Tag: regels

Vereniging van Eigenare en verbod of limitering RTA vakantieverhuur

VAKANTIEHUUR IN ANDALUSIË 2023, DEEL II: BEPERKINGEN EN VERBODEN VAN VERENIGING VAN EIGENAREN (VVE)

Geschreven door Ariane van Wijk op 21 juni, 2023. Gepost in Sin categoría @nl.

Vereniging van Eigenaren: verbod of restricties RTA vakantieverhuur — Vereniging van Eigenaren: verbod of restricties RTA-vakantieverhuur

Gezien de hausse aan vakantieverhuur in veel steden in de afgelopen jaren -en altijd rekening houdend met het delicate evenwicht tussen vakantiegangers en bewoners- nemen Vereniging van Eigenaren in dit verband al vele jaren maatregelen, met als doel RTA vakantieverhuur in hun gebouwen te beperken en in de meeste gevallen te verbieden. Op basis van onze juridische ervaring met het adviseren van buitenlanders in Costa del Sol, komen we vaak deze “tegenstrijdige” belangen tegen tussen verenigingen van eigenaren en buitenlandse kopers die geïnteresseerd zijn in onroerend goed dat ze van plan zijn te kopen als vakantieverhuur.

We zullen proberen de huidige regelgeving te verduidelijken die verenigingen van eigenaren in staat stelt om in te grijpen in, deze activiteit te beperken of te verbieden.

Hoe kunnen VvE’s vakantieverhuur verbieden of beperken?

Tijdens het proces van juridisch advies bij het kopen en verkopen van onroerend goed aan onze buitenlandse klanten, zijn we steeds meer eigendommen tegengekomen waar verenigingen van eigenaren de statuten hebben gewijzigd en vakantieverhuur hebben verboden in eigendommen die deel uitmaken van die vereniging.

De procedure die verenigingen van eigenaren in staat stelde om een dergelijke beperking vast te stellen, is geregeld in artikel 17.12 van de Wet op het Algemeen Bezit (LPH). Het stelt de verenigingen van eigenaren in staat om de exploitatie van vakantieverhuur te beperken of voorwaarden te stellen, door het houden van een vergadering van eigenaren en het verkrijgen van de gunstige stemmen van meer dan drie-vijfde van het totale aantal eigenaren, die tegelijkertijd meer dan drie-vijfde van de aandelen in de vereniging moet vertegenwoordigen.

Beperkingen voor vakantieverhuur inschrijven in het Eigendomsregister

Om dit verbodsbesluit afdwingbaar te maken voor derden, moet het officieel worden geregistreerd in het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad). Met andere woorden, als een koper een huis verwerft en de vereniging dit verbod heeft aangenomen, maar het is niet geregistreerd in het eigendomsregister of als het is geregistreerd nadat de eigenaar het onroerend goed heeft gekocht, kan de eigenaar het huis legaal in de RTA registreren en is dit verbod niet van toepassing.

Evenzo is dit verbod niet van toepassing op woningen die in de RTA zijn geregistreerd voordat het verbod door de vereniging van eigenaren is vastgesteld.

Naamswijziging van een bestaande RTA-licentie

Ten slotte, als het gaat om de aankoop van een huis dat al in de RTA was geregistreerd, maar de vereniging van eigenaren later vakantieverhuur verbiedt, begrijpt de Raad voor Toerisme van de regionale regering van Andalusië dat, in het geval dat dit huis wordt verkocht, de RTA-licentie geldig blijft. De nieuwe eigenaar die de woning heeft gekocht, kan de RTA-registratie op zijn of haar naam zetten.

Is het legaal voor VvE’s om vakantieverhuur te verbieden?

Artikel 17.12 LPH bepaalt letterlijk dat verenigingen de exploitatie van vakantieverhuur kunnen beperken of daaraan voorwaarden mogen verbinden, maar het staat niet uitdrukkelijk toe dat deze worden verboden.

Aangezien dit artikel het woord “verbieden” niet uitdrukkelijk bevat, zijn sommige rechters en juristen van mening dat het niet mogelijk is om deze activiteit te verbieden op basis van dit voorschrift en met een 3/5 meerderheid.

