Tag: property

TIPS OM TE PLANNEN VOOR OUDERDOM, WILSONBEKWAAMHEID EN ERFENIS IN SPANJE

Geschreven door Ariane van Wijk op 27 januari, 2023. Gepost in Sin categoría @nl.

Het leven gaat heel snel voorbij. We nemen vaak niet genoeg tijd om na te denken over wat er zou kunnen gebeuren als we een ernstig gezondheidsprobleem zouden krijgen, zoals wilsonbekwaamheid. In welke praktische en juridische situatie zouden onze familie of vrienden terechtkomen als ons iets ernstigs zou overkomen?

In de loop van de jaren dat ons advocatenkantoor juridisch advies heeft gegeven aan buitenlandse cliënten, heeft ons advocatenkantoor een aantal minder prettige ervaringen met cliënten en hun dierbaren ondervonden. Ze hebben bepaalde invaliderende aandoeningen ontwikkeld, zoals dementie of de ziekte van Alzheimer. In deze onvoorbereide situaties lijden zowel de patiënt als de familie nog meer.

Deze voorwaarden kunnen ertoe leiden dat er ineens meer financiële middelen nodig zijn. Bijvoorbeeld om een verpleeghuis te betalen. De mentale toestand van de persoon kan echter ernstige problemen met zich meebrengen om de middelen of activa van deze persoon in contanten om te zetten.

Er zijn verschillende nuttige juridische instrumenten als ze tijdens het leven worden uitgevoerd en met volledige handelingsbekwaamheid. Ze kunnen de besluitvorming voor naaste familieleden of een vertrouwde vriend helpen en vergemakkelijken. Het gaat hier om preventie, voor het geval we in de toekomst een situatie van wilsonbekwaamheid krijgen. Of als we een ongeluk krijgen dat ons handelingsvermogen aantast.

Wat gebeurt er in juridische termen bij van wilsonbekwaamheid?

In dit artikel leggen we enkele van de tools uit die in het Spaanse rechtssysteem bestaan. Instrumenten om de besluitvorming voor onze dierbaren te vergemakkelijken, in het geval van aandoeningen die ons mentale vermogen om te handelen aantasten.

In de acute fase van bepaalde gezondheidsproblemen kan een persoon het vermogen verliezen om zijn of haar eigen beslissingen te nemen. Met andere woorden, bij wilsonbekwaamheid. Deze incapaciteit heeft niet alleen invloed op alledaagse beslissingen en handelingen, maar ook op vermogensbeheer. Activa kunnen worden “geblokkeerd” omdat de persoon niet over voldoende rechtsbevoegdheid beschikt om een koopcontract te ondertekenen of geld van zijn of haar bankrekening op te nemen.

Met andere woorden, als het gaat om belangrijke en substantiële vermogensbeslissingen, is een persoon die getroffen is door een invaliderende aandoening of een ernstig ongeval niet in staat om dergelijke beslissingen te nemen. Bijvoorbeeld bij de verkoop van een eigendom van deze persoon. Een notaris in Spanje mag de verkoopakte niet machtigen als hij of zij constateert dat een van de verkopers arbeidsongeschikt is.

Welke procedure moet worden gevolgd om beslissingen te nemen namens een wilsonbekwame persoon?

Wanneer een persoon arbeidsongeschikt raakt en dit niet heeft voorzien, is de enige manier om namens hem of haar beslissingen te nemen via een gerechtelijke procedure. Deze procedure duurt enkele maanden om tot een oplossing te komen en dit tijdsbestek vormt een aanzienlijke handicap in deze situaties. Er moet een medisch rapport worden verstrekt waarin wordt bevestigd dat de officiële status van geestelijke onbekwaamheid vereist is. Bovendien heeft de procedure zijn financiële kosten. Meestal is er echter een zekere urgentie in de besluitvorming of in termen van de behoefte aan financiële middelen om voor de patiënt te zorgen.

In gevallen waarin een beslissing moet worden genomen die een gehandicapt familielid treft, moet men zich wenden tot deze gerechtelijke procedure om de nodige toestemming te verkrijgen. Deze procedure zal ertoe leiden dat de rechtbank een machtiging afgeeft om namens de persoon met een wilsonbekwaamheid een onroerend goed te verkopen. Zelfs om zijn of haar activa bij een bank te beheren, afhankelijk van het doel van deze acties.

Wat gebeurt er als de patiënt medische zorg nodig heeft en weigert deze te krijgen?

Een persoon kan ziekenhuisopname nodig hebben in een zorginstelling of verzorgingstehuis, maar weigert elke hulp of behandeling. In gevallen waarin de veiligheid in het geding is, zijn er gerechtelijke procedures voor onvrijwillige ziekenhuisopname en spoedeisende, gedwongen opname. Resoluties worden zeer snel uitgegeven. Over een paar dagen zal de rechter een uitspraak doen over een dergelijke opname als dit wordt aanbevolen door medische rapporten.

Is een volmacht geldig om namens de patiënt op te treden?

Een volmacht is een document ondertekend voor een notaris. In dit document verleent de “opdrachtgever”, met volledige handelingsbekwaamheid, bevoegdheden aan een persoon die een “gevolmachtigde” wordt genoemd. Met dit document kan de gevolmachtigde namens de opdrachtgever verschillende rechtshandelingen en/of transacties aangaan.

Dit document is heel gebruikelijk wanneer buitenlanders onroerend goed in Spanje kopen of verkopen, omdat ze vaak een advocaat of advocatenkantoor aanstellen die gespecialiseerd is in eigendomsrecht. Dit bedrijf is in staat om namens een opdrachtgever het proces uit te voeren om onroerend goed in Spanje te kopen of te verkopen. Tijdens dit proces ondertekent de advocaat verschillende documenten en vertegenwoordigt hij de cliënt. Hierdoor kan een koper voorkomen dat hij tijdens het proces naar Spanje moet afreizen. Een volmacht kan natuurlijk ook aan een familielid of vriend worden gegeven.

Het probleem is dat een normale volmacht ophoudt geldig te zijn als de volmachtgever deze herroept, wilsonbekwaam is of om andere redenen zijn handelingsbekwaamheid verliest.

Kan een volmacht geldig zijn als de opdrachtgever wilsonbekwaam is?

In een normale of algemene volmacht kan een speciale clausule worden opgenomen om dit expliciet te bepalen. De volmacht blijft geldig als de opdrachtgever in de toekomst arbeidsongeschikt of wilsonbekwaam raakt door een gezondheidstoestand of een ongeval. Met deze clausule kan de gevolmachtigde activa verkopen namens de principaal die arbeidsongeschikt is geworden. In dit geval zou het mogelijk zijn om een woning te verkopen of geld van een bankrekening/portefeuille af te halen. Ook om beslissingen te nemen over civiele zaken, zoals opname in een ziekenhuis of verzorgingshuis. Natuurlijk is deze zeer brede clausule normaal gesproken alleen geldig voor een familielid of vertrouwde vriend.

