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HYPOTHÈQUES EN ESPAGNE POUR ACHETER UNE PROPRIÉTÉ

Écrit par Ariane van Wijk le 24 octobre, 2023. Publié dans advocat, andalousie, Banque, costa del sol, Droit des biens, HYPOTHÈQUES, Non classifié(e).

Taux fixe, taux d’intérêt variable et Euribor

Hypothéque en espagne, si vous souhaitez acheter une propriété avec une hypothèque espagnole, vous devez savoir que la norme en Espagne est l’intérêt variable. L’Euro Interbank Offered Rate, également appelé Euribor, est le taux de référence pour les prêts hypothécaires à taux variable et se situe actuellement à des niveaux très bas. La plupart des prêts hypothécaires en Espagne sont établis selon l’Euribor plus le taux d’intérêt proposé par la banque.

Certaines banques proposent des prêts hypothécaires à taux fixe, mais le nombre de prêts hypothécaires à taux fixe obtenus en Espagne est très faible par rapport à celui des prêts hypothécaires à taux variable.

Hypothéque en Espagne ou dans un autre pays ?

Si vous n’êtes pas résident fiscal en Espagne et que vous envisagez d’obtenir un prêt hypothécaire pour acheter une maison en Espagne, il est très probable qu’une banque de votre pays de résidence fiscale puisse vous offrir un meilleur taux d’intérêt qu’une banque espagnole. Par conséquent, vous devriez essayer de savoir quelles banques de votre pays accordent des prêts hypothécaires en Espagne.

Façons de réduire le taux d’intérêt:

En Espagne, les prêts hypothécaires à taux variable offrent généralement une série de produits supplémentaires qui peuvent réduire la taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire. Chacun de ces produits/conditions financières peut réduire le taux d’intérêt entre 0,25 % et 0,50 %, avec un maximum de 0,75 % pour les non-résidents à 1,00 %.

Certains de ces produits / conditions sont :

Mise en place d’un crédit direct de votre salaire ou de votre pension
Maintien d’un solde mensuel minimum dans le compte lié à l’hypothèque
S’inscrire à une banque en ligne ou à une boîte aux lettres virtuelle
Prélèvements des entreprises de services (eau, électricité, impôts, etc.)
Avoir une carte de débit/crédit
Avoir un régime de retraite avec une cotisation annuelle minimale
Souscrire une assurance-vie et une assurance habitation / assurance ménage

Entamer la procédure auprès de la banque

Si vous connaissez déjà la banque dans laquelle vous souhaitez faire votre demande de prêt hypothécaire, nous vous suggérons de demander l’approbation financière de l’hypothèque.

À ce stade, vous fournirez à la banque une liste complète de vos revenus et de vos prêts, ainsi que votre situation professionnelle et le montant du prêt hypothécaire dont vous avez besoin. La banque entrera tous ces détails dans le système et vous dira si elle approuvera l’hypothèque à votre niveau de revenu.

Grâce à cela, vous pouvez économiser du temps et de l’argent puisque vous pouvez découvrir, dès le début, que la banque ne vous accordera pas de prêt hypothécaire et qu’il ne sera pas nécessaire que vous fournissiez toute la documentation financière au début. En plus de cela, il n’est pas encore nécessaire de payer l’impôt sur la propriété par la banque. Cette documentation pour la banque, soit dit en passant, doit inclure un extrait ( ́nota simple ́) du registre foncier, le Registro de la Propiedad, de la propriété que vous souhaitez acheter. Si la banque analyse vos données financières et ne peut pas vous accorder de prêt hypothécaire, vous avez toujours la possibilité de vous adresser à une autre banque.

Coûts supplémentaires de l’hypothèque espagnole

Informations mises à jour en raison de la décision de la Cour suprême en octobre 2018, ainsi que de la modification de la loi espagnole sur la base de laquelle les banques paient la plupart des coûts initiaux de l’hypothèque.

Frais juridiques :

Ceux-ci se situent généralement entre 3 % et 4 % du montant de l’hypothèque, mais sont payés depuis octobre 2018 par les banques (et ils peuvent être réclamés pour les prêts hypothécaires signés depuis octobre 2014). Il s’agit des impôts, de la facture du notaire (les actes hypothécaires sont différents des titres de propriété et sont donc facturés séparément), de la facture du registre foncier et des frais de traitement. Ces frais sont les mêmes, que l’hypothèque soit obtenue auprès d’une banque espagnole ou étrangère.

Honoraires d’avocat :

Même si vous pouvez négocier votre prêt hypothécaire directement avec la banque, il est conseillé à votre avocat de vous aider dans ce processus car vous obtiendrez des conseils professionnels. En plus de cela, son travail avec la banque sera plus efficace car il connaît les différentes conditions des banques, il peut vérifier les conditions générales espagnoles et il peut négocier en votre nom.

