Etikett: hyra ut

Tax payment for renting out your Spanish home

SKATT VID UTHYRNING AV SEMESTERBOSTÄDER

Skrivet av Gustavo Calero Monereo den 10 oktober, 2019. Postad i besittning, bokning, bostad, fastighet, hyresgäst, inspektion, kapitalvinst, licens, regler, Okategoriserad, uthyrning.

Skatt för att hyra ut din spanska fastighet

Det är fler och fler utlänningar som är intresserade av att köpa en fastighet i Spanien som en investering eller för att helt enkelt kunna njuta av sin semester där.

Under de senaste åren har hyresmarknaden, speciellt uthyrning av semesterbostäder, ökat lavinartat i många städer i Andalusien, särskilt i städerna längs solkusten och den tropiska kusten som Málaga, Nerja, Almuñécar, Marbella, Benalmádena m.fl.

Många som köper bostad i Spanien lockas av möjligheten att göra en god investering tack vare intäkterna från att hyra ut bostaden. Självklart måste dessa hyresintäkter, vare sig det är en permanent uthyrning eller till semesterfirare, beskattas i Spanien oavsett om du själv är bosatt här (årlig IRPF deklaration) eller inte (kvartalsmässigt IRNR).

Vilka skatter måste man betala i dagsläget?

Personer som är bosatta i EU, Island eller Norge måste sedan 2016 betala 19 % i skatt på vinsten från uthyrningen. Andra icke-europeiska medborgare måste betala 24 % i skatt på vinsten. Den här skillnaden i beskattning har gett upphov till en anmälan till EU-kommissionen på grund av diskriminering av de icke-europeiska medborgarna och när den här artikeln publiceras har ingen dom avkunnats än.

Kan man göra avdrag för kostnader som icke-bofast?

De medborgare som inte har sin hemvist i Spanien, men som är bosatta i något annat land i EU, på Island eller i Norge kan göra avdrag för samma kostnader som en medborgare med sin hemvist i Spanien. Det enda undantaget är om bostaden hyrs ut som permanent bostad, eftersom personer som har sin hemvist i Spanien får göra avdrag på 60 % av det som hyresgästen har betalat, medan icke-bofasta inte får göra det. De medborgare som inte är bosatta i EU, på Island eller i Norge får inte göra något skatteavdrag och de måste därför betala skatt för hela bruttovinsten från hyran.

Vilka kostnader kan man göra avdrag för?

Personer med sin hemvist i EU, på Island eller i Norge får göra av drag för kostnader som fastighetsskatt (IBI), sophämtning eller bostadsrättsföreningsavgifter. De kan även göra avdrag för andra kostnader om det går att styrka att de har ett ekonomiskt samband med uthyrningen, som t.ex. låneränta, reparations- eller underhållskostnader, el-, vatten- eller gaskostnader m.m.

När ska man deklarera hyresintäkterna?

Personer som inte har sin hemvist i Spanien ska betala skatt för intäkterna från uthyrningen var tredje månad genom att lämna in formuläret modelo 210. Om man har fler än en fastighet måste man lämna in ett formulär för varje fastighet.

Man måste lämna in formuläret inom de första 20 dagarna i april, juli, oktober och januari, det vill säga, man måste lämna in fyra årsrapporter där man deklarerar hyran för årets 12 månader.

De fastighetsägare som hyr ut sin bostad som semesterbostad kan i samma formulär, modelo 210, uppge alla intäkter från uthyrningen under de tre månader formuläret omfattar, även om de kommer från olika hyresgäster.

Vad händer om jag inte deklarerar hyresintäkterna?

Om det spanska skatteverket upptäcker att du hyr ut din bostad utan att deklarera kommer det att inleda ett förfarande och skicka en betalningsförslag med en förseningsavgift för att deklarationen lämnas för sent. Med all säkerhet kommer skatteverket även att inleda ett strafförfarande där du kan bötfällas med ett belopp som uppgår till mellan 50 % och 100 % av det du inte hade deklarerat.

Tack vare internet och digitala plattformar för uthyrning av semesterbostäder som Airbnb, HomeAway, Wimdu o Niumba, har det spanska skatteverket genomför ett flertal kontroller under de senaste åren och har ålagt tusentals bostadsägare att reglera sin uthyrning.

