Tag: vakantieverhuur

Vereniging van Eigenare en verbod of limitering RTA vakantieverhuur

VAKANTIEHUUR IN ANDALUSIË 2023, DEEL II: BEPERKINGEN EN VERBODEN VAN VERENIGING VAN EIGENAREN (VVE)

Geschreven door Ariane van Wijk op 21 juni, 2023. Gepost in Sin categoría @nl.

Vereniging van Eigenaren: verbod of restricties RTA vakantieverhuur — Vereniging van Eigenaren: verbod of restricties RTA-vakantieverhuur

Gezien de hausse aan vakantieverhuur in veel steden in de afgelopen jaren -en altijd rekening houdend met het delicate evenwicht tussen vakantiegangers en bewoners- nemen Vereniging van Eigenaren in dit verband al vele jaren maatregelen, met als doel RTA vakantieverhuur in hun gebouwen te beperken en in de meeste gevallen te verbieden. Op basis van onze juridische ervaring met het adviseren van buitenlanders in Costa del Sol, komen we vaak deze “tegenstrijdige” belangen tegen tussen verenigingen van eigenaren en buitenlandse kopers die geïnteresseerd zijn in onroerend goed dat ze van plan zijn te kopen als vakantieverhuur.

We zullen proberen de huidige regelgeving te verduidelijken die verenigingen van eigenaren in staat stelt om in te grijpen in, deze activiteit te beperken of te verbieden.

Hoe kunnen VvE’s vakantieverhuur verbieden of beperken?

Tijdens het proces van juridisch advies bij het kopen en verkopen van onroerend goed aan onze buitenlandse klanten, zijn we steeds meer eigendommen tegengekomen waar verenigingen van eigenaren de statuten hebben gewijzigd en vakantieverhuur hebben verboden in eigendommen die deel uitmaken van die vereniging.

De procedure die verenigingen van eigenaren in staat stelde om een dergelijke beperking vast te stellen, is geregeld in artikel 17.12 van de Wet op het Algemeen Bezit (LPH). Het stelt de verenigingen van eigenaren in staat om de exploitatie van vakantieverhuur te beperken of voorwaarden te stellen, door het houden van een vergadering van eigenaren en het verkrijgen van de gunstige stemmen van meer dan drie-vijfde van het totale aantal eigenaren, die tegelijkertijd meer dan drie-vijfde van de aandelen in de vereniging moet vertegenwoordigen.

Beperkingen voor vakantieverhuur inschrijven in het Eigendomsregister

Om dit verbodsbesluit afdwingbaar te maken voor derden, moet het officieel worden geregistreerd in het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad). Met andere woorden, als een koper een huis verwerft en de vereniging dit verbod heeft aangenomen, maar het is niet geregistreerd in het eigendomsregister of als het is geregistreerd nadat de eigenaar het onroerend goed heeft gekocht, kan de eigenaar het huis legaal in de RTA registreren en is dit verbod niet van toepassing.

Evenzo is dit verbod niet van toepassing op woningen die in de RTA zijn geregistreerd voordat het verbod door de vereniging van eigenaren is vastgesteld.

Naamswijziging van een bestaande RTA-licentie

Ten slotte, als het gaat om de aankoop van een huis dat al in de RTA was geregistreerd, maar de vereniging van eigenaren later vakantieverhuur verbiedt, begrijpt de Raad voor Toerisme van de regionale regering van Andalusië dat, in het geval dat dit huis wordt verkocht, de RTA-licentie geldig blijft. De nieuwe eigenaar die de woning heeft gekocht, kan de RTA-registratie op zijn of haar naam zetten.

Is het legaal voor VvE’s om vakantieverhuur te verbieden?

Artikel 17.12 LPH bepaalt letterlijk dat verenigingen de exploitatie van vakantieverhuur kunnen beperken of daaraan voorwaarden mogen verbinden, maar het staat niet uitdrukkelijk toe dat deze worden verboden.

Aangezien dit artikel het woord “verbieden” niet uitdrukkelijk bevat, zijn sommige rechters en juristen van mening dat het niet mogelijk is om deze activiteit te verbieden op basis van dit voorschrift en met een 3/5 meerderheid.

Het zou alleen mogelijk zijn om het verbod in te voeren op basis van een ander artikel in de LPH, met name artikel 17.5, maar dit zou een unanieme stemming vereisen van alle eigenaren die 100% van de aandelen in de vereniging vertegenwoordigen.

Juridisch conflict van VvE-beperkingen voor RTA-vakantieverhuur

Evenzo heeft de provinciale rechtbank van Cordoba in een arrest van 12 juli 2022 betoogd dat er een jurisprudentiële benadering is die een restrictieve interpretatie van beperkingen oplegt aan het recht op privé-eigendom, omdat het een grondwettelijk erkend recht vormt (artikel 33 van de Spaanse grondwet). Een dergelijk verbod zou dus indruisen tegen het recht op privé-eigendom.

Zonder twijfel hebben we te maken met een juridisch conflict dat de komende jaren moet worden opgelost, omdat we begrijpen dat er vroeg of laat een uitspraak van het Hooggerechtshof zal zijn die deze kwestie verduidelijkt.

