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HYPOTHÈQUES EN ESPAGNE POUR ACHETER UNE PROPRIÉTÉ

Écrit par Ariane van Wijk le 24 octobre, 2023. Publié dans advocat, andalousie, Banque, costa del sol, Droit des biens, HYPOTHÈQUES, Non classifié(e).

Taux fixe, taux d’intérêt variable et Euribor

Hypothéque en espagne, si vous souhaitez acheter une propriété avec une hypothèque espagnole, vous devez savoir que la norme en Espagne est l’intérêt variable. L’Euro Interbank Offered Rate, également appelé Euribor, est le taux de référence pour les prêts hypothécaires à taux variable et se situe actuellement à des niveaux très bas. La plupart des prêts hypothécaires en Espagne sont établis selon l’Euribor plus le taux d’intérêt proposé par la banque.

Certaines banques proposent des prêts hypothécaires à taux fixe, mais le nombre de prêts hypothécaires à taux fixe obtenus en Espagne est très faible par rapport à celui des prêts hypothécaires à taux variable.

Hypothéque en Espagne ou dans un autre pays ?

Si vous n’êtes pas résident fiscal en Espagne et que vous envisagez d’obtenir un prêt hypothécaire pour acheter une maison en Espagne, il est très probable qu’une banque de votre pays de résidence fiscale puisse vous offrir un meilleur taux d’intérêt qu’une banque espagnole. Par conséquent, vous devriez essayer de savoir quelles banques de votre pays accordent des prêts hypothécaires en Espagne.

Façons de réduire le taux d’intérêt:

En Espagne, les prêts hypothécaires à taux variable offrent généralement une série de produits supplémentaires qui peuvent réduire la taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire. Chacun de ces produits/conditions financières peut réduire le taux d’intérêt entre 0,25 % et 0,50 %, avec un maximum de 0,75 % pour les non-résidents à 1,00 %.

Certains de ces produits / conditions sont :

Mise en place d’un crédit direct de votre salaire ou de votre pension
Maintien d’un solde mensuel minimum dans le compte lié à l’hypothèque
S’inscrire à une banque en ligne ou à une boîte aux lettres virtuelle
Prélèvements des entreprises de services (eau, électricité, impôts, etc.)
Avoir une carte de débit/crédit
Avoir un régime de retraite avec une cotisation annuelle minimale
Souscrire une assurance-vie et une assurance habitation / assurance ménage

Entamer la procédure auprès de la banque

Si vous connaissez déjà la banque dans laquelle vous souhaitez faire votre demande de prêt hypothécaire, nous vous suggérons de demander l’approbation financière de l’hypothèque.

À ce stade, vous fournirez à la banque une liste complète de vos revenus et de vos prêts, ainsi que votre situation professionnelle et le montant du prêt hypothécaire dont vous avez besoin. La banque entrera tous ces détails dans le système et vous dira si elle approuvera l’hypothèque à votre niveau de revenu.

Grâce à cela, vous pouvez économiser du temps et de l’argent puisque vous pouvez découvrir, dès le début, que la banque ne vous accordera pas de prêt hypothécaire et qu’il ne sera pas nécessaire que vous fournissiez toute la documentation financière au début. En plus de cela, il n’est pas encore nécessaire de payer l’impôt sur la propriété par la banque. Cette documentation pour la banque, soit dit en passant, doit inclure un extrait ( ́nota simple ́) du registre foncier, le Registro de la Propiedad, de la propriété que vous souhaitez acheter. Si la banque analyse vos données financières et ne peut pas vous accorder de prêt hypothécaire, vous avez toujours la possibilité de vous adresser à une autre banque.

Coûts supplémentaires de l’hypothèque espagnole

Informations mises à jour en raison de la décision de la Cour suprême en octobre 2018, ainsi que de la modification de la loi espagnole sur la base de laquelle les banques paient la plupart des coûts initiaux de l’hypothèque.

