TERUGVORDERING PLUSVALIA BELASTING BIJ VERKOOP WONING ZONDER WINST
Een paar weken geleden klaagde een verkoper steen en been over wat hij moest betalen aan Plusvalia voor de overwaarde van de verkoop van zijn huis in Nerja aan een Zweeds echtpaar, terwijl er in werkelijkheid geen winst over de woning gemaakt was.
Ik herinnerde mij op dat moment een artikel dat we in juni 2014 publiceerde over dit onderwerp. Hierin bespraken we de nieuwe jurisprudentie die opkwam voor de positie van belastingbetalers die een woning met verlies hadden verkocht maar waarbij de gemeente hen verplichtte een belasting over de overwaarde te betalen terwijl het duidelijk was dat er geen winst behaald was bij de verkoop.
Het gaat om heel veel woningen die met verlies worden verkocht en er komen er nog veel meer bij aangezien de huidige prijzen in het algemeen lager zijn dan een paar jaar geleden.
Gelukkig is de situatie van de belastingbetaler in de tweeënhalf jaar na de publicatie van dit artikel verbeterd en kan deze het aan gemeentelijke overwaarde betaalde bedrag voor de verkoop van zijn woning zonder dat er enige winst is behaald, reclameren. En waarschijnlijk zien de overheden zich verplicht om de wet aan te passen om te voorkomen dat gemeenten betaling eisen in dit soort situaties.
Belangrijk is dat het duidelijk is dat om deze belasting over de overwaarde aan de gemeente teniet te doen, de overwaarde eerst betaald moet worden zodat men dit bedrag daarna kan reclameren waarbij men dat hoogstwaarschijnlijk via juridische weg moet doen.
Maar volgens een uitspraak van het Hoge Gerechtshof van de Autonome Regio Valencia eind 2016 is het niet nodig om de waarde van een woning aan te tonen via een taxatierapport aangezien deze ervan uitgaat dat de waarde die in de koopakte staat op duidelijke wijze de werkelijke waarde van de woning aangeeft waaruit het wel of niet verkrijgen van winst blijkt.
Tot nu toe moest de belastingbetaler die langs juridische weg een bedrag wilde reclameren door middel van een taxatie aantonen dat de werkelijke waarde van de overdracht van de woning lager was dan aankoopwaarde. Maar met deze uitspraak is de waarde in de koopakte voldoende om de waarde van de woning aan te tonen mits er bij het onderzoeken van de aktes duidelijk wordt dat er geen waardevermeerdering van de grond heeft plaatsgevonden.
Het sterkste argument voor de belastingbetaler is dat het Constitutioneel Gerechtshof in zijn recente arrest van 16 februari bepaalt dat een burger verplichten tot het betalen van belasting voor een onbestaande rijkdom bij de verkoop van zijn woning in tegenspraak is met het principe van economische capaciteit volgens artikel 31.1 van de Spaanse Grondwet. Het Constitutioneel Gerechtshof licht toe dat de belasting over de overwaarde wettelijk is maar dat het in tegenspraak is met de grondwet om deze belasting te laten betalen als er geen werkelijke winst bij de verkoop van de woning is gemaakt.
Het Constitutioneel Gerechtshof verduidelijkt verder dat de wetgever het wettelijke stelsel van deze belasting moet veranderen om het betalen van belasting te voorkomen in situaties dat er geen vermogenswinst gemaakt is bij de verkoop van een woning.
Zolang de wet nog niet gewijzigd is, gaan we ervan uit dat de gemeenten betaling van deze belasting over de overwaarde blijven eisen ook al wordt er met verlies verkocht maar met de uitspraak van het Constitutioneel Gerechtshof en met de argumenten uit de eerder genoemde uitspraken kan de belastingplichtige het ten onrechte betaalde bedrag aan de gemeente terugvorderen. Natuurlijk is het zo dat het voor een klein bedrag aan belasting voor overwaarde niet interessant is om een claim in te dienen vanwege de advocaats- en de procureurskosten.
Veel van de gemeenten in deze zone, Nerja, Frigiliana, Torrox, Vélez Málaga…enz., versturen hun belastingformulier voor de overwaarde direct nadat de verkoop in de koopakte is vastgelegd en om een annulering van deze gemeentelijke belasting te krijgen moet een bezwaar binnen de wettelijke vastgestelde termijn ingediend worden.
Als dit bezwaar niet binnen de gestelde termijn ingediend wordt, is deze administratieve handeling onherroepelijk en daarom zal het veel moeilijker zijn om het betaalde bedrag terug te vorderen.
Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)