Wat kunnen VvE’s doen om vakantieverhuur te beperken of te conditioneren?

Hoewel het duidelijk is dat het niet mogelijk is om deze activiteit te verbieden via de 3/5 meerderheid die is vastgelegd in artikel 17.12 LPH, is het wel degelijk mogelijk om een reeks beperkingen of voorwaarden vast te stellen, die verenigingen van eigenaren kunnen opleggen aan woningen die zijn ingeschreven of moeten worden geregistreerd in de RTA.

Dezelfde rechters of juristen die interpreteren dat vakantieverhuuractiviteiten niet kunnen worden verboden zonder een unanieme stem van alle eigenaren, verduidelijken wat een besluit dat de werking van deze vakantieverhuuractiviteit beperkt of conditioneert, zou kunnen bevatten op basis van artikel 17.12 LPH en met de goedkeuring van 3/5 van de eigenaren:

Mogelijke beperkingen voor de Vereniging van Eigenaren

VvE’s kunnen regels voor vakantieverhuur goedkeuren, interne voorschriften vaststellen, zoals:

beperken van het aantal gebruikers,
al dan niet toestaan van huisdieren
vaststellen van dagen of tijden om aan te komen of te vertrekken
verplichting om een specifieke verzekering voor schade af te sluiten
aanwezigheid van de eigenaar of verhuurder bij het inchecken om gebruikers specifiek te informeren over de regels om gemeenschappelijke elementen te gebruiken
verplichting voor de eigenaar om huurders een kopie te bezorgen van het document met dergelijke beperkingen en regels
verhoging van max. 20% van de servicekosten,
enz.

Dit besluit of intern reglement dat door de vereniging is aangenomen om vakantieverhuur te beperken en dat zou bepalen aan welke criteria eigenaren die hun vakantiewoningen willen verhuren, zouden moeten voldoen, zou inderdaad verplicht zijn.

Welke maatregelen of sancties kan de Vereniging van Eigenaren nemen als dit huishoudelijk reglement niet wordt nageleefd?

Dit door de vereniging vastgestelde huishoudelijk reglement kan en moet de uitdrukkelijke rechtsgevolgen bevatten van het niet naleven van dit huishoudelijk reglement voor vakantieverhuur. Uiteraard zouden de gevolgen niet zijn dat de huurder een paar dagen in de woning doorbrengt. De gevolgen zouden voor de eigenaar zijn.

Het logische gevolg van een dergelijke schending zou de uitoefening zijn van de in artikel 7.2 LPH voorziene vordering tot staking. Deze actie zou de vereniging in staat stellen om de effectieve stopzetting van vakantieverhuur en schadevergoeding te eisen, in het geval dat de vakantieverhuur in strijd zou zijn met de regels die door de vereniging zijn vastgesteld en vastgesteld voor woningen die als vakantieverhuur worden gebruikt.

BELANGRIJK: Er moet worden benadrukt dat we in deze kwestie verwijzen naar wat de vereniging van eigenaren kan doen als we begrijpen dat het niet mogelijk is om vakantieverhuur te verbieden op basis van artikel 17.12 LPG, omdat dit voorschrift verwijst naar beperkingen en voorwaarden. Dit is echter twijfelachtig en dit debat moet nog worden voltooid.

Kan een ontwikkelaar vakantieverhuur in een ontwikkeling verbieden voordat de woningen zijn verkocht?

Het antwoord is JA.

Bij een ontwikkeling van nieuwbouwwoningen of off-plan woningen, voordat de woningen worden verkocht, moet de ontwikkelaar de statuten opstellen en registreren waarin de regels voor de vereniging van eigenaren zijn vastgelegd. Daarom zou de ontwikkelaar het verbod om de woningen als vakantieverhuur te gebruiken in de statuten kunnen opnemen.

Dit is momenteel niet gebruikelijk, maar het is mogelijk en misschien zullen we in de toekomst meer gevallen gaan zien, om toegevoegde waarde te bieden aan het onroerend goed, vooral in luxe ontwikkelingen. Dit zou immers een goede manier zijn om potentiële buitenlandse investeerders aan te trekken die op zoek zijn naar een plek om te wonen of tijd door te brengen in Spanje, weg van activiteiten die de rust van het blok of de ontwikkeling kunnen verstoren.

Het verhuren van uw woning Andalusië en beperkingen van de Gemeente

Investeert u in vastgoed en wilt u meer weten over mogelijke beperkingen vanuit het Gemeentehuis in uw gemeente? Lees dan ook ons vorige artikel:

Vakantiehuizen in Andalusië 2023, deel I: Beperkingen en administratieve regelgeving.

