Etikett: fastighet

purchase, property, coronavirus, private contract

KÖPEKONTRAKT I SPANIEN OCH COVID-19 CORONA-KRISEN

Skrivet av Gustavo Calero Monereo den 23 april, 2020. Postad i advokat, banklån, bostad, egendom, fastighet, hypotekslån, jurist, köpa, köpeavtal, Lagligt skydd, nerja, Okategoriserad, sälja, spanien.

Det är tydligt att vårdkrisen orsakad av Coronaviruset (COVID-19) har haft en enorm inverkan på alla områden i vårt dagliga liv. Alarmtillståndet som den spanska regeringen deklarerat, liksom många andra regeringar i andra länder, har orsakat rörelsebegränsningar och begränsningar i allmänhet, stängning av luftrum, stopp i företag och myndigheter, etc. Människors vardag har blivit hårt drabbade ur social och ekonomisk synvinkel.

Med den här artikeln vill vi svara så bra som möjligt på tvivel och osäkerhet hos utländska kunder som köper hus i Spanien såväl som deras säljare. Vi hänvisar till köp/försäljning mellan individer som påbörjades med underskrivna kontrakt innan Covid-19- situationen och som blev ”överraskade” av den samt de åtgärder som vidtagits av den spanska regeringen i enlighet med larmläget.

I slutet av artikeln kommer vi att kort kommentera den rättsliga situationen för försäljning av nyproduktion eller off-plan försäljning från byggherrar.

Vad säger spansk lag om uppfyllande av kontrakt?

Det första som måste sägas, med eftertryck, är att de klausuler som avtalats skyddas av spansk lagstiftning och parterna måste därför uppfylla dem. Med andra ord, uppfylls inte det som avtalats i ett kontrakt ses det som avtalsbrott och tolkas mycket restriktivt.

När den spanska högsta domstolen hanterar potentiella avtalsbrott av kontrakt, för att undvika ekonomiskt förlust, har man fastställt att den part som bryter avtalet måste kunna bevisa och argumentera orsakerna bakom nämnda avtalsbrott, samt bevisa att hen gjort allt för att uppfylla sin del av avtalet.

Efter att ha fastställt en omöjlighet att uppfylla ett kontraktet/avtal i sviterna av Covid-19 måste parterna försöka ändra kontraktet för att hitta en lösning på problemet som uppstått på grund av larmtillståndet. Med andra ord, när det uppstår ett avtalsbrott av kontraktet, måste parterna alltid försöka nå en överenskommelse för att uppfylla det.

Vilken fastighetsförsäljning kan påverkas av larmtillståndet?

Enligt min mening är de kontrakt som kan påverkas de som kräver att någon av parterna uppfyller ett krav eller villkor före undertecknandet av de offentliga köpehandlingarna vilka inte kunnat göras på grund av dessa månader av stopp.

På grund av paralysering av vissa aktiviteter och rörelsebegränsningar är det mycket möjligt att vissa av de krav som fastställts i ett köpekontrakt inte kan uppfyllas, eftersom den beräknade tiden att genomföra alla steg beräknades utifrån en normal situation, som inte har funnits sedan 13 mars. Som exempel kan vi nämna följande:

Villkor för att beviljas ett bygglov eller en registrering för legalisering av en fastighet, exempelvis ett DAFO för landsbygden i Andalusien. Eftersom kommunerna är paralyserade eller fungerar på miniminivåer är det mycket troligt att dessa ansökningar inte behandlas förrän larmtillståndet har upphört.
Villkor att få ett spanskt lån. Om värderingsmannen inte kan besöka fastigheten eller bankens riskavdelning inte fungerar kommer denna process att stanna upp vilket gör den genomsnittliga tiden mycket längre än ursprungligen förväntat.
Datum för undertecknande av de officiella köpehandlingarna. I samband med larmtillståndet och begränsningarna för kommersiella flygningar kan det vara omöjligt för någon av parterna att närvara vid underskrivandet av notariepublicus.
Avsaknad av NIE-nummer (identifikationsnummer för utlänningar). Detta är nödvändigt för att underteckna de officiella köpehandlingarna och för att betala motsvarande skatter. Behandlingen av dessa dokument är för närvarande avbruten. De nationella polisstationerna i Malaga som vi frågade vet inte när de kommer att kunna öppna för att acceptera nya NIE-ansökningar.
Endera av parterna tas in på sjukhus eller sätts i karantän.

Vad ska säljaren och köparen göra i den här situationen?

Det första är att se om det privata köpekontraktet innehåller någon klausul som reglerar dessa situationer eftersom, som jag nämnt, försäljnings- eller köpeavtalet har lagkraft och binder parterna. För kontrakt där köpehandlingarna inte kan undertecknas av skäl som härrör från corona-krisen, bör båda parter se över att ändra kontraktet och förlänga det, att ge tid till den part som behöver det för att slutföra köpet/försäljningen. I de flesta situationer är det bara en fråga om mer tid för att uppnå de villkor som för närvarande är omöjliga att uppfylla.