RTA-hyreslicens och Guardia Civil

För att kunna publicera din fastighet på hyresplattformar online måste du ha en RTA-hyreslicens från Registro de Turismo de Andalucia, både för stads- och rustika fastigheter. Om du inte har den här licensen ännu, kan vi ansöka om den å dina vägnar och informera dig om alla officiella krav som säkerställer ett säkert och kvalitativt hem för hyresgästen. Dessa saker inspekteras numer ofta av ansvariga. Urbana fastigheter behöver också en slutbesiktning ”Firsts Occupation License” och om du inte har det ännu rekommenderar vi att du kontrakterar en arkitekt för att ansöka detta i din kommun. Standardlicenser för rustika fastigheter (”alojamiento turistico”) har en gräns på 90 dagar om året och du kan inte erbjuda extra tjänster som frukost.

Det sista du behöver veta om du hyr ut din fastighet till turister är att du är skyldig att anmäla all incheckning inom 24 timmar till Guardia Civil (polis) via deras online-plattform.

Vad ska jag göra då?

Även om du, som de flesta av oss, inte tycker om att betala skatt rekommenderar vi dig att reglera uthyrningen av din bostad i Spanien och lämna in formuläret modelo 210 var tredje månad och betala skatt för hyresintäkterna till det spanska skatteverket.

Tveka inte att kontakta oss, vi finns här för att hjälpa dig.

Författare: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Málaga – advokat)

NIEUW REGISTER VERHUUR VAKANTIEWONINGEN ANDALUSIË

UTHYRNING AV SEMESTERBOSTÄDER I ANDALUSIEN

Skrivet av Gustavo Calero Monereo den 9 mars, 2016. Postad i bokning, bostad, fastighet, hyresavtal, hyresgäst, jurist, licens, ränta, reavinstskatt, semesterbostäd, skatt, turistinformation, uthyrning.

solicitor english speaking in Andalusia — hyresregler, Andalusia

Den kommande 12 maj träder dekret 28/2016 av 2 februari om semesterbostäder i kraft.

Denna förordning har för avsikt att reglera den kraftigt växande marknaden av privatbostäder som hyrs ut som semesterbostäder under olika delar av året.

Fram tills nu fanns det inga fasta regler gällande villkor för uthyrning av bostäder per dag eller månad. Syftet med den nya förordningen är alltså att dessa bostäder ska uppfylla vissa minimikrav för att få hyras ut samt att fastställa både ägarens och hyresgästens rättigheter och skyldigheter. Alla dessa bostäder måste registreras som semesterbostäder.

Det är uppenbart att förordningen kommer ha stor inverkan i Andalusien och särskilt på Solkusten och Axarquía, i städer som Granada, Málaga, Sevilla och mindre kommuner som Nerja, Torrox, Fuengirola, Marbella, Mijas osv. där många hyr ut sina bostäder till turister.

Vilka bostäder klassas som semesterbostäder?

Fastigheter upprättade på mark avsedd för bostäder som regelbundet erbjuds till uthyrning som semesterbostäder till privatpersoner. Med regelbundet och som semesterbostäder menas att bostaden saluförs eller marknadsförs via en kanal med erbjudanden till turister t.ex. Airbnb, tripadvisor, windu, mäklarfirmor m.fl.

Om du äger en bostad i Andalusien och brukar hyra ut den dagvis eller månadsvis under året räknas det som semesterboende och du måste då följa dessa bestämmelser om du vill fortsätta att hyra ut den på laglig väg.

Vilka bostäder omfattas inte av den nya bestämmelsen?

Lantegendomar som hyrs ut som semesterbostäder omfattas inte av förordningen. De måste dock registreras som semesterbostäder på landsbygden och ägarna måste i enlighet med en annan förordning registrera dem hos Junta de Andalucia (Andalusiens autonoma regering).

Bostäder som hyrs ut till en och samma person i en sammanhängande period på två månader eller mer klassas inte som semesterbostäder och måste inte registreras. Vi menar då bostäder som hyrs ut med hyresavtal i minst två månader.

Om du hyr ut din bostad i över två månader men dessutom brukar hyra ut den per dag eller månad måste du registrera den som en semesterbostad eftersom det är möjligt att hyra ut samma bostad både för en längre period som två månader och per dag eller månad.

Om en person har tre eller fler bostäder som hyrs ut som semesterbostäder inom en radie på ungefär en kilometer eller mindre omfattas vederbörande inte av denna förordning. Då omfattas personen istället av bestämmelserna om turistbostäder.

Vad innebär förordningen?

Den medför skyldigheten att skriva in alla fastigheter på mark avsedd för bostäder i turismregistret i Andalusien om bostaden ska hyras ut som semesterbostad. När bostaden har registrerats får man ett registreringsnummer som alltid måste anges i hyresannonsen.