Het zou alleen mogelijk zijn om het verbod in te voeren op basis van een ander artikel in de LPH, met name artikel 17.5, maar dit zou een unanieme stemming vereisen van alle eigenaren die 100% van de aandelen in de vereniging vertegenwoordigen.

Juridisch conflict van VvE-beperkingen voor RTA-vakantieverhuur

Evenzo heeft de provinciale rechtbank van Cordoba in een arrest van 12 juli 2022 betoogd dat er een jurisprudentiële benadering is die een restrictieve interpretatie van beperkingen oplegt aan het recht op privé-eigendom, omdat het een grondwettelijk erkend recht vormt (artikel 33 van de Spaanse grondwet). Een dergelijk verbod zou dus indruisen tegen het recht op privé-eigendom.

Zonder twijfel hebben we te maken met een juridisch conflict dat de komende jaren moet worden opgelost, omdat we begrijpen dat er vroeg of laat een uitspraak van het Hooggerechtshof zal zijn die deze kwestie verduidelijkt.

Wat kunnen VvE’s doen om vakantieverhuur te beperken of te conditioneren?

Hoewel het duidelijk is dat het niet mogelijk is om deze activiteit te verbieden via de 3/5 meerderheid die is vastgelegd in artikel 17.12 LPH, is het wel degelijk mogelijk om een reeks beperkingen of voorwaarden vast te stellen, die verenigingen van eigenaren kunnen opleggen aan woningen die zijn ingeschreven of moeten worden geregistreerd in de RTA.

Dezelfde rechters of juristen die interpreteren dat vakantieverhuuractiviteiten niet kunnen worden verboden zonder een unanieme stem van alle eigenaren, verduidelijken wat een besluit dat de werking van deze vakantieverhuuractiviteit beperkt of conditioneert, zou kunnen bevatten op basis van artikel 17.12 LPH en met de goedkeuring van 3/5 van de eigenaren:

Mogelijke beperkingen voor de Vereniging van Eigenaren

VvE’s kunnen regels voor vakantieverhuur goedkeuren, interne voorschriften vaststellen, zoals:

beperken van het aantal gebruikers,
al dan niet toestaan van huisdieren
vaststellen van dagen of tijden om aan te komen of te vertrekken
verplichting om een specifieke verzekering voor schade af te sluiten
aanwezigheid van de eigenaar of verhuurder bij het inchecken om gebruikers specifiek te informeren over de regels om gemeenschappelijke elementen te gebruiken
verplichting voor de eigenaar om huurders een kopie te bezorgen van het document met dergelijke beperkingen en regels
verhoging van max. 20% van de servicekosten,
enz.

Dit besluit of intern reglement dat door de vereniging is aangenomen om vakantieverhuur te beperken en dat zou bepalen aan welke criteria eigenaren die hun vakantiewoningen willen verhuren, zouden moeten voldoen, zou inderdaad verplicht zijn.

Welke maatregelen of sancties kan de Vereniging van Eigenaren nemen als dit huishoudelijk reglement niet wordt nageleefd?

Dit door de vereniging vastgestelde huishoudelijk reglement kan en moet de uitdrukkelijke rechtsgevolgen bevatten van het niet naleven van dit huishoudelijk reglement voor vakantieverhuur. Uiteraard zouden de gevolgen niet zijn dat de huurder een paar dagen in de woning doorbrengt. De gevolgen zouden voor de eigenaar zijn.

Het logische gevolg van een dergelijke schending zou de uitoefening zijn van de in artikel 7.2 LPH voorziene vordering tot staking. Deze actie zou de vereniging in staat stellen om de effectieve stopzetting van vakantieverhuur en schadevergoeding te eisen, in het geval dat de vakantieverhuur in strijd zou zijn met de regels die door de vereniging zijn vastgesteld en vastgesteld voor woningen die als vakantieverhuur worden gebruikt.

BELANGRIJK: Er moet worden benadrukt dat we in deze kwestie verwijzen naar wat de vereniging van eigenaren kan doen als we begrijpen dat het niet mogelijk is om vakantieverhuur te verbieden op basis van artikel 17.12 LPG, omdat dit voorschrift verwijst naar beperkingen en voorwaarden. Dit is echter twijfelachtig en dit debat moet nog worden voltooid.