I händelse av o-flexibilitet och vägran från någon av parterna att bevilja en sådan förlängning av kontraktet skulle det i de flesta fall inte finnas giltigt skäl till att kräva skadestånd eller dylikt. Som nämnts ovan måste parterna alltid försöka nå en överenskommelse och att följa avtalet.

Är det möjligt för köparen att säga upp kontraktet på grund av COVID-19-krisen?

Att dra sig ur ett köpekontrakt på grund av ett plötsligt fall i huspriserna och inför en ekonomisk kris är en komplex fråga. I det här fallet hänvisar vi till att köparen måste ackreditera att hen uppfyller ett av kraven som fastställts i rättspraxis för att säga upp köpekontraktet eftersom det har skett en extraordinär förändring av omständigheterna som leder till genomförandet av nämnda kontrakt.

Med andra ord skulle köparen behöva bevisa att den nuvarande ekonomiska krisen, vilket resulterar i en djup och långvarig ekonomisk lågkonjunktur, öppet kan betraktas som ett ekonomiskt fenomen som kan generera en allvarlig störning eller förändring under omständigheterna som leder till genomförandet av nämnda kontrakt .

I Spanien har domstolarna avvisat möjligheten att säga upp ett försäljnings- eller köpeavtal baserat på denna omständighet. Denna möjlighet bör emellertid inte uteslutas och enskilda faktorer bör analyseras, till exempel om bostaden kommer att vara ett primärt hem eller ett fritidshus, om köparen hade behov av lånefinansiering, om köparens ekonomiska situation har förändrats betydligt etc.

Vad är köparens situation i försäljningsprocessen?

Med denna fråga vill vi ta upp om situationen för en köpare som fattade ett beslut att köpa ett hus till ett specifikt pris för några månader sedan, baserat på en ekonomisk situation som inte på något sätt liknar den nuvarande.

Låt oss föreställa oss holländska, belgiska, engelska, svenska eller andra utländska individer som ville investera i fastigheter i Malaga eller Costa del Sol, antingen som investering eller för att hyra ut den. Det är uppenbart att försäljningspriset de gick med på var baserat på värdet på den fastigheten under den tidigare ekonomiska situationen. Låt oss till exempel föreställa oss ett hem i den historiska stadskärnan i Málaga eller Nerja, mycket eftertraktade områden med turistattraktioner och stora möjligheter att hyras ut för turistmarknaden men som för närvarande är avstängd på grund av COVID-19.

Om köpet av fastigheten, för köparen, skulle leda till betydande skuldnivåer skulle det första steget vara att analysera två saker:

Summan pengar som betalas till säljaren (vanligtvis 10% av inköpspriset). Här beror det på huruvida köparen är villig att förlora denna summa och inte köpa fastigheten eller är är man villig att köpa fastigheten till priset man innan överenskommit.
Innehållet i det privata köpekontraktet kring vas som händer när köparen bryter mot köpeavtalet. Detta är en viktig fråga eftersom ett brott mot avtal kan leda till olika rättsliga situationer. Den vanliga processen är en klausul vilken innebär att köparen förlorar den handpenning som betalats till säljaren, vilket leder till att avtalet upphör. Denna klausul godkänner vårt företag vanligtvis i privata köpekontrakt. Men om detta inte är korrekt utformat i avtalet är det möjligt för säljaren att ha rätt att kräva att köparen fullföljer köpeavtalet och undertecknar de offentliga köpehandlingarna även om köparen gick med på att förlora handpenningen. Uppenbarligen måste detta krav från köparen tas upp i rätten vilket skulle ta flera år innan parterna får en resolution och vanligtvis nöjer sig säljarna med att hålla de pengar som betalats som deposition.

Vad är säljarens situation i försäljningsprocessen?

Säljare är troligtvis de mest intresserade av att slutföra försäljningen av bostaden efter det pris som fastställts i avtalet som skrevs innan COVID-19 eftersom det priset är högre än vad de kan få på kort eller medellång sikt. Utan tvekan kommer den nuvarande situationen att leda till en allmän nedgång i huspriserna, även om ingen vet hur länge detta kommer att pågå.

Som sagt, för en säljare som redan har ett tecknat avtal och som ser att köparen tvekar att slutföra köpet kan det vara intressant att göra det lättare för köparen att slutföra köpet. Med andra ord, i det här sammanhanget, förhandla om ett lägre pris för att få igenom försäljningen. I slutändan beror prisfallet på om det är viktigt för säljaren att sälja just nu eller om man kan vänta, eller om de pengar som redan betalats av köparen är tillräcklig kompensation för att säljaren kan gå med på att bryta kontraktet istället för att förhandla.

Hur är situationen när man köper nyproduktion eller bygger nytt själv?

När det gäller försäljning av denna typ och köpekontraktet är signerat är situationen densamma som förklarats ovan för köparen, både vad gäller avtal i kontraktet och dess uppsägningsklausuler. Enligt min mening skulle köparens potentiella tvivel bestämmas av hur långt byggnationen kommit och det förväntade slutdatumet och även tänka på byggherrens ekonomiska solvens.

