Tag: Málaga

less taxes when you buy a property in Spain

Minder AJD belasting ontbinding gemeenschappelijk eigendom en claims Spaanse belastingdienst

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 1 februari, 2019. Gepost in advocaten, Andalusie, conveyancing, judgment, lawyer, malaga, Property law, purchase process, Sin categoría @nl, subdivisions.

AJD belasting Extincion de Condominio — “Kan ik AJD belasting claimen voor mijn eerdere Extincion de Condominio?”

Informatie over wijziging in AJD belasting bij uitkopen mede-eigenaar. Het is gebruikelijk dat bij scheidingen tussen koppels waarbij zij elk eigenaar waren van 50% van de woning (of bij woningen die aan meerdere erfgenamen toebehoren), het voor een van de mede-eigenaren interessanter is om zijn of haar deel te verkopen aan de andere zodat een van hen de totale waarde van de woning op zijn of haar naam heeft. Deze aan- en verkoop kan worden ondertekend in een akte genaamd “Akte ter ontbinding van mede-eigendom” (Extincion de Condominio).

Over deze akte wordt 1,5% AJD belasting (Actos Juridicos Documentados) betaald in plaats van de normale 8% ITP-/ overdrachtsbelasting. Er is nu een belangrijke verandering die deze AJD belasting verlaagt en het mogelijk maakt om geld met terugwerkende kracht terug te vorderen van de belasting dienst.

Wat is de Extincion de Condominio en wat zijn de voordelen?

De ontbinding van mede-eigendom bestaat uit de overdracht van een zaak die toebehoort aan meerder eigenaren, maar die overeenkomen deze toe te kennen/verkopen aan een van hen, waarbij deze eigenaar-koper een prijs betaalt voor de toekenning van het gedeelte dat aan de overige toebehoorde. De ontbinding van mede-eigendom houdt de beëindiging van het stelsel van mede-eigendom in, en komt aan een enkele persoon te behoren. Dit is enkel van toepassing op vastgoed dat aan meerdere eigenaren behoort, maar die beslissen hun deel aan een van hen te verkopen. Dit zou niet van toepassing zijn indien dat deel aan meer dan een eigenaar wordt verkocht, bijvoorbeeld er zijn drie eigenaren en twee van hen behouden het gedeelte van de derde eigenaar.

De ontbinding van mede-eigendom heeft een groot voordeel in vergelijking met een verkoop, en dat is namelijk dat de belasting die de koper betaalt om dat gedeelte aan te kopen veel lager ligt. Terwijl in Andalusië er 8% overdrachtsbelasting wordt betaald bij de aankoop van een woning, wordt er bij de ontbinding van mede-eigendom maar 1,5% betaald voor zegelrecht (AJD Actos Juridicos Documentados). Met andere woorden, om in aanmerking te komen voor de belasting van een ontbinding van mede-eigendom mag er maar een enkele persoon eigenaar zijn van de woning want anders zouden we het hebben over een normale aan-en verkoop hetgeen dus belast wordt met 8% ITP / overdrachtsbelasting.

VOORBEELDEN

8% ITP Overdrachtsbelasting

3 Echtparen hebben een gemeenschappelijk eigendom. 1 Echtpaar verkoopt zijn 33,33% op een basis van 50-50 aan de andere 2 paren. Beide overgebleven paren betalen 8% over hun gekochte aandeel, want het eigendom blijft in gemeenschappelijk bezit.
2 Echtparen hebben een eigendom en 1 maar verkoopt aan een ander paar dat is getrouwd op huwelijkse voorwaarden. Zij betalen 8% Overdrachtsbelasting omdat de Belastingdienst hen als 2 partijen ziet.
3 Broers erven een eigendom en 1 verkoopt zijn aandeel aan 1 broer die dan 66,66% bezit. De koper betaalt 8% Overdrachtsbelasting over de verkoopwaarde, omdat het nog steeds een gezamenlijk bezit is.

1,5% AJD belasting

Een getrouwd stel gaat scheiden of niet-geregistreerde partners eindigen hun relatie. De één verkoopt aan ander, dus er is geen gemeenschappelijk bezit meer en de overgebleven eigenaar betaalt 1,5% AJD belasting over de gekochte 50% van het eigendom.
2 Echtparen hebben een eigendom en 1 paar verkoopt aan het andere dat getrouwd is in gemeenschap van goederen. Zij betalen 1,5% AJD belasting omdat de Belastingdienst hen als 1 partij ziet.
3 Broers erven een eigendom en 2 verkopen hun aandeel aan 1 broer die dan 100% bezit. De koper betaalt 1,5% AJD belasting over het gekochte deel van 66,66%, want er is geen gemeenschappelijk bezit meer.

