Tag: Belasting

TERUGVORDERING PLUSVALIA BELASTING BIJ VERKOOP WONING ZONDER WINST

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 21 februari, 2017. Gepost in advocaat, Andalusian, Andalusie, costa del sol, english speaking solicitor, judgment, Onroerend goed, Property law.

plusvalia selling property — plusvalía, property, nerja

Een paar weken geleden klaagde een verkoper steen en been over wat hij moest betalen aan Plusvalia voor de overwaarde van de verkoop van zijn huis in Nerja aan een Zweeds echtpaar, terwijl er in werkelijkheid geen winst over de woning gemaakt was.

Ik herinnerde mij op dat moment een artikel dat we in juni 2014 publiceerde over dit onderwerp. Hierin bespraken we de nieuwe jurisprudentie die opkwam voor de positie van belastingbetalers die een woning met verlies hadden verkocht maar waarbij de gemeente hen verplichtte een belasting over de overwaarde te betalen terwijl het duidelijk was dat er geen winst behaald was bij de verkoop.

Het gaat om heel veel woningen die met verlies worden verkocht en er komen er nog veel meer bij aangezien de huidige prijzen in het algemeen lager zijn dan een paar jaar geleden.

Gelukkig is de situatie van de belastingbetaler in de tweeënhalf jaar na de publicatie van dit artikel verbeterd en kan deze het aan gemeentelijke overwaarde betaalde bedrag voor de verkoop van zijn woning zonder dat er enige winst is behaald, reclameren. En waarschijnlijk zien de overheden zich verplicht om de wet aan te passen om te voorkomen dat gemeenten betaling eisen in dit soort situaties.

Belangrijk is dat het duidelijk is dat om deze belasting over de overwaarde aan de gemeente teniet te doen, de overwaarde eerst betaald moet worden zodat men dit bedrag daarna kan reclameren waarbij men dat hoogstwaarschijnlijk via juridische weg moet doen.

Maar volgens een uitspraak van het Hoge Gerechtshof van de Autonome Regio Valencia eind 2016 is het niet nodig om de waarde van een woning aan te tonen via een taxatierapport aangezien deze ervan uitgaat dat de waarde die in de koopakte staat op duidelijke wijze de werkelijke waarde van de woning aangeeft waaruit het wel of niet verkrijgen van winst blijkt.

Tot nu toe moest de belastingbetaler die langs juridische weg een bedrag wilde reclameren door middel van een taxatie aantonen dat de werkelijke waarde van de overdracht van de woning lager was dan aankoopwaarde. Maar met deze uitspraak is de waarde in de koopakte voldoende om de waarde van de woning aan te tonen mits er bij het onderzoeken van de aktes duidelijk wordt dat er geen waardevermeerdering van de grond heeft plaatsgevonden.

Het sterkste argument voor de belastingbetaler is dat het Constitutioneel Gerechtshof in zijn recente arrest van 16 februari bepaalt dat een burger verplichten tot het betalen van belasting voor een onbestaande rijkdom bij de verkoop van zijn woning in tegenspraak is met het principe van economische capaciteit volgens artikel 31.1 van de Spaanse Grondwet. Het Constitutioneel Gerechtshof licht toe dat de belasting over de overwaarde wettelijk is maar dat het in tegenspraak is met de grondwet om deze belasting te laten betalen als er geen werkelijke winst bij de verkoop van de woning is gemaakt.

Het Constitutioneel Gerechtshof verduidelijkt verder dat de wetgever het wettelijke stelsel van deze belasting moet veranderen om het betalen van belasting te voorkomen in situaties dat er geen vermogenswinst gemaakt is bij de verkoop van een woning.

Zolang de wet nog niet gewijzigd is, gaan we ervan uit dat de gemeenten betaling van deze belasting over de overwaarde blijven eisen ook al wordt er met verlies verkocht maar met de uitspraak van het Constitutioneel Gerechtshof en met de argumenten uit de eerder genoemde uitspraken kan de belastingplichtige het ten onrechte betaalde bedrag aan de gemeente terugvorderen. Natuurlijk is het zo dat het voor een klein bedrag aan belasting voor overwaarde niet interessant is om een claim in te dienen vanwege de advocaats- en de procureurskosten.