Juridisch advies voor investeren in RTA vakantieverhuur in Andalusië

Advies over de aan- en verkoop van onroerend goed, van een onafhankelijke advocaat die gespecialiseerd is in deze materie, is erg belangrijk om uw investering te garanderen en verrassingen tijdens het overdrachtsproces of later te voorkomen. Als u overweegt een huis in Andalusië te kopen, aarzel dan niet om contact op te nemen met ons kantoor, C&D Solicitors, en we zullen u graag helpen en begeleiden bij deze kwestie, waarbij we altijd uw belangen en positie als koper beschermen. Wij kunnen u bijstaan in het Engels, Nederlands, Zweeds, Duits en Frans.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, lawyer en C&D Solicitors (Torrox/Malaga, Andalucia, Spanje)

VAKANTIEVERHUUR IN ANDALUSIË 2023, DEEL I: BEPERKINGEN EN ADMINISTRATIEVE REGELING

Geschreven door Ariane van Wijk op 24 mei, 2023. Gepost in Sin categoría @nl.

De regionale regering van Andalusië heeft een nieuw decreet aangekondigd om vakantieverhuur te reguleren, dat ze voor de zomer hoopt goed te keuren. Dit decreet zou gemeenten in staat stellen om via het Algemeen Stedenbouwkundig Plan (PGOU) de vestiging van nieuwe vakantiewoningen te beperken.

De afgelopen jaren veroorzaakt de toename van het aanbod van onroerend goed dat wordt gebruikt als vakantieverhuur in steden die erg aantrekkelijk zijn voor toeristen, steeds moeilijkere problemen als gevolg van de overbevolking van toeristen in bepaalde gebieden, evenals een tekort aan aanbod van lange termijn huurwoningen met zeer hoge prijzen.

Het debat is verplaatst naar de politieke arena en het lijkt erop dat er een trend is om deze activiteiten in bepaalde steden of specifieke gebieden te beperken of zelfs te verbieden.

Alleen in Andalusië, in steden als Sevilla, Granada, Cadiz en Malaga, is er een duidelijk debat om te voorkomen dat nieuwe woningen als vakantieverhuur worden aangeboden. Ook andere gebieden aan de Costa del Sol, zoals Marbella, Fuengirola, Nerja en Benalmádena, hebben een grote voorraad vakantieverblijven en er wordt ook gesproken over het beperken van deze activiteit.

In dit eerste deel zullen we het hebben over de huidige situatie in Andalusië, met een speciale vermelding over de regio Malaga, in termen van vakantieverblijven en de mogelijke beperkingen die op middellange en lange termijn door verschillende steden of gemeenten kunnen worden ingevoerd.

Huidige situatie van vakantieverblijven en traditionele huurwoningen in de stad Malaga

Malaga is de Spaanse stad die de afgelopen jaren het meest is gegroeid op het gebied van toerisme. Dit heeft ertoe geleid dat veel buitenlandse kopers hebben geïnvesteerd en blijven investeren in het kopen en verkopen van huizen in Malaga voor gebruik op de vakantieverhuurmarkt.

Aan deze groei van vakantieverhuur in de stad Malaga moeten we het tekort in het aanbod van woningen op de markt voor langetermijnverhuur toevoegen. Volgens vastgoedsite Idealista is Malaga de Spaanse provinciehoofdstad waar het aanbod van traditionele huurwoningen het afgelopen jaar het sterkst is afgenomen, met een daling van 27%. In de provincie bedroeg de vermindering het afgelopen jaar 15%.

Dit tekort aan aanbod van huurwoningen voor lange termijn in Malaga heeft vooral geleid tot een stijging van de huurprijzen, die vorig jaar nog 25,8% bedroeg. Sinds enige tijd is de gemiddelde huur die in Malaga wordt betaald de hoogste in zijn historische reeks en dit gebeurt niet alleen in de stad Malaga zelf, maar ook in andere gemeenten aan de Costa del Sol.

Hoe zou de toekomst van vakantieverhuur in Malaga eruit kunnen zien?

Het is duidelijk dat de stad Malaga begint te lijden onder een zekere mate van toeristische overbevolking in het centrale district. Volgens een nieuwsartikel dat op 7 februari is gepubliceerd, zijn alleen in het centrum van Malaga 4.778 woningen geregistreerd in het Andalusische toeristenregister (RTA).

De overlast van vakantieverhuur voor bewoners, de overbevolking van toeristen en het grote percentage woningen dat aan deze activiteit is gewijd, heeft zelfs de burgemeester van Malaga doen inzien dat we vakantieverhuur beter moeten beperken en reguleren. Dit argument wordt ook ondersteund door de behoefte aan meer woningen in de traditionele huurmarkt, aangezien de vraag op dit moment veel groter is dan het beschikbare aanbod.

Het is waarschijnlijk dat, zodra de regionale regering de nieuwe verordening goedkeurt, de gemeenteraad van Malaga zal gaan bestuderen welke maatregelen zij kan nemen om vakantieverhuur in de stad of in ieder geval in sommige gebieden te beperken.

We weten niet welke maatregelen de gemeenteraad van Malaga zal nemen, maar het is zeer waarschijnlijk dat op de middellange of lange termijn de markt voor vakantieverhuur in Malaga op de één of andere manier beperkt wordt. Dit geldt niet alleen voor de stad, maar er zullen ook andere kustplaatsen zijn die hier maatregelen op gaan nemen.

Zijn vakantieverhuur winstgevend in vergelijking met traditionele huurwoningen?

