Tag: Platteland

Bouwen op het platteland van Andalusie gelimiteerd toegestaan voor eengezinswoningen

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 17 maart, 2022. Gepost in Sin categoría @nl.

In december 2021 heeft het Andalusische parlement de nieuwe ‘landwet’ (Ley del Suelo) in Andalusië aangenomen, LISTA genaamd, voor het bouwen op het platteland. Eén van de belangrijkste nieuwe kenmerken van deze wet is dat het onder bepaalde omstandigheden mogelijk is om bouwvergunningen af te geven voor vrijstaande eengezinswoningen op het platteland. Dit is groot nieuws voor eigenaren van landelijke eigendommen, omdat bouwen op het platteland tot nu toe niet was toegestaan en alle gebouwen jonger dan ten minste 6 jaar oud konden worden gesanctioneerd.

Wat is de uitvoeringsstatus van deze nieuwe wet voor bouwen en renoveren op het platteland?

Na de goedkeuring van deze nieuwe wet werkt de regionale regering van Andalusië aan regelgeving om deze te implementeren, hetgeen erg belangrijk is voor de feitelijke toepassing van de nieuwe wet. Momenteel zijn deze voorschriften in conceptvorm in afwachting van goedkeuring en daarom zijn ze nog steeds aan verandering onderhevig.

We zullen -in de laatste paragraaf- de belangrijkste aspecten van deze ontwerpverordening en de nieuwe landwet toelichten met betrekking tot percelen op het platteland en de mogelijkheid om een bouwvergunning te verkrijgen voor vrijstaande woningen. Ook zullen we de nieuwe aspecten behandelen die van invloed zijn op huizen in het systeem van het DAFO / SAFO certificaat, omdat voor het eerst ook grotere renovatiewerkzaamheden zullen worden toegestaan.

Was het in het verleden toegestaan om op het platteland te bouwen?

De vorige wet in Andalusië –LOUA genaamd en aangenomen in 2003- stond de bouw van huizen voor woondoeleinden op onontwikkelde / rustieke grond niet toe, met uitzondering van de mogelijkheid om huizen te bouwen die verband houden met landbouw-, veeteelt- of bosbouwactiviteiten.

Ondanks dit verbod werden echter vele woningen gebouwd zonder bouwvergunning, met onjuiste vergunningen of met vergunningen die later ongeldig/ongeldig werden verklaard. In de provincie Málaga, in gebieden zoals La Axarquía, de Guadalhorce-vallei, de Mijas Sierra of het Ronda-gebied, werden honderdduizenden landelijke huizen gebouwd vanwege de sterke vraag van buitenlandse kopers uit Groot-Brittannië, België, Nederland, Zweden, enz.

Eén van de redenen voor deze grote vraag naar landelijke eigendommen op het platteland van Andalusië is ook dat ze mochten worden ingeschreven in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad), vanwege de verstreken tijd en de nalatigheid van de administratie om tegen deze eigendommen op te treden. Deze registratie maakt ze niet legaal, maar het geeft ze wel een betere administratieve status die deze huizen -in combinatie met lagere marktprijzen- aantrekkelijker maakt voor potentiële kopers.

Wat zijn de toekomstige vereisten om op een landelijk perceel te bouwen?

Het perceel mag niet onderworpen zijn aan enige vorm van speciale bescherming, d.w.z. het moet normaal platteland zijn.
Het gebouw moet een afstand hebben van minimaal 25 meter van de rand van het perceel.
Ook moet het land een minimale oppervlakte hebben die we in de volgende paragraaf uitleggen.
Er moet een minimale afstand van 200 meter zijn tot andere gebouwen die voor woondoeleinden worden gebruikt.

a. Wat is de minimale oppervlakte voor percelen om een bouwvergunning op landelijk terrein te verkrijgen?