Het is belangrijk om op de hoogte te zijn van het bestaan van dergelijke clausules, die de volmacht preventief van aard maken, gezien deze complexe situatie. Deze clausules kunnen nuttig zijn voor iedereen die in Spanje woont. Zelfs wanneer de persoon niet in Spanje woont, kan het interessant zijn als hij of zij eigendommen in Spanje heeft. Hierdoor kunnen vermogensbeslissingen worden genomen namens de wilsonbekwame persoon zonder dat een gerechtelijke procedure in Spanje nodig is.

Dit is een erg handige volmacht om aan een echtgenoot of partner toe te kennen wanneer eigendommen zoals huizen worden gedeeld. Zij kunnen dergelijke activa gebruiken en namens u beslissingen nemen als u wilsonbekwaam wordt. Zonder een dergelijke volmacht zou het nodig zijn om gebruik te maken van gerechtelijke procedures om activa te verkopen die gedeeld of gemeenschappelijk worden gehouden met de wilsonbekwame persoon.

Is het mogelijk om een volmacht te verlenen die pas geldig is als de opdrachtgever wilsonbekwaam wordt?

Het antwoord is ja, ook al komt dit niet vaak voor. Het is mogelijk om een volmacht te verlenen die pas geldig wordt als de opdrachtgever officieel wilsonbekwaam wordt en niet in staat is om zelfstandig beslissingen te nemen. Als de opdrachtgever nooit onbekwaam wordt, zal de volmacht nooit worden gebruikt.

Bij zo’n preventieve volmacht is het van groot belang dat de opdrachtgever schriftelijk, in de akte, vermeldt hoe de gevolmachtigde arbeidsongeschiktheid kan aantonen. De opdrachtgever dient uitdrukkelijk te vermelden of een medisch rapport nodig is of dat het voldoende is dat arbeidsongeschiktheid alleen met deze volmacht wordt erkend.

Het verlenen van een volmacht is een handeling van vertrouwen in een bepaalde persoon of personen. Het is van groot belang om goed na te denken over wie die bevoegdheid krijgt en met welk doel. Als dit eenmaal is besloten, is alles wat het proces vergemakkelijkt en het de proxy gemakkelijker maakt, altijd welkom.

Wat is een levenstestament?

Een levenstestament is een officieel document waarin u kunt beslissen welke behandelingen u wenst te ontvangen en welke u afwijst wanneer uw gezondheid onomkeerbaar achteruitgaat en u capaciteit verliest. Dit is een schriftelijke verklaring van een persoon met gezond verstand, met instructies over gezondheidskwesties. Deze instructies moeten worden opgevolgd in het geval dat er bepaalde klinische omstandigheden zijn waardoor een persoon zijn of haar wil niet persoonlijk kan uiten.

Dit is een document dat bedoeld is om verlenging van lijden te voorkomen, voor het geval u door uw mentale toestand niet in staat bent om beslissingen te nemen. Als u het niet eens bent met het kunstmatig verlengen van uw leven, in situaties waarin het niet de moeite waard is om te leven, staat een levenstestament u toe om “waardig te sterven”.

In Spanje is dit document afhankelijk van elke Autonome Gemeenschap. In Andalusië heet het “Declaraciòn de Voluntad Vital Anticipada” en wordt het document geregistreerd in het Register van Levenstestamenten.

Via dit document kunt u ook vastleggen of u euthanasie wilt ontvangen als uw geestelijke gesteldheid voldoet aan de eisen die de wet stelt om deze behandeling toe te passen.

Wat is het doel van een notarieel testament?

Een notarieel testament (testament) is een document waarin een persoon bepaalt hoe zijn of haar vermogen na overlijden wordt verdeeld en aan wie. Als de overledene niet in Spanje woont, wordt de erfenis beheerd volgens het recht van zijn of haar nationaliteit.

Als de overledene daarentegen i n Spanje woont, is het Spaanse recht van toepassing op de erfenis. Volgens de Spaanse wet is het echter niet mogelijk om uw vermogen na te laten aan de langstlevende partner, wat de meeste mensen wel wensen. Dit kan worden vermeden als een persoon in Spanje woont en onderdaan is van een EU-land. Deze persoon kan in Spanje een testament ondertekenen waarin het besluit staat om het nationale recht op zijn of haar nalatenschap toe te passen.

Wat zijn de belangrijkste ideeën die u uit deze post zou moeten onthouden?

Woont u in Spanje of onroerend goed in Spanje bezit, dan is het belangrijk dat u op het volgende let:

1) PREVENTIEVE VOLVORMING VOOR GEESTELIJKE ONBEDRAGEN

Het is ten zeerste aan te raden om er een toe te kennen aan een persoon die in staat zou zijn om over uw vermogen te beslissen wanneer u geestelijk wilsonbekwaam raakt of wanneer er een ernstig ongeval is waardoor u niet meer in staat bent om te handelen. Als u toch een algemene volmacht gaat verlenen, kan het interessant zijn om een preventieve clausule in deze volmacht op te nemen. Die volmacht blijft geldig als u wilsonbekwaam mocht raken.

2) LEVENSTASTAMENT

In Andalusië wordt deze officieel ingeschreven verklaring “Declaraciòn de Voluntad Vital Anticipada” genoemd. Hiermee kunt u uw beslissingen over de palliatieve zorg die u wenst te ontvangen, opschrijven en vastleggen. We hebben het over situaties van arbeidsongeschiktheid door ziekte of ongeval, maar ook over euthanasie. Het levenstestament kunt u activeren door de instructies op de website van de Junta de Andalucia in de link te volgen.

3) NOTARIEEL TESTAMENT

Zo bepaalt u zelf hoe uw vermogen na uw overlijden wordt verdeeld. Evenals om te profiteren van het erfrecht van uw land, zelfs als u in Spanje woont.

Juridisch advies door C&D Solicitors

Voor zulke belangrijke zaken is het van groot belang om advies in te winnen bij specialisten in het Spaanse erfrecht. Ons advocatenkantoor, C&D Solicitors, is een specialist met ervaring sinds 2006 in het geven van juridisch advies op het gebied van erfrecht en eigendomsrecht in Andalusië. Wij verlenen onze diensten aan buitenlandse klanten die ingezeten en niet-ingezeten zijn in Spanje. Onze medewerkers spreken Engels, Nederlands, Zweeds, Duits en Frans. Aarzel dan niet om contact met ons op te nemen, wij helpen u graag verder met uw volmacht, testament of erfenis in Andalusië.

Auteur: Gustavo Calero Monereo (advocaat bij C&D Solicitors, Malaga/Andalusië)

purchase, property, coronavirus, private contract

Koopcontracten in Spanje en de COVID-19 Coronacrisis

Geschreven door Ariane van Wijk op 23 april, 2020. Gepost in Andalusian, costa del sol, english speaking solicitor, lawyer, mortgages.