In veel gevallen zijn ze dat, maar niet altijd. Vorig jaar hebben we een artikel over de rentabiliteit (ROI) van de aankoop van vakantieverhuurwoningen in Spanje geplaatst, dus we zullen er nu niet te diep op ingaan. De winstgevendheid hangt af van de prijs die voor het huis wordt betaald, evenals van de persoonlijke situatie van de eigenaar die het huis op de vakantieverhuurmarkt wil huren.

Uit eigen ervaring blijkt dat de meeste van onze buitenlandse klanten die een huis kopen in Andalusië, met name in de provincie Malaga, niet fiscaal inwoner zijn van Spanje en een bureau nodig hebben om hun vakantieverhuur te beheren.

Minstens 40% van hun inkomen verandert in kosten voor de eigenaar bij dit type verhuur. Van elke 100 euro aan huur moet tussen de 18% en 22% worden betaald aan het bureau om de vakantieverhuur te beheren, naast een belasting van 19% als de eigenaar in de EU woont of 24% als de eigenaar buiten de EU woont.

Als de eigenaar fiscaal ingezetene is in Spanje, kunnen de verschuldigde belastingen op deze huurwoning nog hoger zijn, aangezien dit inkomen wordt gelijkgesteld aan inkomen uit werk en wordt belast volgens het progressieve tarief van de inkomstenbelasting. Als de in Spanje wonende eigenaar een hoog inkomen heeft, b.v. 70.000 euro per jaar of meer, dan zou hij of zij over dit inkomen 30% of 35% belasting moeten betalen, misschien zelfs meer. We hebben het in dit geval over kosten van 50% of 55% van elke 100 euro ontvangen huur.

Een van de grootste voordelen van traditionele lange-termijn verhuur is de vermindering van 50% van het door de eigenaar ontvangen inkomen, dat belastingvrij zou zijn, en deze vermindering kan in sommige gevallen oplopen tot 90%. Deze korting is alleen van toepassing op eigenaren die fiscaal inwoner zijn van Spanje. Ook moet de woning officieel eerste residentie zijn van de huurders.

Een van de grote voordelen van vakantieverhuur is de mogelijkheid voor de eigenaar om het huis voor zijn of haar eigen plezier te gebruiken. Een ander groot voordeel van vakantieverhuur is het grote juridische probleem waarmee eigenaren worden geconfronteerd wanneer ze hun huis voor lange termijn verhuren en de huurders stoppen met het betalen van huur, aangezien de juridische procedure voor ontruiming altijd enkele maanden en tot een jaar zal duren. Om nog maar te zwijgen van de onzekerheid over de staat waarin huurders de woning zullen verlaten.

Zijn de beperkingen in vakantieverhuur gerechtvaardigd?

Naar mijn mening is het noodzakelijk om deze activiteiten te beperken wanneer er in bepaalde steden of specifieke gebieden een overbevolking is met toeristen die de plaatselijke bewoners onevenredig treft. De overbevolking van toeristen eist ook zijn tol van de kwaliteit van de openbare diensten.

Evenzo resulteert de toename van woningen die als vakantieverhuur worden gebruikt in bepaalde gebieden, zoals in de centrale wijk van de stad Malaga, in een afname van het aanbod van langetermijnhuurwoningen en prijsstijgingen voor mensen om permanente woningen te huren.

Waarom is de toegang tot huurwoningen een probleem in Malaga voor de lokale bevolking?

Het gemiddelde salaris in Malaga ligt rond de 1.550 euro per maand en een woning vinden in de hoofdstad voor minder dan 900 of 1000 euro per maand is in veel gebieden bijna onmogelijk. Als de stad werknemers nodig heeft in verschillende sectoren: leraren, verpleegsters, bedienden, horeca enz., kunnen ze dan in Malaga leven van dat loon en die huur betalen?

Kortom, effectieve regulering is nodig, op voorwaarde dat vakantieverhuur niet gecriminaliseerd wordt en politiek-verkiezingscampagnes ter zake worden vermeden.

Als er objectieve parameters zijn die aangeven dat dergelijke regulering wenselijk is, dan moet het worden gedaan, omdat het probleem in die gebieden of steden alleen maar erger zal worden. Velen van ons die in de stad Malaga wonen, zien dergelijke regulering of beperking als noodzakelijk om te proberen een evenwicht te bereiken tussen toerisme en residentiële activiteiten.

Zijn vakantieverhuur in andere delen van Spanje beperkt?

In steden met een grote impact van het toerisme, zoals Madrid, Barcelona en Palma de Mallorca, om maar een paar voorbeelden te noemen, zijn maatregelen genomen om vakantieverhuur te beperken of te verbieden.

Op 11 februari 2022 hebben de Balearen een decreet aangenomen waarbij een moratorium van 4 jaar wordt ingesteld, gedurende welke geen nieuwe vakantieverblijven mogen worden geregistreerd.