Nu betaalt de eigenaar-koper minder belastingen

Sinds 9 oktober 2018 dankzij een vonnis van het Hooggerechtshof, werd de belasting die samenhangt aan een ontbinding van mede-eigendom nog aanzienlijk lager. Tot op die dag was het percentage aan zegelrecht –op onbegrijpelijke wijze-, 1,5% over de totale waarde van de woning, zelfs al was het gedeelte dat werd overgedragen maar 50% van de woning bijvoorbeeld. Maar met dit vonnis werd een nieuw criterium vastgelegd waardoor enkel nog betaald moet worden in functie van de waarde van het gedeelte dat wordt overgedragen, dus enkel over de prijs die aan de verkoper wordt betaald. Zo worden de meerkosten vermeden die dit soort overdrachten met zich meebrengt toen de belasting over de volledige waarde moest worden betaald, al was het gedeelte dat werd aangekocht maar 30%.

Mogelijkheid tot reclamatie van de vorige betalingen

Deze wijziging in het fiscale criterium naar aanleiding van het voormelde vonnis heeft ook positieve gevolgen voor alle aktes inzake ontbinding van mede-eigendom die in de laatste vier jaar werden ondertekend. De eigenaren die, reeds eigenaar zijnde van een woning, de rest werden toegekend, de prijs hebben betaald en 1,5% zegelrecht hebben betaald over de totale waarde, kunnen een procedure starten om de teruggave te verzoeken van onverschuldigd betaalde bedragen bij het Vereffeningskantoor – het vereffeningskantoor is de Belastingdienst van de Junta de Andalucía – de Andalusische deelregering.

Met kan de teruggave vorderen van de 1,5% die werd betaald over het gedeelte dat niet werd toegekend omdat ze daar al eigenaar van waren. Indien ze 30% van de woning gekocht hebben twee jaar geleden en toen 1,5% moesten betalen over de volledige waarde, kunnen ze de teruggave vorderen van de 1,5% die over de overige 70% werd betaald waarvan zij reeds eigenaar waren op het moment dat ze de overige 30% gekocht hebben.

Belangrijk: Enkel de belastingen betaald in de vier jaar voorafgaande aan de datum van de indiening van de reclamatie kunnen worden gevorderd want dat is de maximumtermijn volgens de Spaanse belastingwetgeving. Met andere woorden, de datum van de indiening van de reclamatie mag niet later zijn dan de vier jaar sinds het einde van de vrijwillige periode voor de betaling van de belasting, dat is 30 kalenderdagen na het verlijden van de akte van ontbinding van de mede-eigendom.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

RTA VERHUURREGISTER ANDALUSIE: BOETES, BELASTINGEN, LICENTIE VAN EERSTE BEWONING EN LANDELIJKE WONINGEN

Geschreven door Ariane van Wijk op 21 mei, 2018. Gepost in Andalusian, costa del sol, english speaking solicitor.

RTA, andalusian, taxes, occupation licence — RTA andalusian, registration tourist properties

Er zijn reeds twee jaar voorbij gegaan sinds het Decreet 28/2016 van kracht is gegaan. Het Decreet regelt de wetgeving inzake verhuur woningen met toeristische doeleinden in Andalusië.

In de provincie Málaga werden in het Register voor Toerisme van Andalusië de helft van alle toeristische woningen in Andalusië ingeschreven, volgens informatie gepubliceerd in het dagblad “Diario Sur” in februari 2018. We hebben het over meer dan 18.000 toeristische woningen in Málaga die werden ingeschreven.

Inspecties en sancties door het Register voor Toerisme van Andalusië

Dit dagblad publiceerde ook dat in Malaga reeds 1354 inspecties werden uitgevoerd en dat daarbij een boete werd uitgeschreven voor 250 woningen.

Onder de belangrijkste vereisten waaraan de woningen moeten voldoen, moeten deze onder andere beschikken over een Vergunning van Eerste Bewoning, en moeten ze voorzien zijn van airconditioning en verwarming. Nadat het nummer bij het Register voor Toerisme van Andalusië wordt bekomen, moet de eigenaar verplicht dit nummer vermelden in eender welke publiciteit alsook op de website van AirBNB of dergelijke waarop de woning voor toeristisch verhuur wordt aangeboden.

Vereisten van Vergunning van Eerste Bewoning

Heeft de woning geen Vergunning van Eerste Bewoning, dan mag deze niet worden ingeschreven in het Register voor Toerisme van Andalusië. Ik zeg “mag” want het inschrijvingsformulier is een verantwoordelijke verklaring, waarin de eigenaar die deze indient onder zijn verantwoordelijkheid verklaart dat de woning voldoet aan alle wettelijke vereisten. De Junta de Andalucía zal de woning automatisch inschrijven zonder eerst een voorafgaande inspectie te houden. Maar indien later bij een inspectie duidelijk is dat er niet werd voldaan aan de wettelijke vereisten, krijgt de eigenaar een boete opgelegd.