Het zal mogelijk zijn om te bouwen op wettelijk verkavelde percelen, die in geen geval kleiner mogen zijn dan 2,5 hectare (25.000 m2) per woning. In bosgrond moet de minimale oppervlakte 5 hectare zijn. De verordeningen voorzien echter in de mogelijkheid om deze minimale oppervlakte te wijzigen door middel van subregionale planologische verordeningen. Dit amendement moet gebaseerd zijn op de noodzaak om de ontvolking van plattelandsgebieden tegen te gaan of om plattelandsontwikkeling en de groene en circulaire economie te bevorderen. Zeker is dat dit minimale perceeloppervlak om een bouwvergunning te verkrijgen in veel gemeenten op middellange termijn zal worden aangepast.

b. Hoeveel vierkante meter mag ik bouwen?

De maximale bouwoppervlakte mag niet groter zijn dan 1% van het landelijk perceel of 0,5% in het bosgebied. Wel is het mogelijk dat het algemene stedenbouwkundige instrument van de gemeente constructies en installaties toestaat die aanvullend zijn op de woning, mits hun totale oppervlakte niet groter is dan die van de woning zelf.

c. Wat is de maximaal toegestane hoogte voor bebouwing op landelijk terrein?

De maximaal toegestane hoogte voor deze woningen op het platteland is 7 meter.

d. Geen toestemming om te bouwen als een stedelijke nederzetting wordt gevormd

Een stedelijke nederzetting, ́asentamiento urbanístico ́, wordt gedefinieerd als de vorming of het bestaan van een groep gebouwen in een relatief klein landoppervlak, waarvoor collectieve infrastructuur of diensten nodig zijn die niet geschikt zijn voor het platteland. De nieuwe landwet en haar voorschriften verbieden de vorming van nieuwe stedelijke nederzettingen op het platteland en staan daarom niet toe dat bouwvergunningen worden afgegeven voor huizen die waarschijnlijk een nederzetting zullen vormen.

De wet geeft veel definities van wat kan worden geïnterpreteerd als een stedelijke nederzetting, waarvan sommige enigszins dubbelzinnig zijn en onderhevig aan interpretatie met het verstrijken van de tijd. Eén van de duidelijkste criteria die het bijvoorbeeld onmogelijk maken om een vergunning te verlenen voor een woning op het platteland, is het bestaan van nog eens 6 gebouwen binnen een straal van 200 meter. (Deze 6 gebouwen zouden geen bijgebouwen in percelen binnen die straal omvatten.)

Welke belasting is verschuldigd over het bouwen op het platteland van Andalusie?

De nieuwe wet heeft een compensatiebepaling ingevoerd om constructies op het platteland toe te staan die gelijk zijn aan 15% van het materiële uitvoeringsbudget voor vrijstaande eengezinswoningen. Het is verschuldigd wanneer de bouwvergunning wordt verleend aan de eigenaar of ontwikkelaar, hetzij een particulier of een bedrijf. De regelgeving voorziet in de mogelijkheid voor elke Gemeente om dit bedrag te verlagen via een gemeentelijke verordening.

Voorafgaande toestemming nodig om de vergunning te verkrijgen

Het is verplicht om vooraf toestemming te vragen aan het stadhuis, om te bevestigen dat het mogelijk is om een bouwvergunning te verkrijgen op het rustieke perceel. Deze procedure van voorafgaande toestemming moet bepaalde technische en juridische documentatie bevatten over het perceel en over het geplande gebouw.

Een van de belangrijkste punten van deze vergunning is het informeren van de kadastrale en registerhouders van aangrenzende percelen. De naburige buren kunnen bezwaar maken tegen het gebouw, met het argument dat het de uitvoering van reguliere activiteiten op hun percelen zou verhinderen. Dit verwijst naar veeteelt, bosbouw of landbouwactiviteiten, omdat de bouw van een huis op het platteland als uitzonderlijk wordt beschouwd.

Als een periode van 6 maanden is verstreken vanaf het moment dat de aanvraag is ingediend en het stadhuis niet heeft gereageerd, wordt deze geïnterpreteerd als geweigerd.

