Tag: Onroerend goed

purchase, property, coronavirus, private contract

Koopcontracten in Spanje en de COVID-19 Coronacrisis

Geschreven door Ariane van Wijk op 23 april, 2020. Gepost in Andalusian, costa del sol, english speaking solicitor, lawyer, mortgages.

(Ver)koopcontracten gedurende COVID- / Coronacrisis

Het is duidelijk dat de door het coronavirus (COVID-19) veroorzaakte gezondheidszorgcrisis een enorme impact heeft gehad op alle gebieden van ons dagelijks leven. Dit kan koper vragen opleveren over de status van hun koopcontracten. De Staat van Alarm die door de Spaanse regering en door vele andere regeringen in het buitenland is afgekondigd, heeft geleid tot bewegingsbeperkingen, de sluiting van het luchtruim, het stilleggen van het bedrijfsleven en overheidsinstanties, enz. Het dagelijkse leven van mensen is veranderd en ernstig getroffen vanuit sociaal en economisch oogpunt.

Met dit artikel willen we zoveel mogelijk reageren op de twijfels en onzekerheden van buitenlandse klanten die huizen kopen in Spanje, evenals hun verkopers. We hebben het over verkopen tussen individuen die al aan de gang waren met ondertekende contracten, maar die ‘verrast’ waren door de COVID-19-crisis en de maatregelen die de Spaanse regering had genomen om de alarmtoestand af te kondigen.

Aan het einde van het artikel zullen we kort ingaan op de juridische situatie van de verkoop van nieuwe woningen of off-plan verkopen van ontwikkelaars.

Wat zegt de Spaanse wet over het nakomen van contracten?

Het eerste dat met nadruk moet worden gezegd, is dat volgens het Spaanse recht de in een overeenkomst overeengekomen clausules van kracht zijn en dat de partijen daarom verplicht zijn deze na te leven. Met andere woorden, de onmogelijkheid om te voldoen aan wat is overeengekomen in een contract is een uitzondering en wordt zeer restrictief geïnterpreteerd.

Het Spaanse Hooggerechtshof heeft bij het aanpakken van mogelijke contractbreuken en om verlies van het betaalde geld te voorkomen, vastgesteld dat de partij in overtreding de redenen achter die inbreuk moet bewijzen en beargumenteren, en moet bewijzen dat zij al het mogelijke heeft gedaan om het contract uitvoeren.

Maar zelfs nadat is vastgesteld dat het onmogelijk is om aan de overeenkomst te voldoen, moeten de partijen trachten de overeenkomst op die manier te wijzigen om het probleem ter verhelpen dat voortvloeit uit de situatie veroorzaakt door de Staat van Alarm en de COVID-19 Corona crisis. Met andere woorden, wanneer zij worden geconfronteerd met de mogelijke vermijding van de overeenkomst door een van de partijen, moeten zij altijd trachten tot overeenstemming te komen om de overeenkomst na te komen.

Welke verkoop van onroerend goed kan worden beïnvloed door de Staat van Alarm?

Naar mijn mening zijn de verkoopcontracten die kunnen worden beïnvloed degene die één van de partijen verplichten om te voldoen aan een vereiste of voorwaarde die in het contract is overeengekomen vóór de ondertekening van de notariële verkoopakte en die voorwaarde wordt beïnvloed door deze maanden van Staat van Alarm.

Vanwege de stillegging van activiteiten en bewegingsbeperkingen, is het zeer goed mogelijk dat aan sommige van de vereisten die zijn vastgelegd in een koopcontract niet kan worden voldaan, aangezien de geschatte tijd om deze te uit te voeren werd berekend op basis van een normale situatie, die echter niet meer bestaat sinds 13 maart 2020.