Om köparen undertecknade köpekontraktet för mer än ett år sedan när marknaden upplevde en bra tid och priserna steg är det mycket troligt att priset som avtalades vid den tiden är lägre än det i början av detta år. Om inga tvivel finns att bygget kommer bli klart eftersom det avancerat mycket och flertalet av lägenheterna redan är sålda samt att få köpare funderar på att säga upp köpeavtalet skulle det kunna anses vara ett säkert köp. Köparna har i dessa fall redan gjort betydande delbetalningar. I det här fallet är scenariot för köparen säkert.

När det gäller produktioner där byggandet ännu inte har börjat men som redan marknadsförts, med förväntat färdigställande inom ett år eller två är scenariot annorlunda. I det fallet måste köpare som tvivlar efter att nyligen ha tecknade det privata kontraktet bedöma fastighetens pris och dess slutdatum samt ta reda på antalet bostäder med undertecknade kontrakt för att fatta ett beslut . Om det privata köpekontraktet ännu inte har skrivits under utan endast ett reservationskontrakt kan man dra sig ur det och återkräva det betalda beloppet. Man kan också vänta eftersom byggherren sannolikt kommer att sänka priserna, beroende på hur länge krisen varar.

När det gäller byggherrens solvens har de skyldiges att ha en bankgaranti för alla de belopp som betalats under produktionen i enlighet med det privata köpekontraktet som undertecknats. Köparen har fullständig rättssäkerhet i händelse av att byggherren inte kan slutföra produktionen. Denna situation liknar inte på något sätt 2008-krisen, där många köpare förlorade sina delbetalningar.

Personlig granskning av köpeavtal

Dessa försäljningsprocesser som påbörjats före COVID-19-krisen kan emellertid leda till komplexa situationer som bör analyseras individuellt och alltid med råd från en advokat. Det är inte läge att fatta beslut utan lämplig juridisk kunskap, med beaktande av att ett privat köpeavtal redan har ingåtts. Skynda på är aldrig en bra idé.

Författare: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Malaga, Spanien)

HYPOTEKSLÅN FÖR ATT KÖPA BOSTAD I SPANIEN

Skrivet av Gustavo Calero Monereo den 10 februari, 2019. Postad i Okategoriserad.

Under det senaste året har den spanska fastighetsmarknaden verkligen vaknat till liv tack vare den utländska bostadsturismen. Det har lett till att vi ofta stöter på eventuella köpare som inte är bosatta i Spanien men som vill finansiera delar av fastighetsköpet med ett bolån, ett s.k hypotekslån.

Det första vi bör nämna är att räntan som oftast styr hypotekslånen i Spanien är en rörlig ränta. Det så kallade Euribor, Euro Interbank Offered Rate, är referensvärdet för hypotekslån med rörlig ränta och i dagsläget ligger det väldigt lågt. De flesta hypotekslånen i Spanien fastställs i enlighet med Euribor och den ränta som banken själv erbjuder.

Vissa banker erbjuder hypotekslån med fast ränta men väldigt få sådana lån upprättas i Spanien jämfört med hypotekslån med rörlig ränta.

LÅN I SPANIEN ELLER I ETT ANNAT LAND?

Om du i nuläget har din skattepliktiga hemvist i Spanien kan du ta bolån med en ränta på Euribor plus 1,00 till 1,50 %. Om du inte har din skattepliktiga hemvist i Spanien hamnar räntan däremot på Euribor plus 2,50 till 3,50 %.

Med detta i åtanke, och om du funderar på att ta ett lån för att köpa en bostad i Spanien, är det troligt att en bank i ditt hemland kan erbjuda bättre ränta än en spansk bank. Vi rekommenderar därför att du frågar vilka banker i ditt land som godkänner hypotekslån för Spanien.

Du bör också ha i åtanke att de flesta spanska banker brukar erbjuda extraprodukter, d.v.s. att man måste uppfylla vissa villkor, i samband med hypotekslån med rörlig ränta, och på så sätt kan man få ner räntesatsen på lånet. Det kan vara att göra månatliga överföringar till ditt konto för att upprätthålla ett medelsaldo, att använda kreditkort och uppnå ett visst belopp, att teckna försäkringar m.m.

ATT PÅBÖRJA HANDLÄGGNINGEN PÅ BANKEN

Om du redan har bestämt vilken bank du vill låna hos rekommenderar vi att du ansöker om en låneoffert innan du lämnar in alla nödvändiga handlingar. Det vill säga, att du lämnar in en komplett förteckning över dina inkomster och lån, samt över din arbetssituation och vilket lånebelopp du behöver. Banken registrerar alla dessa uppgifter och informerar dig sen om de kan godkänna ett lån på dessa grunder.

Detta kan spara dig både tid och pengar eftersom du inte behöver lämna in all nödvändig dokumentation direkt från början om banken inte godkänner det lån du ansöker om.

Bland annat kommer banken att behöva en s.k. nota simple, ett intyg från fastighetsregistret gällande den fastighet du vill köpa.

Om banken kontrollerar dina ekonomiska uppgifter och fastslår att du inte kan få ett lån kan du alltid gå till en annan bank.