(Ver)koopcontracten gedurende COVID- / Coronacrisis

Het is duidelijk dat de door het coronavirus (COVID-19) veroorzaakte gezondheidszorgcrisis een enorme impact heeft gehad op alle gebieden van ons dagelijks leven. Dit kan koper vragen opleveren over de status van hun koopcontracten. De Staat van Alarm die door de Spaanse regering en door vele andere regeringen in het buitenland is afgekondigd, heeft geleid tot bewegingsbeperkingen, de sluiting van het luchtruim, het stilleggen van het bedrijfsleven en overheidsinstanties, enz. Het dagelijkse leven van mensen is veranderd en ernstig getroffen vanuit sociaal en economisch oogpunt.

Met dit artikel willen we zoveel mogelijk reageren op de twijfels en onzekerheden van buitenlandse klanten die huizen kopen in Spanje, evenals hun verkopers. We hebben het over verkopen tussen individuen die al aan de gang waren met ondertekende contracten, maar die ‘verrast’ waren door de COVID-19-crisis en de maatregelen die de Spaanse regering had genomen om de alarmtoestand af te kondigen.

Aan het einde van het artikel zullen we kort ingaan op de juridische situatie van de verkoop van nieuwe woningen of off-plan verkopen van ontwikkelaars.

Wat zegt de Spaanse wet over het nakomen van contracten?

Het eerste dat met nadruk moet worden gezegd, is dat volgens het Spaanse recht de in een overeenkomst overeengekomen clausules van kracht zijn en dat de partijen daarom verplicht zijn deze na te leven. Met andere woorden, de onmogelijkheid om te voldoen aan wat is overeengekomen in een contract is een uitzondering en wordt zeer restrictief geïnterpreteerd.

Het Spaanse Hooggerechtshof heeft bij het aanpakken van mogelijke contractbreuken en om verlies van het betaalde geld te voorkomen, vastgesteld dat de partij in overtreding de redenen achter die inbreuk moet bewijzen en beargumenteren, en moet bewijzen dat zij al het mogelijke heeft gedaan om het contract uitvoeren.

Maar zelfs nadat is vastgesteld dat het onmogelijk is om aan de overeenkomst te voldoen, moeten de partijen trachten de overeenkomst op die manier te wijzigen om het probleem ter verhelpen dat voortvloeit uit de situatie veroorzaakt door de Staat van Alarm en de COVID-19 Corona crisis. Met andere woorden, wanneer zij worden geconfronteerd met de mogelijke vermijding van de overeenkomst door een van de partijen, moeten zij altijd trachten tot overeenstemming te komen om de overeenkomst na te komen.

Welke verkoop van onroerend goed kan worden beïnvloed door de Staat van Alarm?

Naar mijn mening zijn de verkoopcontracten die kunnen worden beïnvloed degene die één van de partijen verplichten om te voldoen aan een vereiste of voorwaarde die in het contract is overeengekomen vóór de ondertekening van de notariële verkoopakte en die voorwaarde wordt beïnvloed door deze maanden van Staat van Alarm.

Vanwege de stillegging van activiteiten en bewegingsbeperkingen, is het zeer goed mogelijk dat aan sommige van de vereisten die zijn vastgelegd in een koopcontract niet kan worden voldaan, aangezien de geschatte tijd om deze te uit te voeren werd berekend op basis van een normale situatie, die echter niet meer bestaat sinds 13 maart 2020.

Mogelijke gevolgen voor koopcontracten

Voor het koopcontract om de voorwaarde vast te stellen voor het verkrijgen van een bouwvergunning of het officieel document voor de legalisatie/regularisatie van een woning, zoals het DAFO-certificaat voor plattelandshuizen in Andalusië. Aangezien het werk in Gemeentes stilligt of tot een minimum beperkt is, is het heel goed mogelijk dat deze aanvragen niet worden verwerkt totdat de alarmtoestand is beëindigd.
Voor het verkrijgen van een Spaanse hypotheek. Als de taxateur niet kan reizen om het pand te bezoeken of als de juridische afdeling van de bank niet werkt, wordt dit proces verlamd, waardoor de gemiddelde afwikkelingstijd veel langer is dan aanvankelijk werd verwacht.
Voor de datum van ondertekening van notariële (koop)aktes tijdens de periode van de alarmtoestand en/of de beperkingen op commerciële vluchten, waardoor het voor beide partijen onmogelijk is om bij de notaris aanwezig te zijn.
De onmogelijkheid om een NIE (fiscaal identificatienummer voor buitenlanders) te verkrijgen, die nodig is om een koopakte bij een notaris te ondertekenen en de bijbehorende belastingen te betalen. De aanvragen van deze documenten zijn momenteel opgeschort. De nationale politiebureaus in de provincie Malaga die we vroegen, weten niet wanneer ze kunnen openen om nieuwe NIE-aanvragen te accepteren.
Eén van beide partijen wordt opgenomen in het ziekenhuis of in quarantaine moet verblijven.

Wat moeten verkoper en koper in deze situatie doen?

Het eerste is om te zien of het privécontract een clausule bevat die deze situaties regelt, aangezien het contract rechtsgeldig is en de partijen bindt. Echter, in verkoopprocessen waarbij de akte niet kan worden ondertekend om redenen die voortvloeien uit de coronaviruscrisis, zouden beide partijen moeten doen wat nodig is om het contract te wijzigen en/of te verlengen, om de partij die het nodig heeft tijd te geven om de verkoop te voltooien. In de meeste situaties is het slechts een kwestie van tijd tot dat aan die omstandigheid of voorwaarde kan worden voldaan.

Evenzo zou er in het geval van onbuigzaamheid en de weigering van een van de partijen om een dergelijke verlenging van het (ver)koopcontract toe te staan, in de meeste gevallen geen juridische gronden zijn om het contract te beëindigen en/of schadevergoeding te eisen. Zoals hierboven vermeld, moeten de partijen altijd proberen een overeenkomst te bereiken om de overeenkomst na te leven.

Is het voor de koper mogelijk om het contract te beëindigen vanwege de COVID-19-crisis?

Het terugtrekken uit een (ver)koopcontract als gevolg van een plotselinge daling van de huizenprijzen door een economische crisis is een complex vraagstuk. In dit geval bedoelen we dat de koper moet accrediteren dat hij voldoet aan één van de in de rechtspraak gestelde eisen voor het beëindigen van contracten, namelijk dat er een buitengewone verandering is opgetreden in de omstandigheden die tot de uitvoering van dat contract hebben geleid.

Met andere woorden, de koper zou moeten bewijzen dat de huidige economische crisis, die resulteert in een diepe en langdurige economische recessie, openlijk kan worden beschouwd als een economisch fenomeen dat een ernstige verstoring of verandering kan veroorzaken in de omstandigheden die tot uitvoering van het contract leiden.