Mogelijke gevolgen voor koopcontracten

Voor het koopcontract om de voorwaarde vast te stellen voor het verkrijgen van een bouwvergunning of het officieel document voor de legalisatie/regularisatie van een woning, zoals het DAFO-certificaat voor plattelandshuizen in Andalusië. Aangezien het werk in Gemeentes stilligt of tot een minimum beperkt is, is het heel goed mogelijk dat deze aanvragen niet worden verwerkt totdat de alarmtoestand is beëindigd.
Voor het verkrijgen van een Spaanse hypotheek. Als de taxateur niet kan reizen om het pand te bezoeken of als de juridische afdeling van de bank niet werkt, wordt dit proces verlamd, waardoor de gemiddelde afwikkelingstijd veel langer is dan aanvankelijk werd verwacht.
Voor de datum van ondertekening van notariële (koop)aktes tijdens de periode van de alarmtoestand en/of de beperkingen op commerciële vluchten, waardoor het voor beide partijen onmogelijk is om bij de notaris aanwezig te zijn.
De onmogelijkheid om een NIE (fiscaal identificatienummer voor buitenlanders) te verkrijgen, die nodig is om een koopakte bij een notaris te ondertekenen en de bijbehorende belastingen te betalen. De aanvragen van deze documenten zijn momenteel opgeschort. De nationale politiebureaus in de provincie Malaga die we vroegen, weten niet wanneer ze kunnen openen om nieuwe NIE-aanvragen te accepteren.
Eén van beide partijen wordt opgenomen in het ziekenhuis of in quarantaine moet verblijven.

Wat moeten verkoper en koper in deze situatie doen?

Het eerste is om te zien of het privécontract een clausule bevat die deze situaties regelt, aangezien het contract rechtsgeldig is en de partijen bindt. Echter, in verkoopprocessen waarbij de akte niet kan worden ondertekend om redenen die voortvloeien uit de coronaviruscrisis, zouden beide partijen moeten doen wat nodig is om het contract te wijzigen en/of te verlengen, om de partij die het nodig heeft tijd te geven om de verkoop te voltooien. In de meeste situaties is het slechts een kwestie van tijd tot dat aan die omstandigheid of voorwaarde kan worden voldaan.

Evenzo zou er in het geval van onbuigzaamheid en de weigering van een van de partijen om een dergelijke verlenging van het (ver)koopcontract toe te staan, in de meeste gevallen geen juridische gronden zijn om het contract te beëindigen en/of schadevergoeding te eisen. Zoals hierboven vermeld, moeten de partijen altijd proberen een overeenkomst te bereiken om de overeenkomst na te leven.

Is het voor de koper mogelijk om het contract te beëindigen vanwege de COVID-19-crisis?

Het terugtrekken uit een (ver)koopcontract als gevolg van een plotselinge daling van de huizenprijzen door een economische crisis is een complex vraagstuk. In dit geval bedoelen we dat de koper moet accrediteren dat hij voldoet aan één van de in de rechtspraak gestelde eisen voor het beëindigen van contracten, namelijk dat er een buitengewone verandering is opgetreden in de omstandigheden die tot de uitvoering van dat contract hebben geleid.

Met andere woorden, de koper zou moeten bewijzen dat de huidige economische crisis, die resulteert in een diepe en langdurige economische recessie, openlijk kan worden beschouwd als een economisch fenomeen dat een ernstige verstoring of verandering kan veroorzaken in de omstandigheden die tot uitvoering van het contract leiden.

In Spanje hebben de rechtbanken de mogelijkheid afgewezen om een (ver)koopcontract op basis van deze omstandigheid te beëindigen. Deze mogelijkheid moet echter niet worden uitgesloten en individuele factoren moeten worden geanalyseerd, zoals of de woning een primaire woning of een vakantiewoning zal zijn, als de koper een hypotheekfinanciering nodig heeft, als de financiële situatie van de koper is veranderd, etc.

Wat is de situatie van de koper in het verkoopproces?

Met deze vraag willen we ingaan op de situatie van een koper die een paar maanden geleden de beslissing heeft genomen om een huis tegen een specifieke prijs te kopen, op basis van een economische situatie die op geen enkele manier vergelijkbaar is met de huidige.

Stel je Nederlandse, Belgische, Engelse, Zweedse of andere buitenlanders voor die in onroerend goed in Malaga of de Costa del Sol wilden investeren, om winst te maken of te verhuren. De overeengekomen verkoopprijs was duidelijk gebaseerd op de waarde van dat onroerend goed in de eerdere economische situatie. Laten we ons bijvoorbeeld een huis voorstellen in het historische centrum van Málaga of Nerja, zeer gewilde gebieden met toeristische attracties vóór COVID-19, met goede mogelijkheden voor verhuur op de toeristenmarkt, die momenteel is opgeschort.