Frais juridiques :

Ceux-ci se situent généralement entre 3 % et 4 % du montant de l’hypothèque, mais sont payés depuis octobre 2018 par les banques (et ils peuvent être réclamés pour les prêts hypothécaires signés depuis octobre 2014). Il s’agit des impôts, de la facture du notaire (les actes hypothécaires sont différents des titres de propriété et sont donc facturés séparément), de la facture du registre foncier et des frais de traitement. Ces frais sont les mêmes, que l’hypothèque soit obtenue auprès d’une banque espagnole ou étrangère.

Honoraires d’avocat :

Même si vous pouvez négocier votre prêt hypothécaire directement avec la banque, il est conseillé à votre avocat de vous aider dans ce processus car vous obtiendrez des conseils professionnels. En plus de cela, son travail avec la banque sera plus efficace car il connaît les différentes conditions des banques, il peut vérifier les conditions générales espagnoles et il peut négocier en votre nom.

Frais bancaires supplémentaires :

Frais d’ouverture (généralement 0,5 % – 1 % de l’hypothèque), assurance habitation obligatoire (assurance ménage) et assurance-vie pour chaque titulaire de compte hypothécaire.

Sur ce point, je voudrais faire une mention spéciale sur la police d’assurance-vie que la plupart des banques exigent généralement d’obtenir. Cette police d’assurance est obtenue pour le montant hypothéqué et garantit que la banque peut recouvrer le montant dû à la banque auprès de la compagnie d’assurance en cas de décès des titulaires du compte.

L’assurance-vie est un produit intéressant pour les détenteurs d’un prêt hypothécaire mais elle peut impliquer une prime élevée, surtout si les assurés sont âgés ou ont des problèmes de santé. En effet, dans ces cas, la prime sera plus élevée à mesure que le risque de décès des détenteurs d’hypothèques augmente. Il est important de savoir qu’après la première année, vous pouvez passer d’une compagnie d’assurance à une autre qui vous offre de meilleures conditions sur votre assurance vie.

Il est également fréquent que certaines banques vous demandent de payer une prime unique pour cette police d’assurance-vie, c’est-à-dire que lorsque l’hypothèque est accordée, la banque vous facture déjà la prime d’assurance totale pour toute la durée de l’hypothèque.

Il est important que vous disposiez d’un tableau récapitulatif de TOUS les coûts hypothécaires, afin que vous puissiez connaître le montant net de l’hypothèque (après déduction des dépenses) dont vous disposerez pour payer la propriété.

Offre hypothécaire juridiquement contraignante

Une fois que la banque a confirmé que votre hypothèque est approuvée, le document juridique qui le garantit est l’offre ferme. Ce document bancaire fonctionne comme un contrat et oblige la banque à vous accorder l’hypothèque selon les conditions établies dans le document. L’offre ferme est généralement valable un mois, mais elle peut ne pas être valable moins de dix jours.

Recommandations lors de l’achat d’un bien immobilier avec hypothèque

Étant donné que l’approbation finale de l’hypothèque par la banque prendra 2 ou 3 semaines. Par conséquent, il est sage de commencer la procédure d’hypothèque le plus tôt possible, même si vous n’avez pas encore sélectionné de propriété définitive.

Vous avez déjà décidé du bien que vous souhaitez acheter, mais vous ne savez pas encore si vous allez obtenir un hypothèque? Dans ce cas, vous pouvez essayer de négocier avec le vendeur que leDocument de réservationet/ou Contrat d’achat privé sont « soumis à l’hypothèque ». Cette clause vous évite de perdre vos frais de réservation et/ou votre acompte si aucune banque ne vous accorde finalement un prêt hypothécaire. Cependant, la plupart des vendeurs (espagnols) n’aiment pas signer des contrats soumis à l’hypothèque, donc la meilleure chose à faire est de tout préparer avec la banque afin qu’il faille le moins possible pour recevoir une réponse.

N’oubliez pas non plus que toutes les banques ne sont pas disposées à accorder des prêts hypothécaires pour une maison à la campagne, ou seulement pour un pourcentage limité.