In 2018 verbood de gemeenteraad van Palma de Mallorca vakantieverhuur in alle meergezinswoningen. in flatgebouwen en appartementen, om het alleen toe te staan in eengezinswoningen zoals villa’s. Dit verbod van de gemeenteraad van Palma werd voor de rechtbank aangevochten, maar het Hooggerechtshof stemde in een arrest van 31 januari 2023 in met de gemeenteraad met betrekking tot het verbod op vakantieverhuur in de flatgebouwen van de stad.

In een van de meest in het oog springende argumenten verwees het Hof naar de jurisprudentie van het Hof van Justitie van de Europese Unie, waarin wordt gepleit voor “voorafgaande toestemming in gemeenten waar de spanning rond huren bijzonder groot is”.

Evenzo achtte het Hof de verdediging van het algemene recht op huisvesting correct en gerechtvaardigd, zoals beweerd door de gemeenteraad van Palma de Mallorca op basis van rapporten die de impact van deze activiteit in buurten aantonen, het tekort aan huurwoningen voor de bewoner bevolking en de significante effecten op het milieu, het land, energiebronnen, watervoorraden, infrastructuur en wegen.

Juridisch advies over kopen om te verhuren van C&D Solicitors Torrox/Malaga

Ons kantoor, C&D Solicitors, is gespecialiseerd in het geven van juridisch advies bij het kopen en verkopen van onroerend goed voor buitenlandse ingezetenen en niet-ingezetenen, bij het verwerven van een onroerend goed in Andalusië, of het nu gaat om een tweedehands huis of een huis op plan, met een meertalig bedrijf en personeel dat Engels spreekt, Nederlands, Zweeds, Duits en Frans.

Veel van onze klanten denken na over vakantieverhuur voor hun huis wanneer ze een investering doen in Spanje, dit is een essentiële vereiste voor sommige van deze transacties.

Hoewel de huidige hausse in onroerend goed en investeringen in onroerend goed, vooral in de provincie Malaga en kustgebieden, een positieve invloed hebben gehad op onze activiteit, zijn we als inwoners van dit deel van Malaga geen onbekende voor enkele van de problemen die begon te ontstaan in bepaalde gebieden met overmatige vakantieverhuur en een gebrek aan woningaanbod, met overbevolking van toeristen in bepaalde gebieden.

Als er passende maatregelen worden genomen, rekening houdend met alle belanghebbenden, zal dit uiteindelijk allemaal een negatief effect hebben op het toerisme, tegen ons belang en het bieden van kwaliteitstoerisme.

We hebben toerisme nodig omdat het een essentiële bron van activiteit is voor veel bedrijven in Andalusië, maar er moet altijd een evenwicht zijn tussen vakantiegangers en de lokale bevolking. Anders zou dit op de lange termijn niet positief zijn.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat bij C&D Solicitors Torrox/Malaga (Andalusie)

Een vastgoedinvestering in Spanje: vakantieverhuur of lange termijn verhuur?

Geschreven door Ariane van Wijk op 14 juli, 2022. Gepost in advocaat, andalusia, Andalusian, Andalusie, belasting IRNR, conveyancing, english speaking solicitor, huis kopen costa del sol, hypotheek, Inkomstenbelasting, Onroerend goed, Property law, purchase process, Sin categoría @nl, Spanje.

Met uitzondering van 2020 als gevolg van de pandemie, is de interesse van buitenlandse investeerders de afgelopen jaren aanzienlijk toegenomen in het kopen van een vastgoedinvestering in Spanje. Dit geldt zowel voor vakantie- als lange termijn verhuur. Veel verkoopoperaties van huizen in Andalusië, vooral in toeristische gebieden zoals de Costa del Sol, zijn voornamelijk bedoeld voor verhuur om de koper in staat te stellen winst te behalen uit de vastgoedinvestering in Spanje.

Onder deze beleggingskopers zijn velen Europese burgers die niet in Spanje wonen, uit landen als Nederland, België, Engeland, Zweden, Finland, Frankrijk of Duitsland. Volgens een rapport van het OMAU (Observatorium voor het Stedelijk Milieu van Málaga) is de stad Malaga van 14.885 totale vakantieverhuur woningen in 2015 naar 54.685 in 2021 gegaan.

Laat u informeren over waar u kunt investeren in de aankoop van een woning

Er zijn vier aandachtspunten bij het nemen van een beslissing over waar te kopen en de prijs die moet worden betaald.

Gemiddelde prijs oftewel de kosten van huizen. Als woningen erg duur zijn, zal het uiteraard moeilijker zijn om de investering af te schrijven of terug te verdienen door deze te verhuren.
Gemiddelde prijs of kosten van huur. Als de gemiddelde huurprijs erg laag is, zal de winst of winst lager zijn en zal er meer tijd nodig zijn om het gewenste rendement te behalen.
Toeristisch potentieel van het gebied waar u wilt investeren. Het is duidelijk dat, in termen van vakantieverhuur, accommodaties aan het strand bijvoorbeeld perioden van zeer hoge rendementen laten zien wanneer ze voor vakantie worden verhuurd. Culturele of toeristische steden zoals Malaga, Cadiz of Sevilla zijn bijvoorbeeld een groot deel van het jaar aantrekkelijk voor toeristen, ook in het midden- en laagseizoen dus.
Onderhoudskosten en belastingkosten over de verhuur. Vakantie- en langetermijnverhuur hebben zeer verschillende fiscale overwegingen in Spanje.