Om banken bekräftar att du kan få ett lån grundat på dessa uppgifter måste du lämna in all dokumentation som styrker de angivna uppgifterna och en värdering av fastigheten beställs.

KOSTNADER I SAMBAND MED HYPOTEKSLÅN I SPANIEN

Uppdaterad information efter högsta domstolens beslut i oktober 2018 och ändringar i spansk lag. Numera betalar bankerna mestadelen av uppstartningskostnaderna för lån.

Juridiska kostnader. De brukar ligga runt 3 – 4 % av lånebeloppet men betalas sedan oktober 2018 av bankerna (man kan begära återbetalning för lån tagna från oktober 2014). Där ingår skatter, kostnader för notarius publicus, avgift för registrering av lagfart samt rådgivningsbyråns arvode. Dessa kostnader är de samma oavsett om lånet tas hos en spansk eller utländsk bank.
Bankens extrautgifter. Uppläggningsavgift, som brukar vara 1 % av lånet, hemförsäkring och livförsäkring för var och en av låntagarna.

Här vill jag göra ett särskilt inlägg angående den livförsäkring som de flesta banker tvingar låntagarna att teckna. Försäkringen tecknas för själva lånebeloppet och garanterar att banken kan inkassera det obetalda beloppet från försäkringsbolaget om låntagarna avlider.

Livförsäkringen är en intressant produkt för låntagarna men den kan innebära en hög kostnad, särskilt om försäkringstagaren är en äldre person eller har problem med hälsan. Du ska veta att du efter det första året kan byta försäkringsbolag och säga upp försäkringen du tecknade via banken när du skrev under hypotekslånet och istället teckna en annan som är mer förmånlig.

Det är även ganska vanligt att en del banker debiterar en enda premie för livförsäkringen, det vill säga, att man betalar hela försäkringsavgiften, för alla år lånet gäller, i samband med underteckningen av lånet på banken.

Det är viktigt att specificera alla lånekostnader för att på så sätt veta vilket nettobelopp av lånet (efter att utgifterna har dragits av) som kvarstår för att betala själva huspriset.

LÅNELÖFTE

När banken bekräftar att din låneansökan har godkänts får du ett juridiskt bindande dokument, ett lånelöfte, som garanterar ett lån enligt dessa omständigheter. Detta bankdokument fungerar som ett avtal och innebär att banken är skyldig att betala ut lånet om de villkor som fastställdes i avtalet uppfylls.

REKOMMENDATIONER FÖR ATT KÖPA EN FASTIGHET MED HYPOTEKSLÅN

Om du vet att du kommer att behöva ta ett lån, även om du fortfarande inte vet vilken bostad du vill köpa, är det smart att lämna in en låneförfrågan till banken så fort som möjligt så att banken kan påbörja handläggningen eftersom det slutgiltiga beslutet kan dröja mellan två och tre veckor.

Om du redan vet vilken fastighet du vill köpa, men om du fortfarande inte vet om banken kommer att godkänna lånet eller inte, bör du veta att du kan förhandla med säljaren och bestämma att , eller det privata avtalet endast ska gälla om banken godkänner låneansökan (subject to the mortgage). Det innebär att du inte förlorar handpenningen du har betalat till säljaren om banken inte godkänner lånet inom den fastställda tidsfristen.

Tyvärr går inte alla säljare med på att avtalets giltighet ska bero på om lånet godkänns eller inte och det är alltid bättre att ha förberett allt med banken innan så att det går så fort som möjligt att få ett svar.

Läs mer i den förlängda versionen om detta i vår pdf LÅN i SPANIEN

Fotfattare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)

NIET-GETROUWDE LANGSTLEVENDE BETAALT HOGE ERFBELASTING

ARVSSKATTEN I ANDALUSIEN OCH DESS INVERKAN PÅ OGIFTA PAR

Skrivet av Gustavo Calero Monereo den 29 januari, 2018. Postad i advokat, arvsskatt, egendom, fastighet, jurist, landsbygden, Okategoriserad, skatt, spanien, testamente.

Arvsskatt i Andalusien — Arvsskatt, Andalusien, Advokat, Malaga

ARVSSKATTENS NUVARANDE SITUATION

Den 1 januari 2018 trädde en reformerad arvsskatt i kraft i Andalusien och den största förändringen är att gränsen för när skatten börjar tas ut har höjts till en miljon euro. Denna reformerade skatt ersätter den som trädde i kraft för bara ett år sedan och som vi förklarade på vår blogg i november 2016.

Vilka arvingar betalar inte arvsskatt?

Arvingar som var och en uppfyller följande krav:

Som återfinns i grupperna I och II i lagen som reglerar denna skatt, dvs. att arvingen är make/a, barn, barnbarn eller förälder till den
Att värdet på arvet som ska mottas inte överskrider en miljon euro.
Att arvingens befintliga förmögenhet inte överskrider en miljon euro.
Att arvingen är medmorgare i ett medlemsland i EU eller om den inte är det, ska såväl den avlidne som arvingen vara bosatta i Andalusien.

Vad händer med andra familjemedlemmar som ärver?

Alla andra arvingar som syskon, syskonbarn, far-/morbröder, fastrar/mostrar och kusiner till den avlidne ingår i gruppen III och IV i arvsskatten och fortsätter att betala samma belopp.