Man behöver bara skriva in bostaden en gång och registreringsnumret är giltigt för framtida uthyrningar.

Det är ägarens skyldighet att skriva in bostaden i registret och från och med 12 maj i år får bostaden inte hyras ut som semesterbostad om den inte finns med i registret.

Vad krävs för att registrera en bostad?

Fastigheten måste vara upprättad på mark avsedd för bostäder.
Ägaren måste inneha en licens för första besittning. Om du inte har en första besittnings-licens måste du ansöka om ett intyg från kommunen som styrker bostadens läge och användningssyfte.
Bostaden måste vara utrustad med fönster och klimatanläggningar – luftkonditionering och/eller uppvärmning, för kyla och värme, beroende på vilken tid på året bostaden hyrs ut. I det här fallet förlängs tidsfristen till 12 maj 2017 så att en ägare som inte har detta installerat får möjlighet att ordna det och ändå hyra ut bostaden under tiden.
Bostaden måste ha ett minimum av möbler och hushållsredskap för att den ska anses beboelig i överensstämmelse med antalet sovplatser.
Det måste finnas en första-förbandslåda,
turistinformation för området med anvisningar till intressanta platser, restauranger m.m. Detta villkor kan enkelt uppfyllas med en liten turistguide eller reklam från den lokala turistinformationen.
Det måste även finnas reklamationsformulär till kundens förfogande på en synlig plats.
Bostaden måste alltid städas innan nya hyresgäster anländer.
Det ska finnas tillräckligt med sängkläder och husgeråd för antalet sovplatser,
ett telefonnummer för kontakt vid incidenter,
information och manualer till hushållsapparater som ska finnas tillgängliga på en konkret plats.
Hyresgästen ska informeras om bostadsrättsföreningens interna bestämmelser om användning av gemensamma utrymmen.

Vilka skyldigheter har jag gentemot varje hyresgäst?

Båda parter ska underteckna ett dokument, i form av ett hyresavtal, som ska innehålla uppgifter om bostaden, ägaren, antalet dagar vistelsen gäller, hyra samt en kopia på personernas NIE/pass för identifiering. Det räcker med ett enkelt dokument på en till två sidor och ägaren måste spara detta under ett års tid.

Ägaren måste även informera polismyndigheten Guardia Civil när varje ny hyresgäst får tillträde till bostaden. Detta ska ske genom inlämning av en kopia på hyresavtalet och på hyresgästernas NIE/pass.

Vad kan hända om jag inte skriver in min bostad i registret?

Myndigheterna kan göra kontroller och inleda ett sanktionsförfarande och det gäller att vara försiktig för bötessumman kan hamna mellan 2 001 och 18 000 euro.

Ägaren är dessutom skyldig att släppa in kontrollanter som inställer sig i bostaden för att kontrollera om den uppfyller kraven för uthyrning. Om man inte släpper in kontrollanterna i bostaden kan man dömas till böter på mellan 18 001 och 150 000 euro.

Vad mer regleras av denna förordning?

Den reglerar bland annat hyresgästens rätt i de fall en konflikt uppstår med ägaren gällande priset, tid för tillträde och avfärd, förskottsbetalning eller deposition m.m. Den styr med andra ord villkoren för prissättning, bokning, förskottsbetalning och avbokning när det inte finns ett skriftligt avtal mellan parterna.

Betalning av skatt för hyra

Registret är ett administrativt register som förvaltas av Andalusiens autonoma regering och det har skapats för att reglera villkoren gällande semesterbostäder. Det har dock inget med skyldigheten att betala skatt för inkomst i form av hyra att göra. Om du skriver in din bostad i registret men inte hyr ut den i slutändan innebär det med andra ord ingen kostnad för dig.

Hyran man får för en bostad, vare sig det är som semesterbostad eller för en längre period, måste redovisas till Skattemyndigheten som lyder under regeringen och ägaren måste betala alla tillkommande skatter beroende på om vederbörande har sin skattepliktiga hemvist i Spanien eller inte.

Tips från juristen

Även om förordningen träder i kraft den 12 maj kan man redan nu påbörja inskrivningen i registret.

Om du hyr ut en eller flera semesterbostäder, vare sig det är inom ett bostadsområde eller på landsbygden, bör du registrera dem hos Andalusiens autonoma regering. Vi kan hjälpa dig med handläggningen så att din bostad blir ordentligt inskriven.

På så sätt kan vi även informera dig om alla krav din bostad måste uppfylla samt om dina skyldigheter som ägare. Tveka inte att kontakta oss på 0034 952 532 582 eller på Info@cdsolicitors.com.

Fotfattare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)