Welnu, als koper, in het geval dat voortzetting van de aankoop van het onroerend goed zou leiden tot aanzienlijke schulden, zou ten eerste twee dingen moeten worden geanalyseerd:

Het bedrag dat aan de verkoper is aanbetaald bij het privé koopcontract (meestal 10% van de aankoopprijs). Of de koper bereid is dat geld te verliezen, voornamelijk omdat hij denkt dat het beter is om dit kwijt te zijn door het onroerend goed niet te kopen.
De inhoud van de contractbepalingen overeengekomen in termen van wat er gebeurt wanneer de koper de overeenkomst schendt. Dit is een belangrijk probleem omdat contractbreuk kan leiden tot verschillende juridische situaties. Het gebruikelijke proces is het uitvoeren van een betalingscontract, waarbij het geld dat aan de verkoper is betaald, verloren gaat, wat leidt tot de beëindiging van het contract. Dit is de clausule die onze firma gewoonlijk accepteert in verkoopcontracten. Als dit echter niet correct is opgesteld in het contract, kan de verkoper het recht hebben om van de koper te verlangen dat hij zich aan het contract houdt en de openbare akte ondertekent, zelfs als de koper ermee instemt het eerder betaalde geld te verliezen. Het is duidelijk dat deze claim van de koper in een gerechtelijke procedure moet worden behandeld, wat jaren zou duren voordat de partijen een resolutie zouden krijgen en gewoonlijk zouden verkopers genoegen nemen met het houden van het betaalde geld als aanbetaling.

Wat is de situatie van de verkoper in het verkoopproces?

Voor verkopers zijn ze waarschijnlijk het meest geïnteresseerd in het voltooien van de verkoop van het huis, aangezien de prijs die is vastgelegd in het contract dat is ondertekend vóór COVID-19 zeker hoger zal zijn dan wat ze op korte of middellange termijn kunnen krijgen. De huidige situatie zal ongetwijfeld leiden tot een algemene daling van de huizenprijzen, hoewel niemand weet hoelang dit zal duren.

Dat gezegd hebbende, is het mogelijk voor verkopers die al een ondertekend contract hebben en die zien dat kopers aarzelen om de overdracht af te ronden, om geïnteresseerd te zijn in het gemakkelijker maken voor kopers om de aankoop te voltooien. Met andere woorden, in deze context lijkt het onderhandelen over een lagere prijs, zodat de verkoper kan verkopen, niet vergezocht. Uiteindelijk zou de prijsdaling afhangen van of het voor de verkoper van groot belang is om op dit moment te verkopen of dat ze kunnen wachten, of dat het door de koper reeds betaalde geld voldoende compensatie is voor de verkoper om ermee in te stemmen dat bedrag als een boete in plaats van onderhandelen.

Wat is de situatie bij de aankoop van nieuwbouw of off-plan woningen?

Bij verkoop van dit type is, wat betreft de uitvoering van het contract door de koper, de situatie hetzelfde als hierboven uitgelegd, zowel wat betreft de naleving van het contract als de beëindigingsbepalingen. Naar mijn mening zouden de potentiële twijfels van de koper worden bepaald door de voortgang van de werken en de verwachte opleveringsdatum van de ontwikkeling, ook rekening houdend met de financiële solvabiliteit van de ontwikkelaar.

Als de koper het verkoopcontract meer dan een jaar geleden ondertekende, toen de markt een goede tijd beleefde en de prijzen stegen, is het zeer waarschijnlijk dat de op dat moment overeengekomen prijs lager zou zijn dan wat ze begin bijvoorbeeld dit jaar konden vinden. Aan de andere kant, als de werken bijna voltooid zijn, zou er weinig twijfel over bestaan of de ontwikkelaar ze zal voltooien, omdat ze bijna volledig verkocht zouden worden en weinig kopers zouden overwegen om het contract te beëindigen, omdat ze al aanzienlijke bedragen op rekening voor hun huizen betaald. In dit geval is het scenario voor de koper veilig.

In het geval van ontwikkelingen waar de bouw nog niet is begonnen, maar die al op de markt werden gebracht, met een verwachte oplevering over een jaar of twee, is het scenario anders. In dit geval moeten kopers die twijfelen om een beslissing te nemen en onlangs het privécontract hebben ondertekend, de prijs van het onroerend goed en de voltooiingsdatum beoordelen, evenals het aantal woningen met ondertekende contracten verkocht door de ontwikkelaar. Als het privécontract echter nog niet is ondertekend en er alleen een reservering is overeengekomen met de ontwikkelaar, kunnen ze deze intrekken en het betaalde bedrag terugvorderen. Ze kunnen ook langer wachten, omdat ontwikkelaars de prijzen waarschijnlijk zullen verlagen, afhankelijk van hoelang de crisis duurt.