Veel van de gemeenten in deze zone, Nerja, Frigiliana, Torrox, Vélez Málaga…enz., versturen hun belastingformulier voor de overwaarde direct nadat de verkoop in de koopakte is vastgelegd en om een annulering van deze gemeentelijke belasting te krijgen moet een bezwaar binnen de wettelijke vastgestelde termijn ingediend worden.

Als dit bezwaar niet binnen de gestelde termijn ingediend wordt, is deze administratieve handeling onherroepelijk en daarom zal het veel moeilijker zijn om het betaalde bedrag terug te vorderen.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)

NIEUW REGISTER VERHUUR VAKANTIEWONINGEN ANDALUSIË

Geschreven door Ariane van Wijk op 9 maart, 2016. Gepost in Andalucia, Onroerend goed, Property law, Registratie, Spanje.

Register verhuur vakantiewoningen Andalusie

Op 12 mei gaat de verordening 28/2016 van 2 februari in voor de verhuur van woningen voor toeristisch gebruik in Andalusië. Hiermee wil men de grote bestaande markt van huizen van particulieren reguleren die in bepaalde periodes van het jaar als vakantiewoning verhuurd worden.

Tot nu toe waren de voorwaarden voor en het gebruik van dit type verhuur per dag of week nog niet geregeld. Het doel van deze verordening is dat de woningen voldoen aan een aantal minimale eisen voordat ze verhuurd mogen worden. Hiermee worden de rechten en plichten van zowel de eigenaar als de klant vastgelegd en moeten de vakantiewoningen geregistreerd worden.

Deze verordening heeft in Andalusië een grote invloed, vooral aan de Costa del Sol en in de Axarquía. Toerische steden als Granada, Málaga, Sevilla en gemeentes als Nerja, Torrox, Fuengirola, Marbella en Mijas kennen veel woningen die op deze manier verhuurd worden.

Wat verstaat men onder een woning voor toeristisch gebruik?

Het gaat om woningen in de bebouwde kom en die “gewoonlijk” aangeboden worden als onderkomen voor toeristisch gebruik tegen een bepaald bedrag. Onder gewoonlijk en toeristisch gebruik verstaat men een woning die aangeboden wordt via communicatiemiddelen zoals bijvoorbeeld Airbnb, Tripadvisor, Windu, makelaars, verhuurbureaus, etc.

Bent u eigenaar van een huis in de bebouwde kom in Andalusië en biedt u dat huis gewoonlijk aan voor de verhuur (per dag of per week)? Dan gaat het om verhuur voor toeristisch gebruik. In dat geval moet u voldoen aan deze regels als op een legale manier wilt blijven verhuren.

Welke woningen vallen buiten deze regelgeving?

Woningen op het platteland (buiten de bebouwde kom) die aangeboden worden voor vakantieverhuur vallen niet onder deze verordening. De eigenaren moeten deze woningen echter wel registreren als ´woning voor toerisme in het landelijk gebied´ bij de autoriteiten van Andalusië maar dit is vanwege een andere regel.

Woningen die voor twee maanden of langer verhuurd worden aan dezelfde persoon worden niet als vakantiewoning beschouwd en in dat geval hoeven deze woningen niet ingeschreven te worden. Het gaat in dan dus om woningen die verhuurd worden door middel van een huurcontract voor een periode langer dan twee maanden.

Als u gedurende het jaar de woning verhuurt voor langer dan twee maanden maar daarnaast ook per dag of per week, dan moet de woning ook ingeschreven worden in dit register.

Deze verordening geldt niet wanneer dezelfde persoon 3 of meer woningen in de vakantieverhuur heeft binnen een radius van maximaal één kilometer. In dat geval geldt de regelgeving voor toeristische appartementen.

Wat betekent deze verordening?