Économiser de l’argent par subrogation d’une hypothèque

Si vous êtes propriétaire d’une maison avec une hypothèque espagnole, vous avez le droit de subroger votre hypothèque dans une autre tranche avec un taux d’intérêt inférieur ou de meilleures conditions. Dans ce cas, la nouvelle banque paiera le reste du prêt plus la commission de transfert (si elle existe) à votre banque actuelle et vous paierez votre hypothèque à partir de ce moment à la nouvelle banque selon les nouvelles conditions.

Le coût de la subrogation est très faible par rapport au coût de la signature d’une nouvelle hypothèque. Par conséquent, si le taux d’intérêt que la banque vous propose est plus bas, il est fort probable que la subrogation vous soit bénéfique.

Vous trouverez plus d’informations à ce sujet dans notre fichier pdf : Hypothèques en Espagne pour l’achat d’un bien immobilier pour l’achat d’une maison en Espagne. Pour des informations générales sur l’achat d’une maison en Andalousie, vous pouvez également regarder cette vidéo :

Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat chez C&D Solicitors Torrox (Málaga, Andalousie)

CONSEILS POUR PRÉVOIR LE GRAND ÂGE, L’INCAPACITÉ MENTALE ET L’HÉRITAGE EN ESPAGNE

Écrit par Gustavo Calero Monereo le 27 janvier, 2023. Publié dans Non classifié(e).

La vie avance très vite. Bien souvent, nous ne prenons pas le temps de penser à ce qu’il pourrait se passer en cas de problème de santé grave comme l’incapacité mentale. Dans quelle situation légale et pratique notre famille et nos amis pourraient-ils se retrouver si quelque-chose de grave nous arrivait ?

Au cours des années pendant lesquelles nous avons fourni notre service de conseil juridique, notre cabinet d’avocats a été confronté à de nombreuses situations peu agréables pour nos clients et leurs proches. Certains d’entre eux ont développé des maladies telles que la démence ou la maladie d’Alzheimer. Dans ces situations inattendues, le patient et la famille sont confrontés à une situation très douloureuse.

Tout à coup, il s’avère nécessaire de faire appel à certaines ressources financières. Il faudra peut-être payer un EHPAD. Cependant, la situation mentale de la personne peut entraîner de sérieux problèmes en ce qui concerne son accès à ses propres ressources ou à ses actifs en espèces.

Voici différents instruments juridiques utiles si l’on y a recours assez tôt, lorsque l’on est encore en pleine possession de ses capacités. Ils peuvent nous aider à prendre des décisions au sujet des membres de notre famille ou de nos proches. Il s’agit de mesures préventives, au cas où l’on développerait une maladie ou un accident neutralisant nos capacités mentales à l’avenir.

En termes juridiques, que se passe-t-il en cas de perte de la capacité légale ?

Dans cet article, nous allons expliquer certains outils disponibles dans le système juridique espagnol. Ces instruments vont nous permettre de prendre des décisions pour nos proches en cas d’incapacité mentale.

Lors d’une étape avancée de certaines maladies, une personne risque de perdre la capacité de prendre ses propres décisions. Autrement dit, elle peut se retrouver en situation d’incapacité mentale. L’incapacité ne concerne pas uniquement les décisions du quotidien, mais aussi la gestion de ses actifs. Ceux-ci risquent alors de se retrouver « bloqués » parce que la personne n’a pas assez de capacité légale pour signer un contrat ou retirer de l’argent de son compte en banque.

Autrement dit, une personne en situation d’incapacité mentale à cause d’une maladie ou d’un accident n’est pas en mesure de prendre certaines décisions importantes au sujet de ses actifs. C’est le cas par exemple lors de la vente d’un bien appartenant à cette personne. En Espagne, un notaire n’est pas autorisé à accorder le contrat de vente, s’il ou elle remarque que l’un des vendeurs se trouve en situation d’incapacité.

Quelle est la procédure à suivre pour pouvoir prendre des décisions au nom d’une personne en état d’incapacité ?