Frais bancaires supplémentaires :

Frais d’ouverture (généralement 0,5 % – 1 % de l’hypothèque), assurance habitation obligatoire (assurance ménage) et assurance-vie pour chaque titulaire de compte hypothécaire.

Sur ce point, je voudrais faire une mention spéciale sur la police d’assurance-vie que la plupart des banques exigent généralement d’obtenir. Cette police d’assurance est obtenue pour le montant hypothéqué et garantit que la banque peut recouvrer le montant dû à la banque auprès de la compagnie d’assurance en cas de décès des titulaires du compte.

L’assurance-vie est un produit intéressant pour les détenteurs d’un prêt hypothécaire mais elle peut impliquer une prime élevée, surtout si les assurés sont âgés ou ont des problèmes de santé. En effet, dans ces cas, la prime sera plus élevée à mesure que le risque de décès des détenteurs d’hypothèques augmente. Il est important de savoir qu’après la première année, vous pouvez passer d’une compagnie d’assurance à une autre qui vous offre de meilleures conditions sur votre assurance vie.

Il est également fréquent que certaines banques vous demandent de payer une prime unique pour cette police d’assurance-vie, c’est-à-dire que lorsque l’hypothèque est accordée, la banque vous facture déjà la prime d’assurance totale pour toute la durée de l’hypothèque.

Il est important que vous disposiez d’un tableau récapitulatif de TOUS les coûts hypothécaires, afin que vous puissiez connaître le montant net de l’hypothèque (après déduction des dépenses) dont vous disposerez pour payer la propriété.

Offre hypothécaire juridiquement contraignante

Une fois que la banque a confirmé que votre hypothèque est approuvée, le document juridique qui le garantit est l’offre ferme. Ce document bancaire fonctionne comme un contrat et oblige la banque à vous accorder l’hypothèque selon les conditions établies dans le document. L’offre ferme est généralement valable un mois, mais elle peut ne pas être valable moins de dix jours.

Recommandations lors de l’achat d’un bien immobilier avec hypothèque

Étant donné que l’approbation finale de l’hypothèque par la banque prendra 2 ou 3 semaines. Par conséquent, il est sage de commencer la procédure d’hypothèque le plus tôt possible, même si vous n’avez pas encore sélectionné de propriété définitive.

Vous avez déjà décidé du bien que vous souhaitez acheter, mais vous ne savez pas encore si vous allez obtenir un hypothèque? Dans ce cas, vous pouvez essayer de négocier avec le vendeur que leDocument de réservationet/ou Contrat d’achat privé sont « soumis à l’hypothèque ». Cette clause vous évite de perdre vos frais de réservation et/ou votre acompte si aucune banque ne vous accorde finalement un prêt hypothécaire. Cependant, la plupart des vendeurs (espagnols) n’aiment pas signer des contrats soumis à l’hypothèque, donc la meilleure chose à faire est de tout préparer avec la banque afin qu’il faille le moins possible pour recevoir une réponse.

N’oubliez pas non plus que toutes les banques ne sont pas disposées à accorder des prêts hypothécaires pour une maison à la campagne, ou seulement pour un pourcentage limité.

Économiser de l’argent par subrogation d’une hypothèque

Si vous êtes propriétaire d’une maison avec une hypothèque espagnole, vous avez le droit de subroger votre hypothèque dans une autre tranche avec un taux d’intérêt inférieur ou de meilleures conditions. Dans ce cas, la nouvelle banque paiera le reste du prêt plus la commission de transfert (si elle existe) à votre banque actuelle et vous paierez votre hypothèque à partir de ce moment à la nouvelle banque selon les nouvelles conditions.

Le coût de la subrogation est très faible par rapport au coût de la signature d’une nouvelle hypothèque. Par conséquent, si le taux d’intérêt que la banque vous propose est plus bas, il est fort probable que la subrogation vous soit bénéfique.

Vous trouverez plus d’informations à ce sujet dans notre fichier pdf : Hypothèques en Espagne pour l’achat d’un bien immobilier pour l’achat d’une maison en Espagne. Pour des informations générales sur l’achat d’une maison en Andalousie, vous pouvez également regarder cette vidéo :

Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat chez C&D Solicitors Torrox (Málaga, Andalousie)

La construction sur terrain rural en Andalousie, autorisée de façon limitée pour les maisons individuelles

Écrit par Gustavo Calero Monereo le 17 mars, 2022. Publié dans andalousie.

CONSTRUCTION ON RURAL LAND ANDALUCIA — Construction sur terrain rural en Andalousie : quand êtes-vous autorisé à construire ?