Het is wordt verplicht om alle woningen binnen de bebouwde kom die men als vakantiewoning verhuurt in te schrijven in het Register voor Toerisme in Andalusië. Eenmaal ingeschreven, krijgt de woning een registratienummer dat zichtbaar moet zijn wanneer deze aangeboden wordt voor de verhuur. De woning hoeft slechts één keer ingeschreven te worden en dit nummer geldt voor alle toekomstige verhuur. De eigenaar is verantwoordelijk voor de inschrijving van de woning bij het register van de regering van Andalusië vanaf 12 mei 2016.

Wat zijn de eisen voor de inschrijving?

De woning moet in de bebouwde kom staan.
Beschikken over een vergunning voor eerste bewoning (Licencia de Primera Ocupacion). Als men deze vergunning niet heeft, dan moet er een certificaat aangevraagd worden bij de betreffende gemeente met betrekking tot de ligging en het gebruik van de woning. (Deze mededeling moet echter nog wel definitief bevestigd worden door de Junta de Andalucia).
Kamers met ramen moeten beschikken over koeling en/of verwarming (al naar gelang de periode waarin verhuurd wordt). Indien de eigenaar deze elementen nog niet heeft, wordt de termijn verlengd tot 12 mei 2017 zodat de eigenaar de tijd heeft deze te installeren en de woning toch mag verhuren gedurende deze periode.
Beschikken over een minimum aan meubels en huisraad overeenkomstig het aantal personen.
EHBO-kit
Beschikken over toeristische informatie van het gebied waarin de bezienswaardigheden, restaurants, etc. zijn aangegeven. Een kleine toeristische gids of folders van de VVV kunnen helpen aan om deze eis te voldoen.
Beschikken over klachtenformulieren op een voor de klant zichtbare en toegankelijke plaats.
De woning moet schoongemaakt zijn voor aankomst van de nieuwe klanten.
Beddengoed en huisraad op basis van het aantal personen dat er verblijft.
Telefoonnummer voor noodgevallen.
Informatie en instructies voor huishoudelijke apparaten in de woning.
Informatie over de interne normen voor het gebruik van de voorzieningen overeenkomstig de voorwaarden van de Vereniging van Eigenaren.

Verplichtingen voor de klant

Er moet een contract getekend worden door alle partijen met de gegevens van de woning, van de eigenaar, het aantal dagen van verblijf, de prijs van de accommodatie en identificatie van de huurders met een kopie van hun paspoort. We hebben het over een eenvoudig document van 1 a 2 bladzijden dat door de eigenaar 1 jaar bewaard moet worden.

Verder moet de eigenaar de politie (Guardia Civil) op de hoogte brengen van de verhuur van de genoemde woning bij elke nieuwe klant. Hierbij moet hij een kopie van het contract en de identiteitsbewijzen van de huurders per email meesturen.

Wat kan er gebeuren als ik mijn woning niet inschrijf in dit register?

De inspectiediensten kunnen de situatie beoordelen en een sanctieprocedure opstarten. Wees voorzichtig want een sanctie kan een boete betekenen van € 2.000 tot € 18.000. Verder heeft u de verplichting om de inspectiedienst toe te laten in de woning om te kijken of deze voldoet aan de eisen voor de verhuur. Als u de inspectiedienst niet toelaat in de woning is dit een ernstige tekortkoming die een boete kan betekenen.

Wat regelt de verordening nog meer?

Deze regelt onder andere de rechten van klanten bij een conflict met de eigenaar op basis van onder andere huurprijs, aankomst- en vertrektijd en betalingsvoorwaarden. Kortom de voorwaarden van de prijs, reservering, voorschot en annulering wanneer er geen geschreven overeenkomst bestaat tussen de partijen.

Belasting over huurinkomsten

Dit register is een administratief orgaan van Andalusië en is in het leven geroepen om de voorwaarden voor vakantiewoningen te reguleren. Het heeft in principe niets te maken met de verplichting om belasting te betalen voor de uit de verhuur verkregen inkomsten. Ook als uw woning is ingeschreven in het register maar u verhuurt de woning uiteindelijk niet dan zijn er voor u geen kosten aan verbonden. De huur die u ontvangt voor een woning, of het nu voor vakantie of voor langere tijd is, moet worden aangegeven bij de Spaanse belastingdienst en daar moet u de bijbehorende inkomstenbelasting over betalen, of u nu wél fiscaal resident bent in Spanje (IRPF belasting) of niet (IRNR belasting).