Lorsqu’une personne se retrouve en état d’incapacité et n’a pas anticipé cette situation, la seule façon de prendre des décisions en son nom est d’engager une procédure judiciaire. Celle-ci peut prendre plusieurs mois, ce qui peut représenter un important obstacle. Il faudra également présenter un rapport médical pour confirmer l’incapacité mentale. De plus, cette procédure entraîne des frais. Cependant, dans bien des situations il est urgent de prendre certaines décisions afin de disposer de ressources financières pour prendre soin du patient.

Au cas où il serait nécessaire de prendre des décisions concernant un membre de la famille, il faudra faire appel à cette procédure judiciaire afin d’obtenir les autorisations nécessaires. Cette procédure entraînera l’émission d’une autorisation par le tribunal permettant la vente d’une propriété au nom d’une personne en situation de handicap. Cette autorisation est également valable pour gérer ses actifs à la banque, en fonction de l’objectif de ces actions.

Que se passe-t-il si le patient a besoin d’assistance médicale mais refuse de l’obtenir ?

Il se peut qu’une personne ait besoin d’être hospitalisée dans un établissement de soins ou de recevoir un traitement à la maison mais refuse toute aide. Dans ces cas où la sécurité est en jeu, il existe des procédures judiciaires pour effectuer une hospitalisation involontaire et urgente, l’admission obligatoire. Les résolutions sont émises très rapidement. En quelques jours, le juge fera exécuter cette admission si les rapports médicaux la préconisent.

Une procuration est-elle valable pour agir au nom du patient ?

Une procuration est un document signé devant notaire. Ce document permet à « l’intéressé », en pleine possession de ses capacités, d’autoriser une personne appelée un « mandataire ». Grâce à ce document, le mandataire peut entreprendre différentes actions et/ou transactions judiciaires au nom de l’intéressé.

Ce document est très courant lorsque des étrangers achètent ou vendent un bien en Espagne, car il permet à un avocat ou à un cabinet juridique spécialisé dans le droit foncier d’agir en leur nom. Le cabinet est alors en mesure d’effectuer la procédure d’achat ou de vente d’un bien en Espagne au nom de l’intéressé. Au cours de ce processus, l’avocat signera plusieurs documents et représentera le client. Cela permet à l’acheteur d’éviter de se déplacer en Espagne au cours de la procédure. Bien entendu, il est également possible d’accorder une procuration à un membre de la famille ou à un proche.

Le problème est qu’une procuration normale perdra tout validité si l’intéressé le révoque, se trouve en situation d’incapacité mentale ou perd sa capacité à agir pour d’autres raisons.

Une procuration est-elle valable en cas d’incapacité mentale ?

Dans une procuration normale, il est possible d’inclure une clause spéciale pour stipuler explicitement cette éventualité. La procuration restera valable si, à l’avenir, l’intéressé se retrouve en situation d’incapacité mentale ou d’incapacité provoquée par un accident. Cette clause permet au mandataire de disposer en son nom des actifs de l’intéressé ayant perdu sa capacité. Dans ce cas, il lui sera possible de vendre un bien ou de retirer de l’argent d’un compte en banque. Il pourra même prendre des décisions sur des questions civiles, comme l’admission dans un centre hospitalier ou l’administration de soins à domicile. Bien entendu, cette clause élargie est généralement valable uniquement pour un membre de la famille ou un ami très proche.

Il est important de connaître l’existence de ce genre de clauses, qui accorde une nature préventive à la procuration dans ces situations complexes. Ces clauses peuvent être utiles à quiconque réside en Espagne. Même si la personne n’est pas résidente en Espagne, s’il ou elle a des actifs sur le territoire espagnol, cela peut s’avérer intéressant. Elle permet de prendre des décisions concernant les actifs au nom de la personne en situation d’incapacité, sans avoir à engager de procédure judiciaire en Espagne.

Il est particulièrement intéressant d’accorder cette procuration à un conjoint en cas de partage d’actifs comme un bien immobilier. Cela permet à cette personne d’utiliser ces actifs et de prendre des décisions en votre nom si vous perdez votre capacité à agir. Sans ce type de procuration, il serait nécessaire de recourir à une procédure judiciaire afin de vendre des actifs partagés avec la personne en situation de handicap mental.

