Etikett: köpa ut

Vid skilsmässor är det vanligt att det finns en fastighet som parterna äger till 50 procent var, samma sak gäller vid arv av fastigheter, där en av arvingarna av olika anledningar ofta har ett större intresse av att sälja sin del till den andre. En sådan försäljning eller köp kan genomföras genom att upprätta ett så kallat ”avtal om upphävande av gemensamt ägande” (Extinción de condominio).

Genom detta avtal betalas 1,2% AJD-skatt (Actos Juridicos Documentados) istället för överlåtelseskatten, 7% (ITP). Det finns nu en viktig förändring som till och med sänker AJD-skatten och gör det möjligt att få tillbaka pengar från det spanska skatteverket.

Vad innebär ”Extinción de condominio” och vilka fördelar har det?

Det är vanligt när par flyttar isär efter att ha ägt en fastighet 50 % i var- eller för fastigheter som tillhör flera arvingar- att en delägare vill sälja sin del och den andre vill köpa ut den. Att köpa ut den andre kan ske genom ett ”avtal om upphävande av gemensamt ägande” (Extinción de condominio). Upphävandet av gemensamt ägande innebär att ett objekt som tillhör flera ägare överförs till en av delägarna då de andra vill ge/sälja sina delar till vederbörande. Delägaren/köparen betalar ett fastställt pris för att överta de delar som tillhörde de andra. Upphävande medför att det gemensamma ägandet upphör och objektet tillhör därefter endast en individ. Förfarandet kan endast tillämpas för de fastigheter som ägs av flera personer och där dessa bestämmer sig för att sälja hela fastigheten till en av dem. Det kan inte tillämpas om det till exempel finns tre delägare och två av dem vill köpa den tredjes part.

Upphävande av gemensamt ägande medför en förmån i jämförelse med en vanlig försäljning, nämligen att skatten som köparen betalar för köpet av fastigheten blir påtagligt lägre. I Andalusien betalar man 7 procent av köpeskillingen i skatt för överlåtelse av egendom medan man endast skulle behöva betala 1,2 procent vid ett upphävande av gemensamt ägande genom ADJ skatten (upprättande av dokumenterade rättshandlingar). Med andra ord, för att kunna nyttja skatteförmånen vid ett upphävande av gemensamt ägande får det endast finnas en ägare kvar efter försäljningen, annars skulle det handla om en vanlig försäljning som då beskattas med 7 procent överlåtelseskatt (itp).

EXEMPEL:

7% överlåtelseskatt (ITP)

• Tre par äger en gemensam fastighet. Ett par säljer sina 33,33% på 50-50 bas till de andra två paren. Båda återstående par betalar 7% på sin köpta andel eftersom fastigheten stannar i samägande.
• Två par har en egendom och ett par säljer sin del till det andra paret som är gift utan giftorätt. De betalar 7% överlåtelseskatt eftersom skatteverket ser detta gifta par som 2 parter.
• Tre bröder ärver en egendom och en säljer sin del till en bror som då äger 66,66%. Köparen betalar 7% överlåtelseskatt på inköpet för att det fortfarande finns ett gemensamt ägande av fastigheten.

1,2% AJD skatt

• Ett gift par skiljer sig eller två icke-registrerade partners avslutar sitt förhållande. En säljer till den andra så det finns inget gemensamt ägande längre och den återstående ägaren betalar 1,2% AJD på de köpta 50% av fastigheten.
• Två par har en egendom och ett par säljer till det andra paret som är gift med gemensamma tillgångar. De betalar 1,2% AJD skatt eftersom skatteverket ser dem som en part.
• Tre bröder ärver en egendom och två säljer sin del till en och samma bror som då äger 100%. Köparen betalar 1,2% AJD på den köpta delen (66,66%) eftersom det inte längre finns något gemensamt ägande.

Nu betalar ägaren/köparen lägre skatt

Tack vare en dom från högsta domstolen från den 9 oktober 2018 har de skattemässiga kostnaderna för ett upphävande av gemensamt ägande sänkts rejält.  Fram till det datumet betalade köparen, helt ologiskt, 1,2 procent i skatt på värdet för hela fastigheten, även om delen som skulle överföras endast bestod av till exempel 50 procent av fastigheten.

I den nya domen fastställdes det dock att köparen endast måste betala skatt på värdet på den del som faktiskt ska överföras, det vill säga, endast på priset som vederbörande ska betala till försäljaren. På så sätt slipper köparen att betala de extrakostnader det tidigare medförde, när man var tvungen att betala skatt på 100 procent av fastigheten fast man bara köpte 30 procent.

Möjlighet att kräva ersättning för tidigare betalningar

Det nya skattekriteriet från ovan nämnda dom kan dessutom medföra positiva konsekvenser för de avtal om upphävande av gemensamt ägande som har upprättats de senaste fyra åren. De fastighetsägare som var delägare av en fastighet och som köpte upp hela till ett visst pris och betalade 1,2 procent i skatt för det totala värdet på fastigheten, kan inleda ett förfarande vid tillhörande avräkningskontor (Oficina Liquidadora) för att begära återbetalning för felräkning av skatt. Avräkningskontoret är skattekontoret för Andalusiens autonoma regering. De kan begära återbetalning av de 1,2 procent som betalades för den del av fastigheten som inte överfördes eftersom personen redan var ägare till den. Om de köpte 30 procent av fastigheten för två år sedan och fick betala 1,2 procent i skatt på fastighetens totala värde, kan de begära återbetalning av 1,2 procent av resterande 70 procent av fastigheten som de redan stod som ägare vid försäljningstillfället.

Observera: Det går endast att begära återbetalning av den skatt som har betalats fyra år innan ”begäran om återbetalning av oriktigt intäkter” lämnas in eftersom det är den längsta tillåtna perioden för krav på ersättning enligt den spanska skattelagen. Det betyder att datumet för inlämnande av begäran om återbetalning inte får vara senare än fyra år efter deadline för den frivilliga perioden för inbetalning av skatten, som i fallet för upphävande av gemensamt ägande är på 30 arbetsdagar.

Författare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors / abogados, Torrox Malaga)