Juridisch advies inschrijving

Hoewel de verordening op 12 mei 2016 in werking treedt, is het nu al mogelijk om de registratieprocedure voor de woning te starten. Als u een of meerdere eigendommen als vakantiehuis verhuurt (zowel binnen de bebouwde kom of op het platteland) dan moeten deze geregistreerd worden bij de regering van Andalusië. C&D Solictors (advocaten) kunnen voor u de administratieve procedure afhandelen zodat uw woning correct ingeschreven wordt.

Daarnaast informeren we u graag over alle eisen waar uw woning aan moet voldoen, de benodigde documentatie en over uw verplichtingen als eigenaar. Aarzel niet om contact met ons op te nemen via 0034 – 952 532 582 of via info@cdsolicitors.com (www.cdsolicitors.com).

Schrijver: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Advocaten)
Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Nerja/Andalucia)

SPANISH INCOME TAX RETURN FOR NON TAX RESIDENTS FILING BEFORE THE 31st OF DECEMBER

VOOR 31 DECEMBER MOET DE BELASTINGAANGIFTE GEDAAN ZIJN VOOR NIET-RESIDENTEN VOOR HET JAAR 2012.

Geschreven door admin op 22 november, 2015. Gepost in Headline, Inkomstenbelasting, lawyer, Sin categoría @nl.

Wanneer u geen ingezetene bent in Spanje en wanneer u eigenaar bent van een onroerend goed in Spanje dan moet u Belasting over het Inkomen van Niet-Residenten betalen (I.R.N.R.). Dit onderwerp werd eerder al diepgaand behandeld in artikelen die op onze website geplaatst zijn in november 2010 en oktober 2013:

Wanneer een onroerend goed eigendom is van een echtpaar of van meerdere personen, dan geldt elke eigenaar als een onafhankelijke belastingbetaler. Daarom moeten ze aparte belastingaangiftes doen voor hun eigendomsaandeel van het onroerend goed.

Afhankelijk van de bestemming van het onroerend goed wordt er een onderscheid gemaakt in het te belasten inkomen tussen:

1.- OPBRENGSTEN VAN VERHUURD ONROEREND GOED.Wanneer het onroerend goed verhuurd wordt dan moet het hele bedrag wat van de huurder ontvangen wordt als opbrengst aangegeven worden, exclusief de Belasting over de Toegevoegde Waarde.

2.- BELASTBAAR INKOMEN UIT STEDELIJK ONROEREND GOED VOOR EIGEN GEBRUIK.

Voor het grootste deel van onze klanten geldt het laatste. Daarom zal ik hier nog verder op in gaan:

Het aan te geven inkomen is het resultaat van het vermenigvuldigen van de kadastrale waarde van het onroerend goed met de volgende percentages:

In het algemeen, 2%.
In het geval van onroerend goed met een kadastrale waarde die herzien of aangepast is ná 1 januari 1994, 1,1%.

Met het bedrag dat voortkomt uit het toepassen van de genoemde percentages moet men het eindbedrag bereken dat elk van de eigenaren moet betalen. Hierbij wordt rekening gehouden met het feit of u het hele jaar eigenaar was van het onroerend goed of een gedeelte daarvan.

Voor deze fiscale verplichting moet het model 210 ingevuld worden. Op de officiële website van de Spaanse Belastingdienst (A.E.A.T.) staan instructies in hetEngelsover hoe het model ingevuld moet worden. Ik vertel u alvast dat het soms moeilijk kan zijn om deze te begrijpen.

Op dit moment is het tijd voor de aangifte van de I.R.N.R voor 2012, waarvan de deadline op 31 december van dit jaar verloopt. Indien u in het jaar 2012 eigenaar was van onroerend goed dan moet u contact opnemen met uw adviseur zodat hij het genoemde fiscale model zo snel mogelijk kan indienen.