Wat de solvabiliteit van ontwikkelaars betreft, zou de koper, vanwege de verplichting om alle tijdens de bouw betaalde bedragen te garanderen nadat het onderhandse contract is ondertekend, volledige rechtszekerheid hebben in het geval dat de ontwikkelaar de bouw niet kan voltooien. Deze situatie is op geen enkele manier vergelijkbaar met de crisis van 2008, waarin veel kopers hun voorschotten verloren.

Individuele beoordeling situatie van koopcontract

Deze verkoopprocessen die vóór de COVID-19-crisis beginnen, kunnen echter tot complexe situaties leiden die individueel en altijd met advies van een advocaat moeten worden geanalyseerd. Dit is niet het moment om beslissingen te nemen zonder de juiste juridische kennis, aangezien er al een particulier koopcontract is afgesloten. Niet-juridisch onderbouwde beslissingen nemen is dan nooit een goed idee.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

DENK JE EROVER NA EEN HUIS TE KOPEN IN SPANJE?

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 27 maart, 2018. Gepost in Andalusian, english speaking solicitor, huis kopen costa del sol.

Huis kopen Spanje / Andalusie — Huis kopen in Spanje of Andalusie?

Als u van plan bent om een woning te kopen in Spanje, dan stuit u wellicht op veel twijfels en vragen. We zullen in dit artikel de belangrijkste informatie geven waarmee u rekening moet houden en ook enkele tips.

WAT ZIJN DE KOSTEN?

De juridische kosten bij een aankoop liggen rond de 10-12% van de verkoopprijs indien het gaat om een bestaande woning en rond de 13-14% als het gaat om een nieuwe woning.

De hoogste kostenpost is de Belasting die samengaat met de aankoop van onroerende goederen: de Overdrachtsbelasting voor bestaande woningen –8% in Andalusië tot € 400.000- of 10% BTW plus Zegelrecht van 1,5% indien het gaat om een nieuw gebouwde woning. Andere kosten waarmee rekening moet worden gehouden zijn de notariskosten en de kosten van het Eigendomsregister.

Wat betreft de honoraria van de makelaar, worden die normaal gezien door de verkoper betaald en maken deze deel uit van de verkoopprijs.

IK HEB MIJN WONING GEVONDEN. WAT NU?

Eens je een woning hebt gevonden, zal de makelaar verzoeken een deposito te betalen dat ongeveer zo’n 3000 tot 5000 euro kan bedragen. Dit bedrag dient om de woning van de markt te halen en een periode te voorzien om de privé-koopcontract te tekenen waarbij dan 10% van de verkoopprijs betaald wordt.

Het reserveringscontract is meestal een eenvoudig document waarin de volgende informatie wordt opgenomen: de persoonsgegevens van de verkopers en van de kopers, de verkoopprijs, de wijze van betaling, de datum van ondertekenen van de privékoopovereenkomst en van de notariële koopakte.

Voor meer informatie over de hele aankoopprocedure, klik hier.

NEEM EEN ADVOCAAT IN DE ARM

Als je van plan bent een belangrijk gedeelte van je spaarcenten te gebruiken om een woning te kopen, lijkt het logisch om een advocaat in te arm te nemen die je goede adviesverlening biedt waardoor de aankoopprocedure ook minder stressvol zal zijn.

Vertrouw niet in personen die je afraden een advocaat in dienst te nemen om zo kosten te besparen, of in diegene die je juridisch advies bieden maar geen advocaten zijn. Als je een advocaat zoekt, kan je hen om een certificaat vragen dat bewijst dat ze bij de Orde der Advocaten zijn aangesloten en/of om de polis van de beroepsaansprakelijkheidsverzekering. De gemiddelde honoraria van een advocaat liggen rond 1% van de verkoopprijs.

Is het wel de moeite waard om 1% te sparen voor een goede adviesverlening? Het is belangrijk een onafhankelijke advocaat te zoeken die gespecialiseerd is in vastgoedrecht en die zekere ervaring in deze sector kan aantonen. Bekijk zeker even de informatie die ze op hun website plaatsen alsook de meningen van hun cliënten.

WELKE DOCUMENTEN ZIJN ER NODIG OM EEN HUIS TE KOPEN IN SPANJE?