Bereken de ROI-winstgevendheid van een vastgoedinvestering in Spanje

De meest eenvoudige Return-On-Investment-formule zou zijn om te beginnen met het berekenen van het bruto-inkomen uit huur per jaar, het te delen door de aankoopprijs en het resultaat van deze berekening te vermenigvuldigen met 100 om uw rendement te behalen. Laten we een paar voorbeelden gebruiken:

Ruud, een Nederlander uit Utrecht, denkt erover om een nieuwbouwhuis te kopen in Málaga, aan de oostkant, een van de duurste wijken, voor een prijs van 470.000 euro, inclusief overdrachtskosten. Hij denkt erover om het te verhuren en heeft geleerd dat de gemiddelde huurprijs rond de 1.400 euro per maand of 16.000 euro per jaar zou liggen.

Return-on-investment berekening lange termijn verhuur A:

€ 16.800 / € 470.000 = 0,0357
0,0357 x 100 = 3,57%

Met andere woorden, voor Ruud zou het verhuren van de woning betekenen dat hij 3,57% van zijn investering per jaar terugverdient. Nogmaals, onze vriend Ruud denkt erover om een huis in Antequera te kopen, zeer vergelijkbaar met dat in Malaga, maar de prijs is 150.000 euro, inclusief overdracht. Hij denkt erover om het te verhuren en heeft gezien dat de gemiddelde huurprijs rond de €550 per maand ligt van €6.600 per jaar.

Return-on-investment berekening lange termijn verhuur B:

€ 6.600 / € 150.000 = 0,044
0,044 x 100 = 4,4%

Met andere woorden, elk jaar stelt de verhuur van de woning de koper in staat om 4,4% van de gedane investering terug te verdienen.

Hoe bereken je het rendement van een woning die gebruikt wordt voor vakantieverhuur?

Return On Investment Spaanse vakantiewoningen

Bovenstaande formule is goed voor een langdurige verhuur, niet voor vakantieverhuur. In het geval van vakantiehuizen is het berekenen van rendementen veel complexer en is het onmogelijk om een standaardformule toe te passen, omdat prijzen veel variatie vertonen en sterk afhankelijk zijn van het type en de kenmerken van het onroerend goed, de afstand tot het strand, voorzieningen zoals een zwembad en tuinen, enz. Ook zijn er grote verschillen in huurprijzen door seizoensinvloeden.

Volgens gegevens van het verhuurplatform Holidu, onlangs gepubliceerd, waarin het aanbod en de boekingen voor de zomer van 2022 in Costa del Sol worden geanalyseerd, is de hoogste prijs per nacht voor huizen in de provincie Malaga te vinden in Las Chapas, Puerto Banús, Nueva Andalucía in Marbella, gevolgd door San Pedro de Alcántara, Alhaurín de la Torre, Alhaurín el Grande, Estepona en Frigiliana.

Andere kustgebieden in Cadiz, zoals Sotogrande, en de tropische kust bestaande uit Almuñécar-La Herradura, laten ook een groot aantal boekingen zien voor deze zomer 2022.

Denk aan vaste huurwoningen en huurkosten

De vaste kosten van een woning zijn meestal: onroerendgoedbelasting (IBI), mede-eigendomskosten, afvalverwijderingstarieven en inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen, die zouden worden betaald in perioden waarin de woning niet wordt verhuurd. Vergeet ook de potentiële rentelasten voor uw Spaanse hypotheek niet.

Evenzo, wanneer het gaat om een huis voor vakantieverhuur, is de eigenaar in de meeste gevallen niet in staat om de verhuur te beheren en te onderhouden vanwege tijdgebrek, om welke reden het nodig zou zijn om de beheerskosten van de makelaar die voor de verhuur zorgt, toe te voegen. Deze kunnen rond de 18% tot 24% van de ontvangen huur zijn.

We moeten ook rekening houden met belastingkosten of uitgaven die moeten worden betaald over de winst van deze verhuur in Spanje, die ik hieronder in meer detail zal behandelen. Kortom, als de persoon die eigenaar is van het onroerend goed fiscaal inwoner is van Spanje, wanneer het onroerend goed wordt verhuurd als de eerste woning van de huurder, is ongeveer 60% van de nettowinst vrijgesteld van belastingen. Als het huis echter voor vakantie wordt verhuurd of als de eigenaar niet fiscaal in Spanje woont, is er geen vrijstelling van toepassing.

Overweeg andere opties: profiteer van vakantieverhuur in landelijke huizen

Zonder twijfel is dit een van de soorten woningen met het meeste voordeel van de pandemie als het gaat om vakantieverhuur, omdat de vraag naar huizen van dit type de afgelopen jaren dramatisch is toegenomen. Deze huizen, met een zwembad, een tuin en land, zijn in zeer hoge vraag voor verhuur tijdens vakantieperiodes. Dit heeft ook geleid tot een stijging van de prijzen van deze eigendommen, als gevolg van de interesse van buitenlandse investeringskopers.

