FÖRVÄRV AV FASTIGHETER OCH DAFO/SAFO-FÖRFARANDET I ANDALUSIEN
På senare tid har en av de viktigaste frågorna mellan köpare och säljare handlat om förfarandet för att fastställa att en fastighet godkänns trots att den faller utom stadsplaneringen, kallad “Asimilado Fuera de Ordenación” DAFO eller SAFO på spanska. Vad är det bra för, vilka är konsekvenserna, vem sköter det och vad kostar det m.m.
Grundläggande regler för att köpa bostad på landet
Innan vi börjar prata om förfarandet är det enligt min erfarenhet med kunder som letar efter hus på landet, nödvändigt att nämna att det inte är möjligt att vidta följande åtgärder på tomter på ej stadsplanerad mark på landsbygden:
- Bygga en bostad om det inte finns en avsikt att utföra någon slags professionell aktivitet inom jordbruk eller boskapshållning på tomten.
- Utföra renoveringar och/eller nybyggnationer på redan existerande byggnader – både på insidan och på utsidan. Man köper det som finns och det är inte tillåtet att ändra på något.
- Man kan uppföra en byggnad för att erbjuda logi på landsbygden eller för att driva ett Bed & Breakfast men innan det är det nödvändigt att upprätta en handlingsplan Proyecto de Actuación som ska godkännas av Andalusiens regionala regering. Handläggningen tar över 6 månader och det är inte enkelt att få ett positivt svar från regeringen.
Man måste hålla i åtanke att de flesta bostäder som i nuläget säljs på landsbygden i Andalusien är olagliga eller reglementsvidriga, vilket betyder att om myndigheterna hade skött sitt jobb borde dessa byggnader inte ha fått uppföras och de borde därmed egentligen inte finnas.
Saken är den att det i de flesta fall inte går att inleda något sanktionsförfarande mot byggnader som har uppförts utan tillstånd på ej stadsplanerad mark på grund av att det har gått så lång tid.
Det betyder att det rättsliga ansvaret har preskriberat om det har gått mer än sex år sedan byggnaden slutfördes. Om det handlar om särskilt skyddad ej stadsplanerad mark gäller inte tidsbegränsningen på sex år.
Vilka byggnationer får man eller får man inte göra på landsbygden?
Inga tillstånd får ges för att renovera eller återuppbygga fastigheter på ej stadsplanerad mark vilket innebär att man inte får bygga nytt om det till exempel inträffar en brand och bostaden blir helt förstörd.
Det är möjligt att utfärda tillstånd för mindre reparationer eller renoveringar som är nödvändiga för att bostaden ska vara beboelig och säker, som till exempel byta ut en del av takläggningen eller laga en vägg/mur som har gått sönder eller rasat.
Varför instiftades DAFO/SAFO?
På grund av det ovan nämnda godkände Andalusiens regionala regering år 2012 en bestämmelse med avsikt att reglera, inte lagfästa, tusentals fastigheter som hade byggts på ej stadsplanerad mark på landsbygden, vid sidan av den ordinarie stadsplaneringen. Efter 2012 började kommunförvaltningarna att skapa sina egna interna bestämmelser för att reglera detta förfarande.
För att tala i klarspråk, beslutet om att godkänna fastigheter utom stadsplaneringen (DAFO/SAFO) – Asimilado Fuera de Ordenación – har för avsikt att upprätta ett register där det framkommer vad som finns på en fastighet vid ett visst datum – både på insidan och utsidan av varje byggnad – för att på så sätt få en klar översyn över vad som har byggts, hur länge sedan det byggdes och för att intyga att bostaden i fråga får stå kvar utan att sanktioneras i framtiden, men utan möjlighet att göra utbyggnationer och/eller renoveringar samt nybyggnationer.
Det är inte en lagfästning, bostaden fortsätter att klassas som utom stadsplaneringen – eftersom uppförandet var olagligt – men det är en reglering eftersom kommunen intygar bostadens juridiska situation och skriftligen bekräftar att det inte är möjligt att sanktionera den på grund av tiden som har gått.
Bara för att en fastighet på ej stadsplanerad mark får ett DAFO/SAFO-intyg från kommunen innebär det inte att dess juridiska situation förändras, det vill säga, den är fortsatt olaglig eftersom den uppfördes på mark där det var förbjudet att bygga, men då den enligt lag fastställda tidsfristen för att sanktionera en sådan överträdelse har gått ut är det inte möjligt att inleda något förfarande mot dess innehavare. Den juridiska situationen är alltså densamma oavsett om man har ett DAFO-intyg eller inte.
DAFO/SAFO-förfarandet
För handläggningen av ett sådan förfarande är det nödvändigt att lämna in ett byggnadsprojekt, att betala en avgift som beräknas på byggnadens värde vid uppförandedatumet och som kan vara mellan 2,5 % och 4,5 % beroende på vilken kommun fastigheten ligger i, att kommunen verifierar tillförseln av vatten och el samt att det finns en septiktank i fastigheten som uppfyller gällande lagstiftning.
Den arkitekt som fastighetsägaren anlitar ska i projektet informera om allt som krävs för att fastigheten ska kunna godkännas enligt DAFO. Efter att projektet har lämnats in kommer en arkitekt från kommunen att besöka fastigheten för en inspektion och för att se om den uppfyller villkoren för DAFO eller inte.
Efter att förfarandet har slutförts, vilket kan ta mellan 4–6 månader, utfärdar kommunen ett beslut där den intygar att fastigheten – Asimilado Fuera de Ordenación -, samt även alla byggnader på tomten, fastställs som godkända utom stadsplaneringen.