Toestemming Gemeente in geval van verkoop

In het geval dat het stadhuis voorafgaande toestemming verleent, heeft de eigenaar of ontwikkelaar een periode van een jaar om een bouwvergunning aan te vragen. Anders moet er opnieuw voorafgaande toestemming worden verkregen. Deze voorafgaande toestemming zal eigenaren van een perceel dat het met een bouwvergunning wil verkopen, in staat stellen deze procedure uit te voeren en, zodra het stadhuis het goedkeurt, kan het perceel worden verkocht aan een koper met de garantie dat zij erop kunnen bouwen.

Mogelijkheid om huizen te renoveren/verbouwen (DAFO/ SAFO)

Bouwen op het platteland en het certificaat voor geassimileerde uit wijding (DAFO/SAFO)

De nieuwe landwet heeft een belangrijke wijziging geïntroduceerd met betrekking tot woningen met de status van asimilado fuera de la ordanación (DAFO / SAFO). De nieuwe wet maakt het mogelijk om deze woningen op te knappen en hun structuren aan te passen. Voorheen mochten deze woningen alleen minimale onderhouds- en conserveringswerken uitvoeren die strikt noodzakelijk waren om de bewoonbaarheid, gezondheid, veiligheid en toegankelijkheid te garanderen. De mogelijkheid om verbeteringen en renovaties uit te voeren in deze landelijke woningen opent juridisch de deur voor veel eigenaren die een huis op het platteland hebben gekocht, die deze werken tot nu toe niet hebben durven uitvoeren of die dit hebben gedaan en de risico’s op sancties van de Gemeente hebben genomen.

In ons dagelijks werk als advocaat, het geven van juridisch advies tijdens het koopproces van landelijke woningen, zien we dat de meeste kopers renovatie- en verbeteringswerken willen uitvoeren en dat ze dit nu legaal kunnen doen met een gemeentelijke vergunning. Het is erg belangrijk op te merken dat, om een renovatievergunning voor woningen op het platteland te verkrijgen, deze een DAFO / SAFO-resolutie moeten hebben of dat deze procedure moet worden gestart. Zonder de erkenning van DAFO, is het niet mogelijk om vergunningen te verkrijgen voor een landelijk eigendom, noch voor renovatie of behoud van het onroerend goed.

Naar mijn mening, aangezien het soort werk dat kan worden uitgevoerd in een bestaand plattelandshuis is uitgebreid, kan het hebben van een DAFO / SAFO-declaratie voor dit onroerend goed aantrekkelijker zijn, omdat het eigenaren in staat zal stellen hun huizen legaal te onderhouden en te verbeteren.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat van C&D Solicitors (Torrox, Malaga)

DAFO Certificaat aankoop huis platteland Andalusie

DAFO/SAFO EN DE WONINGMARKT IN ANDALUSIË

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 8 juni, 2017. Gepost in AFO, Andalusian, costa del sol, huis kopen costa del sol, lawyer, Platteland.

Een belangrijk punt tussen kopers en verkopers op de woningmarkt op het platteland is de laatste tijd de procedure voor de regulering van illegaal gebouwde woningen ´buiten de ruimtelijke ordening´, de zogenaamde DAFO of SAFO (Declaración/Situación Asimilado a Fuera de Ordenación). Waarvoor dient deze procedure, welke gevolgen heeft het, wie moet het doen en wie moet het betalen?

Basisregels voor het kopen van een woning op het platteland

Op basis van mijn ervaring met klanten die een huis op het platteland zoeken, wil ik aangeven wat er op niet-bebouwbare of agrarische grond NIET mogelijk is:

Het (aan)bouwen met een residentieel karakter, tenzij er beroepsmatig een agrarische of veehouderij activiteit op het perceel wordt uitgevoerd.
Bestaande bebouwingen uitbreiden of verbouwen, zowel buiten als binnen. Men koopt het huis in de staat waarin het zich bevindt en het is wettelijk niet toegestaan om iets te veranderen.
Het is eventueel wel mogelijk om te (ver)bouwen wanneer men een rustieke verhuuraccommodatie of Bed & Breakfast wil exploiteren, maar hiervoor moe men eerst een officieel plan van aanpak maken dat door de deelregering van Andalusië moet worden goedgekeurd. Deze procedure duurt langer dan 6 maanden en het is niet eenvoudig om een positief antwoord van de deelregering te krijgen.