Mocht u onze hulp nodig hebben dan helpen wij u graag.

Schrijver: Francisco Delgado Montilla, C&D Solicitors (Advocaten)
Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Andalucia)

ENERGIECERTIFICAAT EN IBI KORTING

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 25 oktober, 2015. Gepost in Andalusian, english speaking solicitor.

In de afgelopen maand september heeft de Spaanse regering aan de hand van een wetswijziging de deur geopend voor gemeentes zodat zij korting (aftrek) kunnen geven op de Onroerendezaakbelasting (IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles) met ingang van 1 januari 2016.

Deze wetswijziging geeft de mogelijkheid om een korting te geven van 20%, 16%, 12%, 8% en 4% op de IBI van een onroerende zaak indien het energieprestatiecertificaat een kwalificatie van respectievelijk A,B,C,D of E aan de genoemde woning geeft.

Nu de centrale regering deze korting toestaat op de IBI is het aan de afzonderlijke gemeentes om te beslissen of ze de genoemde korting willen toepassen of niet.

Dit is zo omdat de onroerendezaakbelasting een lokaal karakter heeft. De gemeentes zijn verantwoordelijk voor het beheer ervan mits de belasting geïnd wordt volgens de Spaanse Wet op de Lokale Belasting, die nu aangepast is door de centrale regering om de korting op de IBI mogelijk te maken.

Dat gezegd hebbende, als u eigenaar bent van een woning in Spanje en u wilt weten of u minder IBI kunt betalen, dan raad ik u aan het volgende te doen:

Vraag bij uw gemeente of ze de genoemde korting op de IBI gaan toepassen met ingang van 1 januari 2016. Als het antwoord hierop NEE is, dan houdt het hier op.
Als uw gemeente JA antwoordt op de vorige vraag, bekijk dan welke kwalificatie op het energieprestatiecertificaat van uw woning staat.

Indien u de woning in Spanje in de afgelopen 2 jaar gekocht heeft dan maakt dit certificaat onderdeel uit van de koopakte.

Als u geen energieprestatiecertificaat heeft, dan kan het interessant zijn er een laten maken om te weten welke energiekwalificatie u heeft en of u een percentage korting kunt krijgen op uw IBI zodat u zo elk jaar minder betaalt.

Met betrekking tot het energieprestatiecertificaat “zakken” de meeste woningen, ofwel ze krijgen een een hele lage kwalificatie. Het lijdt geen twijfel dat de woningen in Spanje niet de meest efficiënte zijn op energiegebied.

Als de kwalificatie op het energieprestatiecertificaat van uw woning heel laag is dan moet u hier niet van schrikken. Dit is helaas heel normaal. Volgens informatie die door de website Idealista begin van dit jaar gepubliceerd werd, zakt 95% van de woningen op het gebied van energie-efficiëntie.

Deze maatregel die door de centrale regering is ingevoerd is naar mijn mening positief omdat het altijd goed is om die woningen te “belonen” die het best geïsoleerd zijn en die minder energieverbruik nodig hebben voor hun bewoonbaarheid. Door minder energie te verbruiken, vervuilen we immers ook minder.

Vanuit het gezichtspunt van de verkoper is het genoemde certificaat een extra kostenpost en een bureaucratische hindernis om een woning te verkopen. Maar als het certificaat goed gemaakt is, geeft het waardevolle informatie aan de koper omdat deze vóór de koop de energie-efficiëntie van de woning kent en dus ook weet hoe hij op dit gebied verbeteringen kan doorvoeren.

Het energieprestatiecertificaat moet beschikbaar zijn wanneer een woning in de verkoop of in de verhuur (langer dan 4 maanden) staat, zodat de koper, vanaf het moment dat hij geïnteresseerd is in een woning, de energie-efficiëntie ervan kent.

