La construction sur terrain rural en Andalousie, autorisée de façon limitée pour les maisons individuelles
En décembre 2021, le parlement andalous a approuvé la nouvelle « loi foncière » (Ley del Suelo) en Andalousie. On la connaît plus couramment sous le nom de LISTA pour la construction sur terrain rural. L’une des principales caractéristiques de cette loi est qu’elle permet, dans certains cas, de délivrer des permis de construire pour des maisons individuelles à la campagne. Il s’agit d’une importante nouveauté pour les propriétaires fonciers car jusqu’à présent, il n’était pas permis de construire à la campagne et tous les bâtiments de moins de 6 ans pouvaient être sanctionnés.
En quoi consiste la mise en place de cette nouvelle loi pour la construction et la rénovation sur terrain rural ?
Après l’approbation de cette nouvelle loi, le gouvernement régional d’Andalousie s’est mis à travailler sur les conditions de mise en place afin de pouvoir l’appliquer au mieux. Actuellement, ces conditions sont en phase d’ébauche en attente d’approbation et sont donc susceptibles d’être modifiées.
Dans le dernier paragraphe, nous allons également expliquer les aspects les plus importants de ces ébauches et de la nouvelle loi, principalement au sujet des parcelles de terrain en milieu rural et de la possibilité d’obtenir un permis de construire pour des maisons individuelles. Nous allons aborder les nouveaux aspects au sujet des maisons déclarées comme assimilées à hors ordination (DAFO/SAFO), car pour la première fois, il est autorisé d’effectuer des travaux de rénovation de grande envergure.
Était-il permis de construire sur un terrain rural dans le passé ?
Auparavant, la loi en Andalousie ne permettait pas la construction de bâtiments résidentiels sur terrains non constructibles/rustiques (il s’agissait de la loi LOUA adoptée en 2003). Seule exception à cette loi : les maisons en rapport avec l’agriculture, le bétail ou le travail de gestion forestière.
Cependant, malgré cette interdiction, de nombreuses maisons ont été construites sans permis, avec les mauvais permis ou avec des autorisations qui ont plus tard été invalidées ou annulées. Dans la province de Málaga, des régions telles que La Axarquía, la vallée du Guadalhorce, la Sierra de Mijas ou Ronda ont vu se construire des milliers de maisons en raison d’une forte demande d’acheteurs étrangers de Grande-Bretagne, de Belgique, des Pays-Bas, de Suède, etc.
L’une des principales raisons de cette forte demande de constructions rurales dans la campagne andalouse est qu’elles pouvaient être inscrites au registre de foncier (Registro de la Propiedad), à cause des délais et de la négligence de l’administration qui n’intervenait pas pour les sanctionner. L’inscription ne les rend pas légales mais leur octroie un meilleur statut administratif qui les rend plus attrayantes pour les acheteurs potentiels, outre le prix de marché qui lui aussi est inférieur.
Quels seront les critères à remplir pour construire sur une parcelle de terrain rural ?
- Le terrain ne doit bénéficier d’aucune protection particulière, autrement dit il doit s’agir d’un terrain rural normal.
- Le bâtiment doit se trouver à une distance d’au moins 25 mètres de la limite du terrain.
- Le terrain doit avoir une superficie minimum qui est indiquée dans le point suivant.
- Il doit y avoir une distance minimum de 200 mètres entre chaque bâtiment à usage résidentiel.
a. Quelle superficie minimum doit avoir un terrain rural afin d’obtenir un permis de construire ?
Il sera possible de construire sur des terrains séparés qui ne devront en aucun cas être inférieurs à 2,5 hectares (25 000 m2) par propriété. Pour les terrains forestiers, la surface minimum sera de 5 hectares. Cependant, ces réglementations permettent de modifier cette superficie minimum via des réglementations municipales. Cette modification doit avoir pour objectif la lutte contre le dépeuplement des campagnes, la promotion du développement rural ou l’économie circulaire et verte. Il ne fait aucun doute que cette superficie minimum permettant d’obtenir un permis de construire sera modifiée dans de nombreuses municipalités à moyen terme.
b. Combien de mètres carrés suis-je autorisé à construire ?
La superficie construite maximum de peut pas être supérieure à 1 % du terrain rural ou à 0,5 % dans les zones forestières. Cependant, l’instrument général d’urbanisme de la municipalité peut autoriser les constructions et les installations annexées à la maison à condition que leur superficie totale ne soit pas supérieure à celle du bâtiment principal.
c. Quel est la hauteur maximum de construction autorisée sur un terrain rural ?