Er zijn veel woningen die niet beschikken over een Vergunning van Eerste Bewoning door verscheidene redenen zoals de ouderdom van het gebouw, problemen met de urbanisatie, etc. Dit heeft ervoor gezorgd dat sommige Gemeentebesturen een specifieke procedure ter beschikking hebben gesteld om een Vergunning van Eerste Bewoning te verkrijgen enkel en alleen voor de inschrijving van de woning in het Register voor Toerisme van Andalusië, zoals Malaga, Mijas en Benalmádena.

Gemeentebestuur van Nerja

Bijzondere aandacht moet wordt geschonken aan de situatie van de toeristische woningen in Nerja. Het Gemeentebestuur van Nerja heeft de verlening van de Vergunning van Eerste Bewoning stil gelegd sinds dit Decreet van kracht is gegaan.

Anderhalve maand geleden heeft het Gemeentebestuur een procedure ingesteld om ook Vergunning van Eerste Bewoning te kunnen krijgen enkel voor de inschrijving van de woning in het Register van de Junta de Andalucía (RTA). Nu kan je op de website van het Gemeentebestuur de nodige formulieren vinden om dit verzoek te maken.

Ons kantoor heeft meer dan een jaar geleden kopies opgevraagd van Vergunningen van Eerste Bewoning van verschillende woningen in Nerja, en sinds twee weken hebben we antwoord ontvangen van het Gemeentebestuur van Nerja.

Gelukkig lijkt het erop dat de situatie betreffende de toeristische woningen voor verhuur in Nerja weer normaal wordt. Zeker en vast goed nieuws voor de geïnteresseerde eigenaars, alsook toekomstige kopers van een woning waarvoor dus een Vergunning van Eerste Bewoning zal kunnen worden bekomen.

Woningen in dorpen met minder dan 20000 inwoners

Nog een belangrijke wijziging die onlangs werd gemaakt in de regelgeving door de Junta de Andalucía gaat om toeristische woningen in dorpen met minder dan 20.000 inwoners, met name dorpen zoals Torrox, Viñuela, Alcaucin, Frigiliana, Competa, alsook de meeste dorpen in la Axarquía.

Eigenaars van woningen in deze gemeentes konden geen gebruik maken van het Decreet van 2016 omdat hun woningen gelegen waren in dorpen met minder dan 20.000 inwoners. Maar sinds februari van dit jaar is het nu wel mogelijk. Zij zullen niet meer beschouwd worden als landelijke woningen. Tot dan was het de enige mogelijkheid om deze in te schrijven als huurvakantiewoning.

RTA lijst van toeristische woningen in Malaga

Gezien de stijging van toeristische woningen enkele steden zoals Málaga, heeft het Gemeentebestuur een lijst gepubliceerd (http://s3.malagaturismo.com/files/534/534/vft-hoja1.pdf) van alle ingeschreven woningen.

Zo wensen zij toeristen te informeren van de accommodatiemogelijkheden van de stad. Het is daarnaast ook een instrument tot controle van de toeristische groei van de stad.

Malaga stad maakt namelijk nu een belangrijke toeristische boom mee, vooral dan in de historisch binnenstad. Dit heeft ervoor gezorgd dat er heel wat toeristische woningen als paddenstoelen uit de grond schoten. Daardoor kwam dan weer de huur op lange termijn hoger te liggen door het lage aanbod aan woningen. Eigenaars kiezen immers liever voor een toeristische verhuur.

Het laatste jaar heeft de binnenstad residenten verloren ten behoeve van de verhuur van vakantiewoningen. In het Gemeentebestuur van Málaga is er reeds een debat gaande over welke maatregelen kunnen worden getroffen om de verhuur van vakantiewoningen te beperken of te reguleren en de gewone verhuur compatibel te maken met de verhuur van vakantiewoningen zodat residenten ook weer meer kunnen huren in de binnenstad gezien het gemiddelde niveau van het salaris in Malaga.

Kijk maar eens naar het geval van Palma de Mallorca. In deze stad werd onlangs een wet goedgekeurd die het verhuur van vakantiewoningen verbiedt.

Te betalen belasting op de gemaakte winst

Vergeet ook niet dat de winst van verhuur van een woning onderhevig is aan het betalen van belastingen. De eigenaars die hun woningen verhuren – of zij nu residenten zijn in Spanje of niet (IRNR) – moeten de gemaakte huuropbrengsten aangeven.

Niet-residenten die eigenaars zijn, geven deze opbrengsten aan via het model 210 dat driemaandelijks moet worden ingediend. Gelukkig is de procedure sinds januari van dit jaar gemakkelijker geworden, en kunnen in dit model 210 alle opbrengsten worden aangegeven die werden bekomen in het trimester voor verhuur van vakantiewoningen zelfs als werden die verhuurd aan verschillende personen.

