YTTERLIGARE ETT STEG NÄRMARE EN REGLERING AV BYGGNATIONER PÅ OBEBYGGD MARK I ANDALUSIEN
Det huvudsakliga syftet med reformen var att införa en preskriptionstid för avstyckningen av tomter på ej stadsplanerad mark där byggnader redan har uppförts. Sedan 2003 kunde förvaltningen när som helst, utan tidsbegränsning, påbörja ett administrativt förfarande för att sammanställa de olovligen separerade tomterna, vilket medförde beslut om rivning av allt som olovligen hade byggts på dem. Det fanns ingen tidsbegränsnings, det juridiska ansvaret preskriberade med andra ord aldrig.
Med den här reformen har man alltså infört en preskriptionstid på sex år för den här sortens avstyckning av tomter, under förutsättning att det redan finns byggnader på dem och att de är äldre än 6 år. Den här nya tidsbegränsningen med en preskriptionstid för byggnader uppförda på ej stadsplanerad mark innebär att om inte förvaltningen har inlett ett förfarande mot avstyckningen av tomten efter sex år förfaller det juridiska ansvaret.
Med avstyckning av mark på landsbygden menas alltså avstyckning eller uppdelning av en tomt i flera tomter med avsikt att i de flesta fall sälja dessa tomter separat och bebygga dem. Dessa tomter är då olagliga om de inte uppfyller villkoren för minsta storlek på jordlotter, som för obevattnad mark brukar vara mellan 20 000 – 25 000 kvadratmeter. Den allmänna tanken är att i största möjliga mån begränsa uppdelningen av tomter på landsbygden och undvika att nya oberoende fastigheter skapas.
Det är en viktig fråga med tanke på att redan innan, och efter att lagen LOUA trädde i kraft 2003, har tusentals tomter på landsbygden avstyckats olovligen i Andalusien och på flera orter längs solkusten som Nerja, Frigilian, Torrox, Vélez, Málaga m.fl. då man har struntat i bestämmelserna om minsta tillåtna jordlott. Detta skedde kontinuerligt fram till år 2009 när den ekonomiska krisen till slut satte stopp för den febrila aktiviteten inom fastighetsmäkleri- och spekulation.
Förekomsten av dessa tusentals tomter gav upphov till försäljningar av många fastigheter som var uppförda på olaglig mark. De nya ägarna av dessa fastigheter fick inte bara överta äganderätten utan även det juridiska ”problemet” som innebar att förvaltningen när som helst kunde inleda ett förfarande mot dessa tomter.
Det var en situation som innebar en stor juridisk osäkerhet eftersom ansvaret för den olagliga avstyckningen av marken aldrig preskriberade. Dessa tomter såldes ofta till tredje parter som handlade i god tro.
I praktiken hade varken myndigheterna eller kommunförvaltningarna, och har fortfarande inte, något intresse av att inleda ett förfarande för att återställa dessa tomter enligt stadsplanen. För mig känns det som ett komplext, för att inte säga omöjligt, åtagande att verkställa ett beslut från ett sådant förfarande och sammanställa alla dessa tomter i en enda tomt i fastighetsregistret och därefter riva all bebyggelse som har gjorts på dem.
Utöver detta innebar även frånvaron av preskriptionstid ytterligare en diskriminering, eftersom brottet att ha uppfört en byggnad på en ej stadsplanerad tomt som inte hade avstyckats faktiskt preskriberade efter sex år. Om byggnaden däremot hade uppförts på en olovligen avstyckad tomt kunde byggnaden ”attackeras” utan tidsbegränsning eftersom själva avstyckningsöverträdelsen aldrig preskriberade, det vill säga, trots att mer än sex år hade gått sedan byggnaden uppfördes.
Den nya reformen känns förnuftig eftersom den likställer preskriptionstiden för olovliga avstyckningar med redan uppförda byggnader med preskriptionstiden för byggnader uppförda på ej stadsplanerad mark. Det kommer att medföra en större juridisk säkerhet och i framtiden kommer man på ett tydligare sätt kunna fastställa reglerna för sådana fastigheter.
Den logiska följden av den här reformen är att de byggnader som är mer än sex år gamla och som har uppförts på en olovligen avstyckad tomt kan åberopa förfarandet DAFO (godkännande utom stadsplanen).
Förfarandet innebär inte att uppförandet av byggnaden klassas som lagligt, för avstyckningen är fortsatt olovlig, men det ger en större juridisk säkerhet eftersom kommunen då kommer att intyga att det juridiska ansvaret för den har preskriberat och det finns inte längre någon möjlighet för förvaltningen att ”attackera” den så länge man inte bygger om, renoverar eller gör förbättringar på byggnaden.
Intyget innebär, utöver en ganska betydlig kostnad för ägaren, också en rad medföljande begränsningar som tillkommer byggnader på ej stadsplanerad mark, fast dessa begränsningar förekommer visserligen vare sig man åberopar DAFO eller inte. Det är alltså upp till ägaren eller den som ska köpa bostaden att bestämma om det är intressant att ansöka om ett sådant intyg för sin fastighet men man får inte glömma att kommunen ändå på eget initiativ kan ålägga ägaren att göra det.
Fotfattare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)
