VAKANTIEVERHUUR IN ANDALUSIË 2023, DEEL I: BEPERKINGEN EN ADMINISTRATIEVE REGELING

De regionale regering van Andalusië heeft een nieuw decreet aangekondigd om vakantieverhuur te reguleren, dat ze voor de zomer hoopt goed te keuren. Dit decreet zou gemeenten in staat stellen om via het Algemeen Stedenbouwkundig Plan (PGOU) de vestiging van nieuwe vakantiewoningen te beperken.

De afgelopen jaren veroorzaakt de toename van het aanbod van onroerend goed dat wordt gebruikt als vakantieverhuur in steden die erg aantrekkelijk zijn voor toeristen, steeds moeilijkere problemen als gevolg van de overbevolking van toeristen in bepaalde gebieden, evenals een tekort aan aanbod van lange termijn huurwoningen met zeer hoge prijzen.

Het debat is verplaatst naar de politieke arena en het lijkt erop dat er een trend is om deze activiteiten in bepaalde steden of specifieke gebieden te beperken of zelfs te verbieden.

Alleen in Andalusië, in steden als Sevilla, Granada, Cadiz en Malaga, is er een duidelijk debat om te voorkomen dat nieuwe woningen als vakantieverhuur worden aangeboden. Ook andere gebieden aan de Costa del Sol, zoals Marbella, Fuengirola, Nerja en Benalmádena, hebben een grote voorraad vakantieverblijven en er wordt ook gesproken over het beperken van deze activiteit.

In dit eerste deel zullen we het hebben over de huidige situatie in Andalusië, met een speciale vermelding over de regio Malaga, in termen van vakantieverblijven en de mogelijke beperkingen die op middellange en lange termijn door verschillende steden of gemeenten kunnen worden ingevoerd.

Huidige situatie van vakantieverblijven en traditionele huurwoningen in de stad Malaga

Malaga is de Spaanse stad die de afgelopen jaren het meest is gegroeid op het gebied van toerisme. Dit heeft ertoe geleid dat veel buitenlandse kopers hebben geïnvesteerd en blijven investeren in het kopen en verkopen van huizen in Malaga voor gebruik op de vakantieverhuurmarkt.

Aan deze groei van vakantieverhuur in de stad Malaga moeten we het tekort in het aanbod van woningen op de markt voor langetermijnverhuur toevoegen. Volgens vastgoedsite Idealista is Malaga de Spaanse provinciehoofdstad waar het aanbod van traditionele huurwoningen het afgelopen jaar het sterkst is afgenomen, met een daling van 27%. In de provincie bedroeg de vermindering het afgelopen jaar 15%.

Dit tekort aan aanbod van huurwoningen voor lange termijn in Malaga heeft vooral geleid tot een stijging van de huurprijzen, die vorig jaar nog 25,8% bedroeg. Sinds enige tijd is de gemiddelde huur die in Malaga wordt betaald de hoogste in zijn historische reeks en dit gebeurt niet alleen in de stad Malaga zelf, maar ook in andere gemeenten aan de Costa del Sol.

Hoe zou de toekomst van vakantieverhuur in Malaga eruit kunnen zien?

Het is duidelijk dat de stad Malaga begint te lijden onder een zekere mate van toeristische overbevolking in het centrale district. Volgens een nieuwsartikel dat op 7 februari is gepubliceerd, zijn alleen in het centrum van Malaga 4.778 woningen geregistreerd in het Andalusische toeristenregister (RTA).

De overlast van vakantieverhuur voor bewoners, de overbevolking van toeristen en het grote percentage woningen dat aan deze activiteit is gewijd, heeft zelfs de burgemeester van Malaga doen inzien dat we vakantieverhuur beter moeten beperken en reguleren. Dit argument wordt ook ondersteund door de behoefte aan meer woningen in de traditionele huurmarkt, aangezien de vraag op dit moment veel groter is dan het beschikbare aanbod.

Het is waarschijnlijk dat, zodra de regionale regering de nieuwe verordening goedkeurt, de gemeenteraad van Malaga zal gaan bestuderen welke maatregelen zij kan nemen om vakantieverhuur in de stad of in ieder geval in sommige gebieden te beperken.