Kan een ontwikkelaar vakantieverhuur in een ontwikkeling verbieden voordat de woningen zijn verkocht?

Het antwoord is JA.

Bij een ontwikkeling van nieuwbouwwoningen of off-plan woningen, voordat de woningen worden verkocht, moet de ontwikkelaar de statuten opstellen en registreren waarin de regels voor de vereniging van eigenaren zijn vastgelegd. Daarom zou de ontwikkelaar het verbod om de woningen als vakantieverhuur te gebruiken in de statuten kunnen opnemen.

Dit is momenteel niet gebruikelijk, maar het is mogelijk en misschien zullen we in de toekomst meer gevallen gaan zien, om toegevoegde waarde te bieden aan het onroerend goed, vooral in luxe ontwikkelingen. Dit zou immers een goede manier zijn om potentiële buitenlandse investeerders aan te trekken die op zoek zijn naar een plek om te wonen of tijd door te brengen in Spanje, weg van activiteiten die de rust van het blok of de ontwikkeling kunnen verstoren.

Het verhuren van uw woning Andalusië en beperkingen van de Gemeente

Investeert u in vastgoed en wilt u meer weten over mogelijke beperkingen vanuit het Gemeentehuis in uw gemeente? Lees dan ook ons vorige artikel:

Vakantiehuizen in Andalusië 2023, deel I: Beperkingen en administratieve regelgeving.

Juridisch advies voor investeren in RTA vakantieverhuur in Andalusië

Advies over de aan- en verkoop van onroerend goed, van een onafhankelijke advocaat die gespecialiseerd is in deze materie, is erg belangrijk om uw investering te garanderen en verrassingen tijdens het overdrachtsproces of later te voorkomen. Als u overweegt een huis in Andalusië te kopen, aarzel dan niet om contact op te nemen met ons kantoor, C&D Solicitors, en we zullen u graag helpen en begeleiden bij deze kwestie, waarbij we altijd uw belangen en positie als koper beschermen. Wij kunnen u bijstaan in het Engels, Nederlands, Zweeds, Duits en Frans.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, lawyer en C&D Solicitors (Torrox/Malaga, Andalucia, Spanje)

Bouwen op het platteland van Andalusie gelimiteerd toegestaan voor eengezinswoningen

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 17 maart, 2022. Gepost in Sin categoría @nl.

In december 2021 heeft het Andalusische parlement de nieuwe ‘landwet’ (Ley del Suelo) in Andalusië aangenomen, LISTA genaamd, voor het bouwen op het platteland. Eén van de belangrijkste nieuwe kenmerken van deze wet is dat het onder bepaalde omstandigheden mogelijk is om bouwvergunningen af te geven voor vrijstaande eengezinswoningen op het platteland. Dit is groot nieuws voor eigenaren van landelijke eigendommen, omdat bouwen op het platteland tot nu toe niet was toegestaan en alle gebouwen jonger dan ten minste 6 jaar oud konden worden gesanctioneerd.

Wat is de uitvoeringsstatus van deze nieuwe wet voor bouwen en renoveren op het platteland?

Na de goedkeuring van deze nieuwe wet werkt de regionale regering van Andalusië aan regelgeving om deze te implementeren, hetgeen erg belangrijk is voor de feitelijke toepassing van de nieuwe wet. Momenteel zijn deze voorschriften in conceptvorm in afwachting van goedkeuring en daarom zijn ze nog steeds aan verandering onderhevig.

We zullen -in de laatste paragraaf- de belangrijkste aspecten van deze ontwerpverordening en de nieuwe landwet toelichten met betrekking tot percelen op het platteland en de mogelijkheid om een bouwvergunning te verkrijgen voor vrijstaande woningen. Ook zullen we de nieuwe aspecten behandelen die van invloed zijn op huizen in het systeem van het DAFO / SAFO certificaat, omdat voor het eerst ook grotere renovatiewerkzaamheden zullen worden toegestaan.

Was het in het verleden toegestaan om op het platteland te bouwen?

De vorige wet in Andalusië –LOUA genaamd en aangenomen in 2003- stond de bouw van huizen voor woondoeleinden op onontwikkelde / rustieke grond niet toe, met uitzondering van de mogelijkheid om huizen te bouwen die verband houden met landbouw-, veeteelt- of bosbouwactiviteiten.