Det vill säga dessa arvingar betalar samma arvsskatt från den första euron som de mottar, förutom arvingar i grupp III som kan dra av ett belopp på 7 993,46 euro. Låt oss ge ett exempel: John lämnar ett arv till sitt syskonbarn på 240 000 euro, och då måste syskonbarnet betala 63 000 euro i arvsskatt i Andalusien.

Vad händer med arvet från din bästa vän?

Dessa skulle ingå i grupp IV i denna lag, dvs. de som betalar mest i skatt. Ett exempel: din bästa vän John låter dig, istället för sitt syskonbarn, ärva egendomen värd 240 000 euro, då ska du betala 80 000 euro i arvsskatt.

Hur beräknas värdet på fastigheter beträffande arvsskatt?

Den regionala regeringen i Andalusien publicerar varje år de kvotvärden som ska användas för att beräkna det uppdaterade värdet på fastigheter i Andalusien. Dessa kvotvärden baseras på fastighetens taxeringsvärde som också ligger till grund för fastighetsskatten. När man har applicerat dessa kvotvärden på taxeringsvärdet får man fram det som kallas för det lägsta beskattningsvärdet.

Denna tidigare förklarade bestämmelse handlar om det lägsta beskattningsvärdet för fastigheter i städer, dock gäller inte dessa för fastigheter på landsbygden. Där krävs det en värdering från värderingsmän från regionsregeringen i Andalusien för att beräkna det lägsta beskattningsvärdet.

I provinsen Málaga använder sig emellertid representanterna för regionsregeringen i Andalusien de värden som publiceras varje år av arkitektförbundet i Málaga när de ska beräkna värdet på fastigheter på landsbygden.

Beträffande sättet som myndigheter i Andalusien beräknar det lägsta beskattningsvärdet för fastigheter, och även i andra spanska regioner, finns det mycket skilda meningar och det finns möjlighet att överklaga dessa beräknade värden om skattebetalaren i fråga anser att de inte stämmer överens med verkligheten. Men det är ett tema som är tillräckligt omfattande för en helt annan artikel.

OGIFTA PAR SOM INTE ÄR INSKRIVNA I ANDALUSIEN

Vilka avser vi?

Om ett par inte är gift, vare sig det är i deras ursprungsland eller i Spanien, och en av dem avlider och överlåter sitt arv till sin partner, då anses partnern ingå i grupp IV för arvsskatten. Det vill säga som om arvet vore från en vän, och därmed ingår det i gruppen som betalar mest i arvsskatt.

Vad händer med de som registrerat sitt partnerskap?

I Andalusien likställs de som registrerat sitt partnerskap i Andalusiens register för detta ändamål med gifta par beträffande arvsskatten, och därmed betalar de samma skatt som en maka/e som tidigare förklarats.

Vad händer med de med registrerat partnerskap som är inskrivna i ett register i ett annat medlemsland i EU?

Om regionsregeringen i Andalusien inte godkänner denna inskrivning beträffande arvsskatten, då måste partnern betala samma skatt som om arvingen vore en vän, dvs. den högsta skattesatsen.

Om John låter sin partner Mark ärva 50 procent av fastigheten som de köpte gemensamt i Nerja år 2005 och värdet på dessa 50 procent var 120 000 euro, då måste arvingen Mark betala cirka 30 000 euro i arvsskatt eftersom han ärver 50 procent av fastigheten.

Om John och Mark hade varit gifta eller inskrivna i registret för partners i Andalusien, då hade Mark inte betalat en enda euro för att ärva 50 procent av Johns egendom.

Vad kan man göra i detta fall?

Om du har någon fastighet i Spanien som ägs gemensamt med din partner som du inte är gift med, och du vill att han eller hon ska ärva din del vid ett dödsfall, då rekommenderar jag att ni gifter er. Det kan ske antingen i Spanien eller i ert ursprungsland, och då kan ni dra fördel av de skatteförmåner som det ger beträffande arvsskatten.

Om ni inte vill gifta er kan ni skriva in er i registret för registrerade par i Andalusien och på så sätt får ni samma status som ett gift par.

Ägare som inte är medborgare i något land inom EU

I detta fall kan inte arvingarna dra fördel av skatteförmånerna för maka/e, barn, barnbarn eller förälder till den avlidne, och därmed måste de betala arvsskatt utifall de mottar ett arv.

De kan endast undvika detta om såväl den avlidne som arvingen är bosatta i Andalusien.

Författare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)

DAFO Certificaat aankoop huis platteland Andalusie

FÖRVÄRV AV FASTIGHETER OCH DAFO/SAFO-FÖRFARANDET I ANDALUSIEN

Skrivet av Gustavo Calero Monereo den 8 juni, 2017. Postad i Engelsktalande advokat, fastighet, köpa, kostnaderna, landsbygden, nybyggnationer, renovering, sälja, spanien.