De belangrijkste zijn:

Uittreksel uit het Eigendomsregister
Kopie van de Onroerendgoedbelasting (IBI) van de woning (Kadaster)
Facturen van servicecontracten: water, elektriciteit, gas, etc.

Als je daarbij ook nog een kopie ontvangt van een bepaalde vergunning of een kopie van de notariële koopakte, des te beter. De advocaat weet precies wat er nodig is.

INSCHRIJVING IN HET EIGENDOMSREGISTER EN HET KADASTER

Met het uittreksel uit het Eigendomsregister en het kadasterreferentienummer dat op het betalingsbewijs van de Onroerendzaakbelasting staat, kan nagegaan worden of de woning correct staat ingeschreven in het Eigendomsregister en het Kadaster en of de personen die de woning verkopen ook de eigenaars ervan zijn.

BOUWKUNDIG ONDERZOEK?

Het is soms niet onredelijk om een architect in te huren die een bezoek brengt aan de woning en bepaalde zaken nagaat zoals de opmeting van de bebouwde oppervlakte. Zo weet je zeker dat de informatie in het Eigendomsregister en het kadaster correct is én je hebt ook een verslag van een professional over de staat van onderhoud van de woning.

De architect zal natuurlijk enkel de defecten zien die zichtbaar zijn, maar er kunnen tenminste mogelijke problemen in de woning worden uitgesloten.

STEDENBOUWKUNDIGE INFORMATIE EN LICENTIES

Als je een woning koopt in een stedelijk gebied, is het belangrijk na te gaan bij de Gemeente of de woning beschikt over een Bouwvergunning en Vergunning van Eerste Bewoning. De vergunning van eerste bewoning wordt aan het Gemeentehuis verzocht nadat de bouwwerkzaamheden van de woning beëindigd zijn.

Het is belangrijk om te weten dat oudere woningen, gebouwd vóór 1977 niet beschikken over een Licentie van Eerste Bewoning omdat deze toen nog niet bestonden. Het is ook wel zo dat sommige woningen die recent werden gebouwd ook niet over zo’n vergunning beschikken om andere redenen. Hoewel je in theorie zonder deze vergunning de woning niet kan bewonen en gebruiken, is het toch mogelijk en dus geen struikelblok om de woning te kopen.

De advocaat gaat ook na dat er bij de urbanisatie waar de woning zich bevindt, geen schulden zijn met de Gemeente en dat de wijk volledig beëindigd is, om te vermijden dat er in de toekomst bijkomende kosten zouden kunnen zijn.

WONINGEN OP HET PLATTELAND

Als je een woning wenst te kopen op het platteland, is de stedenbouwkundige situatie heel anders dan wat we net hebben uitgelegd in verband met woningen in de stad.

Het belangrijkste is na te gaan wanneer de bouwwerkzaamheden werden beëindigd, of de woning in een bepaald beschermd gebied ligt of indien de Gemeente een procedure heeft ingezet voor het herstel van de wettelijke stedenbouwkundige situatie. In Andalusië werd een regularisatieprocedure gecreëerd voor bepaalde woningen.

NAGAAN VAN MOGELIJKE SCHULDEN

Met de informatie van het Eigendomsregister, het Gemeentehuis en de Vereniging van Eigenaren kan worden nagegaan of er een bepaalde schuld open staat die kan overgaan op de nieuwe eigenaar. We hebben het hierbij over hypotheken, schulden van de Onroerendzaakbelasting, beslagleggingen, openstaande schulden bij de Vereniging van Eigenaren, etc.

Staat er een schuld open, dan is het het beste dat de eigenaar deze betaalt voorafgaande aan het ondertekenen van de notariële akte, of dat een inhouding wordt gemaakt op de verkoopprijs zodat de koper deze rechtstreeks kan betalen.

NOTARIËLE KOOPAKTE EN U BENT DE NIEUWE EIGENAAR

Om eigenaar te worden, moet nog de notariële koopakte ondertekend worden waarbij de rest van de overeengekomen prijs aan de verkoper betaald zal worden en de koper de sleutels van de woning zal ontvangen.

Nadat de notariële koopakte is ondertekend, begint de procedure om de woning in het Eigendomsregister en het Kadaster in te schrijven en de Overdrachtsbelasting te betalen.

En nu genieten…..

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

BONAFIDE EIGENAARS VAN WONINGEN, MEER BESCHERMING OP BESTUURSRECHTELIJK GEBIED

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 1 juli, 2015. Gepost in Andalusie, costa del sol, english speaking solicitor, huis kopen costa del sol, lawyer, Onroerend goed, Platteland, Property law, Spanje.