We weten niet welke maatregelen de gemeenteraad van Malaga zal nemen, maar het is zeer waarschijnlijk dat op de middellange of lange termijn de markt voor vakantieverhuur in Malaga op de één of andere manier beperkt wordt. Dit geldt niet alleen voor de stad, maar er zullen ook andere kustplaatsen zijn die hier maatregelen op gaan nemen.

Zijn vakantieverhuur winstgevend in vergelijking met traditionele huurwoningen?

In veel gevallen zijn ze dat, maar niet altijd. Vorig jaar hebben we een artikel over de rentabiliteit (ROI) van de aankoop van vakantieverhuurwoningen in Spanje geplaatst, dus we zullen er nu niet te diep op ingaan. De winstgevendheid hangt af van de prijs die voor het huis wordt betaald, evenals van de persoonlijke situatie van de eigenaar die het huis op de vakantieverhuurmarkt wil huren.

Uit eigen ervaring blijkt dat de meeste van onze buitenlandse klanten die een huis kopen in Andalusië, met name in de provincie Malaga, niet fiscaal inwoner zijn van Spanje en een bureau nodig hebben om hun vakantieverhuur te beheren.

Minstens 40% van hun inkomen verandert in kosten voor de eigenaar bij dit type verhuur. Van elke 100 euro aan huur moet tussen de 18% en 22% worden betaald aan het bureau om de vakantieverhuur te beheren, naast een belasting van 19% als de eigenaar in de EU woont of 24% als de eigenaar buiten de EU woont.

Als de eigenaar fiscaal ingezetene is in Spanje, kunnen de verschuldigde belastingen op deze huurwoning nog hoger zijn, aangezien dit inkomen wordt gelijkgesteld aan inkomen uit werk en wordt belast volgens het progressieve tarief van de inkomstenbelasting. Als de in Spanje wonende eigenaar een hoog inkomen heeft, b.v. 70.000 euro per jaar of meer, dan zou hij of zij over dit inkomen 30% of 35% belasting moeten betalen, misschien zelfs meer. We hebben het in dit geval over kosten van 50% of 55% van elke 100 euro ontvangen huur.

Een van de grootste voordelen van traditionele lange-termijn verhuur is de vermindering van 50% van het door de eigenaar ontvangen inkomen, dat belastingvrij zou zijn, en deze vermindering kan in sommige gevallen oplopen tot 90%. Deze korting is alleen van toepassing op eigenaren die fiscaal inwoner zijn van Spanje. Ook moet de woning officieel eerste residentie zijn van de huurders.

Een van de grote voordelen van vakantieverhuur is de mogelijkheid voor de eigenaar om het huis voor zijn of haar eigen plezier te gebruiken. Een ander groot voordeel van vakantieverhuur is het grote juridische probleem waarmee eigenaren worden geconfronteerd wanneer ze hun huis voor lange termijn verhuren en de huurders stoppen met het betalen van huur, aangezien de juridische procedure voor ontruiming altijd enkele maanden en tot een jaar zal duren. Om nog maar te zwijgen van de onzekerheid over de staat waarin huurders de woning zullen verlaten.

Zijn de beperkingen in vakantieverhuur gerechtvaardigd?

Naar mijn mening is het noodzakelijk om deze activiteiten te beperken wanneer er in bepaalde steden of specifieke gebieden een overbevolking is met toeristen die de plaatselijke bewoners onevenredig treft. De overbevolking van toeristen eist ook zijn tol van de kwaliteit van de openbare diensten.

Evenzo resulteert de toename van woningen die als vakantieverhuur worden gebruikt in bepaalde gebieden, zoals in de centrale wijk van de stad Malaga, in een afname van het aanbod van langetermijnhuurwoningen en prijsstijgingen voor mensen om permanente woningen te huren.

Waarom is de toegang tot huurwoningen een probleem in Malaga voor de lokale bevolking?

Het gemiddelde salaris in Malaga ligt rond de 1.550 euro per maand en een woning vinden in de hoofdstad voor minder dan 900 of 1000 euro per maand is in veel gebieden bijna onmogelijk. Als de stad werknemers nodig heeft in verschillende sectoren: leraren, verpleegsters, bedienden, horeca enz., kunnen ze dan in Malaga leven van dat loon en die huur betalen?