DAFO, AFO, SAFO Huis platteland — DAFO, AFO, SAFO

På senare tid har en av de viktigaste frågorna mellan köpare och säljare handlat om förfarandet för att fastställa att en fastighet godkänns trots att den faller utom stadsplaneringen, kallad “Asimilado Fuera de Ordenación” DAFO eller SAFO på spanska. Vad är det bra för, vilka är konsekvenserna, vem sköter det och vad kostar det m.m.

Grundläggande regler för att köpa bostad på landet

Innan vi börjar prata om förfarandet är det enligt min erfarenhet med kunder som letar efter hus på landet, nödvändigt att nämna att det inte är möjligt att vidta följande åtgärder på tomter på ej stadsplanerad mark på landsbygden:

Bygga en bostad om det inte finns en avsikt att utföra någon slags professionell aktivitet inom jordbruk eller boskapshållning på tomten.
Utföra renoveringar och/eller nybyggnationer på redan existerande byggnader – både på insidan och på utsidan. Man köper det som finns och det är inte tillåtet att ändra på något.
Man kan uppföra en byggnad för att erbjuda logi på landsbygden eller för att driva ett Bed & Breakfast men innan det är det nödvändigt att upprätta en handlingsplan Proyecto de Actuación som ska godkännas av Andalusiens regionala regering. Handläggningen tar över 6 månader och det är inte enkelt att få ett positivt svar från regeringen.

Man måste hålla i åtanke att de flesta bostäder som i nuläget säljs på landsbygden i Andalusien är olagliga eller reglementsvidriga, vilket betyder att om myndigheterna hade skött sitt jobb borde dessa byggnader inte ha fått uppföras och de borde därmed egentligen inte finnas.

Saken är den att det i de flesta fall inte går att inleda något sanktionsförfarande mot byggnader som har uppförts utan tillstånd på ej stadsplanerad mark på grund av att det har gått så lång tid.

Det betyder att det rättsliga ansvaret har preskriberat om det har gått mer än sex år sedan byggnaden slutfördes. Om det handlar om särskilt skyddad ej stadsplanerad mark gäller inte tidsbegränsningen på sex år.

Vilka byggnationer får man eller får man inte göra på landsbygden?

Inga tillstånd får ges för att renovera eller återuppbygga fastigheter på ej stadsplanerad mark vilket innebär att man inte får bygga nytt om det till exempel inträffar en brand och bostaden blir helt förstörd.

Det är möjligt att utfärda tillstånd för mindre reparationer eller renoveringar som är nödvändiga för att bostaden ska vara beboelig och säker, som till exempel byta ut en del av takläggningen eller laga en vägg/mur som har gått sönder eller rasat.

Varför instiftades DAFO/SAFO?

På grund av det ovan nämnda godkände Andalusiens regionala regering år 2012 en bestämmelse med avsikt att reglera, inte lagfästa, tusentals fastigheter som hade byggts på ej stadsplanerad mark på landsbygden, vid sidan av den ordinarie stadsplaneringen. Efter 2012 började kommunförvaltningarna att skapa sina egna interna bestämmelser för att reglera detta förfarande.

För att tala i klarspråk, beslutet om att godkänna fastigheter utom stadsplaneringen (DAFO/SAFO) – Asimilado Fuera de Ordenación – har för avsikt att upprätta ett register där det framkommer vad som finns på en fastighet vid ett visst datum – både på insidan och utsidan av varje byggnad – för att på så sätt få en klar översyn över vad som har byggts, hur länge sedan det byggdes och för att intyga att bostaden i fråga får stå kvar utan att sanktioneras i framtiden, men utan möjlighet att göra utbyggnationer och/eller renoveringar samt nybyggnationer.

Det är inte en lagfästning, bostaden fortsätter att klassas som utom stadsplaneringen – eftersom uppförandet var olagligt – men det är en reglering eftersom kommunen intygar bostadens juridiska situation och skriftligen bekräftar att det inte är möjligt att sanktionera den på grund av tiden som har gått.

Bara för att en fastighet på ej stadsplanerad mark får ett DAFO/SAFO-intyg från kommunen innebär det inte att dess juridiska situation förändras, det vill säga, den är fortsatt olaglig eftersom den uppfördes på mark där det var förbjudet att bygga, men då den enligt lag fastställda tidsfristen för att sanktionera en sådan överträdelse har gått ut är det inte möjligt att inleda något förfarande mot dess innehavare. Den juridiska situationen är alltså densamma oavsett om man har ett DAFO-intyg eller inte.

DAFO/SAFO-förfarandet

För handläggningen av ett sådan förfarande är det nödvändigt att lämna in ett byggnadsprojekt, att betala en avgift som beräknas på byggnadens värde vid uppförandedatumet och som kan vara mellan 2,5 % och 4,5 % beroende på vilken kommun fastigheten ligger i, att kommunen verifierar tillförseln av vatten och el samt att det finns en septiktank i fastigheten som uppfyller gällande lagstiftning.

Den arkitekt som fastighetsägaren anlitar ska i projektet informera om allt som krävs för att fastigheten ska kunna godkännas enligt DAFO. Efter att projektet har lämnats in kommer en arkitekt från kommunen att besöka fastigheten för en inspektion och för att se om den uppfyller villkoren för DAFO eller inte.