Est-il possible d’accorder une procuration uniquement valable en cas d’incapacité mentale de l’intéressé ?

La réponse est oui, bien que cela ne soit pas très courant. Il est possible d’accorder une procuration qui deviendra uniquement valable si la personne se retrouve officiellement en situation d’incapacité ou n’est pas en mesure de prendre des décisions. Si la situation d’incapacité ne se présente jamais, la procuration ne sera jamais utilisée.

Dans ce genre de procuration préventive, il est très important que l’intéressé stipule par écrit dans le document, la façon dont le mandataire devra justifier l’incapacité. L’intéressé devra stipuler explicitement s’il est nécessaire de présenter un rapport médical ou si seule la procuration est suffisante pour justifier l’incapacité.

Accorder une procuration est un acte de confiance dans la ou les personnes indiquées. Il est très important de bien réfléchir à la personne à laquelle cette procuration sera accordée et dans quel but. Une fois que cela a été décidé, tout ce qui pourrait éventuellement faciliter le processus et rendre les choses plus faciles pour le mandataire sera toujours bienvenu.

Qu’est-ce qu’un testament de vie ?

Un testament de vie est un document officiel qui permet de décider des traitements que l’on souhaite recevoir et ceux que l’on souhaite refuser en cas de détérioration irréversible de la santé et de perte de capacité. Il s’agit d’une déclaration écrite par une personne mentalement saine contenant des instructions sur des sujets de santé. Ces instructions doivent être suivies au cas où la personne se retrouverait dans une situation clinique ne lui permettant pas d’exprimer personnellement sa volonté.

Ce document permet d’éviter une souffrance prolongée au cas où la situation mentale de la personne ne lui permettrait pas de prendre de décisions. Si vous ne souhaitez pas prolonger artificiellement votre vie, dans un cas où cela ne vaudrait pas la peine, un testament de vie vous permet de « mourir dignement ».

En Espagne, ce document dépend de chaque Communauté Autonome. En Andalousie, il s’appelle « Declaración de Voluntad Vital Anticipada » et ce document doit s’inscrire dans un Registre de volontés anticipées.

Ce document vous permet également d’indiquer si vous souhaitez recevoir l’euthanasie au cas où votre état mental remplirait les critères établis par la loi pour l’administration de ce traitement.

Quel est l’objectif d’un testament notarié ?

Spanish last will — Avez-vous déjà un testament notarié espagnol ?

Un testament notarié est un document qui permet à une personne de décider la manière dont ses actifs seront distribués après son décès et à qui. Si le défunt n’était pas résident en Espagne, l’héritage sera traité conformément à la loi de son pays.

Par ailleurs, si le défunt était résident en Espagne, la loi espagnole s’appliquera à l’héritage. Cependant, la loi espagnole ne permet pas de laisser ses actifs au dernier conjoint vivant, ce que la plupart des personnes souhaitent. Cela peut s’éviter si la personne réside en Espagne et a la nationalité d’un pays de l’UE. Cette personne peut signer un testament en Espagne indiquant son souhait d’appliquer la loi de son pays à son bien.

Quelles sont les idées principales à se souvenir de cet article ?

Si vous vivez en Espagne ou si vous avez un bien en Espagne, il est important de noter ce qui suit :

1) PROCURATION PRÉVENTIVE EN CAS D’INCAPACITÉ MENTALE

Il est fortement recommandé d’accorder une procuration à une personne qui sera en mesure de prendre des décisions sur vos actifs en cas d’incapacité mentale de votre part ou si un accident grave venait à vous priver de votre capacité d’agir. Si vous envisagez d’accorder une procuration générale, il peut être intéressant d’y inclure une clause préventive. Cette procuration restera alors valable au cas où vous perdriez votre capacité.

2) TESTAMENT DE VIE

En Andalousie, cette déclaration officielle s’appelle « Declaración de Voluntad Vital Anticipada ». Elle vous permet de mettre par écrit et d’enregistrer vos décisions au sujets des soins palliatifs que vous souhaitez recevoir. Cela concerne aussi bien des situations d’incapacité due à une maladie ou à un accident que l’administration de l’euthanasie. Le testament de vie peut s’activer en suivant les instructions indiquées sur le site de la Junta de Andalucía.

