DE REFERENTIEWAARDE ALS U EEN HUIS IN SPANJE KOOPT
We hebben klanten die vorig jaar via ons advocatenkantoor een woning in Malaga hebben gekocht. Ze waren het oneens over de referentiewaarde (valor de referencia catastral of nieuwe minimale belastingwaarde) van het Spaanse Kadaster voor hun stedelijk vastgoed. Daarom besloten ze deze waarde aan te vechten voor hun belastingaanvraag en hun argumenten werden gegrond verklaard.
Dit was zonder de noodzaak om een administratieve of gerechtelijke procedure te starten. Wat er in dit geval is gebeurd, leggen we in dit artikel uit. Hopelijk kunnen kopers van een woning in Spanje in gelijkaardige omstandigheden met deze informatie dus beslissen om deze referentiewaarde aan te vechten.
Een jaar sinds de nieuwe kadastrale referentiewaarde
In januari 2022 werd de nieuwe minimale belastingwaarde bij eigendomsoverdracht, erfenis en schenking van kracht in Spanje. Deze fiscale waarde wordt de kadastrale referentiewaarde genoemd en kan rechtstreeks op de website van het kadaster worden opgevraagd. Maar om deze waarde te verkrijgen, heeft u de kadastrale referentie van het onroerend goed en een Spaans NIF-nummer nodig. Als er geen kadastrale referentie is, kan er geen referentiewaarde zijn.
Waarom is de referentiewaarde belangrijk voor uw huisaankoop?
Zelfs met de kadastrale referentie hebben sommige stedelijke eigendommen geen gepubliceerde referentiewaarde. Evenzo worden deze referentiewaarden voor de meeste woningen in onbebouwbare of landelijke gebieden niet gepubliceerd. In deze gevallen zullen bij het verlijden van de akte van aankoop, erfenis of schenking de overeenkomstige belastingen worden betaald op basis van de waarde in de akte. De administratie kan deze gedeclareerde waarde herzien als zij meent dat de waarde in de akte lager is dan de minimale fiscale waarde.
De referentiewaarde van een onroerend goed maakt het noodzakelijk om de overdrachtsbelasting (ITP) te betalen bij een aankoop op basis van de genoemde waarde wanneer deze hoger is dan de werkelijke prijs die door de koper is betaald.
Hoe groot was het verschil tussen de aankoopprijs, taxatiewaarde en de referentiewaarde voor onze cliënten?
Onze klanten kochten in 2022 een woning met een referentiewaarde van 90% boven de aankoopprijs. Om deze reden was het duidelijk dat de waarde buitensporig was. Dit is een extreem geval. Deze klanten hadden een hypotheek nodig en de hypotheektaxatie kwam uit op een bedrag voor het onroerend goed dat ongeveer 25% hoger lag dan de aankoopprijs. De taxatiewaarde lag echter dus nog ruim onder de kadastrale referentiewaarde.
Deze klanten vonden het onredelijk om ITP te betalen op basis van de referentiewaarde. We legden ze uit dat ze ITP konden betalen op basis van de taxatiewaarde in plaats van de referentiewaarde. Dat deden we door het taxatiecertificaat bij de koopakte te voegen. Het doel was om aan te tonen dat de taxatiewaarde van de hypotheek geschikt was om de overeenkomstige belastingen voor de aankoop te berekenen.
Wat hebben onze kopers besloten?
Onze klanten besloten om de ITP voor hun aankoop te betalen op basis van de hypotheektaxatie. Daarmee namen ze een risico, door de belasting niet op basis van de referentiewaarde te betalen. Ze zouden wellicht worden onderworpen aan een boeteprocedure en de Belastingdienst zou dan naast een boete voor te late betaling ook de declaratie eisen op basis van de referentiewaarde. Zij namen het risico en ze hadden geluk met de uitkomst.
Het betalen van de koopsom op basis van de taxatiewaarde van de hypotheek heeft een wettelijke basis in de Algemene Belastingwet. De waarde van onroerend goed in dergelijke taxaties is één van de legale methoden die zijn toegestaan bij het verifiëren van de waarde van onroerend goed. De administratie zelf heeft deze taxaties vaak in haar voordeel gebruikt. Bij verkoop met een hypotheek waarbij de taxatiewaarde hoger was dan de aankoopwaarde van het onroerend goed, zou het op basis van de taxatie belastingbetalingen eisen.