Men moet er rekening mee houden dat de meeste woningen die op dit moment verkocht worden op het platteland in Andalusië onwettig of onrechtmatig zijn. Dat wil zeggen dat de bouw van deze woningen niet zou zijn toegestaan als de autoriteiten hun werk gedaan zouden hebben en daarom hadden ze er eigenlijk niet moeten zijn.

Voor meeste van deze gebouwen is het echter niet meer mogelijk voor de gemeente om een sanctieprocedure in te stellen tegen bebouwingen zonder vergunning of met een onwettige vergunning op niet-bebouwbare grond vanwege de verjaringstermijn.

Dat wil zeggen dat de wettelijke aansprakelijkheid verlopen is doordat de termijn van zes jaar na beëindiging van de bouw verstreken is. Wanneer het gaat over niet-bebouwbare grond met een bijzondere bescherming (beschermd natuurgebied) dan is deze verjaringstermijn van zes jaar niet van toepassing.

Welke bouwwerkzaamheden mogen wel en niet op het platteland

Voor woningen op niet-bebouwbare grond mogen geen verbouw- of herstelvergunningen worden gegeven. Is er bijvoorbeeld een brand geweest en is de woning daardoor volledig vernietigd dan mag er niet worden herbouwd.

Het is wel mogelijk om een vergunning te krijgen voor kleine reparaties of kleine verbouwingen die nodig zijn voor de bewoonbaarheid en de veiligheid van de woning, zoals bijvoorbeeld het vervangen van een deel van een dak of een muur die kapot of ingestort is.

Waarom is de DAFO/SAFO in het leven geroepen?

Vanwege het voorgaande heeft de deelregering van Andalusië in 2012 een norm goedgekeurd met het idee om duizenden woningen die gebouwd zijn op niet-bebouwbare grond / het platteland, te reguleren (dit betekent niet ´legaliseren´) buiten de legaliteit van de ruimtelijke ordening om. Sinds 2012 zijn de gemeenten begonnen met het maken van hun interne regelgeving voor deze procedure.

Anders gezegd, deze verordening voor de regulering van illegaal gebouwde woningen buiten de ruimtelijke ordening (DAFO/SAFO) is bedoeld om vast te leggen wat er op een bepaalde datum gebouwd is op een perceel, zowel que exterieur als interieur, oftewel buiten en binnen. Dit zodat het duidelijk is wat er gebouwd is, hoe lang geleden dit gebouwd is en om te certificeren dat deze woning kan blijven bestaan zonder dat er in de toekomst hiervoor nog sancties ingesteld kunnen worden. Dit alles zonder dat er de mogelijkheid bestaat voor uitbreiding, verbouwing of nieuwe bebouwingen.

Het is geen legalisatie omdat de woning buiten de ruimtelijke ordening blijft. Het is immers illegaal gebouwd maar het is wel een regulering omdat de gemeente deze juridische status certificeert en schriftelijk bevestigt dat er voor deze woning geen sancties kunnen worden ingesteld vanwege het verlopen van de termijn.

De juridische status van een woning op niet-bebouwbare grond verandert niet met deze DAF/SAFO-verordening van de gemeente. Dat wil zeggen dat de woning onwettig/onrechtmatig is omdat deze gebouwd is op een terrein waarop het verboden is om te bouwen. Maar omdat de wettelijke termijn voor sancties voor deze overtreding verstreken is, kan er geen sanctieprocedure meer ingesteld worden tegen de eigenaar voor deze situatie. Met of zonder DAFO blijft de juridische status gelijk.