3) TESTAMENT NOTARIÉ

Il vous permet de décider la façon dont vos actifs seront distribués après votre décès, ainsi que de bénéficier des lois sur l’héritage de votre pays même si vous résidez en Espagne.

Conseil juridique par C&D Solicitors

Pour ces sujets si importants, il est fondamental d’obtenir un conseil juridique de spécialistes dans le droit de succession espagnol. Notre cabinet juridique, C&D Solicitors, est spécialisé dans ce sujet et nous proposons nos conseils juridiques en matière d’héritage et de droit foncier en Andalousie depuis 2006. Nous fournissons nos services à des clients étrangers qu’ils soient ou non résidents en Espagne. Notre personnel parle anglais, hollandais, suédois, allemand et français. N’hésitez pas à nous contacter, nous serons ravis de vous aider à rédiger votre procuration, votre testament ou héritage en Andalousie.

Auteur : Gustavo Calero Monereo (avocat chez C&D Solicitors, Málaga/Andalousie)

CE QU’IL FAUT SAVOIR SUR L’ACHAT D’UN INVESTISSEMENT IMMOBLIER EN ESPAGNE : LOCATION DE VACANCES OU LONGUE DURÉE ?

Écrit par admin le 14 juillet, 2022. Publié dans andalousie, Non classifié(e).

Buying a property investment in Spain: holiday or long-term rental? — Achat d’un investissement immobilier en Espagne : location de vacances ou longue durée ?

À l’exception de l’année 2020 en raison de la pandémie, au cours des dernières années l’intérêt des investisseurs étrangers dans l’achat d’un investissement immobilier en Espagne s’est accru. Cet intérêt concerne aussi bien les locations de vacances que les locations longue durée. En Andalousie, et plus particulièrement dans les zones touristiques comme la Costa del Sol, la plupart des opérations de vente immobilière ont pour objectif d’accorder à l’acheteur un bénéfice sur son investissement.

Parmi ces investisseurs, on trouve de nombreux citoyens européens non-résidents en Espagne, de pays tels que les Pays-Bas, la Belgique, l’Angleterre, la Suède, la Finlande, la France ou l’Allemagne. D’après un rapport rédigé par l’OMAU (Observatoire de l’environnement urbain de Malaga), la ville de Malaga est passée de 14 885 locations de vacances en 2015 à 54 685 en 2021.

Obtenez tous les renseignements sur l’endroit où investir dans un bien immobilier

Il y a quatre choses à savoir avant de décider de l’endroit où investir et du prix à payer.

Le prix moyen ou coût de la maison. Plus le prix d’une maison est élevé, plus il sera difficile d’amortir ou de récupérer l’investissement en la louant.
Le prix moyen ou coût de la location. Plus le prix de la location est faible, moins il y aura de bénéfices et plus il faudra de temps pour obtenir le retour sur investissement voulu.
Le tourisme potentiel de la région dans laquelle vous envisagez d’investir. Bien évidemment, en matière de location de vacances, les biens en bord de mer par exemple offrent un retour sur investissement très intéressant lorsqu’ils sont loués à la saison. Les villes culturelles et touristiques comme Malaga, Cadix ou Séville par exemple, attirent beaucoup les touristes pendant une grande partie de l’année.
Les frais d’entretien et les impôts à payer sur la location. En Espagne, les locations de vacances et de longue durée sont traitées de façons très différentes en matière fiscale.

Calculez le retour sur investissement d’un bien immobilier en Espagne

La formule la plus simple pour calculer le retour sur investissement consiste à additionner le revenu brut de la location par année, de le diviser par le prix d’achat et de multiplier le résultat de ce calcul par 100 pour obtenir votre retour. Prenons quelques exemples :

Ruud, un Hollandais d’Utrecht, envisage d’acheter une maison neuve à Malaga, sur la côte est, l’un des quartiers les plus chers, pour un montant de 470 000 euros, frais de transfert de propriété compris. Il souhaite la louer et a appris que la location moyenne pourrait être de 1 400 euros par mois, soit 16 000 euros par an.