Indien de eigenaar, die niet-resident is, verschillende woningen heeft, moet hij voor iedere woning driemaandelijks een model 210 indienen, en betaalt hij 19% op de totale huuropbrengst. Hij kan daarbij kosten aftrekken in functie van de verhuurde periode in dat trimester.

Het is interessant om te weten dat indien je fiscaal resident bent in Spanje, je dan meer belasting betaalt op verhuur van vakantiewoningen dan voor de verhuur van gewone residentiewoningen. Dit komt omdat de Belastingdienst een verlaging van 60% op de netto-opbrengsten toepast voor verhuur van gewone residentiewoningen aan huurders. Fiscale residenten kunnen deze verlaging niet toepassen op verhuur van vakantiewoningen.

Er zijn nog altijd veel eigenaars die de huuropbrengsten niet aangeven, maar mocht de Belastingdienst een beetje aandacht schenken aan deze kwestie, dan kan ze inspecties starten door enkel en alleen de websites te bezoeken en deze te vergelijken met de lijst van ingeschreven woningen in het Register voor Toerisme in Andalusië.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

DENK JE EROVER NA EEN HUIS TE KOPEN IN SPANJE?

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 27 maart, 2018. Gepost in Andalusian, english speaking solicitor, huis kopen costa del sol.

Huis kopen Spanje / Andalusie — Huis kopen in Spanje of Andalusie?

Als u van plan bent om een woning te kopen in Spanje, dan stuit u wellicht op veel twijfels en vragen. We zullen in dit artikel de belangrijkste informatie geven waarmee u rekening moet houden en ook enkele tips.

WAT ZIJN DE KOSTEN?

De juridische kosten bij een aankoop liggen rond de 10-12% van de verkoopprijs indien het gaat om een bestaande woning en rond de 13-14% als het gaat om een nieuwe woning.

De hoogste kostenpost is de Belasting die samengaat met de aankoop van onroerende goederen: de Overdrachtsbelasting voor bestaande woningen –8% in Andalusië tot € 400.000- of 10% BTW plus Zegelrecht van 1,5% indien het gaat om een nieuw gebouwde woning. Andere kosten waarmee rekening moet worden gehouden zijn de notariskosten en de kosten van het Eigendomsregister.

Wat betreft de honoraria van de makelaar, worden die normaal gezien door de verkoper betaald en maken deze deel uit van de verkoopprijs.

IK HEB MIJN WONING GEVONDEN. WAT NU?

Eens je een woning hebt gevonden, zal de makelaar verzoeken een deposito te betalen dat ongeveer zo’n 3000 tot 5000 euro kan bedragen. Dit bedrag dient om de woning van de markt te halen en een periode te voorzien om de privé-koopcontract te tekenen waarbij dan 10% van de verkoopprijs betaald wordt.

Het reserveringscontract is meestal een eenvoudig document waarin de volgende informatie wordt opgenomen: de persoonsgegevens van de verkopers en van de kopers, de verkoopprijs, de wijze van betaling, de datum van ondertekenen van de privékoopovereenkomst en van de notariële koopakte.

Voor meer informatie over de hele aankoopprocedure, klik hier.

NEEM EEN ADVOCAAT IN DE ARM

Als je van plan bent een belangrijk gedeelte van je spaarcenten te gebruiken om een woning te kopen, lijkt het logisch om een advocaat in te arm te nemen die je goede adviesverlening biedt waardoor de aankoopprocedure ook minder stressvol zal zijn.

Vertrouw niet in personen die je afraden een advocaat in dienst te nemen om zo kosten te besparen, of in diegene die je juridisch advies bieden maar geen advocaten zijn. Als je een advocaat zoekt, kan je hen om een certificaat vragen dat bewijst dat ze bij de Orde der Advocaten zijn aangesloten en/of om de polis van de beroepsaansprakelijkheidsverzekering. De gemiddelde honoraria van een advocaat liggen rond 1% van de verkoopprijs.

Is het wel de moeite waard om 1% te sparen voor een goede adviesverlening? Het is belangrijk een onafhankelijke advocaat te zoeken die gespecialiseerd is in vastgoedrecht en die zekere ervaring in deze sector kan aantonen. Bekijk zeker even de informatie die ze op hun website plaatsen alsook de meningen van hun cliënten.

WELKE DOCUMENTEN ZIJN ER NODIG OM EEN HUIS TE KOPEN IN SPANJE?

De belangrijkste zijn:

Uittreksel uit het Eigendomsregister
Kopie van de Onroerendgoedbelasting (IBI) van de woning (Kadaster)
Facturen van servicecontracten: water, elektriciteit, gas, etc.