In Spanje hebben de rechtbanken de mogelijkheid afgewezen om een (ver)koopcontract op basis van deze omstandigheid te beëindigen. Deze mogelijkheid moet echter niet worden uitgesloten en individuele factoren moeten worden geanalyseerd, zoals of de woning een primaire woning of een vakantiewoning zal zijn, als de koper een hypotheekfinanciering nodig heeft, als de financiële situatie van de koper is veranderd, etc.

Wat is de situatie van de koper in het verkoopproces?

Met deze vraag willen we ingaan op de situatie van een koper die een paar maanden geleden de beslissing heeft genomen om een huis tegen een specifieke prijs te kopen, op basis van een economische situatie die op geen enkele manier vergelijkbaar is met de huidige.

Stel je Nederlandse, Belgische, Engelse, Zweedse of andere buitenlanders voor die in onroerend goed in Malaga of de Costa del Sol wilden investeren, om winst te maken of te verhuren. De overeengekomen verkoopprijs was duidelijk gebaseerd op de waarde van dat onroerend goed in de eerdere economische situatie. Laten we ons bijvoorbeeld een huis voorstellen in het historische centrum van Málaga of Nerja, zeer gewilde gebieden met toeristische attracties vóór COVID-19, met goede mogelijkheden voor verhuur op de toeristenmarkt, die momenteel is opgeschort.

Welnu, als koper, in het geval dat voortzetting van de aankoop van het onroerend goed zou leiden tot aanzienlijke schulden, zou ten eerste twee dingen moeten worden geanalyseerd:

Het bedrag dat aan de verkoper is aanbetaald bij het privé koopcontract (meestal 10% van de aankoopprijs). Of de koper bereid is dat geld te verliezen, voornamelijk omdat hij denkt dat het beter is om dit kwijt te zijn door het onroerend goed niet te kopen.
De inhoud van de contractbepalingen overeengekomen in termen van wat er gebeurt wanneer de koper de overeenkomst schendt. Dit is een belangrijk probleem omdat contractbreuk kan leiden tot verschillende juridische situaties. Het gebruikelijke proces is het uitvoeren van een betalingscontract, waarbij het geld dat aan de verkoper is betaald, verloren gaat, wat leidt tot de beëindiging van het contract. Dit is de clausule die onze firma gewoonlijk accepteert in verkoopcontracten. Als dit echter niet correct is opgesteld in het contract, kan de verkoper het recht hebben om van de koper te verlangen dat hij zich aan het contract houdt en de openbare akte ondertekent, zelfs als de koper ermee instemt het eerder betaalde geld te verliezen. Het is duidelijk dat deze claim van de koper in een gerechtelijke procedure moet worden behandeld, wat jaren zou duren voordat de partijen een resolutie zouden krijgen en gewoonlijk zouden verkopers genoegen nemen met het houden van het betaalde geld als aanbetaling.

Wat is de situatie van de verkoper in het verkoopproces?

Voor verkopers zijn ze waarschijnlijk het meest geïnteresseerd in het voltooien van de verkoop van het huis, aangezien de prijs die is vastgelegd in het contract dat is ondertekend vóór COVID-19 zeker hoger zal zijn dan wat ze op korte of middellange termijn kunnen krijgen. De huidige situatie zal ongetwijfeld leiden tot een algemene daling van de huizenprijzen, hoewel niemand weet hoelang dit zal duren.

Dat gezegd hebbende, is het mogelijk voor verkopers die al een ondertekend contract hebben en die zien dat kopers aarzelen om de overdracht af te ronden, om geïnteresseerd te zijn in het gemakkelijker maken voor kopers om de aankoop te voltooien. Met andere woorden, in deze context lijkt het onderhandelen over een lagere prijs, zodat de verkoper kan verkopen, niet vergezocht. Uiteindelijk zou de prijsdaling afhangen van of het voor de verkoper van groot belang is om op dit moment te verkopen of dat ze kunnen wachten, of dat het door de koper reeds betaalde geld voldoende compensatie is voor de verkoper om ermee in te stemmen dat bedrag als een boete in plaats van onderhandelen.

Wat is de situatie bij de aankoop van nieuwbouw of off-plan woningen?

Bij verkoop van dit type is, wat betreft de uitvoering van het contract door de koper, de situatie hetzelfde als hierboven uitgelegd, zowel wat betreft de naleving van het contract als de beëindigingsbepalingen. Naar mijn mening zouden de potentiële twijfels van de koper worden bepaald door de voortgang van de werken en de verwachte opleveringsdatum van de ontwikkeling, ook rekening houdend met de financiële solvabiliteit van de ontwikkelaar.

Als de koper het verkoopcontract meer dan een jaar geleden ondertekende, toen de markt een goede tijd beleefde en de prijzen stegen, is het zeer waarschijnlijk dat de op dat moment overeengekomen prijs lager zou zijn dan wat ze begin bijvoorbeeld dit jaar konden vinden. Aan de andere kant, als de werken bijna voltooid zijn, zou er weinig twijfel over bestaan of de ontwikkelaar ze zal voltooien, omdat ze bijna volledig verkocht zouden worden en weinig kopers zouden overwegen om het contract te beëindigen, omdat ze al aanzienlijke bedragen op rekening voor hun huizen betaald. In dit geval is het scenario voor de koper veilig.

In het geval van ontwikkelingen waar de bouw nog niet is begonnen, maar die al op de markt werden gebracht, met een verwachte oplevering over een jaar of twee, is het scenario anders. In dit geval moeten kopers die twijfelen om een beslissing te nemen en onlangs het privécontract hebben ondertekend, de prijs van het onroerend goed en de voltooiingsdatum beoordelen, evenals het aantal woningen met ondertekende contracten verkocht door de ontwikkelaar. Als het privécontract echter nog niet is ondertekend en er alleen een reservering is overeengekomen met de ontwikkelaar, kunnen ze deze intrekken en het betaalde bedrag terugvorderen. Ze kunnen ook langer wachten, omdat ontwikkelaars de prijzen waarschijnlijk zullen verlagen, afhankelijk van hoelang de crisis duurt.

Wat de solvabiliteit van ontwikkelaars betreft, zou de koper, vanwege de verplichting om alle tijdens de bouw betaalde bedragen te garanderen nadat het onderhandse contract is ondertekend, volledige rechtszekerheid hebben in het geval dat de ontwikkelaar de bouw niet kan voltooien. Deze situatie is op geen enkele manier vergelijkbaar met de crisis van 2008, waarin veel kopers hun voorschotten verloren.

Individuele beoordeling situatie van koopcontract

Deze verkoopprocessen die vóór de COVID-19-crisis beginnen, kunnen echter tot complexe situaties leiden die individueel en altijd met advies van een advocaat moeten worden geanalyseerd. Dit is niet het moment om beslissingen te nemen zonder de juiste juridische kennis, aangezien er al een particulier koopcontract is afgesloten. Niet-juridisch onderbouwde beslissingen nemen is dan nooit een goed idee.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

DENK JE EROVER NA EEN HUIS TE KOPEN IN SPANJE?