Op woensdag 24 juni heeft de Spaanse Eerste Kamer een amendement goedgekeurd voor een betere bescherming van de eigenaar van een woning, derde te goeder trouw, via bestuursrechtelijke procedures. Dit amendement werd goedgekeurd doordat de belangrijkste politieke partijen vóór stemden. Er wordt een derde paragraaf toegevoegd aan artikel 108 van de Wet 29/1998 van 13 juli waarin de bestuursrechtelijke procedures in Spanje geregeld zijn.

In deze nieuwe paragraaf staat dat: “De Rechter of de Rechtbank die naast het in strijd met de regels verklaren van de bouw van het onroerend goed, met redenen omkleed, ook de sloop ervan gelast én het terugbrengen in de oorspronkelijke staat van de veranderde fysieke realiteit, moet als voorwaarde vóór de sloop, tenzij een gevaarlijke situatie dit niet mogelijk maakt, voldoende garanties eisen voor de betaling van de verplichte schadevergoedingen aan derden te goeder trouw.”

Met deze paragraaf wordt gegarandeerd dat de rechter die de sloop van een onroerend goed eist in een administratieve procedure zich ervan moet verzekeren dat vóór de sloop, de derde ter goeder trouw die de schade lijdt vanwege de sloop van zijn woning, schadeloos gesteld zal worden. Deze nieuwe paragraaf regelt dat een woning niet gesloopt zal kunnen worden als de eigenaar niet eerst vooraf schadeloos gesteld kan worden. Men gaat ervan uit dat deze eigenaar geen schade hoeft te lijden wanneer hij niet verantwoordelijk is geweest voor de onwettigheid die ontstaan is door de bouw van deze woning.

De goedkeuring van deze nieuwe paragraaf maakt dat de behandeling bij de tenuitvoerlegging van vonnissen die de sloop van onroerend goed inhouden, gelijk gesteld worden op bestuursrechtelijk en strafrechtelijk niveau. Zoals we in ons artikel van maart jongstleden al aangegeven hebben, is het Spaanse wetboek van strafrecht ook op deze manier aangepast.

De hervorming op bestuursrechtelijk gebied, biedt meer bescherming aan de derde te goeder trouw en heeft, indien van toepassing, meer juridische logica dan op strafrechtelijk niveau, en zonder twijfel houdt het een correctie in van een normatieve fout die een groot onrecht veroorzaakte.

Er moet gezegd worden dat bij bestuursrechtelijk processen de door de Gemeente verleende bouwvergunningen langs gerechtelijke weg gecontroleerd worden welke onrechtmatig toegekend zijn vanwege tegenstrijdigheid met de gemeentelijke ordening.

Vóór deze aanpassing was bij een vonnis van nietigverklaring van de genoemde vergunning normaal gesproken één van de consequenties de verplichting om het onder deze nietig verklaarde vergunning gebouwde te slopen zónder dat de eigenaars te goeder trouw, bij de tenuitvoerlegging van de sloop, schadeloos gesteld werden in deze procedure. De enige optie van deze eigenaars was om een andere gerechtsprocedure te beginnen tegen de Gemeente of tegen de verkoper van het genoemde eigendom. Iets wat jaren duurt voordat er een uitspraak is en zonder enige zekerheid dat men de gedane investering terug zou krijgen Dus kunnen we betreurenswaardige zaken zoals die van de familie Prior vermijden.

We kunnen stellen dat bij juridische procedures in verband met gebouwen, dankzij deze aanpassingen, zowel op bestuursrechtelijk als op strafrechtelijk niveau, de eigenaar die te goeder trouw een eigendom heeft gekocht of gaat kopen, en die niet verantwoordelijk is voor enige onrechtmatige activiteit, een betere bescherming krijgt voor wat betreft zijn vermogen en het eigendomsrecht.

Een deel van wat we hebben uitgelegd en aan de kaak gesteld in een artikel in het jaar 2013 is geregeld door de genoemde veranderingen alhoewel er nog steeds een weg te bewandelen is en er staan nog meer wetswijzigingen op stapel.