Als je daarbij ook nog een kopie ontvangt van een bepaalde vergunning of een kopie van de notariële koopakte, des te beter. De advocaat weet precies wat er nodig is.

INSCHRIJVING IN HET EIGENDOMSREGISTER EN HET KADASTER

Met het uittreksel uit het Eigendomsregister en het kadasterreferentienummer dat op het betalingsbewijs van de Onroerendzaakbelasting staat, kan nagegaan worden of de woning correct staat ingeschreven in het Eigendomsregister en het Kadaster en of de personen die de woning verkopen ook de eigenaars ervan zijn.

BOUWKUNDIG ONDERZOEK?

Het is soms niet onredelijk om een architect in te huren die een bezoek brengt aan de woning en bepaalde zaken nagaat zoals de opmeting van de bebouwde oppervlakte. Zo weet je zeker dat de informatie in het Eigendomsregister en het kadaster correct is én je hebt ook een verslag van een professional over de staat van onderhoud van de woning.

De architect zal natuurlijk enkel de defecten zien die zichtbaar zijn, maar er kunnen tenminste mogelijke problemen in de woning worden uitgesloten.

STEDENBOUWKUNDIGE INFORMATIE EN LICENTIES

Als je een woning koopt in een stedelijk gebied, is het belangrijk na te gaan bij de Gemeente of de woning beschikt over een Bouwvergunning en Vergunning van Eerste Bewoning. De vergunning van eerste bewoning wordt aan het Gemeentehuis verzocht nadat de bouwwerkzaamheden van de woning beëindigd zijn.

Het is belangrijk om te weten dat oudere woningen, gebouwd vóór 1977 niet beschikken over een Licentie van Eerste Bewoning omdat deze toen nog niet bestonden. Het is ook wel zo dat sommige woningen die recent werden gebouwd ook niet over zo’n vergunning beschikken om andere redenen. Hoewel je in theorie zonder deze vergunning de woning niet kan bewonen en gebruiken, is het toch mogelijk en dus geen struikelblok om de woning te kopen.

De advocaat gaat ook na dat er bij de urbanisatie waar de woning zich bevindt, geen schulden zijn met de Gemeente en dat de wijk volledig beëindigd is, om te vermijden dat er in de toekomst bijkomende kosten zouden kunnen zijn.

WONINGEN OP HET PLATTELAND

Als je een woning wenst te kopen op het platteland, is de stedenbouwkundige situatie heel anders dan wat we net hebben uitgelegd in verband met woningen in de stad.

Het belangrijkste is na te gaan wanneer de bouwwerkzaamheden werden beëindigd, of de woning in een bepaald beschermd gebied ligt of indien de Gemeente een procedure heeft ingezet voor het herstel van de wettelijke stedenbouwkundige situatie. In Andalusië werd een regularisatieprocedure gecreëerd voor bepaalde woningen.

NAGAAN VAN MOGELIJKE SCHULDEN

Met de informatie van het Eigendomsregister, het Gemeentehuis en de Vereniging van Eigenaren kan worden nagegaan of er een bepaalde schuld open staat die kan overgaan op de nieuwe eigenaar. We hebben het hierbij over hypotheken, schulden van de Onroerendzaakbelasting, beslagleggingen, openstaande schulden bij de Vereniging van Eigenaren, etc.

Staat er een schuld open, dan is het het beste dat de eigenaar deze betaalt voorafgaande aan het ondertekenen van de notariële akte, of dat een inhouding wordt gemaakt op de verkoopprijs zodat de koper deze rechtstreeks kan betalen.

NOTARIËLE KOOPAKTE EN U BENT DE NIEUWE EIGENAAR

Om eigenaar te worden, moet nog de notariële koopakte ondertekend worden waarbij de rest van de overeengekomen prijs aan de verkoper betaald zal worden en de koper de sleutels van de woning zal ontvangen.

Nadat de notariële koopakte is ondertekend, begint de procedure om de woning in het Eigendomsregister en het Kadaster in te schrijven en de Overdrachtsbelasting te betalen.

En nu genieten…..

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

DAFO Certificaat aankoop huis platteland Andalusie

DAFO/SAFO EN DE WONINGMARKT IN ANDALUSIË

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 8 juni, 2017. Gepost in AFO, Andalusian, costa del sol, huis kopen costa del sol, lawyer, Platteland.

Een belangrijk punt tussen kopers en verkopers op de woningmarkt op het platteland is de laatste tijd de procedure voor de regulering van illegaal gebouwde woningen ´buiten de ruimtelijke ordening´, de zogenaamde DAFO of SAFO (Declaración/Situación Asimilado a Fuera de Ordenación). Waarvoor dient deze procedure, welke gevolgen heeft het, wie moet het doen en wie moet het betalen?