DAFO/SAFO-procedure

Voor deze procedure is een technisch rapport van een architect nodig en moet er een belasting betaald worden over de waarde van het gebouw op de datum waarop het gebouwd werd. Dit varieert tussen de 2,5% en de 4% afhankelijk van de betreffende gemeente. Daarnaast zal de gemeente controleren of de levering van water en elektriciteit en de septic tank voldoen aan de regelgeving.

Het is de architect (deze wordt betaald door de eigenaar), die via zijn project zal aangeven wat de vereisten zijn voor de DAFO. Zodra het ontwerp ingediend is, zal de architect van de gemeente de woning bezoeken en controleren of deze daadwerkelijk voldoet aan de eisen voor de DAFO.

Zodra deze procedure afgerond is -wat tussen de 4 en 6 maanden kan duren- zal de gemeente een certificaat afgeven waarbij de status van de woning en alle bebouwingen op het perceel aangegeven worden als gereguleerd buiten de ruimtelijke ordening.

Is de DAFO verplicht voor de aan- of verkoop van een woning?

Een DAFO/SAFO is niet wettelijk verplicht voor het kopen of verkopen van een woning. Is dan positief of negatief om een DAFO/SAFO te hebben voor een woning?

Het voordeel van de DAFO is dat de koper de zekerheid heeft dat over wat er al gebouwd is geen sanctie of bevel tot sloop ingesteld kan worden, omdat met het DAFO-certificaat schriftelijk vastgelegd is dat de wettelijke aansprakelijkheid verjaard is. Ook heeft de koper de zekerheid dat de gemeente in de toekomst niet alsnog zal eisen om de DAFO/SAFO-procedure op te starten aangezien dit al gedaan is bij de aankoop.

Op dit moment geeft bijna geen enkele gemeente schriftelijk informatie over een woning op niet-bebouwbare grond zonder DAFO of zonder dat deze procedure opgestart wordt.

Dat wil zeggen dat wanneer u bij de gemeente vraagt om schriftelijke informatie over het huis, het eerste wat er gezegd wordt, is dat eerst de DAFO geregeld moet worden voor de woning. Wanneer u om welke reden dan ook de DAFO niet wilt opstarten, zal het dus heel moeilijk zijn voor de koper of zijn advocaat om schriftelijk informatie te krijgen over de woning.

Het nadeel is dat wanneer het gebouw of een verbouwing (aan de binnenkant of buitenkant) minder dan zes jaar geleden is, of als de grond waarop de woning zich bevindt beschermd is (en er kan niet bewezen worden dat de bebouwingen oud genoeg zijn), dan kan het aanvragen van genoemde procedure problemen met zich meebrengen voor de eigenaar aangezien de gemeente in die gevallen een sanctieprocedure moet opstarten.

Ook wanneer de nieuwe eigenaar bedacht heeft dat hij de gekochte woning wil verbouwen en hij daarbij het advies van een goede advocaat in de wind slaat, zal de gemeente vanwege de fysieke inspectie van de architect van de gemeente precies weten wat er ten tijde van de DAFO gebouwd is.

Het kan ook zijn dat een woning de DAFO in 2016 gekregen heeft maar dat er in 2017 een verbouwing of uitbreiding van de woning heeft plaatsgevonden. Wat ik hiermee wil zeggen is dat er hierover nooit totale zekerheid is.

Actuele situatie van de DAFO

Het is wel zeker dat de gemeenten deze procedure beginnen te veralgemeniseren aangezien zij ook inzien dat het vanwege de belasting een belangrijke bron van inkomsten.

Veel gemeenten hebben de ongeschreven regel om automatisch een dossier te openen wanneer ze een aanvraag voor informatie of documentatie voor een woning op niet-bebouwbare grond ontvangen waardoor de eigenaar deze procedure moet opstarten.

Tegenover bovenstaande situatie staat dat veel kopers willen vermijden dat zij de kosten voor deze procedure betalen en daarom eisen de kopers steeds vaker dat de verkoper deze procedure afhandelt en betaalt.