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 27 maart, 2018. Gepost in Andalusian, english speaking solicitor, huis kopen costa del sol.

Huis kopen Spanje / Andalusie — Huis kopen in Spanje of Andalusie?

Als u van plan bent om een woning te kopen in Spanje, dan stuit u wellicht op veel twijfels en vragen. We zullen in dit artikel de belangrijkste informatie geven waarmee u rekening moet houden en ook enkele tips.

WAT ZIJN DE KOSTEN?

De juridische kosten bij een aankoop liggen rond de 10-12% van de verkoopprijs indien het gaat om een bestaande woning en rond de 13-14% als het gaat om een nieuwe woning.

De hoogste kostenpost is de Belasting die samengaat met de aankoop van onroerende goederen: de Overdrachtsbelasting voor bestaande woningen –8% in Andalusië tot € 400.000- of 10% BTW plus Zegelrecht van 1,5% indien het gaat om een nieuw gebouwde woning. Andere kosten waarmee rekening moet worden gehouden zijn de notariskosten en de kosten van het Eigendomsregister.

Wat betreft de honoraria van de makelaar, worden die normaal gezien door de verkoper betaald en maken deze deel uit van de verkoopprijs.

IK HEB MIJN WONING GEVONDEN. WAT NU?

Eens je een woning hebt gevonden, zal de makelaar verzoeken een deposito te betalen dat ongeveer zo’n 3000 tot 5000 euro kan bedragen. Dit bedrag dient om de woning van de markt te halen en een periode te voorzien om de privé-koopcontract te tekenen waarbij dan 10% van de verkoopprijs betaald wordt.

Het reserveringscontract is meestal een eenvoudig document waarin de volgende informatie wordt opgenomen: de persoonsgegevens van de verkopers en van de kopers, de verkoopprijs, de wijze van betaling, de datum van ondertekenen van de privékoopovereenkomst en van de notariële koopakte.

Voor meer informatie over de hele aankoopprocedure, klik hier.

NEEM EEN ADVOCAAT IN DE ARM

Als je van plan bent een belangrijk gedeelte van je spaarcenten te gebruiken om een woning te kopen, lijkt het logisch om een advocaat in te arm te nemen die je goede adviesverlening biedt waardoor de aankoopprocedure ook minder stressvol zal zijn.

Vertrouw niet in personen die je afraden een advocaat in dienst te nemen om zo kosten te besparen, of in diegene die je juridisch advies bieden maar geen advocaten zijn. Als je een advocaat zoekt, kan je hen om een certificaat vragen dat bewijst dat ze bij de Orde der Advocaten zijn aangesloten en/of om de polis van de beroepsaansprakelijkheidsverzekering. De gemiddelde honoraria van een advocaat liggen rond 1% van de verkoopprijs.

Is het wel de moeite waard om 1% te sparen voor een goede adviesverlening? Het is belangrijk een onafhankelijke advocaat te zoeken die gespecialiseerd is in vastgoedrecht en die zekere ervaring in deze sector kan aantonen. Bekijk zeker even de informatie die ze op hun website plaatsen alsook de meningen van hun cliënten.

WELKE DOCUMENTEN ZIJN ER NODIG OM EEN HUIS TE KOPEN IN SPANJE?

De belangrijkste zijn:

Uittreksel uit het Eigendomsregister
Kopie van de Onroerendgoedbelasting (IBI) van de woning (Kadaster)
Facturen van servicecontracten: water, elektriciteit, gas, etc.

Als je daarbij ook nog een kopie ontvangt van een bepaalde vergunning of een kopie van de notariële koopakte, des te beter. De advocaat weet precies wat er nodig is.

INSCHRIJVING IN HET EIGENDOMSREGISTER EN HET KADASTER

Met het uittreksel uit het Eigendomsregister en het kadasterreferentienummer dat op het betalingsbewijs van de Onroerendzaakbelasting staat, kan nagegaan worden of de woning correct staat ingeschreven in het Eigendomsregister en het Kadaster en of de personen die de woning verkopen ook de eigenaars ervan zijn.

BOUWKUNDIG ONDERZOEK?

Het is soms niet onredelijk om een architect in te huren die een bezoek brengt aan de woning en bepaalde zaken nagaat zoals de opmeting van de bebouwde oppervlakte. Zo weet je zeker dat de informatie in het Eigendomsregister en het kadaster correct is én je hebt ook een verslag van een professional over de staat van onderhoud van de woning.

De architect zal natuurlijk enkel de defecten zien die zichtbaar zijn, maar er kunnen tenminste mogelijke problemen in de woning worden uitgesloten.

STEDENBOUWKUNDIGE INFORMATIE EN LICENTIES

Als je een woning koopt in een stedelijk gebied, is het belangrijk na te gaan bij de Gemeente of de woning beschikt over een Bouwvergunning en Vergunning van Eerste Bewoning. De vergunning van eerste bewoning wordt aan het Gemeentehuis verzocht nadat de bouwwerkzaamheden van de woning beëindigd zijn.

Het is belangrijk om te weten dat oudere woningen, gebouwd vóór 1977 niet beschikken over een Licentie van Eerste Bewoning omdat deze toen nog niet bestonden. Het is ook wel zo dat sommige woningen die recent werden gebouwd ook niet over zo’n vergunning beschikken om andere redenen. Hoewel je in theorie zonder deze vergunning de woning niet kan bewonen en gebruiken, is het toch mogelijk en dus geen struikelblok om de woning te kopen.

De advocaat gaat ook na dat er bij de urbanisatie waar de woning zich bevindt, geen schulden zijn met de Gemeente en dat de wijk volledig beëindigd is, om te vermijden dat er in de toekomst bijkomende kosten zouden kunnen zijn.

WONINGEN OP HET PLATTELAND

Als je een woning wenst te kopen op het platteland, is de stedenbouwkundige situatie heel anders dan wat we net hebben uitgelegd in verband met woningen in de stad.

Het belangrijkste is na te gaan wanneer de bouwwerkzaamheden werden beëindigd, of de woning in een bepaald beschermd gebied ligt of indien de Gemeente een procedure heeft ingezet voor het herstel van de wettelijke stedenbouwkundige situatie. In Andalusië werd een regularisatieprocedure gecreëerd voor bepaalde woningen.

NAGAAN VAN MOGELIJKE SCHULDEN

Met de informatie van het Eigendomsregister, het Gemeentehuis en de Vereniging van Eigenaren kan worden nagegaan of er een bepaalde schuld open staat die kan overgaan op de nieuwe eigenaar. We hebben het hierbij over hypotheken, schulden van de Onroerendzaakbelasting, beslagleggingen, openstaande schulden bij de Vereniging van Eigenaren, etc.