Basisregels voor het kopen van een woning op het platteland

Op basis van mijn ervaring met klanten die een huis op het platteland zoeken, wil ik aangeven wat er op niet-bebouwbare of agrarische grond NIET mogelijk is:

Het (aan)bouwen met een residentieel karakter, tenzij er beroepsmatig een agrarische of veehouderij activiteit op het perceel wordt uitgevoerd.
Bestaande bebouwingen uitbreiden of verbouwen, zowel buiten als binnen. Men koopt het huis in de staat waarin het zich bevindt en het is wettelijk niet toegestaan om iets te veranderen.
Het is eventueel wel mogelijk om te (ver)bouwen wanneer men een rustieke verhuuraccommodatie of Bed & Breakfast wil exploiteren, maar hiervoor moe men eerst een officieel plan van aanpak maken dat door de deelregering van Andalusië moet worden goedgekeurd. Deze procedure duurt langer dan 6 maanden en het is niet eenvoudig om een positief antwoord van de deelregering te krijgen.

Men moet er rekening mee houden dat de meeste woningen die op dit moment verkocht worden op het platteland in Andalusië onwettig of onrechtmatig zijn. Dat wil zeggen dat de bouw van deze woningen niet zou zijn toegestaan als de autoriteiten hun werk gedaan zouden hebben en daarom hadden ze er eigenlijk niet moeten zijn.

Voor meeste van deze gebouwen is het echter niet meer mogelijk voor de gemeente om een sanctieprocedure in te stellen tegen bebouwingen zonder vergunning of met een onwettige vergunning op niet-bebouwbare grond vanwege de verjaringstermijn.

Dat wil zeggen dat de wettelijke aansprakelijkheid verlopen is doordat de termijn van zes jaar na beëindiging van de bouw verstreken is. Wanneer het gaat over niet-bebouwbare grond met een bijzondere bescherming (beschermd natuurgebied) dan is deze verjaringstermijn van zes jaar niet van toepassing.

Welke bouwwerkzaamheden mogen wel en niet op het platteland

Voor woningen op niet-bebouwbare grond mogen geen verbouw- of herstelvergunningen worden gegeven. Is er bijvoorbeeld een brand geweest en is de woning daardoor volledig vernietigd dan mag er niet worden herbouwd.

Het is wel mogelijk om een vergunning te krijgen voor kleine reparaties of kleine verbouwingen die nodig zijn voor de bewoonbaarheid en de veiligheid van de woning, zoals bijvoorbeeld het vervangen van een deel van een dak of een muur die kapot of ingestort is.

Waarom is de DAFO/SAFO in het leven geroepen?

Vanwege het voorgaande heeft de deelregering van Andalusië in 2012 een norm goedgekeurd met het idee om duizenden woningen die gebouwd zijn op niet-bebouwbare grond / het platteland, te reguleren (dit betekent niet ´legaliseren´) buiten de legaliteit van de ruimtelijke ordening om. Sinds 2012 zijn de gemeenten begonnen met het maken van hun interne regelgeving voor deze procedure.

Anders gezegd, deze verordening voor de regulering van illegaal gebouwde woningen buiten de ruimtelijke ordening (DAFO/SAFO) is bedoeld om vast te leggen wat er op een bepaalde datum gebouwd is op een perceel, zowel que exterieur als interieur, oftewel buiten en binnen. Dit zodat het duidelijk is wat er gebouwd is, hoe lang geleden dit gebouwd is en om te certificeren dat deze woning kan blijven bestaan zonder dat er in de toekomst hiervoor nog sancties ingesteld kunnen worden. Dit alles zonder dat er de mogelijkheid bestaat voor uitbreiding, verbouwing of nieuwe bebouwingen.

Het is geen legalisatie omdat de woning buiten de ruimtelijke ordening blijft. Het is immers illegaal gebouwd maar het is wel een regulering omdat de gemeente deze juridische status certificeert en schriftelijk bevestigt dat er voor deze woning geen sancties kunnen worden ingesteld vanwege het verlopen van de termijn.

De juridische status van een woning op niet-bebouwbare grond verandert niet met deze DAF/SAFO-verordening van de gemeente. Dat wil zeggen dat de woning onwettig/onrechtmatig is omdat deze gebouwd is op een terrein waarop het verboden is om te bouwen. Maar omdat de wettelijke termijn voor sancties voor deze overtreding verstreken is, kan er geen sanctieprocedure meer ingesteld worden tegen de eigenaar voor deze situatie. Met of zonder DAFO blijft de juridische status gelijk.

DAFO/SAFO-procedure

Voor deze procedure is een technisch rapport van een architect nodig en moet er een belasting betaald worden over de waarde van het gebouw op de datum waarop het gebouwd werd. Dit varieert tussen de 2,5% en de 4% afhankelijk van de betreffende gemeente. Daarnaast zal de gemeente controleren of de levering van water en elektriciteit en de septic tank voldoen aan de regelgeving.

