LA RÉFÉRENCE CADASTRALE LORS DE L’ACHAT D’UN BIEN EN ESPAGNE

L’année dernière, certains de nos clients ont acheté un bien immobilier à Malaga en passant par notre cabinet juridique. Ils étaient en désaccord au sujet de la référence cadastrale (ou nouvel impôt sur la valeur minimum) du cadastre espagnol sur leur propriété urbaine. Ils ont par conséquent décidé de remettre en question cette valeur dans leur déclaration d’impôts et leurs arguments ont été retenus.

Et ce, sans avoir à engager des procédures judiciaires ou administratives. Dans cet article, nous allons vous expliquer ce qu’il s’est passé. Nous espérons que ces informations pourront aider tous les acheteurs d’un bien immobilier en Espagne se trouvant dans un cas similaire à décider s’ils souhaitent contester cette valeur de référence ou non.

Une année écoulée depuis la nouvelle valeur cadastrale de référence

En janvier 2022, le nouvel impôt sur la valeur minimum lors d’un acte translatif de propriété, un héritage ou un don est entré en vigueur en Espagne. Cette valeur fiscale s’appelle la référence cadastrale et peut s’obtenir directement sur le site internet du cadastre.. Mais pour obtenir cette information, vous devrez fournir la référence cadastrale de la propriété et être en possession d’un numéro NIF espagnol. S’il n’y a pas de référence cadastrale, il ne peut pas y avoir de valeur cadastrale.

Pourquoi la valeur cadastrale est importante dans l’achat de votre bien ?

Même avec une référence cadastrale, certaines propriétés urbaines n’ont aucune valeur cadastrale publiée. De la même manière, pour la plupart des biens situés sur des terrains ruraux ou inexploitables, ces valeurs ne sont pas publiées. Dans ces cas, lorsque le contrat de vente, d’héritage ou de don est signé, les taxes correspondantes seront versées en fonction de la valeur indiquée sur celui-ci. L’administration pourra réviser cette valeur si elle considère que le montant indiqué dans le contrat est inférieur à la valeur fiscale minimum.

La valeur cadastrale d’un bien implique le paiement de l’impôt sur le transfert du patrimoine (ITP) lorsque dans un achat, cette valeur est supérieure au montant réel payé par l’acheteur.

Quel était le montant de la différence entre le prix d’achat, la valeur hypothécaire et la valeur cadastrale pour nos clients ?

Nos clients achetaient des biens en 2022 avec une valeur cadastrale de 90 % plus élevée que le prix d’achat. C’est la raison pour laquelle cette valeur était clairement excessive. Il s’agit ici d’un cas extrême. Ces clients avaient besoin de souscrire un crédit, et l’évaluation hypothécaire était calculée sur un montant de la propriété 25 % plus élevé que le prix d’achat. Cependant, cette valeur estimative était encore bien en-dessous de la valeur cadastrale.

Ces clients ont donc estimé qu’il était injuste de payer un ITP basé sur la valeur cadastrale. Nous leur avons alors expliqué qu’ils pouvaient payer l’ITP en fonction de la valeur estimative plutôt qu’en fonction de la valeur cadastrale. Pour ce faire, nous avons joint le certificat d’estimation au contrat de vente. L’objectif était de montrer que la valeur de l’évaluation hypothécaire était correcte pour fixer les taxes correspondantes à verser.

Qu’ont décidé nos acheteurs ?

Nos clients ont décidé de payer l’ITP de leur achat basé sur l’évaluation hypothécaire. Cependant, ils ont pris un risque à ne pas payer les impôts basés sur la valeur cadastrale. Ils auraient pu être soumis à une procédure de sanction et l’administration fiscale aurait alors pu exiger un paiement basé sur la valeur cadastrale majoré d’une pénalité de retard. Nos clients ont tout de même pris ce risque et le résultat leur a été favorable.