Wat gebeurde er nadat de ITP-belasting voor de aankoop was betaald?
Ongeveer 9 maanden na het betalen van de Overdrachtsbelasting (ITP) ontvingen de kopers een bericht van het Ministerie van Financiën van de regionale regering van Andalusië (Junta de Andalucia). Daarin werd hen meegedeeld dat de procedure voor waardeverificatie was gestart en werden zij op de hoogte gebracht van het betalingsvoorstel van het Ministerie van Financiën. Dit voorstel eiste betaling van de ITP op basis van de referentiewaarde plus een boete voor te late betaling.
Toen zij de situatie bespraken met onze belastingadvocaat, diende hij namens onze cliënten een bezwaarschrift in. Het Ministerie keurde het bezwaarschrift goed en vond het gepast en legaal dat ITP werd betaald op basis van de taxatiewaarde van de hypotheek. Het ministerie van Financiën van Andalusië heeft de boeteprocedure geannuleerd.
Eerlijk gezegd hadden we geen positief resultaat verwacht van dit aanvankelijke bezwaarschrift en we dachten dat we in deze kwestie “harder zouden moeten vechten”. Het was dan ook een aangename verrassing dat het ministerie meteen besloot de procedure te beëindigen.
Waar moeten we rekening mee houden bij toekomstige huisaankopen in Spanje?
Als bij de aankoop van een onroerend goed de referentiewaarde aanzienlijk hoger is dan de werkelijke prijs die voor het onroerend goed moet worden betaald, raden we aan om een hypotheektaxatie voor het onroerend goed te verkrijgen. Of u een hypotheek gebruikt om te kopen, doet in dit geval niet ter zake. Het belangrijkste is dat deze taxaties een van de methoden zijn die door belastingregels zijn toegestaan om de waarde van onroerend goed vast te stellen.
Wat zijn de kosten voor een hypotheek taxatie?
De kosten van een hypotheek taxatie kunnen tussen de 300 en 500 euro bedragen, afhankelijk van het type woning. Indien de taxatiewaarde vergelijkbaar is met de referentiewaarde, zou het moeilijk zijn om ITP op basis van de referentiewaarde niet te betalen. Als koper zou uw troost zijn dat de aankoopprijs die u voor het onroerend goed betaalt, aantrekkelijk zou zijn, onder de marktwaarde.
Als de taxatiewaarde echter dichter bij de werkelijke prijs ligt die u betaalt, kunt u bepaalde risico’s nemen en ITP betalen voor uw aankoop op basis van de taxatiewaarde. U krijgt zeker een bericht van het begin van een boeteprocedure om ITP te betalen op basis van de referentiewaarde. U zult het moeten aanvechten bij het Ministerie van Financiën.
Heeft u garanties voor toekomstige zaken die de referentiewaarde van het kadaster aanvechten?
Wat hierboven met onze opdrachtgever is gebeurd, betekent niet dat de administratie in de toekomst in alle gevallen de taxatiewaarde zal accepteren. Het opent echter wel de deur om de waarde van deze hypotheektaxaties te blijven accepteren. Dit in gevallen waarin de referentiewaarde hoger is dan deze.
Fiscaal advies voor uw vastgoedoverdracht door C&D Solicitors
Het belangrijkste is dat u als koper goed op de hoogte bent van de financiële gevolgen voordat u besluit de administratie “aan te vechten” over de referentiewaarde. Daarbij is het voor u van groot belang om bij een aankoop, erfenis of schenking/donatie van uw woning in Spanje passend belastingadvies in te winnen.
C&D Solicitors is een advocatenkantoor gespecialiseerd in aankoopbegeleiding, eigendomsrecht en erfrecht, met ervaring sinds 2006. Wij adviseren bij de aan- en verkoop van onroerend goed voor buitenlandse cliënten, zowel ingezetenen als niet-ingezetenen. Onze collega’s spreken Engels, Nederlands, Zweeds, Duits en Frans.
Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat bij C&D Solicitors (Málaga)