Calcul du retour sur investissement avec une location longue durée A :

16 800 € / 470 000 € = 0,0357
0,0357 x 100 = 3,57 %

Autrement dit, pour Ruud la location de la maison entraînerait un retour sur investissement de 3,57 % par an. Une fois encore, notre ami Ruud envisage d’acheter une maison à Antequera, très similaire à celle de Malaga, mais son prix est de 150 000 euros, frais de transfert compris. Il souhaite la louer et a appris que la location moyenne pourrait être de 550 € par mois, soit 6 600 € par an.

Calcul du retour sur investissement avec une location longue durée B :

6 600 € / 150 000 € = 0,044
0,044 x 100 = 4,4 %

Autrement dit, chaque année la location de la maison permet à l’acheteur de récupérer 4,4 % de son investissement.

Comment calculer le retour sur investissement d’une maison en location de vacances ?

Return On Investment Spanish holiday lettings — Retour sur investissement d’une location de vacances en Espagne

La formule ci-dessus est uniquement valable pour une location longue durée et non pour une location de vacances. Pour les maisons de vacances, le calcul du retour sur investissement est bien plus compliqué et il n’est pas possible d’appliquer une formule concrète, car les prix varient énormément et dépendent en grande mesure du type de propriété, de ses caractéristiques, de sa distance de la plage, des installations comme la piscine, les espaces verts, etc. Par ailleurs, les tarifs de location varient énormément en fonction de la saison.

D’après les données récemment publiées par la plateforme de location Holidu, en analysant les offres et les réservations de l’été 2022 sur la Costa del Sol, les prix les plus élevés par nuit pour des logements dans la province de Malaga se trouvent à Las Chapas, Puerto Banús, Nueva Andalucía à Marbella, suivis par San Pedro de Alcántara, Alhaurin de la Torre, Alhaurín el Grande, Estepona et Frigiliana.

D’autres zones côtières à Cadix comme Sotogrande et la côte tropicale formée par Almuñecar-La Heradura, affichent également de nombreuses réservations pour cet été 2022.

Penser au bien fixe et aux dépenses de location

Les coûts fixes d’un logement sont généralement : la taxe foncière (IBI), les charges de copropriété, la taxes sur le traitement des déchets et l’impôt sur le revenu pour les non-résidents, qui doit être payé pendant les périodes où le logement n’est pas loué. Il ne faut pas non plus oublier les éventuels intérêts de votre crédit en Espagne.

Dans la plupart des cas, pour une location de vacances, le propriétaire ne pourra pas gérer lui-même la location et l’entretenir par manque de temps, c’est pourquoi il faudra ajouter les frais d’entretien de l’agence qui s’en chargera. Ces frais peuvent représenter entre 18 et 24 % du montant de la location.

Il faudra également prendre en compte les taxes ou les dépenses à verser sur les bénéfices de cette location en Espagne que nous aborderons plus en détail ci-dessous. En résumé, si la résidence fiscale du propriétaire se trouve en Espagne, lorsque la propriété est louée en tant que résidence principale, environ 60 % du bénéfice net est exonéré d’impôts. Cependant, s’il s’agit d’une location de vacances ou si la résidence fiscale du propriétaire n’est pas en Espagne, il n’y a aucune exonération d’impôts.

Envisager d’autres options : bénéfices de locations de vacances en maison de campagne

Renting our rural property — Louer une propriété rurale

C’est à coup sûr le type de propriété qui a le plus bénéficié de la pandémie en termes de location de vacances. En effet, la demande de ce type de logement a explosé au cours des dernières années. Ces logements, avec une piscine, un jardin et du terrain, sont fortement demandés à la location pendant les périodes de vacances. Cela a également provoqué une augmentation des prix de ces propriétés, en raison de l’intérêt des investisseurs étrangers.