Het is de architect (deze wordt betaald door de eigenaar), die via zijn project zal aangeven wat de vereisten zijn voor de DAFO. Zodra het ontwerp ingediend is, zal de architect van de gemeente de woning bezoeken en controleren of deze daadwerkelijk voldoet aan de eisen voor de DAFO.

Zodra deze procedure afgerond is -wat tussen de 4 en 6 maanden kan duren- zal de gemeente een certificaat afgeven waarbij de status van de woning en alle bebouwingen op het perceel aangegeven worden als gereguleerd buiten de ruimtelijke ordening.

Is de DAFO verplicht voor de aan- of verkoop van een woning?

Een DAFO/SAFO is niet wettelijk verplicht voor het kopen of verkopen van een woning. Is dan positief of negatief om een DAFO/SAFO te hebben voor een woning?

Het voordeel van de DAFO is dat de koper de zekerheid heeft dat over wat er al gebouwd is geen sanctie of bevel tot sloop ingesteld kan worden, omdat met het DAFO-certificaat schriftelijk vastgelegd is dat de wettelijke aansprakelijkheid verjaard is. Ook heeft de koper de zekerheid dat de gemeente in de toekomst niet alsnog zal eisen om de DAFO/SAFO-procedure op te starten aangezien dit al gedaan is bij de aankoop.

Op dit moment geeft bijna geen enkele gemeente schriftelijk informatie over een woning op niet-bebouwbare grond zonder DAFO of zonder dat deze procedure opgestart wordt.

Dat wil zeggen dat wanneer u bij de gemeente vraagt om schriftelijke informatie over het huis, het eerste wat er gezegd wordt, is dat eerst de DAFO geregeld moet worden voor de woning. Wanneer u om welke reden dan ook de DAFO niet wilt opstarten, zal het dus heel moeilijk zijn voor de koper of zijn advocaat om schriftelijk informatie te krijgen over de woning.

Het nadeel is dat wanneer het gebouw of een verbouwing (aan de binnenkant of buitenkant) minder dan zes jaar geleden is, of als de grond waarop de woning zich bevindt beschermd is (en er kan niet bewezen worden dat de bebouwingen oud genoeg zijn), dan kan het aanvragen van genoemde procedure problemen met zich meebrengen voor de eigenaar aangezien de gemeente in die gevallen een sanctieprocedure moet opstarten.

Ook wanneer de nieuwe eigenaar bedacht heeft dat hij de gekochte woning wil verbouwen en hij daarbij het advies van een goede advocaat in de wind slaat, zal de gemeente vanwege de fysieke inspectie van de architect van de gemeente precies weten wat er ten tijde van de DAFO gebouwd is.

Het kan ook zijn dat een woning de DAFO in 2016 gekregen heeft maar dat er in 2017 een verbouwing of uitbreiding van de woning heeft plaatsgevonden. Wat ik hiermee wil zeggen is dat er hierover nooit totale zekerheid is.

Actuele situatie van de DAFO

Het is wel zeker dat de gemeenten deze procedure beginnen te veralgemeniseren aangezien zij ook inzien dat het vanwege de belasting een belangrijke bron van inkomsten.

Veel gemeenten hebben de ongeschreven regel om automatisch een dossier te openen wanneer ze een aanvraag voor informatie of documentatie voor een woning op niet-bebouwbare grond ontvangen waardoor de eigenaar deze procedure moet opstarten.

Tegenover bovenstaande situatie staat dat veel kopers willen vermijden dat zij de kosten voor deze procedure betalen en daarom eisen de kopers steeds vaker dat de verkoper deze procedure afhandelt en betaalt.

Daarnaast is het zo dat bij sommige woningaankopen waarbij men de DAFO niet wil aanvragen er een korting op de koopprijs afgesproken wordt zodat de nieuwe eigenaar kan beslissen of hij deze procedure in de toekomst opstart of niet.

Is het mogelijk om een hypotheek te krijgen op een huis met DAFO?

Een andere vraag van sommige klanten is of het mogelijk is om een hypotheek te krijgen op een woning die een DAFO heeft.

In dit geval overtreft de realiteit van de woningmarkt de wettelijke beperkingen die gelden vanaf 2009. Theoretisch is het niet mogelijk om een hypotheek te krijgen op gebouwen en installaties die buiten de ruimtelijke ordening om gebouwd zijn (met of zonder DAFO), maar in de praktijk zijn er wel banken die hypothecaire leningen verstrekken op dit soort woningen op niet-bebouwbare, agrarische grond.

Naar mijn mening zullen de banken het niet nalaten om hypotheken te verstrekken zolang er handel is, hoezeer het decreet van 2009 ook het tegenovergestelde beoogt. Vanzelfsprekend liggen de dekkingspercentages van de hypotheken lager en geven niet alle banken hypotheken op niet-bebouwbare, agrarische grond.