Le paiement de l’impôt sur le transfert en fonction de la valeur d’évaluation de l’hypothèque a une base légale dans le droit fiscal général. La valeur des biens dans ces évaluations fait partie des méthodes légales autorisées lors de la vérification de la valeur des propriétés. L’administration elle-même a d’ailleurs souvent utilisé ce type d’évaluations à son avantage. Lors d’une vente à crédit où la valeur d’évaluation est plus élevée que la valeur d’achat du bien, l’administration demande le paiement des impôts calculés en fonction de cette évaluation.

Que s’est-il passé après le paiement de l’ITP ?

Environ 9 mois après avoir payé l’impôt sur le transfert du patrimoine (ITP), les acheteurs ont reçu une notification du service de trésorerie du gouvernement régional d’Andalousie (Junta de Andalucía). Celle-ci les informait que les procédures de vérification de la valeur avaient commencé et incluait une proposition de paiement du service de trésorerie. Cette proposition exigeait le paiement de l’ITP calculé sur la valeur cadastrale majoré d’une sanction pour retard de paiement.

Après avoir consulté la situation avec notre avocat fiscaliste, celui-ci a présenté des allégations en faveur de nos clients. Le service a approuvé ces allégations et a considéré que le paiement de l’ITP calculé en fonction de la valeur d’évaluation de l’hypothèque était à la fois approprié et légal. Le service de trésorerie d’Andalousie a alors décidé d’annuler la procédure de sanction.

En toute honnêteté, nous n’espérions pas obtenir de résultat positif de ces allégations et nous pensions devoir nous « battre un peu plus » pour obtenir gain de cause. Par conséquent, la décision de mettre fin à ces procédures s’est avérée être une agréable surprise.

Que faut-il prendre en compte lors d’un prochain achat d’un bien immobilier en Espagne ?

Lors de l’achat d’un bien, si la valeur cadastrale est nettement supérieure au montant réel à payer, nous recommandons l’obtention d’une évaluation hypothécaire de la propriété. Peu importe que vous ayez recours ou non à un crédit bancaire. L’important est que ces évaluations font partie des méthodes autorisées par la réglementation fiscale pour fixer la valeur des biens.

Quels sont les frais d’une évaluation hypothécaire ?

Le montant d’une évaluation hypothécaire se situe entre 300 et 500 euros, en fonction du type de bien. Si la valeur de l’estimation est similaire à la valeur cadastrale, il sera difficile d’éviter le paiement de l’ITP basé sur la valeur cadastrale. En tant qu’acheteur, vous pourrez toujours penser que le prix d’achat de votre bien reste intéressant et qu’il est inférieur au prix du marché.

Cependant, si la valeur d’estimation est plus proche du prix réel que vous allez payer, vous pouvez prendre certains risques et payer l’ITP de votre achat en fonction de la valeur d’estimation. Vous recevrez très probablement une notification vous informant qu’une procédure de sanction a été lancée pour que vous versiez l’ITP calculé en fonction de la valeur cadastrale. Vous devrez alors faire appel devant le service de trésorerie.

Offrez-vous des garanties en cas de contestation de la valeur cadastrale de référence ?

Ce qui est arrivé à notre client ci-dessus ne signifie pas qu’à l’avenir l’administration acceptera dans tous les cas la valeur d’estimation. Cependant, cela ouvre une porte qui nous permet de penser qu’elle continuera à accepter la valeur de ces évaluations hypothécaires. À condition que la valeur cadastrale soit plus élevée que celles-ci.

Conseil fiscal pour votre transfert de propriété par C&D Solicitors

Par conséquent, il est important pour vous en tant qu’acheteur d’être bien informé des conséquences financières avant de vous lancer dans un « combat » avec l’administration sur la valeur cadastrale. Ce faisant, il est extrêmement important que vous obteniez un conseil fiscal approprié lors d’un achat, d’un héritage ou d’un don de votre bien en Espagne.

C&D Solicitors est un cabinet juridique spécialisé depuis 2006 dans acte translatif de propriété, le droit sur la propriété et l’héritage. Nous proposons nos conseils sur l’achat et la vente de biens pour nos clients étrangers, qu’ils soient résidents ou non. Nos collègues parlent anglais, hollandais, suédois, allemand et français.

Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat chez C&D Solicitors (Málaga)