Daarnaast is het zo dat bij sommige woningaankopen waarbij men de DAFO niet wil aanvragen er een korting op de koopprijs afgesproken wordt zodat de nieuwe eigenaar kan beslissen of hij deze procedure in de toekomst opstart of niet.

Is het mogelijk om een hypotheek te krijgen op een huis met DAFO?

Een andere vraag van sommige klanten is of het mogelijk is om een hypotheek te krijgen op een woning die een DAFO heeft.

In dit geval overtreft de realiteit van de woningmarkt de wettelijke beperkingen die gelden vanaf 2009. Theoretisch is het niet mogelijk om een hypotheek te krijgen op gebouwen en installaties die buiten de ruimtelijke ordening om gebouwd zijn (met of zonder DAFO), maar in de praktijk zijn er wel banken die hypothecaire leningen verstrekken op dit soort woningen op niet-bebouwbare, agrarische grond.

Naar mijn mening zullen de banken het niet nalaten om hypotheken te verstrekken zolang er handel is, hoezeer het decreet van 2009 ook het tegenovergestelde beoogt. Vanzelfsprekend liggen de dekkingspercentages van de hypotheken lager en geven niet alle banken hypotheken op niet-bebouwbare, agrarische grond.

Kopen van een huis in de campo (op het platteland)

Voor het kopen of verkopen van woningen op niet-bebouwbare grond bestaan er geen beperkingen of restricties, met of zonder DAFO. De meerderheid van deze woningen staat namelijk ingeschreven in het Eigendomsregister en in het Kadaster. Dit soort woningen zijn ook al eerder verkocht terwijl er slechts weinig vandaag de dag een DAFO hebben.

Er is nog altijd een belangrijke vraag van potentiële kopers die geïnteresseerd zijn in het kopen van woningen op het platteland.

Wanneer een koper een woning koopt op niet-bebouwbare grond is het belangrijk te weten wat hij koopt. Dat hij weet wat de juridische beperkingen zijn van woningen op niet-bebouwbare grond en dat hij de concrete wettelijke informatie over deze woning ontvangt, met of zonder DAFO. Op die manier kan hij een beslissing nemen op basis van volledige kennis van de juridische status van de genoemde woning.

Een advocaat inhuren voor aankoop?

Als laatste willen wij erop wijzen, niet om onze juridische diensten te verkopen -nou ja, misschien een klein beetje dan- dat bij de aankoop van een woning en bovenal bij plattelandswoningen een advocaat geen slecht idee is. De kosten van een advocaat zijn laag in vergelijking tot het aankoopbedrag en deze kan u heel wat problemen en geld besparen.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

CADASTRAL REGISTER: TO BE REGISTERED, THE QUESTION IS CLEAR

HET KADASTER: DE REALITEIT

Geschreven door admin op 4 september, 2014. Gepost in Andalusie, costa del sol, english speaking solicitor, Headline, Kadaster, Onroerend goed, Platteland, Registratie, Spanje.

Het kadaster is een administratief register met een verplicht karakter behorend bij het Ministerie van Financiën waarin alle onroerend goederen; stedelijk, op het platteland of met speciale karakteristieken omschreven worden. Dit Register heeft niets te maken met het Eigendomsregister, dat een niet-verplicht karakter heeft maar wel heel belangrijk is omdat het wettelijk gezien voorrang heeft boven het Kadaster.

De inschrijving in het Kadaster door eigenaren van onroerend goed is verplicht volgens artikel 11 van de Spaanse Wet op het Kadaster van Onroerend Goed. Dat wil zeggen dat de eigenaren van alle soorten onroerend goed alle wijzigingen of aanpassingen zoals: overdracht, nieuwe constructie, afsplitsing, samenvoeging en alle andere benodigde gegevens bij het kadaster moeten aangeven met als doel dat de kadastrale omschrijving van het betreffende onroerend goed overeenkomt met de realiteit.