Kopen van een huis in de campo (op het platteland)

Voor het kopen of verkopen van woningen op niet-bebouwbare grond bestaan er geen beperkingen of restricties, met of zonder DAFO. De meerderheid van deze woningen staat namelijk ingeschreven in het Eigendomsregister en in het Kadaster. Dit soort woningen zijn ook al eerder verkocht terwijl er slechts weinig vandaag de dag een DAFO hebben.

Er is nog altijd een belangrijke vraag van potentiële kopers die geïnteresseerd zijn in het kopen van woningen op het platteland.

Wanneer een koper een woning koopt op niet-bebouwbare grond is het belangrijk te weten wat hij koopt. Dat hij weet wat de juridische beperkingen zijn van woningen op niet-bebouwbare grond en dat hij de concrete wettelijke informatie over deze woning ontvangt, met of zonder DAFO. Op die manier kan hij een beslissing nemen op basis van volledige kennis van de juridische status van de genoemde woning.

Een advocaat inhuren voor aankoop?

Als laatste willen wij erop wijzen, niet om onze juridische diensten te verkopen -nou ja, misschien een klein beetje dan- dat bij de aankoop van een woning en bovenal bij plattelandswoningen een advocaat geen slecht idee is. De kosten van een advocaat zijn laag in vergelijking tot het aankoopbedrag en deze kan u heel wat problemen en geld besparen.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

TAX EXEMPTION WHEN SELLING YOUR PROPERTY IN SPAIN

BELASTINGVRIJSTELLING 65+ BIJ VERKOOP VAN ONROEREND GOED IN SPANJE

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 12 april, 2012. Gepost in Headline, lawyer, Property law, Spanje, vermogenswinst. Geen reacties op BELASTINGVRIJSTELLING 65+ BIJ VERKOOP VAN ONROEREND GOED IN SPANJE

De Spaanse Grondwet en de regelgeving (belasting en sociaal) die daaruit ontwikkeld is, met betrekking tot de bescherming van de ouderen, garanderen dat de oudere een uitgebreid systeem van zorg en bescherming krijgt die het welzijn van deze bevolkingsgroep bevordert en verbetert. Dit artikel belicht het gebied van economische bescherming.

Het doel van deze bescherming is het formuleren van een systeem van regels dat ouderen van de benodigde economische middelen voorziet, welke zullen bijdragen aan hun zelfstandigheid en kwaliteit van leven.

De belangrijkste voorzieningen of voordelen binnen deze economische bescherming van de ouderen zijn onder andere, pensioenen (belastingplichtig en niet-belastingplichtig), aanvullende economische voorzieningen, verschillende soorten financiële steun die worden toegekend in het kader van sociale voorzieningen alsook bepaalde belastingvoordelen.

In verband hiermee richt dit artikel zich op de vrijstelling van vermogenswinstbelasting, voor personen boven de 65, die van toepassing is als de gebruikelijke woning verkocht wordt.

Vermogenswinst uit overdracht van onroerend goed wordt voor niet-residenten, met een tarief van 19% belast. Voor residenten, wordt de eerste € 6.000 met 19% belast en de rest met 21%.

Bovendien is in het geval van de overdracht van eigendom door een niet-resident, de koper verplicht om 3% van de verkoopprijs in te houden en te betalen als voorschot op de belastingen welke moet voldoen aan de eisen voor vermogenswinstbelasting voor niet-residenten en die direct aan de Belastingdienst betaald moet worden. Genoemde inhouding op de verkoopprijs is niet van toepassing als de verkoper het recht heeft op een belastingvermindering voor de overdracht van onroerend goed dat de gebruikelijke woning is wat geldt voor personen ouder dan 65 jaar.

Artikel 31.4 b) van Wet 40/1998 op de inkomstenbelasting, bepaalt dat personen ouder dan 65 jaar vrijgesteld worden van vermogenswinstbelasting in het geval dat het overgedragen eigendom hun gebruikelijke woning is.

De enige twee vereisten om voor deze belastingvrijstelling in aanmerking te komen zijn:

De belastingbetaler moet ouder zijn dan 65 op het moment dat de overdracht plaatsvindt.
Het overgedragen eigendom moet de gebruikelijke woning zijn. De woning wordt beschouwd als een gebruikelijke woning voor het doel van deze belasting, indien voldaan wordt aan twee tijdsbeperkingen: 1) de woning moet daadwerkelijk bewoond zijn geweest door de belastingbetaler voor een periode van 12 maanden vanaf de aankoopdatum of vanaf het einde van bouwactiviteiten; 2) het moet de gebruikelijke verblijfplaats zijn gedurende een aaneengesloten periode van minimaal 3 jaar voorafgaand aan de verkoop.