Ondanks dit verbod werden echter vele woningen gebouwd zonder bouwvergunning, met onjuiste vergunningen of met vergunningen die later ongeldig/ongeldig werden verklaard. In de provincie Málaga, in gebieden zoals La Axarquía, de Guadalhorce-vallei, de Mijas Sierra of het Ronda-gebied, werden honderdduizenden landelijke huizen gebouwd vanwege de sterke vraag van buitenlandse kopers uit Groot-Brittannië, België, Nederland, Zweden, enz.

Eén van de redenen voor deze grote vraag naar landelijke eigendommen op het platteland van Andalusië is ook dat ze mochten worden ingeschreven in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad), vanwege de verstreken tijd en de nalatigheid van de administratie om tegen deze eigendommen op te treden. Deze registratie maakt ze niet legaal, maar het geeft ze wel een betere administratieve status die deze huizen -in combinatie met lagere marktprijzen- aantrekkelijker maakt voor potentiële kopers.

Wat zijn de toekomstige vereisten om op een landelijk perceel te bouwen?

Het perceel mag niet onderworpen zijn aan enige vorm van speciale bescherming, d.w.z. het moet normaal platteland zijn.
Het gebouw moet een afstand hebben van minimaal 25 meter van de rand van het perceel.
Ook moet het land een minimale oppervlakte hebben die we in de volgende paragraaf uitleggen.
Er moet een minimale afstand van 200 meter zijn tot andere gebouwen die voor woondoeleinden worden gebruikt.

a. Wat is de minimale oppervlakte voor percelen om een bouwvergunning op landelijk terrein te verkrijgen?

Het zal mogelijk zijn om te bouwen op wettelijk verkavelde percelen, die in geen geval kleiner mogen zijn dan 2,5 hectare (25.000 m2) per woning. In bosgrond moet de minimale oppervlakte 5 hectare zijn. De verordeningen voorzien echter in de mogelijkheid om deze minimale oppervlakte te wijzigen door middel van subregionale planologische verordeningen. Dit amendement moet gebaseerd zijn op de noodzaak om de ontvolking van plattelandsgebieden tegen te gaan of om plattelandsontwikkeling en de groene en circulaire economie te bevorderen. Zeker is dat dit minimale perceeloppervlak om een bouwvergunning te verkrijgen in veel gemeenten op middellange termijn zal worden aangepast.

b. Hoeveel vierkante meter mag ik bouwen?

De maximale bouwoppervlakte mag niet groter zijn dan 1% van het landelijk perceel of 0,5% in het bosgebied. Wel is het mogelijk dat het algemene stedenbouwkundige instrument van de gemeente constructies en installaties toestaat die aanvullend zijn op de woning, mits hun totale oppervlakte niet groter is dan die van de woning zelf.

c. Wat is de maximaal toegestane hoogte voor bebouwing op landelijk terrein?

De maximaal toegestane hoogte voor deze woningen op het platteland is 7 meter.

d. Geen toestemming om te bouwen als een stedelijke nederzetting wordt gevormd

Een stedelijke nederzetting, ́asentamiento urbanístico ́, wordt gedefinieerd als de vorming of het bestaan van een groep gebouwen in een relatief klein landoppervlak, waarvoor collectieve infrastructuur of diensten nodig zijn die niet geschikt zijn voor het platteland. De nieuwe landwet en haar voorschriften verbieden de vorming van nieuwe stedelijke nederzettingen op het platteland en staan daarom niet toe dat bouwvergunningen worden afgegeven voor huizen die waarschijnlijk een nederzetting zullen vormen.

De wet geeft veel definities van wat kan worden geïnterpreteerd als een stedelijke nederzetting, waarvan sommige enigszins dubbelzinnig zijn en onderhevig aan interpretatie met het verstrijken van de tijd. Eén van de duidelijkste criteria die het bijvoorbeeld onmogelijk maken om een vergunning te verlenen voor een woning op het platteland, is het bestaan van nog eens 6 gebouwen binnen een straal van 200 meter. (Deze 6 gebouwen zouden geen bijgebouwen in percelen binnen die straal omvatten.)

Welke belasting is verschuldigd over het bouwen op het platteland van Andalusie?