Kortom, effectieve regulering is nodig, op voorwaarde dat vakantieverhuur niet gecriminaliseerd wordt en politiek-verkiezingscampagnes ter zake worden vermeden.

Als er objectieve parameters zijn die aangeven dat dergelijke regulering wenselijk is, dan moet het worden gedaan, omdat het probleem in die gebieden of steden alleen maar erger zal worden. Velen van ons die in de stad Malaga wonen, zien dergelijke regulering of beperking als noodzakelijk om te proberen een evenwicht te bereiken tussen toerisme en residentiële activiteiten.

Zijn vakantieverhuur in andere delen van Spanje beperkt?

In steden met een grote impact van het toerisme, zoals Madrid, Barcelona en Palma de Mallorca, om maar een paar voorbeelden te noemen, zijn maatregelen genomen om vakantieverhuur te beperken of te verbieden.

Op 11 februari 2022 hebben de Balearen een decreet aangenomen waarbij een moratorium van 4 jaar wordt ingesteld, gedurende welke geen nieuwe vakantieverblijven mogen worden geregistreerd.

In 2018 verbood de gemeenteraad van Palma de Mallorca vakantieverhuur in alle meergezinswoningen. in flatgebouwen en appartementen, om het alleen toe te staan ​​in eengezinswoningen zoals villa’s. Dit verbod van de gemeenteraad van Palma werd voor de rechtbank aangevochten, maar het Hooggerechtshof stemde in een arrest van 31 januari 2023 in met de gemeenteraad met betrekking tot het verbod op vakantieverhuur in de flatgebouwen van de stad.

In een van de meest in het oog springende argumenten verwees het Hof naar de jurisprudentie van het Hof van Justitie van de Europese Unie, waarin wordt gepleit voor “voorafgaande toestemming in gemeenten waar de spanning rond huren bijzonder groot is”.

Evenzo achtte het Hof de verdediging van het algemene recht op huisvesting correct en gerechtvaardigd, zoals beweerd door de gemeenteraad van Palma de Mallorca op basis van rapporten die de impact van deze activiteit in buurten aantonen, het tekort aan huurwoningen voor de bewoner bevolking en de significante effecten op het milieu, het land, energiebronnen, watervoorraden, infrastructuur en wegen.

Juridisch advies over kopen om te verhuren van C&D Solicitors Torrox/Malaga

Ons kantoor, C&D Solicitors, is gespecialiseerd in het geven van juridisch advies bij het kopen en verkopen van onroerend goed voor buitenlandse ingezetenen en niet-ingezetenen, bij het verwerven van een onroerend goed in Andalusië, of het nu gaat om een ​​tweedehands huis of een huis op plan, met een meertalig bedrijf en personeel dat Engels spreekt, Nederlands, Zweeds, Duits en Frans.

Veel van onze klanten denken na over vakantieverhuur voor hun huis wanneer ze een investering doen in Spanje, dit is een essentiële vereiste voor sommige van deze transacties.

Hoewel de huidige hausse in onroerend goed en investeringen in onroerend goed, vooral in de provincie Malaga en kustgebieden, een positieve invloed hebben gehad op onze activiteit, zijn we als inwoners van dit deel van Malaga geen onbekende voor enkele van de problemen die begon te ontstaan ​​in bepaalde gebieden met overmatige vakantieverhuur en een gebrek aan woningaanbod, met overbevolking van toeristen in bepaalde gebieden.

Als er passende maatregelen worden genomen, rekening houdend met alle belanghebbenden, zal dit uiteindelijk allemaal een negatief effect hebben op het toerisme, tegen ons belang en het bieden van kwaliteitstoerisme.

We hebben toerisme nodig omdat het een essentiële bron van activiteit is voor veel bedrijven in Andalusië, maar er moet altijd een evenwicht zijn tussen vakantiegangers en de lokale bevolking. Anders zou dit op de lange termijn niet positief zijn.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat bij C&D Solicitors Torrox/Malaga (Andalusie)