En décembre 2021, le parlement andalous a approuvé la nouvelle « loi foncière » (Ley del Suelo) en Andalousie. On la connaît plus couramment sous le nom de LISTA pour la construction sur terrain rural. L’une des principales caractéristiques de cette loi est qu’elle permet, dans certains cas, de délivrer des permis de construire pour des maisons individuelles à la campagne. Il s’agit d’une importante nouveauté pour les propriétaires fonciers car jusqu’à présent, il n’était pas permis de construire à la campagne et tous les bâtiments de moins de 6 ans pouvaient être sanctionnés.

En quoi consiste la mise en place de cette nouvelle loi pour la construction et la rénovation sur terrain rural ?

Après l’approbation de cette nouvelle loi, le gouvernement régional d’Andalousie s’est mis à travailler sur les conditions de mise en place afin de pouvoir l’appliquer au mieux. Actuellement, ces conditions sont en phase d’ébauche en attente d’approbation et sont donc susceptibles d’être modifiées.

Dans le dernier paragraphe, nous allons également expliquer les aspects les plus importants de ces ébauches et de la nouvelle loi, principalement au sujet des parcelles de terrain en milieu rural et de la possibilité d’obtenir un permis de construire pour des maisons individuelles. Nous allons aborder les nouveaux aspects au sujet des maisons déclarées comme assimilées à hors ordination (DAFO/SAFO), car pour la première fois, il est autorisé d’effectuer des travaux de rénovation de grande envergure.

Était-il permis de construire sur un terrain rural dans le passé ?

Auparavant, la loi en Andalousie ne permettait pas la construction de bâtiments résidentiels sur terrains non constructibles/rustiques (il s’agissait de la loi LOUA adoptée en 2003). Seule exception à cette loi : les maisons en rapport avec l’agriculture, le bétail ou le travail de gestion forestière.

Cependant, malgré cette interdiction, de nombreuses maisons ont été construites sans permis, avec les mauvais permis ou avec des autorisations qui ont plus tard été invalidées ou annulées. Dans la province de Málaga, des régions telles que La Axarquía, la vallée du Guadalhorce, la Sierra de Mijas ou Ronda ont vu se construire des milliers de maisons en raison d’une forte demande d’acheteurs étrangers de Grande-Bretagne, de Belgique, des Pays-Bas, de Suède, etc.

L’une des principales raisons de cette forte demande de constructions rurales dans la campagne andalouse est qu’elles pouvaient être inscrites au registre de foncier (Registro de la Propiedad), à cause des délais et de la négligence de l’administration qui n’intervenait pas pour les sanctionner. L’inscription ne les rend pas légales mais leur octroie un meilleur statut administratif qui les rend plus attrayantes pour les acheteurs potentiels, outre le prix de marché qui lui aussi est inférieur.

Quels seront les critères à remplir pour construire sur une parcelle de terrain rural ?

Le terrain ne doit bénéficier d’aucune protection particulière, autrement dit il doit s’agir d’un terrain rural normal.
Le bâtiment doit se trouver à une distance d’au moins 25 mètres de la limite du terrain.
Le terrain doit avoir une superficie minimum qui est indiquée dans le point suivant.
Il doit y avoir une distance minimum de 200 mètres entre chaque bâtiment à usage résidentiel.

a. Quelle superficie minimum doit avoir un terrain rural afin d’obtenir un permis de construire ?

Il sera possible de construire sur des terrains séparés qui ne devront en aucun cas être inférieurs à 2,5 hectares (25 000 m2) par propriété. Pour les terrains forestiers, la surface minimum sera de 5 hectares. Cependant, ces réglementations permettent de modifier cette superficie minimum via des réglementations municipales. Cette modification doit avoir pour objectif la lutte contre le dépeuplement des campagnes, la promotion du développement rural ou l’économie circulaire et verte. Il ne fait aucun doute que cette superficie minimum permettant d’obtenir un permis de construire sera modifiée dans de nombreuses municipalités à moyen terme.

b. Combien de mètres carrés suis-je autorisé à construire ?

La superficie construite maximum de peut pas être supérieure à 1 % du terrain rural ou à 0,5 % dans les zones forestières. Cependant, l’instrument général d’urbanisme de la municipalité peut autoriser les constructions et les installations annexées à la maison à condition que leur superficie totale ne soit pas supérieure à celle du bâtiment principal.

c. Quel est la hauteur maximum de construction autorisée sur un terrain rural ?

La hauteur maximum autorisée pour ces maisons construites sur terrain rural est de 7 mètres.

d. Pas de permis de construire en cas de formation d’une agglomération urbaine

On peut définir une agglomération urbaine (« asentamiento urbanístico ») comme la formation ou l’existence d’un groupe de bâtiments situés sur une zone relativement petite, qui fera appel à une infrastructure collective ou à des services non compatibles avec un terrain rural. La nouvelle loi foncière et ses réglementations interdisent la formation de nouvelles agglomérations urbaines sur un terrain rural. Par conséquent, aucun permis de construire n’est délivré pour des maisons susceptibles de former une agglomération.