Är det obligatoriskt att införskaffa ett DAFO-intyg när man säljer en bostad?
Du har ingen juridisk skyldighet att införskaffa ett DAFO/SAFO-intyg för att köpa eller sälja en fastighet.
Med detta sagt: Är det positivt eller negativt att ha ett DAFO/SAFO-intyg för en fastighet?
För köparens del är ett DAFO-intyg något positivt eftersom vederbörande då med säkerhet vet att byggnationen inte kan sanktioneras och/eller rivas eftersom kommunens DAFO-intyg skriftligen styrker att det rättsliga ansvaret har preskriberat. Köparen kan även känna sig trygg med att kommunen inte kan kräva att köparen ska inleda ett DAFO/SAFO-förfarande i framtiden eftersom allt redan är avklarat vid köpet.
Man måste även tänka på att i princip inga kommunförvaltningar lämnar ut skriftlig information om en fastighet på ej stadsplanerad mark om fastigheten inte har ett DAFO-intyg eller har inlett ett sådant förfarande.
Det betyder att om du ber om något skriftligen kommer de att säga: – visst, men först måste du skaffa ett DAFO-intyg för fastigheten. Om det av någon anledning inte är intressant att ansöka om ett DAFO-intyg kommer det att bli svårt för köparen eller dennes ombud att få någon skriftlig information om fastigheten från kommunen.
Den negativa sidan är om det har gjorts någon byggnation eller renovering – både på insidan och utsidan – för mindre än sex år sedan, eller om marken där byggnaden ligger omfattas av något särskilt skydd (och det kan inte bevisas att byggnaderna är gamla nog). I sådana fall innebär en ansökan om intyget bara problem för ägaren eftersom kommunen då är skyldig att inleda ett sanktionsförfarande.
Om den nya ägaren dessutom har för avsikt att renovera bostaden – trots varningar från en kunnig advokat – kommer kommunen ha full koll på vad som var uppbyggt tidigare och det blir mycket lättare för dem att verifiera om byggnaden har renoverats eller ändrats på något sätt.
Man får dock inte glömma bort att en fastighet kanske fick ett DAFO-intyg 2016 och att det senare under 2017 utfördes någon renovering och/eller utbyggnation. Man kan med andra ord aldrig vara helt säker i det här avseendet.
DAFO-förfarandets nuvarande situation.
Det stämmer att det blir mer och mer vanligt att inleda sådana förfaranden i kommunerna då förvaltningarna själva har insett att det är en viktig inkomstkälla för dem.
Många kommuner har en oskriven lag att automatiskt inleda en utredning för att få en fastighetsägare att inleda detta förfarande så fort de mottar eller får ansökningar om all slags information och/eller dokumentation avseende en fastighet på landsbygden.
För att undvika ovan nämnda situation och för att undvika att själva betala kostnaderna för förfarandet händer det allt oftare att köpare ställer krav på säljaren att ansöka om intyget innan försäljningen äger rum.
I en del fall där man inte vill ansöka om ett DAFO-intyg händer det också att säljaren går med på att sänka priset något och den nya ägaren själv får bestämma om vederbörande vill inleda förfarandet eller inte.
Är det obligatoriskt att ha ett DAFO-intyg för att få bolån?
En annan fråga som många kunder ställer är om det är möjligt att ta hypotekslån för en fastighet som har ett DAFO-intyg?
I det här fallet överskrider fastighetsmarknaden de sedan 2009 gällande rättsliga begränsningarna med tanke på att det rent teoretiskt inte är möjligt att ge lån för byggnader och anläggningar som inte faller inom stadsplaneringen. I verkligheten finns det många banker som trots det ger lån för olovligen uppförda fastigheter eller för fastigheter som har blivit godkända trots att de inte faller inom stadsplaneringen, så kallade landsbygdsfastigheter.
Enligt min åsikt kommer inte bankerna att sluta ge lån för den här sortens fastigheter så länge det innebär en förtjänst för dem, oberoende av vad dekretet från 2009 säger. Självklart brukar lånebeloppen för den här typen av fastigheter vara lägre och inte alla banker godkänner lån för fastigheter på landsbygden.
Köpa och sälja bostäder på landsbygden.
Det finns inga begränsningar eller restriktioner på fastighetsmarknaden, vad gäller köp eller försäljning av fastigheter på ej stadsplanerad mark, med eller utan DAFO-intyget. Det betyder att de flesta fastigheter är inskrivna i fastighetsregistret och att de redan har sålts eller köpts ett flertal gånger. Väldigt få fastigheter har idag ett DAFO-intyg.
Det finns i nuläget ett stort antal möjliga köpare som är intresserade av fastigheter på landet.
Det viktigaste vid ett köp av en fastighet på ej stadsplanerad mark är att köparen vet vad han/hon köper, att han/hon känner till de rättsliga begränsningar som omfattar fastigheter på ej stadsplanerad mark samt att han/hon får konkret juridisk information om fastigheten i fråga, vare sig det är med ett DAFO-intyg eller inte. På så sätt kan köparen fatta sitt beslut med fullständig kännedom om fastighetens juridiska situation.
Advokat för att köpa?
Det är inte så att jag försöker sälja in våra tjänster – eller ja, kanske lite – men när det kommer till köpet av en fastighet, särskilt sådana här fastigheter, är det inte någon dum idé att anlita en advokat. Kostnaden kommer att kännas väldigt liten jämfört med vad själva bostaden kostar och det kan bespara dig både pengar och huvudvärk.
Fotfattare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)
