fastigheter i sådana lånevärderingar är en av de legala metoder som är tillåtna för att verifiera fastigheternas värde. Administrationen själv har ofta använt dessa värderingar. Vid försäljning med bolån där lånevärderingen var högre än fastighetens köpeskilling kan man kräva skattebetalning baserad på bolånevärderingen.
Vad hände efter att ITP-skatten för köpet betalats?
Cirka 9 månader efter att ha betalat överföringsskatten (ITP) fick köparna ett meddelande från finansdepartementet i Andalusiens regionala regering (Junta de Andalucia). I den informerades de om att värdeverifieringsförfaranden hade inletts och de underrättades om betalningsförslaget från finansdepartementet. Detta förslag krävde betalning av ITP baserat på taxeringsvärdet plus en straffavgift.
När de rådfrågade vår skatteadvokat angående situationen framförde han anklagelser på uppdrag av våra klienter. Institutionen godkände anklagelserna och ansåg att det var adekvat och lagligt att ITP skulle betalas baserat på bolånets värde. Andalusiens finansdepartement upphävde straff-förfarandet.
Vi förväntade oss, ärligt talat, inte något positivt resultat av dessa första anklagelser och vi trodde att vi skulle behöva ”kämpa hårdare” i den här frågan. Därför var det en trevlig överraskning att avdelningen direkt beslutade att avsluta förfarandet.
Vad ska vi ta hänsyn till vid framtida husköp i Spanien?
Om taxeringsvärdet vid ett fastighetsköp ligger betydligt över det faktiska priset som ska betalas för fastigheten rekommenderar vi att du gör en bolånevärdering för fastigheten. Om du faktiskt behöver ett bolån för att köpa är irrelevant i det här fallet. Det viktiga är att dessa värderingar är en av de metoder som skattereglerna tillåter för att fastställa värdet på fastigheter.
Vad kostar en bolånevärdering?
Kostnaden för en bolånevärdering kan ligga mellan 300 och 500 euro, beroende på typ av fastighet. Om bolånevärdet liknar taxeringsvärdet blir det svårt att undvika att betala ITP baserat på taxeringsvärdet. Som köpare kan din tröst då vara att köpeskillingen du betalar för fastigheten är ett attraktivt pris, under marknadsvärdet.
Men om bolånevärdet ligger närmare det verkliga priset kan du ta vissa risker och betala ITP för ditt köp baserat på bolånevärdet. Du kommer säkerligen att få ett meddelande om att ett sanktionsförfarande inleds för att du ska betala ITP baserat på referensvärdet. Du måste utmana det inför finansdepartementet.
Har vi garantier för framtida fall?
Det som hänt med vår klient ovan betyder inte att förvaltningen i fortsättningen kommer att acceptera bolånevärdet i alla framtida fall. Men det öppnar dörren för att de i framtiden kommer acceptera värdet av bolånevärderingar i de fall taxeringsvärdet är högre.
Skatterådgivning av C&D Solicitors för ditt fastighetsköp
Det viktiga är att du som köpare är väl medveten om de ekonomiska konsekvenserna innan du bestämmer dig för att ”kämpa” med administrationen om taxeringsvärdet. När du gör det är det mycket viktigt för dig att få lämplig skatterådgivning vid köp, arv eller gåva/donation av din fastighet i Spanien.
C&D Solicitors är en advokatbyrå specialiserad på fastighetsrätt och arv, med erfarenhet sedan 2006. Vi ger råd till utländska kunder angående köp och försäljning av fastigheter, oavsett om de är fast bosatta eller inte. Våra kollegor talar engelska, holländska, svenska, tyska och franska.
Författare: Gustavo Calero Monereo, advokat på C&D Solicitors (Málaga)