Staat er een schuld open, dan is het het beste dat de eigenaar deze betaalt voorafgaande aan het ondertekenen van de notariële akte, of dat een inhouding wordt gemaakt op de verkoopprijs zodat de koper deze rechtstreeks kan betalen.

NOTARIËLE KOOPAKTE EN U BENT DE NIEUWE EIGENAAR

Om eigenaar te worden, moet nog de notariële koopakte ondertekend worden waarbij de rest van de overeengekomen prijs aan de verkoper betaald zal worden en de koper de sleutels van de woning zal ontvangen.

Nadat de notariële koopakte is ondertekend, begint de procedure om de woning in het Eigendomsregister en het Kadaster in te schrijven en de Overdrachtsbelasting te betalen.

En nu genieten…..

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

ENERGIECERTIFICAAT EN IBI KORTING

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 25 oktober, 2015. Gepost in Andalusian, english speaking solicitor.

In de afgelopen maand september heeft de Spaanse regering aan de hand van een wetswijziging de deur geopend voor gemeentes zodat zij korting (aftrek) kunnen geven op de Onroerendezaakbelasting (IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles) met ingang van 1 januari 2016.

Deze wetswijziging geeft de mogelijkheid om een korting te geven van 20%, 16%, 12%, 8% en 4% op de IBI van een onroerende zaak indien het energieprestatiecertificaat een kwalificatie van respectievelijk A,B,C,D of E aan de genoemde woning geeft.

Nu de centrale regering deze korting toestaat op de IBI is het aan de afzonderlijke gemeentes om te beslissen of ze de genoemde korting willen toepassen of niet.

Dit is zo omdat de onroerendezaakbelasting een lokaal karakter heeft. De gemeentes zijn verantwoordelijk voor het beheer ervan mits de belasting geïnd wordt volgens de Spaanse Wet op de Lokale Belasting, die nu aangepast is door de centrale regering om de korting op de IBI mogelijk te maken.

Dat gezegd hebbende, als u eigenaar bent van een woning in Spanje en u wilt weten of u minder IBI kunt betalen, dan raad ik u aan het volgende te doen:

Vraag bij uw gemeente of ze de genoemde korting op de IBI gaan toepassen met ingang van 1 januari 2016. Als het antwoord hierop NEE is, dan houdt het hier op.
Als uw gemeente JA antwoordt op de vorige vraag, bekijk dan welke kwalificatie op het energieprestatiecertificaat van uw woning staat.

Indien u de woning in Spanje in de afgelopen 2 jaar gekocht heeft dan maakt dit certificaat onderdeel uit van de koopakte.

Als u geen energieprestatiecertificaat heeft, dan kan het interessant zijn er een laten maken om te weten welke energiekwalificatie u heeft en of u een percentage korting kunt krijgen op uw IBI zodat u zo elk jaar minder betaalt.

Met betrekking tot het energieprestatiecertificaat “zakken” de meeste woningen, ofwel ze krijgen een een hele lage kwalificatie. Het lijdt geen twijfel dat de woningen in Spanje niet de meest efficiënte zijn op energiegebied.

Als de kwalificatie op het energieprestatiecertificaat van uw woning heel laag is dan moet u hier niet van schrikken. Dit is helaas heel normaal. Volgens informatie die door de website Idealista begin van dit jaar gepubliceerd werd, zakt 95% van de woningen op het gebied van energie-efficiëntie.

Deze maatregel die door de centrale regering is ingevoerd is naar mijn mening positief omdat het altijd goed is om die woningen te “belonen” die het best geïsoleerd zijn en die minder energieverbruik nodig hebben voor hun bewoonbaarheid. Door minder energie te verbruiken, vervuilen we immers ook minder.

Vanuit het gezichtspunt van de verkoper is het genoemde certificaat een extra kostenpost en een bureaucratische hindernis om een woning te verkopen. Maar als het certificaat goed gemaakt is, geeft het waardevolle informatie aan de koper omdat deze vóór de koop de energie-efficiëntie van de woning kent en dus ook weet hoe hij op dit gebied verbeteringen kan doorvoeren.

Het energieprestatiecertificaat moet beschikbaar zijn wanneer een woning in de verkoop of in de verhuur (langer dan 4 maanden) staat, zodat de koper, vanaf het moment dat hij geïnteresseerd is in een woning, de energie-efficiëntie ervan kent.

Schrijver: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Advocaten)
Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Andalucia)

Bed & Breakfast (B&B) starten in Andalusië: droom of realistisch?

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 15 september, 2015. Gepost in Andalucia, Andalusian, Andalusie, costa del sol, english speaking solicitor, Headline, lawyer, Onroerend goed, Platteland, Property law, Spanje.

In de afgelopen jaren zijn we tijdens ons werk heel veel buitenlandse klanten tegengekomen die graag in Andalusië, Spanje, willen wonen. Het liefst willen ze aan de kust hun eigen landelijke hotel, hostel of Bed & Breakfast (B&B)beginnen. Veel van deze klanten overwegen deze optie omdat ze zich aangetrokken voelen tot het klimaat en de cultuur in Andalusië en omdat ze dromen van een verandering in hun bestaan en simpelweg willen genieten van het leven in een bijzonder aangenaam land.

Neem je een zaak over of start je het zelf op?

De meeste klanten die een B&B in Spanje willen beginnen, zoeken een B&B die al in bedrijf is en een kleiner deel van de klanten zoekt een pand om de zaak helemaal van de grond af op te bouwen.

Als je op het internet kijkt dan zie je aardig wat advertenties voor de verkoop van landelijke hotels en B&B’s. Veel van deze advertenties bieden de mogelijkheid om het bedrijf over te nemen in combinatie met het huren of het kopen van het pand waarin het bedrijf actief is.

Bij de overdracht van het bedrijf zal de waarde van de activa zoals klantenportefeuille, vaste activa, voorraden etc. bepaald worden. Dit is nodig om een overdrachtsprijs voor het bedrijf te bepalen die betaald moet worden door de nieuwe eigenaar die de zaak wil voortzetten.

Wat is een redelijke “traspaso” prijs voor een bestaande B&B?

De waarde van het bedrijf (traspaso) is doorgaans gebaseerd op de inkomsten van de afgelopen jaren en op de netto winst en de waarde van de vaste activa, inclusief alle verbouwingen, verbeteringen en de voor het bedrijf ingekochte voorraden. Uiteraard zijn de wettelijke vergunningen die nodig zijn voor de uitoefening van een dergelijke activiteit een belangrijk onderdeel van de overdrachtswaarde.

Bij de overdrachtsmethode wordt de huur van het pand gewoonlijk vastgesteld met een lease-optie, of het onroerend goed wordt direct verkocht aan de nieuwe eigenaar. Het lijkt verstandiger om te kiezen voor huur met een lease-optie voor het onroerend goed gedurende het eerste jaar. Als om welke reden dan ook het bedrijf niet is wat je ervan verwacht had en de winsten of de werkbelasting zijn de inspanning niet waard, dan ben je wel het geld voor de overdracht kwijt maar hoef je geen eigenaar te blijven van een onroerend goed dat gekocht is voor een bedrijf wat je niet langer wilt uitbaten.