La hauteur maximum autorisée pour ces maisons construites sur terrain rural est de 7 mètres.
d. Pas de permis de construire en cas de formation d’une agglomération urbaine
On peut définir une agglomération urbaine (« asentamiento urbanístico ») comme la formation ou l’existence d’un groupe de bâtiments situés sur une zone relativement petite, qui fera appel à une infrastructure collective ou à des services non compatibles avec un terrain rural. La nouvelle loi foncière et ses réglementations interdisent la formation de nouvelles agglomérations urbaines sur un terrain rural. Par conséquent, aucun permis de construire n’est délivré pour des maisons susceptibles de former une agglomération.
La loi fournit de nombreuses définitions qui peuvent être interprétées comme une agglomération urbaine, certaines sont assez ambigües et leur interprétation peut changer au fil du temps. Par exemple, l’un des critères les plus évidents qui empêcherait de délivrer un permis de construire sur un terrain rural serait la présence de 6 autres bâtiments dans un rayon de 200 mètres. (Ces 6 bâtiments n’incluraient pas les dépendances sur des terrains compris dans ce rayon.)
Quelles seront les impôts à payer sur la construction rurale en Andalousie ?
La nouvelle loi a fixé une provision compensatoire à verser pour autoriser les constructions sur terrain rural à hauteur de 15 % du budget d’exécution matérielle pour les maisons individuelles. Ce montant doit être versé dès l’octroi du permis de construire au propriétaire ou au promoteur, qu’il s’agisse d’un particulier ou d’une entreprise. Les réglementations permettent à chaque mairie de réduire ce montant par arrêté municipal.
Besoin d’une autorisation préalable avant d’obtenir le permis
Il est obligatoire de demander l’autorisation préalable de la mairie afin de confirmer s’il est possible d’obtenir un permis de construire sur un terrain rural. Cette procédure préalable d’autorisation peut éventuellement inclure certains documents techniques et juridiques sur le terrain ainsi que sur le bâtiment que l’on envisage d’y construire.
L’un des aspects les plus importants de cette autorisation est la notification au cadastre et au registre des propriétaires de terrains avoisinants. Ces derniers peuvent s’opposer à la construction sous prétexte que cela pourrait empêcher la réalisation ou la mise en place d’opérations sur leurs propres terrains. Cela concerne notamment le bétail, l’exploitation forestière ou les activités agricoles du fait que la construction d’une maison sur un terrain agricole est considérée comme exceptionnelle.
Approbation de la mairie en cas de vente
Si un délai de 6 mois s’est écoulé à compter du moment où la demande a été soumise, et si la mairie n’a pas répondu, celle-ci sera considérée comme rejetée. Au cas où la mairie aurait délivré une autorisation préalable, le propriétaire ou le promoteur bénéficiera d’un an pour soumettre sa demande de permis de construire. Le cas échéant, il faudra à nouveau obtenir une autorisation préalable. Ce document permet aux propriétaires d’un terrain souhaitant le vendre sans permis de construire d’effectuer cette procédure et, après l’autorisation de la mairie, de vendre le terrain à un acheteur avec la garantie qu’il pourra construire sur celui-ci.
Possibilité de remettre à neuf/rénover des maisons considérées comme assimilées à hors ordination (DAFO/SAFO)
La nouvelle loi foncière inclut une modification importante au sujet des maisons ayant le statut de assimilés à hors ordination (DAFO/SAFO). Cette nouvelle loi permet à ces logements d’être rénovés et d’adapter leur structure. Auparavant, ils pouvaient uniquement recevoir un entretien minimum et des travaux de conservation strictement nécessaires afin de garantir leur habitabilité, salubrité, sécurité et accessibilité. La possibilité d’effectuer des améliorations et des rénovations sur ces maisons rurales ouvre légalement la porte à de nombreux propriétaires qui ont acheté une maison à la campagne et n’ont jamais osé se lancer dans des travaux ou à ceux qui s’y sont aventuré tout en assumant le risque d’être sanctionnés par la mairie.
Dans le cadre de notre travail quotidien en tant que conseillers juridiques dans le processus de transfert de maisons rurales, nous avons pu observer que la plupart des acheteurs souhaitent effectuer des travaux d’amélioration et de rénovation. Ils pourront désormais le faire légalement moyennant une autorisation municipale. Il est extrêmement important de signaler qu’afin d’obtenir un permis de rénovation pour une maison située sur un terrain rural, celle-ci doit bénéficier de la définition DAFO/SAFO ou cette procédure doit être en cours d’obtention. Sans cette attestation d’assimilation à hors ordination, il n’est pas possible d’obtenir un permis pour un bien rural, qu’il s’agisse d’une rénovation ou de la conservation de la propriété.
Comme le type de travaux à effectuer sur une maison rurale existante a été élargi, il peut s’avérer plus intéressant aujourd’hui d’obtenir le statut DAFO/SAFO, car cela permettra au propriétaire de conserver et d’améliorer légalement leur bien immobilier.
Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat chez C&D Solicitors (Torrox, Málaga)