Deze wetswijziging, net als die van het wetboek van strafrecht in maart, is mogelijk gemaakt dankzij het werk van verschillende belangenverenigingen uit verschillende gebieden in Spanje, waaronder: AUAN, AMA en SOHA. Het voortdurende en aanhoudende werk van deze verenigingen, haar vertegenwoordigers en de betrokken advocaten heeft het mogelijk gemaakt dat alle eigenaars van woningen in Spanje, derden te goeder trouw, meer rechtszekerheid hebben.

Auteur: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors/Advocaten, Malaga)

CADASTRAL REGISTER: TO BE REGISTERED, THE QUESTION IS CLEAR

HET KADASTER: DE REALITEIT

Geschreven door admin op 4 september, 2014. Gepost in Andalusie, costa del sol, english speaking solicitor, Headline, Kadaster, Onroerend goed, Platteland, Registratie, Spanje.

Het kadaster is een administratief register met een verplicht karakter behorend bij het Ministerie van Financiën waarin alle onroerend goederen; stedelijk, op het platteland of met speciale karakteristieken omschreven worden. Dit Register heeft niets te maken met het Eigendomsregister, dat een niet-verplicht karakter heeft maar wel heel belangrijk is omdat het wettelijk gezien voorrang heeft boven het Kadaster.

De inschrijving in het Kadaster door eigenaren van onroerend goed is verplicht volgens artikel 11 van de Spaanse Wet op het Kadaster van Onroerend Goed. Dat wil zeggen dat de eigenaren van alle soorten onroerend goed alle wijzigingen of aanpassingen zoals: overdracht, nieuwe constructie, afsplitsing, samenvoeging en alle andere benodigde gegevens bij het kadaster moeten aangeven met als doel dat de kadastrale omschrijving van het betreffende onroerend goed overeenkomt met de realiteit.

Derhalve is de verplichting voor de eigenaar om bij het kadaster de fysieke realiteit van het eigendom en de realiteit van het kadaster in overeenstemming te brengen begrijpelijk.

In artikel 70 en 71 van de Wet op het Kadaster wordt het stelsel van overtredingen en sancties vastgesteld. Hierin is bepaald dat een overtreding bestraft kan worden met een boete van 60 tot 6000 euro voor “het niet indienen van de aangiften, het niet op tijd indienen van de aangiften of aangiften indienen die fout, niet compleet of onjuist zijn”. We moeten zeggen dat we tot op de dag van vandaag geen aanwijzingen hebben dat het kadaster straffen oplegt aan eigenaren voor het niet indienen van de vereiste aangiften. Terwijl deze in veel gevallen niet ingediend zijn.

Het probleem wat wij zien, met name bij de het kantoor van het Kadaster in Malaga, is het negeren van de, door de eigenaar of wettelijk vertegenwoordiger aangevraagde, aanpassingen voor eigendom op niet stedelijke grond ondanks dat in veel van deze dossiers de door de wet vereiste documentatie is aangevoerd. We benadrukken dat het Kadaster een Register met een verplicht karakter is en vandaar dat het ook belangrijk is.

Voor zover wij weten wijst het Kadaster veranderingen of aanpassingen die aangevraagd worden systematisch af, door extra documentatie te eisen, die naar ons idee onnodig is en die ze volgens de Wet niet mag eisen. Tegen deze situatie waarvan wij vinden dat hij geen recht doet, heeft ons kantoor verschillende klachtenprocedures gevoerd in verschillende dossiers. Het is nog afwachten op een uitspraak van de Economisch-Administratieve Rechtbank van Malaga.

Als de eigenaar verplicht is om deze veranderingen of aanpassingen bij het Kadaster aan te geven en hij doet dit met de wettelijke documentatie die hij heeft. Wat is dan zijn verantwoordelijkheid wanneer het kadaster deze aanvraag afwijst of documentatie vraagt die de eigenaar niet heeft?

Vanuit mijn oogpunt zou het feit dat een kadastrale wijziging of aanpassing aangevraagd is met de benodigde documentatie, in het geval dat het Kadaster een aanpassing heeft afgewezen en een daarop volgende klacht van de eigenaar, de eigenaar moeten ontheffen van een mogelijke sanctie die het kadaster hem op kan leggen. Hij heeft immers alles gedaan wat mogelijk was om de fysieke realiteit in overeenstemming te brengen met de kadastrale werkelijkheid.

Aan de andere kant heeft het Ministerie van Financiën vorige jaar de procedure voor het reguleren van het Kadaster 2013-2016 aangenomen. Hiermee wil het Kadaster van Onroerend Goed het stedelijk onroerend goed als het landelijke onroerend goedmet constructie als ook de veranderingen in hun karakteristieken opnemen waarmee dit onroerend goed aangemeld is in het Kadaster zodat er Onroerendgoedbelasting (IBI) over geheven kan worden.