Onze eigen klanten, aan wie we juridisch advies geven tijdens het proces om een landelijk huis in Andalusië te kopen, hebben ons verteld over het grote aantal boekingen dat hun rustieke eigendommen ontvangen op de vakantieverhuurmarkt. Gebieden zoals La Axarquía, de Guadalhorce vallei, de Ronda Serranía of Sierra de Mijas kunnen zeer interessant zijn voor beleggers in de vastgoedmarkt.

Als u overweegt om in Malaga te kopen, moet u zich bewust zijn van de gemiddelde huurprijzen

In termen van lange termijn (niet-vakantie) verhuur, volgens een studie van de Idealista onroerend goed website, in Malaga de huurprijs voor een huis in mei was 10,90 euro per vierkante meter, wat een stijging van 16,40% betekent in vergelijking met dezelfde periode in 2021 en van 6,6% in vergelijking met februari dit jaar.

Voor steden zijn de huurprijzenstijgingen in 2022 zeer groot geweest. Casares heeft bijvoorbeeld een stijging van 27,80%, Estepona van 24,80%, Mijas van 24%, Marbella van 21,70% en Fuengirola van 19,60%. In de stad Malaga is de stijging 10,1% in 2022 en het is een van de duurste steden in Spanje als het gaat om het huren van een huis.

Wat zijn de vereisten voor een woning om te worden gebruikt voor vakantieverhuur?

In Andalusië, om een huis te verhuren voor vakantie (contract van korter dan 2 maanden), is het noodzakelijk om het te registreren bij het Andalusische toerismeregister (RTA). Dit register heeft verschillende categorieën, afhankelijk van het type woning dat u wilt registreren. Er zijn een paar technische vereisten waaraan de woning moet voldoen om geregistreerd te worden en voor stedelijke eigendommen moet het een eerstebewoningsvergunning (LPO) of een bewoonbaarheidscertificaat hebben.

Als het onroerend goed dat u van plan bent te kopen en te registreren bij de RTA landelijk is, zou het normaal gesproken geen LPO hebben en in dit geval zou het correct zijn om een oplossing te verkrijgen van Assimilated out of Ordination (DAFO / SAFO) of Out of Ordination (FO)

RTA Licentie via verantwoordelijkheidsverklaring

Het is belangrijk op te merken dat registratie bij de RTA gebeurt door het indienen van een aansprakelijkheidsverklaring, wat betekent dat de persoon onder zijn of haar verantwoordelijkheid verklaart dat de woning voldoet aan alle technische en wettelijke vereisten voor registratie. Daarbij is het niet nodig om op dat moment te laten zien of het aan hen voldoet of niet.

Met andere woorden, de regionale regering van Andalusië zal het onroerend goed automatisch registreren in de RTA na het indienen van de beëdigde verklaring van aansprakelijkheid, maar behoudt zich het recht voor om de eigenaar te inspecteren en te beboeten in het geval dat het niet voldoet aan de vereisten om te worden geregistreerd in de RTA.

Kan de Gemeenschap van Eigenaren vakantieverhuur verbieden?

Het antwoord is JA. De Gemeenschap , tijdens een vergadering vakantieverhuur verbieden in alle eigendommen die deel uitmaken van de vereniging. Daarom is het noodzakelijk om een stem van 3/5 van het totale aantal eigenaren te verkrijgen dat 3/5 van de aandelen vertegenwoordigt om deze resolutie te laten passeren. Er moet echter worden opgemerkt dat om deze overeenkomst bindend te maken voor de nieuwe eigenaren van het onroerend goed, deze officieel moet worden geregistreerd in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad).

Laten we ons voorstellen dat u overweegt een huis te kopen voor vakantieverhuur in Almuñécar en, wanneer u een verkort eigendomscertificaat aanvraagt, toont het niet het uitdrukkelijke verbod om het te gebruiken voor vakantieverhuur. Zelfs als de Community of Owners u vertelt dat er een verbod is goedgekeurd voor het totale gebouw, kunt u als eigenaar uw eigendom registreren in de RTA en verhuren aan vakantiegangers. De gemeenschap kan dit gebruik niet verbieden als zij de verbodsresolutie niet registreert in het eigendomsregister voorafgaand aan de afgifte van uw eigendomsakte.

Kan ik meer kosten betalen aan de Gemeenschap van Eigenaren als ik het onroerend goed gebruik voor vakantieverhuur?

Nogmaals, het antwoord is JA. Community of Owners kan de gemeenschapskosten met maximaal 20% verhogen voor eigendommen die worden gebruikt voor vakantieverhuur. Deze resolutie zou een meerderheid van 3/5 van het totale aantal eigenaren vereisen, wat neerkomt op 3/5 van de aandelen.

Net als bij het verbod om vakantieverhuur te doen, kan deze verhoging echter niet met terugwerkende kracht worden uitgevoerd en kan deze niet worden toegepast op woningen die al in de RTA zijn geregistreerd.

Worden er in de toekomst meer wettelijke beperkingen en beperkingen verwacht voor vakantieverhuur?