Derhalve is de verplichting voor de eigenaar om bij het kadaster de fysieke realiteit van het eigendom en de realiteit van het kadaster in overeenstemming te brengen begrijpelijk.

In artikel 70 en 71 van de Wet op het Kadaster wordt het stelsel van overtredingen en sancties vastgesteld. Hierin is bepaald dat een overtreding bestraft kan worden met een boete van 60 tot 6000 euro voor “het niet indienen van de aangiften, het niet op tijd indienen van de aangiften of aangiften indienen die fout, niet compleet of onjuist zijn”. We moeten zeggen dat we tot op de dag van vandaag geen aanwijzingen hebben dat het kadaster straffen oplegt aan eigenaren voor het niet indienen van de vereiste aangiften. Terwijl deze in veel gevallen niet ingediend zijn.

Het probleem wat wij zien, met name bij de het kantoor van het Kadaster in Malaga, is het negeren van de, door de eigenaar of wettelijk vertegenwoordiger aangevraagde, aanpassingen voor eigendom op niet stedelijke grond ondanks dat in veel van deze dossiers de door de wet vereiste documentatie is aangevoerd. We benadrukken dat het Kadaster een Register met een verplicht karakter is en vandaar dat het ook belangrijk is.

Voor zover wij weten wijst het Kadaster veranderingen of aanpassingen die aangevraagd worden systematisch af, door extra documentatie te eisen, die naar ons idee onnodig is en die ze volgens de Wet niet mag eisen. Tegen deze situatie waarvan wij vinden dat hij geen recht doet, heeft ons kantoor verschillende klachtenprocedures gevoerd in verschillende dossiers. Het is nog afwachten op een uitspraak van de Economisch-Administratieve Rechtbank van Malaga.

Als de eigenaar verplicht is om deze veranderingen of aanpassingen bij het Kadaster aan te geven en hij doet dit met de wettelijke documentatie die hij heeft. Wat is dan zijn verantwoordelijkheid wanneer het kadaster deze aanvraag afwijst of documentatie vraagt die de eigenaar niet heeft?

Vanuit mijn oogpunt zou het feit dat een kadastrale wijziging of aanpassing aangevraagd is met de benodigde documentatie, in het geval dat het Kadaster een aanpassing heeft afgewezen en een daarop volgende klacht van de eigenaar, de eigenaar moeten ontheffen van een mogelijke sanctie die het kadaster hem op kan leggen. Hij heeft immers alles gedaan wat mogelijk was om de fysieke realiteit in overeenstemming te brengen met de kadastrale werkelijkheid.

Aan de andere kant heeft het Ministerie van Financiën vorige jaar de procedure voor het reguleren van het Kadaster 2013-2016 aangenomen. Hiermee wil het Kadaster van Onroerend Goed het stedelijk onroerend goed als het landelijke onroerend goedmet constructie als ook de veranderingen in hun karakteristieken opnemen waarmee dit onroerend goed aangemeld is in het Kadaster zodat er Onroerendgoedbelasting (IBI) over geheven kan worden.

In Malaga hebben slechts enkele gemeenten zich bij deze procedure aangesloten waarbij ze van de eigenaar een tarief van 60 euro vragen om de genoemde regulering te verwezenlijken. Maar het is waarschijnlijk dat in de komende 2 jaar ook andere gemeentes deze procedure opnemen.

Samenvattend, ondanks de moeilijkheden die nu nog bestaan om in het kadaster sommige aanpassingen en veranderingen te kunnen registreren, raden wij alle eigenaars aan na te kijken of hun eigendom correct aangemeld is bij het kadaster. Dit heeft als doel dat u bij het genoemde orgaan de benodigde aanpassingen en veranderingen aanvraagt om te proberen de fysieke realiteit van uw eigendom in overeenstemming te brengen met de kadastrale realiteit. Met deze handeling vermijdt u problemen.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors, (advocaat)

Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Andalucia)