Etikett: hyra

Den kommande 12 maj träder dekret 28/2016 av 2 februari om semesterbostäder i kraft.

Denna förordning har för avsikt att reglera den kraftigt växande marknaden av privatbostäder som hyrs ut som semesterbostäder under olika delar av året.

Fram tills nu fanns det inga fasta regler gällande villkor för uthyrning av bostäder per dag eller månad. Syftet med den nya förordningen är alltså att dessa bostäder ska uppfylla vissa minimikrav för att få hyras ut samt att fastställa både ägarens och hyresgästens rättigheter och skyldigheter. Alla dessa bostäder måste registreras som semesterbostäder.

Det är uppenbart att förordningen kommer ha stor inverkan i Andalusien och särskilt på Solkusten och Axarquía, i städer som Granada, Málaga, Sevilla och mindre kommuner som Nerja, Torrox, Fuengirola, Marbella, Mijas osv. där många hyr ut sina bostäder till turister.

Vilka bostäder klassas som semesterbostäder?

Fastigheter upprättade på mark avsedd för bostäder som regelbundet erbjuds till uthyrning som semesterbostäder till privatpersoner. Med regelbundet och som semesterbostäder menas att bostaden saluförs eller marknadsförs via en kanal med erbjudanden till turister t.ex. Airbnb, tripadvisor, windu, mäklarfirmor m.fl.

Om du äger en bostad i Andalusien och brukar hyra ut den dagvis eller månadsvis under året räknas det som semesterboende och du måste då följa dessa bestämmelser om du vill fortsätta att hyra ut den på laglig väg.

Vilka bostäder omfattas inte av den nya bestämmelsen?

Lantegendomar som hyrs ut som semesterbostäder omfattas inte av förordningen. De måste dock registreras som semesterbostäder på landsbygden och ägarna måste i enlighet med en annan förordning registrera dem hos Junta de Andalucia (Andalusiens autonoma regering).

Bostäder som hyrs ut till en och samma person i en sammanhängande period på två månader eller mer klassas inte som semesterbostäder och måste inte registreras. Vi menar då bostäder som hyrs ut med hyresavtal i minst två månader.

Om du hyr ut din bostad i över två månader men dessutom brukar hyra ut den per dag eller månad måste du registrera den som en semesterbostad eftersom det är möjligt att hyra ut samma bostad både för en längre period som två månader och per dag eller månad.

Om en person har tre eller fler bostäder som hyrs ut som semesterbostäder inom en radie på ungefär en kilometer eller mindre omfattas vederbörande inte av denna förordning. Då omfattas personen istället av bestämmelserna om turistbostäder.

Vad innebär förordningen?

Den medför skyldigheten att skriva in alla fastigheter på mark avsedd för bostäder i turismregistret i Andalusien om bostaden ska hyras ut som semesterbostad. När bostaden har registrerats får man ett registreringsnummer som alltid måste anges i hyresannonsen.

Man behöver bara skriva in bostaden en gång och registreringsnumret är giltigt för framtida uthyrningar.

Det är ägarens skyldighet att skriva in bostaden i registret och från och med 12 maj i år får bostaden inte hyras ut som semesterbostad om den inte finns med i registret.

Vad krävs för att registrera en bostad?

• Fastigheten måste vara upprättad på mark avsedd för bostäder.
• Ägaren måste inneha en licens för första besittning. Om du inte har en första besittnings-licens måste du ansöka om ett intyg från kommunen som styrker bostadens läge och användningssyfte.
• Bostaden måste vara utrustad med fönster och klimatanläggningar – luftkonditionering och/eller uppvärmning, för kyla och värme, beroende på vilken tid på året bostaden hyrs ut. I det här fallet förlängs tidsfristen till 12 maj 2017 så att en ägare som inte har detta installerat får möjlighet att ordna det och ändå hyra ut bostaden under tiden.
• Bostaden måste ha ett minimum av möbler och hushållsredskap för att den ska anses beboelig i överensstämmelse med antalet sovplatser.
• Det måste finnas en första-förbandslåda,
• turistinformation för området med anvisningar till intressanta platser, restauranger m.m. Detta villkor kan enkelt uppfyllas med en liten turistguide eller reklam från den lokala turistinformationen.
• Det måste även finnas reklamationsformulär till kundens förfogande på en synlig plats.
• Bostaden måste alltid städas innan nya hyresgäster anländer.
• Det ska finnas tillräckligt med sängkläder och husgeråd för antalet sovplatser,
• ett telefonnummer för kontakt vid incidenter,
• information och manualer till hushållsapparater som ska finnas tillgängliga på en konkret plats.
• Hyresgästen ska informeras om bostadsrättsföreningens interna bestämmelser om användning av gemensamma utrymmen.

Vilka skyldigheter har jag gentemot varje hyresgäst?

Båda parter ska underteckna ett dokument, i form av ett hyresavtal, som ska innehålla uppgifter om bostaden, ägaren, antalet dagar vistelsen gäller, hyra samt en kopia på personernas NIE/pass för identifiering. Det räcker med ett enkelt dokument på en till två sidor och ägaren måste spara detta under ett års tid.

Ägaren måste även informera polismyndigheten Guardia Civil när varje ny hyresgäst får tillträde till bostaden. Detta ska ske genom inlämning av en kopia på hyresavtalet och på hyresgästernas NIE/pass.

Vad kan hända om jag inte skriver in min bostad i registret?

Myndigheterna kan göra kontroller och inleda ett sanktionsförfarande och det gäller att vara försiktig för bötessumman kan hamna mellan 2 001 och 18 000 euro.

Ägaren är dessutom skyldig att släppa in kontrollanter som inställer sig i bostaden för att kontrollera om den uppfyller kraven för uthyrning. Om man inte släpper in kontrollanterna i bostaden kan man dömas till böter på mellan 18 001 och 150 000 euro.

Vad mer regleras av denna förordning?

Den reglerar bland annat hyresgästens rätt i de fall en konflikt uppstår med ägaren gällande priset, tid för tillträde och avfärd, förskottsbetalning eller deposition m.m. Den styr med andra ord villkoren för prissättning, bokning, förskottsbetalning och avbokning när det inte finns ett skriftligt avtal mellan parterna.

Betalning av skatt för hyra

Registret är ett administrativt register som förvaltas av Andalusiens autonoma regering och det har skapats för att reglera villkoren gällande semesterbostäder. Det har dock inget med skyldigheten att betala skatt för inkomst i form av hyra att göra. Om du skriver in din bostad i registret men inte hyr ut den i slutändan innebär det med andra ord ingen kostnad för dig.

Hyran man får för en bostad, vare sig det är som semesterbostad eller för en längre period, måste redovisas till Skattemyndigheten som lyder under regeringen och ägaren måste betala alla tillkommande skatter beroende på om vederbörande har sin skattepliktiga hemvist i Spanien eller inte.

Tips från juristen

Även om förordningen träder i kraft den 12 maj kan man redan nu påbörja inskrivningen i registret.

Om du hyr ut en eller flera semesterbostäder, vare sig det är inom ett bostadsområde eller på landsbygden, bör du registrera dem hos Andalusiens autonoma regering. Vi kan hjälpa dig med handläggningen så att din bostad blir ordentligt inskriven.

På så sätt kan vi även informera dig om alla krav din bostad måste uppfylla samt om dina skyldigheter som ägare. Tveka inte att kontakta oss på 0034 952 532 582 eller på Info@cdsolicitors.com.

 Fotfattare: Gustavo  Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)