In grote steden en dorpen die zeer aantrekkelijk zijn voor toeristen, zijn er steeds meer mensen die pleiten voor de beperking en regulering van vakantieverhuur voor woningen, vanwege de overlast die ze vaak veroorzaken bij bewoners. Bijvoorbeeld in de stad Malaga, met name in het historische centrum, zijn er bekende problemen met lawaai en vuiligheid in sommige gebouwen, als gevolg van vakantieverhuur in grote vraag naar (vrijgezellen) feesten en algemene vrije tijd.

Het debat in Malaga is al een paar jaar open en er zijn tot nu toe geen beperkende maatregelen genomen. Echter is het waarschijnlijk dat deze activiteit op de middellange en lange termijn beperkt zal worden, omdat er in dit deel van de stad Malaga, net als in andere kustgebieden of grote steden zoals Granada, Sevilla of Cadiz, een zekere oververzadiging van dit type woningen is.

We moeten er ook aan toevoegen dat de regionale regering van Andalusië momenteel werkt aan een nieuw decreet om vakantieverhuur te reguleren en het is zeer waarschijnlijk dat deze regel verdere beperkingen op deze activiteit vaststelt.

Welke belastingen moet ik betalen voor de inkomsten uit vastgoedbeleggingen in Spanje?

Als u een niet-fiscaal ingezetene in Spanje bent, maar een burger van de Europese Unie, Noorwegen of IJsland, moet u 19% van de inkomsten uit vakantieverhuur in Spanje aangeven bij de Spaanse schatkist, met de mogelijkheid om sommige kosten af te trekken. Indien u echter niet in Spanje woont en onderdaan bent van een derde land, moet u 24% van de inkomsten uit vakantieverhuur betalen en kunt u geen kosten aftrekken.

Wanneer u fiscaal inwoner bent van Spanje, moeten uw inkomsten uit vakantieverhuur worden aangegeven in uw persoonlijke inkomstenbelasting, waardoor dergelijke inkomsten worden toegevoegd aan uw jaarinkomen. Daarom, aangezien dit een progressieve belasting is, hoe hoger uw rendement, hoe meer belasting u betaalt.

Belastingvoordeel voor langetermijnverhuur

Met betrekking tot langetermijnverhuur, als u fiscaal inwoner bent in Spanje en de huurder van plan is het onroerend goed als zijn of haar hoofdwoning te gebruiken, moet u weten dat, onder de huidige regelgeving, 60% van de nettowinst zou zijn vrijgesteld van uw inkomstenbelasting (IRPF).

In oktober 2022 wil de rijksoverheid echter een nieuwe Woningwet goedkeuren. Deze wet, in zijn huidige vorm, zou de aftrek verminderen tot 50%, maar het zou kunnen stijgen tot 60%, 70% en 90% om verschillende redenen, zoals het opknappen van het huis, verhuren aan mensen jonger dan 35 en het huis in een gebied met zeer hoge huurprijzen of wanneer de huurder een overheidsinstantie of non-profitorganisatie is.

Welke andere voordelen kunt u halen uit vakantieverhuur ten opzichte van langetermijnverhuur?

De eerste zou de mogelijkheid zijn voor de eigenaar om de woning gedurende verschillende perioden te gebruiken, wat zou inhouden dat hij ervan kan genieten terwijl hij er een inkomen of winst uit verkrijgt. De tweede zou zijn dat, als er een slechte huurder is in een langdurige verhuur, een die stopt met betalen en weigert het pand te verlaten, het juridische ontruimingsproces erg traag is en het onwaarschijnlijk is dat de onbetaalde huur of gerechtskosten worden teruggevorderd.

Er zouden minimaal tussen de 6 en 9 maanden verstrijken vanaf het moment dat een claim bij de rechtbank wordt ingediend voordat de huurder wordt uitgezet. Het kan nog langer duren als er kinderen ten laste zijn. Zoals u zich misschien kunt voorstellen, zijn er huurders die eigendommen in deplorabele staat achterlaten wanneer ze weten dat ze op een specifieke datum worden weggestuurd.

Een bijkomend voordeel van vakantieverhuur is dat, als u uw woning wilt verkopen, u de woning in bezit heeft en dat u dit direct kunt doen. Als er sprake is van een langdurige huurder en dit is zijn of haar gebruikelijke woning, dan stelt de wet dat hij of zij daar 5 jaar mag wonen en kan hij de eigenaar dwingen om het contract voor die tijd na te komen. Uiteraard tenzij de nieuwe koper de huurovereenkomst aanvaardt en ermee instemt om deze voort te zetten.

Juridisch advies over vastgoedbeleggingen in Spanje

Kortom, informeer jezelf en laat je in dit proces specifiek adviseren. Vergeet niet dat C&D Solicitors een advocatenkantoor is dat gespecialiseerd is in het geven van advies aan buitenlanders tijdens de aankoop van onroerend goed in Malaga en Andalusië, met meer dan 15 jaar ervaring.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat bij C&D Solicitors, Torrox, Costa del Sol (Andalusië)