Je kunt je indenken dat de operationele kosten van een B&B hoog genoeg zijn om de uitvoering van een due diligence-onderzoek te rechtvaardigen om te bepalen of de vraagprijs (traspaso) redelijk is. Ik beschouw in dit verband drie actiepunten als zeer belangrijk:

DE WAARDE VAN HET BEDRIJF.

Je zou een econoom, deskundige of belastingconsulent moeten inhuren die de boekhouding van het bedrijf van de afgelopen jaren bestudeert, inclusief de belastingpapieren en de bij het handelsregister ingediende verslagen. Met dit rapport kan een objectieve professional met kennis van zaken een momentopname maken van de financiële situatie van het bedrijf.

BEDRIJFSVERGUNNINGEN.

Om na te kijken of de B&B die je wilt kopen alle benodigde vergunningen heeft, is het belangrijk om een architect in de arm te nemen die het stadhuis bezoekt om na te kijken of het bedrijf in orde is en voldoet aan alle wettelijke eisen voor de exploitatie. De architect zal het onroerend goed bezoeken om na te gaan of de infrastructuur en de installaties voldoen aan de wettelijke eisen en hij of zij zal hiervan een rapport opmaken.

DE KOOP VAN HET BEDRIJF.

Wanneer je eenmaal besloten hebt om het bedrijf te kopen dan is het bij het voorbereiden van alle documenten voor de overdracht en de huur/verkoop van het onroerend goed belangrijk dat een advocaat hierbij bemiddelt om de verplichtingen van de partijen te waarborgen, de betaalmethode vast te stellen en om de koper te beschermen tegen potentiële problemen tijdens de uitvoering. Als het onroerend goed waar het bedrijf geëxploiteerd wordt in een landelijk gebied ligt, zoals het geval is bij de meeste van dit soort hotels dan is de bemiddeling van een advocaat nóg belangrijker omdat dit soort gebieden te maken hebben met een reeks van wettelijke beperkingen die nagekeken moeten worden.

Professioneel advies voor je investering betaalt zich terug.

Het is duidelijk dat dit volledige due diligence-onderzoek voor de B & B het kopen van het bedrijf duurder maakt omdat je een aanzienlijke hoeveelheid geld besteedt aan deze professionals met het mogelijke resultaat dat je het bedrijf uiteindelijk niet eens koopt. Je moet echter bedenken dat het uitgeven van duizenden en duizenden euro’s, vaak van je spaargeld of een lening van de bank, voor iets, voordat je de waarde ervan geverifieerd hebt, kan leiden tot een zeer moeilijke financiële en persoonlijke situatie.

Het is ook een goed idee om je te informeren over het toerisme in dat gebied en de verwachtingen voor de toekomst. Er is statistische informatie over de bezettingsgraad voor landelijke accommodaties die je misschien kan helpen. Het Spaanse Nationaal Bureau voor Statistiek (INE) publiceert periodiek gedetailleerde onderzoeken naar de bezetting voor het landelijk toerisme en alle andere soorten accommodaties, gedetailleerd en naar regio, en al deze informatie is toegankelijk via hun website.

Nieuwe zakelijke veranderingen na de recessie in Andalusië

Op 1 september, bijvoorbeeld publiceerde www.escapadarural.com dat het landelijk toerisme in Andalusië een bezettingsgraad had van 36% in juli and augustus. In de provincie Malaga was 49% van de bedrijven volgeboekt.

Schrijver: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Advocaten)
Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Andalucia)

HOME BUYERS ACTING IN GOOD FAITH, MORE PROTECTION IN THE CRIMINAL FIELD

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 26 maart, 2015. Gepost in AFO, Andalusian, building permit, costa del sol, Headline, judgment, lawyer, non developable land, Property law.

Spanish home buyers acting in good faith

Yesterday Thursday 26 March, the Lower House of the Spanish Parliament ratified the amendment to article 319 of the Spanish Penal Code, approved by the Senate last 12 March. A paragraph has been added to section 3, which reads: “In any event, the Judges or Courts of Law may issue a reasoned order to demolish the works and restore the physical reality altered at the expense of the principal thereof, without prejudice to the compensations due to third parties in good faith, and, assessing the circumstances and after hearing the competent government body, shall temporarily subject the demolition to the constitution of guarantees that ensure their payment. In any case, the seizure of the earnings from the offence shall be available, regardless of the transformations that these may have undergone”.

This new regulation will be into force next 1^st July.

Until now, in proceedings regarding an Offence against Town and Country Planning, the judgment ordered the demolition of what had been built illegally and compensation was set by way of civil liability for the developer, in favour of buyers acting in good faith. The problem is that, in most of these cases, collecting said compensation was very complicated since the developer was either insolvent or had disappeared. However, enforcement of the demolition was not stopped, for which reason we could find ourselves before an unfortunate scenario where a buyer acting in good faith and recognised in a judgment could have his home demolished without being effectively compensated.

From now on, in criminal proceedings for Offences against Town and Country Planning, the judge may stop the demolition of the home until due compensation to the third-party acting in good faith is guaranteed.

From the literal wording of the amendment introduced, it seems that the judge will be the one who, after assessing the specific situation in each case, will stop said demolition, for which reason I understand that it will be an essential requirement to prove that the buyer is really a third party acting in good faith.

Likewise, it seems interesting that, in assessing whether to stop the demolition, it is required for the competent Government Body, which I take to be the City Hall, to be heard in the proceedings. I suppose that, in these cases, the City Hall can provide relevant details leading to stopping the demolition. Also, since the City Hall is the one responsible for executing the demolition, it may argue on the suitability of stopping it until it can ensure compensation for the third party acting in good faith.

Lastly, this amendment refers to stopping the demolition temporarily, i.e., a specific period of time is not established but, in any case, it should not perpetuate over time. However, the concept of “temporarily” is very wide and it may be interpreted as sufficient time to guarantee compensation to buyers acting in good faith.

I can say, with full knowledge, that this amendment of the Penal Code has been possible mainly thanks to the work of two associations in Andalusia that have been working on protecting buyers acting in good faith for several years: SOHA and AUAN, especially noting the great work done by Gerardo Vázquez, a colleague of mine, attorney and legal adviser at AUAN. The efforts of these organisations and their mobilisation have made this amendment possible.

The aforementioned organisations, along with many others that have been created, are justified by the great problem faced in Andalusia, which has 300,000 homes built in non-developable land (NDL). On the Andalusian coast, due to foreign residential tourism, many buyers are foreigners and this has led these owners, facing the legal problems with these homes, to move to defend their interests, to strengthen and to tell authorities about the existing situation.