Efter att förfarandet har slutförts, vilket kan ta mellan 4–6 månader, utfärdar kommunen ett beslut där den intygar att fastigheten – Asimilado Fuera de Ordenación -, samt även alla byggnader på tomten, fastställs som godkända utom stadsplaneringen.

Är det obligatoriskt att införskaffa ett DAFO-intyg när man säljer en bostad?

Du har ingen juridisk skyldighet att införskaffa ett DAFO/SAFO-intyg för att köpa eller sälja en fastighet.

Med detta sagt: Är det positivt eller negativt att ha ett DAFO/SAFO-intyg för en fastighet?

För köparens del är ett DAFO-intyg något positivt eftersom vederbörande då med säkerhet vet att byggnationen inte kan sanktioneras och/eller rivas eftersom kommunens DAFO-intyg skriftligen styrker att det rättsliga ansvaret har preskriberat. Köparen kan även känna sig trygg med att kommunen inte kan kräva att köparen ska inleda ett DAFO/SAFO-förfarande i framtiden eftersom allt redan är avklarat vid köpet.

Man måste även tänka på att i princip inga kommunförvaltningar lämnar ut skriftlig information om en fastighet på ej stadsplanerad mark om fastigheten inte har ett DAFO-intyg eller har inlett ett sådant förfarande.

Det betyder att om du ber om något skriftligen kommer de att säga: – visst, men först måste du skaffa ett DAFO-intyg för fastigheten. Om det av någon anledning inte är intressant att ansöka om ett DAFO-intyg kommer det att bli svårt för köparen eller dennes ombud att få någon skriftlig information om fastigheten från kommunen.

Den negativa sidan är om det har gjorts någon byggnation eller renovering – både på insidan och utsidan – för mindre än sex år sedan, eller om marken där byggnaden ligger omfattas av något särskilt skydd (och det kan inte bevisas att byggnaderna är gamla nog). I sådana fall innebär en ansökan om intyget bara problem för ägaren eftersom kommunen då är skyldig att inleda ett sanktionsförfarande.

Om den nya ägaren dessutom har för avsikt att renovera bostaden – trots varningar från en kunnig advokat – kommer kommunen ha full koll på vad som var uppbyggt tidigare och det blir mycket lättare för dem att verifiera om byggnaden har renoverats eller ändrats på något sätt.

Man får dock inte glömma bort att en fastighet kanske fick ett DAFO-intyg 2016 och att det senare under 2017 utfördes någon renovering och/eller utbyggnation. Man kan med andra ord aldrig vara helt säker i det här avseendet.

DAFO-förfarandets nuvarande situation.

Det stämmer att det blir mer och mer vanligt att inleda sådana förfaranden i kommunerna då förvaltningarna själva har insett att det är en viktig inkomstkälla för dem.

Många kommuner har en oskriven lag att automatiskt inleda en utredning för att få en fastighetsägare att inleda detta förfarande så fort de mottar eller får ansökningar om all slags information och/eller dokumentation avseende en fastighet på landsbygden.

För att undvika ovan nämnda situation och för att undvika att själva betala kostnaderna för förfarandet händer det allt oftare att köpare ställer krav på säljaren att ansöka om intyget innan försäljningen äger rum.

I en del fall där man inte vill ansöka om ett DAFO-intyg händer det också att säljaren går med på att sänka priset något och den nya ägaren själv får bestämma om vederbörande vill inleda förfarandet eller inte.

Är det obligatoriskt att ha ett DAFO-intyg för att få bolån?

En annan fråga som många kunder ställer är om det är möjligt att ta hypotekslån för en fastighet som har ett DAFO-intyg?

I det här fallet överskrider fastighetsmarknaden de sedan 2009 gällande rättsliga begränsningarna med tanke på att det rent teoretiskt inte är möjligt att ge lån för byggnader och anläggningar som inte faller inom stadsplaneringen. I verkligheten finns det många banker som trots det ger lån för olovligen uppförda fastigheter eller för fastigheter som har blivit godkända trots att de inte faller inom stadsplaneringen, så kallade landsbygdsfastigheter.

Enligt min åsikt kommer inte bankerna att sluta ge lån för den här sortens fastigheter så länge det innebär en förtjänst för dem, oberoende av vad dekretet från 2009 säger. Självklart brukar lånebeloppen för den här typen av fastigheter vara lägre och inte alla banker godkänner lån för fastigheter på landsbygden.

Köpa och sälja bostäder på landsbygden.

Det finns inga begränsningar eller restriktioner på fastighetsmarknaden, vad gäller köp eller försäljning av fastigheter på ej stadsplanerad mark, med eller utan DAFO-intyget. Det betyder att de flesta fastigheter är inskrivna i fastighetsregistret och att de redan har sålts eller köpts ett flertal gånger. Väldigt få fastigheter har idag ett DAFO-intyg.

Det finns i nuläget ett stort antal möjliga köpare som är intresserade av fastigheter på landet.