La loi fournit de nombreuses définitions qui peuvent être interprétées comme une agglomération urbaine, certaines sont assez ambigües et leur interprétation peut changer au fil du temps. Par exemple, l’un des critères les plus évidents qui empêcherait de délivrer un permis de construire sur un terrain rural serait la présence de 6 autres bâtiments dans un rayon de 200 mètres. (Ces 6 bâtiments n’incluraient pas les dépendances sur des terrains compris dans ce rayon.)

Quelles seront les impôts à payer sur la construction rurale en Andalousie ?

La nouvelle loi a fixé une provision compensatoire à verser pour autoriser les constructions sur terrain rural à hauteur de 15 % du budget d’exécution matérielle pour les maisons individuelles. Ce montant doit être versé dès l’octroi du permis de construire au propriétaire ou au promoteur, qu’il s’agisse d’un particulier ou d’une entreprise. Les réglementations permettent à chaque mairie de réduire ce montant par arrêté municipal.

Besoin d’une autorisation préalable avant d’obtenir le permis

Il est obligatoire de demander l’autorisation préalable de la mairie afin de confirmer s’il est possible d’obtenir un permis de construire sur un terrain rural. Cette procédure préalable d’autorisation peut éventuellement inclure certains documents techniques et juridiques sur le terrain ainsi que sur le bâtiment que l’on envisage d’y construire.

L’un des aspects les plus importants de cette autorisation est la notification au cadastre et au registre des propriétaires de terrains avoisinants. Ces derniers peuvent s’opposer à la construction sous prétexte que cela pourrait empêcher la réalisation ou la mise en place d’opérations sur leurs propres terrains. Cela concerne notamment le bétail, l’exploitation forestière ou les activités agricoles du fait que la construction d’une maison sur un terrain agricole est considérée comme exceptionnelle.

Approbation de la mairie en cas de vente

Si un délai de 6 mois s’est écoulé à compter du moment où la demande a été soumise, et si la mairie n’a pas répondu, celle-ci sera considérée comme rejetée. Au cas où la mairie aurait délivré une autorisation préalable, le propriétaire ou le promoteur bénéficiera d’un an pour soumettre sa demande de permis de construire. Le cas échéant, il faudra à nouveau obtenir une autorisation préalable. Ce document permet aux propriétaires d’un terrain souhaitant le vendre sans permis de construire d’effectuer cette procédure et, après l’autorisation de la mairie, de vendre le terrain à un acheteur avec la garantie qu’il pourra construire sur celui-ci.

Possibilité de remettre à neuf/rénover des maisons considérées comme assimilées à hors ordination (DAFO/SAFO)

Construction on rural land and the certificate for Assimilated out of Ordination (DAFO/SAFO) — Construction sur terrain rural et certificat d’assimilation comme hors d’ordination (DAFO/SAFO)

La nouvelle loi foncière inclut une modification importante au sujet des maisons ayant le statut de assimilés à hors ordination (DAFO/SAFO). Cette nouvelle loi permet à ces logements d’être rénovés et d’adapter leur structure. Auparavant, ils pouvaient uniquement recevoir un entretien minimum et des travaux de conservation strictement nécessaires afin de garantir leur habitabilité, salubrité, sécurité et accessibilité. La possibilité d’effectuer des améliorations et des rénovations sur ces maisons rurales ouvre légalement la porte à de nombreux propriétaires qui ont acheté une maison à la campagne et n’ont jamais osé se lancer dans des travaux ou à ceux qui s’y sont aventuré tout en assumant le risque d’être sanctionnés par la mairie.

Dans le cadre de notre travail quotidien en tant que conseillers juridiques dans le processus de transfert de maisons rurales, nous avons pu observer que la plupart des acheteurs souhaitent effectuer des travaux d’amélioration et de rénovation. Ils pourront désormais le faire légalement moyennant une autorisation municipale. Il est extrêmement important de signaler qu’afin d’obtenir un permis de rénovation pour une maison située sur un terrain rural, celle-ci doit bénéficier de la définition DAFO/SAFO ou cette procédure doit être en cours d’obtention. Sans cette attestation d’assimilation à hors ordination, il n’est pas possible d’obtenir un permis pour un bien rural, qu’il s’agisse d’une rénovation ou de la conservation de la propriété.

Comme le type de travaux à effectuer sur une maison rurale existante a été élargi, il peut s’avérer plus intéressant aujourd’hui d’obtenir le statut DAFO/SAFO, car cela permettra au propriétaire de conserver et d’améliorer légalement leur bien immobilier.

Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat chez C&D Solicitors (Torrox, Málaga)