Schrijver: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors (Advocaten)
Torrox-Costa (Malaga/Costa del Sol/Andalucia)

less taxes when you buy a property in Spain

HOE KAN MEN EEN FISCALE BOETE VOOR NIET-RESIDENTEN MET SPAANS ONROEREND GOED VERMIJDEN

Geschreven door Gustavo Calero Monereo op 10 september, 2013. Gepost in Andalusie, belasting IRNR, Onroerend goed, Sin categoría @nl, Spanje. Geen reacties op HOE KAN MEN EEN FISCALE BOETE VOOR NIET-RESIDENTEN MET SPAANS ONROEREND GOED VERMIJDEN

Onlangs hebben enkele van onze klanten kennisgevingen ontvangen op onze advocatenkantoor van de Spaanse Belastingdienst waarin deze een kopie eist van de aangifte van hun Spaanse inkomstenbelasting of hun aangifte voor inkomensbelasting voor niet-residenten met onroerend goed in Spanje. Deze moeten verplicht worden ingediend in deze gevallen, gezien het feit dat de Spaanse Belastingdienst weet dat ze eigenaar zijn of waren van een woning in Spanje. Een waarschuwing dat het geen aangifte doen, beboet of bestraft zal worden. Dit onderwerp is al eerder aan de orde geweest in een eerder artikel dat gepubliceerd is op onze website.

Deze kennisgevingen gaan verder terug in de tijd. De Belastingdienst eist dus het overleggen van de hiervoor genoemde aangiftes, of men nou fiscaal resident of niet-resident was in Spanje, voor de jaren waarin men eigenaar van het onroerend goed was. In september, bijvoorbeeld, hadden we te maken met een geval waarin de Spaanse Belastingdienst de laatste en afdwingbare aangiften van inkomensbelasting voor niet-residenten opeiste -Spaans IRNR- voor de jaren 2008, 2009, 2010 en 2011.

Door middel van deze kennisgevingen wordt er een fiscale procedure gestart die gericht is op het controleren van het indienen van belastingaangiften, afdrachten op belastingaangiften en gegevensoverdrachten die bij wet verplicht zijn. Door middel van deze procedure, probeert de Belastingdienst de regularisatiestappen uit te voeren voor die situaties waarbij belastingbetalers niet aan hun belastingplichten hebben voldaan omdat ze hun inkomensbelastingaangifte niet hebben ingeleverd voor fiscale residenten (Spaans IRPF) of inkomensbelastingaangiften voor niet-residenten (Spaans IRNR). Er is meer informatie te vinden van de Spaanse Belastingdienst in het Engels over deze en andere belastingverplichtingen tax obligations for non residents op de website van de Agencia Tributaria.

Het is ook belangrijk te melden dat de ontvangst van deze kennisgevingen, indien ze naar behoren worden bezorgd, de verjaringstermijn opschort waarin de Belastingdienst het geclaimde terug mag vorderen en dit geldt ook voor de periode die genoemd wordt in de kennisgevingen. Daarnaast wordt ook de verjaringstermijn opgeschort voor fiscale boetes die voortkomen uit regularisatieprocedures die worden toegepast in gevallen die niet zijn onderworpen aan de wet. De eerder genoemde kennisgeving en de daaropvolgende afwikkeling worden vergezeld van een fiscale boete.

Bij een recent bezoek aan het belastingkantoor in Velez-Malaga, heeft de ambtenaar die belast is met deze zaken ons bevestigd dat er meer dan duizend van dit soort eisen verstuurd zijn gedurende deze maand en afgelopen augustus, alleen al voor sommige locaties in de regio Axarquia.

In deze context, als je dus in deze situatie bent van een niet-resident in Spanje in het bezit van onroerend goed in Spanje, of je nou wel of geen kennisgeving van de Spaanse Belastingdienst ontvangen hebt kan je deze in de toekomst ontvangen. Daarom raadt C&D advocaten aan om de situatie zo snel mogelijk te normaliseren door alle aangiften van inkomensbelasting voor niet-residenten van de afgelopen 4 jaar, waarin je onroerend goed in Spanje hebt gehad, te overleggen. Dit kan tenminste voorkomen dat je de boetes moet betalen die bij de eerder genoemde kennisgevingen horen.