Det viktigaste vid ett köp av en fastighet på ej stadsplanerad mark är att köparen vet vad han/hon köper, att han/hon känner till de rättsliga begränsningar som omfattar fastigheter på ej stadsplanerad mark samt att han/hon får konkret juridisk information om fastigheten i fråga, vare sig det är med ett DAFO-intyg eller inte. På så sätt kan köparen fatta sitt beslut med fullständig kännedom om fastighetens juridiska situation.

Advokat för att köpa?

Det är inte så att jag försöker sälja in våra tjänster – eller ja, kanske lite – men när det kommer till köpet av en fastighet, särskilt sådana här fastigheter, är det inte någon dum idé att anlita en advokat. Kostnaden kommer att kännas väldigt liten jämfört med vad själva bostaden kostar och det kan bespara dig både pengar och huvudvärk.

Fotfattare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)

TERUGVORDERING PLUSVALIA BELASTING BIJ VERKOOP WONING ZONDER WINST

PLUSVALÍAS REKLAMATION VID FÖRSÄLJNING AV FASTIGHET UTAN KAPITALVINST

Skrivet av Gustavo Calero Monereo den 21 februari, 2017. Postad i advokat, fastighet, kapitalvinst, köpeavtal, lagakraft, reavinstskatt, skattesystem.

plusvalia sälja fastighet — plusvalía, fastighet, Nerja

För några veckor sen klagade en kund över vad de hade betalat i reavinstskatt efter försäljningen av sin bostad i Capistrano i Nerja till ett svenskt par, när de egentligen inte hade gjort någon vinst.

Det fick mig att tänka på en artikel vi publicerade om detta ämne i juni 2014, där vi berättade att det hade framkommit ny rättspraxis som försvarade de skattebetalare som hade sålt en bostad med förlust, men som kommunen ändå tvingade att betala reavinstskatt, trots att ingen vinst hade redovisats efter försäljningen.

Många försäljningar går med förlust och många fler kommer det att bli eftersom dagens priser oftast är lägre än de som var för några år sen.

Skattebetalarnas ställning har dock förbättrats på de två och ett halvt år som har gått sen vi publicerade artikeln. Numera är det lättare att reklamera det belopp man har betalat i kommunal reavinstskatt efter att ha sålt en bostad utan någon vinst och regeringen kommer troligen bli tvungen att genomföra en lagändring för att förhindra att kommunerna fortsätter att kräva betalning i sådana här situationer.

Först och främst måste de som vill bestrida den slutgiltiga reavinst som kommunen har ålagt dem, vara på det klara med att de först måste betala den och därefter påbörja reklamationsprocessen. För att kunna kräva återbetalning måste de troligtvis gå via domstol.

Enligt en dom från högsta domstolen i Valencia från slutet av 2016, är det inte nödvändigt med en expertvärdering för att fastställa fastighetens värde, eftersom domstolen anser att de värden som framkommer i köpeavtalet tydligt visar på fastighetens verkliga värde och man kan därmed fastslå om säljaren har gjort någon vinst eller inte.

Tidigare var den skattebetalare som ville reklamera på rättslig väg tvungen att få fastigheten värderad av en sakkunnig för att bevisa att det verkliga överlåtelsevärdet var lägre än anskaffningsvärdet. Tack vare den här domen anses värdet som framkommer i köpeavtalet vara tillräckligt för att styrka fastighetens värde, om det tydligt framgår vid granskningen av köpeavtalet att tomtens värde inte har ökat.

Det starkaste argumentet till skattebetalarens fördel är att den spanska författningsdomstolen nyligen har fastslagit, i en dom från 16 februari, att det strider mot principen om ekonomisk kapacitet som fastställs i artikel 31.1 i den spanska författningen, att tvinga en medborgare att betala skatt för en obefintlig förmögenhet efter försäljningen av en fastighet. Författningsdomstolen förklarar att reavinstskatten i sig är laglig men att det strider mot författningen att tvingas betala den när försäljningen av fastigheten inte har gett någon verklig vinst.

Författningsdomstolen klargör att det är lagstiftarna som bör ändra det lagstadgade skattesystemet för att förhindra att någon åläggs att betala i de fall det inte har förekommit någon kapitalvinst vid försäljningen av en fastighet.

Fram till dess att lagen ändras antar vi att kommunerna kommer att fortsätta att kräva betalning av reavinstskatten trots att försäljningen har gått med förlust, men skattebetalarna kan begära återbetalning av det oberättigade beloppet från kommunen tack vare domen från författningsdomstolen och argumenten som framkommer i de andra nämnda domarna. Man bör dock tänka på att det kanske inte är värt att reklamera om man har betalat en mindre summa i reavinstskatt på grund av de advokat– och ombudskostnader som tillkommer.

Många kommuner i området som t.ex. Nerja, Frigiliana, Torrox, Vélez Málaga m.fl. utfärdar betalningsåläggandet av reavinstskatt direkt efter att det offentliga köpeavtalet har upprättats och för att kunna få kommunens åläggande annullerat måste personen bestrida det inom den tidsfrist som lagen fastställer.

Om personen inte bestrider reavinstskatten inom den fastställda tidsfristen och det administrativa beslutet vinner lagakraft, blir det svårare att reklamera.

Fotfattare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)