De nieuwe wet heeft een compensatiebepaling ingevoerd om constructies op het platteland toe te staan die gelijk zijn aan 15% van het materiële uitvoeringsbudget voor vrijstaande eengezinswoningen. Het is verschuldigd wanneer de bouwvergunning wordt verleend aan de eigenaar of ontwikkelaar, hetzij een particulier of een bedrijf. De regelgeving voorziet in de mogelijkheid voor elke Gemeente om dit bedrag te verlagen via een gemeentelijke verordening.

Voorafgaande toestemming nodig om de vergunning te verkrijgen

Het is verplicht om vooraf toestemming te vragen aan het stadhuis, om te bevestigen dat het mogelijk is om een bouwvergunning te verkrijgen op het rustieke perceel. Deze procedure van voorafgaande toestemming moet bepaalde technische en juridische documentatie bevatten over het perceel en over het geplande gebouw.

Een van de belangrijkste punten van deze vergunning is het informeren van de kadastrale en registerhouders van aangrenzende percelen. De naburige buren kunnen bezwaar maken tegen het gebouw, met het argument dat het de uitvoering van reguliere activiteiten op hun percelen zou verhinderen. Dit verwijst naar veeteelt, bosbouw of landbouwactiviteiten, omdat de bouw van een huis op het platteland als uitzonderlijk wordt beschouwd.

Als een periode van 6 maanden is verstreken vanaf het moment dat de aanvraag is ingediend en het stadhuis niet heeft gereageerd, wordt deze geïnterpreteerd als geweigerd.

Toestemming Gemeente in geval van verkoop

In het geval dat het stadhuis voorafgaande toestemming verleent, heeft de eigenaar of ontwikkelaar een periode van een jaar om een bouwvergunning aan te vragen. Anders moet er opnieuw voorafgaande toestemming worden verkregen. Deze voorafgaande toestemming zal eigenaren van een perceel dat het met een bouwvergunning wil verkopen, in staat stellen deze procedure uit te voeren en, zodra het stadhuis het goedkeurt, kan het perceel worden verkocht aan een koper met de garantie dat zij erop kunnen bouwen.

Mogelijkheid om huizen te renoveren/verbouwen (DAFO/ SAFO)

Bouwen op het platteland en het certificaat voor geassimileerde uit wijding (DAFO/SAFO)

De nieuwe landwet heeft een belangrijke wijziging geïntroduceerd met betrekking tot woningen met de status van asimilado fuera de la ordanación (DAFO / SAFO). De nieuwe wet maakt het mogelijk om deze woningen op te knappen en hun structuren aan te passen. Voorheen mochten deze woningen alleen minimale onderhouds- en conserveringswerken uitvoeren die strikt noodzakelijk waren om de bewoonbaarheid, gezondheid, veiligheid en toegankelijkheid te garanderen. De mogelijkheid om verbeteringen en renovaties uit te voeren in deze landelijke woningen opent juridisch de deur voor veel eigenaren die een huis op het platteland hebben gekocht, die deze werken tot nu toe niet hebben durven uitvoeren of die dit hebben gedaan en de risico’s op sancties van de Gemeente hebben genomen.

In ons dagelijks werk als advocaat, het geven van juridisch advies tijdens het koopproces van landelijke woningen, zien we dat de meeste kopers renovatie- en verbeteringswerken willen uitvoeren en dat ze dit nu legaal kunnen doen met een gemeentelijke vergunning. Het is erg belangrijk op te merken dat, om een renovatievergunning voor woningen op het platteland te verkrijgen, deze een DAFO / SAFO-resolutie moeten hebben of dat deze procedure moet worden gestart. Zonder de erkenning van DAFO, is het niet mogelijk om vergunningen te verkrijgen voor een landelijk eigendom, noch voor renovatie of behoud van het onroerend goed.

Naar mijn mening, aangezien het soort werk dat kan worden uitgevoerd in een bestaand plattelandshuis is uitgebreid, kan het hebben van een DAFO / SAFO-declaratie voor dit onroerend goed aantrekkelijker zijn, omdat het eigenaren in staat zal stellen hun huizen legaal te onderhouden en te verbeteren.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat van C&D Solicitors (Torrox, Malaga)