The main problem, at least in Andalusia, has been the complete inactivity and inefficiency of Urban Planning in Andalusia, which has led to a failure in regulating non-developable land in Andalusia and to the existence of many homes built on non-developable land.

Regulations with very fixed and strict criteria governing construction on non-developable land were approved. However, Autonomic and Local Governments have completely neglected to provide the necessary oversight to enforce these regulations.

From the beginning of the years of the housing bubble, the competent government bodies have shown no predisposition to initiate and solve disciplinary procedures against offenders, with all the legal consequences that this entails, such as demolishing what has been illegally built. The governing party in City Hall should have assumed the “feared” political price that these unpopular measures may have entailed.

Most of these buildings have everything: registered deed, pay IBI (Property Tax), are registered in the Property Register, have electricity and water, and have paid autonomic taxes such as ITP (Tax on Asset Transfer) and AJD (Stamp Duty).

Many of the properties have changed owners, meaning that the person responsible for construction is no longer the owner of the home. When these properties enter legal proceedings, third parties acting in good faith appear, affected by this situation that the Local and Autonomic Governments, with full knowledge, have allowed due to their complete inaction in the field of Urban Planning.

The regulations provided in the Urban Planning Law of Andalusia (LOUA) to govern the very strict use of non-developable land were based on environmental protection and on maintaining the rural value of a large portion of the Andalusian territory so as to preserve this environment and its values.

However, its lack of application due to a lack of real and effective control of what was being done on non-developable land has given rise to the failure of regulations on the use of non-developable land provided in the LOUA.

In reality, this has resulted in large rural areas becoming full of unregulated buildings, achieving the opposite effect, as the lack of protection of the rural environment is clear in these cases.

In practice, a total lack of protection of rural land has occurred in some areas under greater urban pressure, where, without controls or any type of criteria regarding what was being built at the architectural level, construction has been allowed, of palaces, warehouses, terraced houses, one-storey homes, towers and everything in between. There has also been no control of the necessary infrastructure or facilities for these homes to be used: discharge of sewage, illegal wells to obtain water, etc. Furthermore, many of these homes did not pay local building taxes, as the majority were not eligible to obtain a licence under the LOUA.

However, as we explained in a previous post, it should be noted that, in some cases, the licenses for segregation, building and initial occupancy were indeed granted for some of these homes. The fact that the Government is responsible in these cases is more than obvious and the damages suffered by owners, who purchased the homes in good faith, are completely reprehensible.

This situation of deregulation of non-developable land has an undesirable effect on citizens, as there is a feeling that there are citizens who ignore the law and go unpunished and that there are others who are required to comply with it.

If the urban planning disciplinary proceedings had been started quickly and efficiently at the beginning of that frenzied period of real estate development on non-developable land, the message that citizens would have received would have been very clear and many buildings would not have been built. There would still be homes on non-developable land but the magnitude of the problem would be quite different.

Faced with this situation, the legal response to solve this problem should be consistent with the reality that exists and that has been tolerated by the Government itself for so many years. This is why the necessary legislative reforms in this area must be tackled rigorously and without propaganda messages, avoiding a focus on the debate on “amnesty for everyone” or “offenders must pay” because the situation is much more complex.

In the administrative field, the majority of these homes should be regularised as, in many cases, penalties for using land illegally would have expired and many of the developers-builders are not the current owners.

In the future, there should be a debate regarding the effectiveness and efficiency of Urban Planning under current regulations, as well as regarding whether the regulation of non-developable land in the LOUA is adequate for the purpose it intends to fulfil.

Author: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (lawyer)

Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Andalucia)

Tag: property

TIPS OM TE PLANNEN VOOR OUDERDOM, WILSONBEKWAAMHEID EN ERFENIS IN SPANJE

Wat gebeurt er in juridische termen bij van wilsonbekwaamheid?

Welke procedure moet worden gevolgd om beslissingen te nemen namens een wilsonbekwame persoon?

Wat gebeurt er als de patiënt medische zorg nodig heeft en weigert deze te krijgen?

Is een volmacht geldig om namens de patiënt op te treden?

Kan een volmacht geldig zijn als de opdrachtgever wilsonbekwaam is?

Is het mogelijk om een ​​volmacht te verlenen die pas geldig is als de opdrachtgever wilsonbekwaam wordt?

Wat is een levenstestament?

Wat is het doel van een notarieel testament?

Wat zijn de belangrijkste ideeën die u uit deze post zou moeten onthouden?

1) PREVENTIEVE VOLVORMING VOOR GEESTELIJKE ONBEDRAGEN

2) LEVENSTASTAMENT

3) NOTARIEEL TESTAMENT

Juridisch advies door C&D Solicitors

Koopcontracten in Spanje en de COVID-19 Coronacrisis

Wat zegt de Spaanse wet over het nakomen van contracten?

Welke verkoop van onroerend goed kan worden beïnvloed door de Staat van Alarm?

Mogelijke gevolgen voor koopcontracten

Wat moeten verkoper en koper in deze situatie doen?

Is het voor de koper mogelijk om het contract te beëindigen vanwege de COVID-19-crisis?

Wat is de situatie van de koper in het verkoopproces?

Wat is de situatie van de verkoper in het verkoopproces?

Wat is de situatie bij de aankoop van nieuwbouw of off-plan woningen?

Individuele beoordeling situatie van koopcontract

DENK JE EROVER NA EEN HUIS TE KOPEN IN SPANJE?

WAT ZIJN DE KOSTEN?

IK HEB MIJN WONING GEVONDEN. WAT NU?

NEEM EEN ADVOCAAT IN DE ARM

WELKE DOCUMENTEN ZIJN ER NODIG OM EEN HUIS TE KOPEN IN SPANJE?

INSCHRIJVING IN HET EIGENDOMSREGISTER EN HET KADASTER

BOUWKUNDIG ONDERZOEK?

STEDENBOUWKUNDIGE INFORMATIE EN LICENTIES

WONINGEN OP HET PLATTELAND

NAGAAN VAN MOGELIJKE SCHULDEN

NOTARIËLE KOOPAKTE EN U BENT DE NIEUWE EIGENAAR

ENERGIECERTIFICAAT EN IBI KORTING

Bed & Breakfast (B&B) starten in Andalusië: droom of realistisch?

Neem je een zaak over of start je het zelf op?

Wat is een redelijke “traspaso” prijs voor een bestaande B&B?

DE WAARDE VAN HET BEDRIJF.

BEDRIJFSVERGUNNINGEN.

DE KOOP VAN HET BEDRIJF.

Professioneel advies voor je investering betaalt zich terug.

Nieuwe zakelijke veranderingen na de recessie in Andalusië

HOME BUYERS ACTING IN GOOD FAITH, MORE PROTECTION IN THE CRIMINAL FIELD

Is het mogelijk om een volmacht te verlenen die pas geldig is als de opdrachtgever wilsonbekwaam wordt?