In Malaga hebben slechts enkele gemeenten zich bij deze procedure aangesloten waarbij ze van de eigenaar een tarief van 60 euro vragen om de genoemde regulering te verwezenlijken. Maar het is waarschijnlijk dat in de komende 2 jaar ook andere gemeentes deze procedure opnemen.

Samenvattend, ondanks de moeilijkheden die nu nog bestaan om in het kadaster sommige aanpassingen en veranderingen te kunnen registreren, raden wij alle eigenaars aan na te kijken of hun eigendom correct aangemeld is bij het kadaster. Dit heeft als doel dat u bij het genoemde orgaan de benodigde aanpassingen en veranderingen aanvraagt om te proberen de fysieke realiteit van uw eigendom in overeenstemming te brengen met de kadastrale realiteit. Met deze handeling vermijdt u problemen.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors, (advocaat)

Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Andalucia)

TAX EXEMPTION WHEN SELLING YOUR PROPERTY IN SPAIN

BELASTINGVRIJSTELLING 65+ BIJ VERKOOP VAN ONROEREND GOED IN SPANJE

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 12 april, 2012. Gepost in Headline, lawyer, Property law, Spanje, vermogenswinst. Geen reacties op BELASTINGVRIJSTELLING 65+ BIJ VERKOOP VAN ONROEREND GOED IN SPANJE

De Spaanse Grondwet en de regelgeving (belasting en sociaal) die daaruit ontwikkeld is, met betrekking tot de bescherming van de ouderen, garanderen dat de oudere een uitgebreid systeem van zorg en bescherming krijgt die het welzijn van deze bevolkingsgroep bevordert en verbetert. Dit artikel belicht het gebied van economische bescherming.

Het doel van deze bescherming is het formuleren van een systeem van regels dat ouderen van de benodigde economische middelen voorziet, welke zullen bijdragen aan hun zelfstandigheid en kwaliteit van leven.

De belangrijkste voorzieningen of voordelen binnen deze economische bescherming van de ouderen zijn onder andere, pensioenen (belastingplichtig en niet-belastingplichtig), aanvullende economische voorzieningen, verschillende soorten financiële steun die worden toegekend in het kader van sociale voorzieningen alsook bepaalde belastingvoordelen.

In verband hiermee richt dit artikel zich op de vrijstelling van vermogenswinstbelasting, voor personen boven de 65, die van toepassing is als de gebruikelijke woning verkocht wordt.

Vermogenswinst uit overdracht van onroerend goed wordt voor niet-residenten, met een tarief van 19% belast. Voor residenten, wordt de eerste € 6.000 met 19% belast en de rest met 21%.

Bovendien is in het geval van de overdracht van eigendom door een niet-resident, de koper verplicht om 3% van de verkoopprijs in te houden en te betalen als voorschot op de belastingen welke moet voldoen aan de eisen voor vermogenswinstbelasting voor niet-residenten en die direct aan de Belastingdienst betaald moet worden. Genoemde inhouding op de verkoopprijs is niet van toepassing als de verkoper het recht heeft op een belastingvermindering voor de overdracht van onroerend goed dat de gebruikelijke woning is wat geldt voor personen ouder dan 65 jaar.

Artikel 31.4 b) van Wet 40/1998 op de inkomstenbelasting, bepaalt dat personen ouder dan 65 jaar vrijgesteld worden van vermogenswinstbelasting in het geval dat het overgedragen eigendom hun gebruikelijke woning is.

De enige twee vereisten om voor deze belastingvrijstelling in aanmerking te komen zijn:

De belastingbetaler moet ouder zijn dan 65 op het moment dat de overdracht plaatsvindt.
Het overgedragen eigendom moet de gebruikelijke woning zijn. De woning wordt beschouwd als een gebruikelijke woning voor het doel van deze belasting, indien voldaan wordt aan twee tijdsbeperkingen: 1) de woning moet daadwerkelijk bewoond zijn geweest door de belastingbetaler voor een periode van 12 maanden vanaf de aankoopdatum of vanaf het einde van bouwactiviteiten; 2) het moet de gebruikelijke verblijfplaats zijn gedurende een aaneengesloten periode van minimaal 3 jaar voorafgaand aan de verkoop.