Nos propres clients à qui nous fournissons un conseil juridique pendant le processus d’achat d’une maison rurale en Andalousie, nous ont fait part du grand nombre de réservations que leurs propriétés rustiques ont reçu pour des locations de vacances. Certaines régions comme La Axarquía, la vallée du Guadalhorce, les régions montagneuses de Ronda ou Mijas peuvent s’avérer très intéressantes pour les investisseurs immobiliers.

Ce qu’il faut savoir sur les tarifs moyens de location si vous envisagez d’acheter un bien à Malaga

Pour ce qui est des locations longue durée (non vacances), une étude menée par le site immobilier Idealista a révélé qu’à Malaga, le prix de location d’un logement en mai était de 10,90 euros le mètre carré, ce qui représente une augmentation de 16,40 % par rapport à la même période de 2021 et de 6,6 % par rapport au mois de février de cette année.

Dans les villes, l’augmentation du prix de la location en 2022 a été considérable. Notamment, à Casares cette augmentation a été de 27,80 %, à Estepona de 24,80 %, à Mijas de 24 %, à Marbella de 21,70 % et à Fuengirola de 19,60 %. Dans la ville de Malaga, l’augmentation a été de 10,1 % en 2022 et il s’agit désormais de l’une des villes les plus chères d’Espagne en matière de location.

Quels sont les conditions à remplir pour louer un logement à la saison ?

Pour louer une maison de vacances en Andalousie (contrat de moins de 2 mois), il est obligatoire d’inscrire le logement au Registre du tourisme d’Andalousie (RTA). Ce registre dispose de différentes catégories en fonction du type de bien que vous souhaitez inscrire.

Le logement à inscrire doit remplir quelques conditions techniques, notamment les propriétés urbaines doivent disposer d’un Permis de première occupation (LPO) ou d’un certificat d’habitabilité.

Si la propriété que vous envisagez d’acheter et d’inscrire au RTA est rurale, elle n’aura probablement pas de LPO. Dans ce cas, il faudra obtenir une résolution d’assimilés à hors ordination (DAFO/SAFO) ou d’hors ordination (FO).

Licence RTA par déclaration de responsabilité

Il est important de souligner que l’inscription au RTA se fait sous déclaration de responsabilité. Autrement dit, la personne déclare, sous sa propre responsabilité, que le logement remplit tous les critères techniques et légaux requis pour son inscription. Il n’est pas nécessaire de prouver à cet instant que c’est effectivement le cas.

En d’autres termes, le gouvernement régional d’Andalousie va automatiquement inscrire la propriété au RTA après la présentation de la déclaration de responsabilité mais se réserve le droit d’effectuer une inspection et de sanctionner le propriétaire au cas où celle-ci ne respecterait pas les exigences requises pour son inscription au RTA.

La copropriété peut-elle interdire la location de vacances ?

La réponse est OUI. Lors d’une réunion, la copropriété peut interdire la location de vacances dans toutes les propriétés qui constituent le syndicat. Pour ce faire, il sera nécessaire d’obtenir un vote de 3/5 du total des propriétaires représentant 3/5 des parts totales pour que cette décision soit approuvée. Cependant, il est à souligner que pour que cet accord engage les nouveaux propriétaires, il doit être officiellement inscrit au registre foncier (Registro de la propiedad).

Admettons que vous envisagiez d’acheter une maison à des fins de location de vacances à Almuñécar et que, lorsque vous demandez un certificat de propriété abrégé, celui-ci n’indique pas explicitement l’interdiction de le louer à la saison.

Même si la copropriété vous informe qu’une interdiction a été approuvée pour la totalité de la résidence, en tant que propriétaire, vous pourrez inscrire votre logement au RTA et le louer à des vacanciers. La copropriété ne peut pas interdire cet usage si l’interdiction n’est pas inscrite au registre foncier avant l’émission de votre titre de propriété.

Suis-je susceptible de payer plus de charges de copropriété si mon bien est utilisé pour une location de vacances ?

Une fois encore, la réponse est OUI. La copropriété peut majorer les charges jusqu’à 20 % pour les logements à usage de location de vacances. Une fois encore, cette décision demande une majorité de votes de 3/5 du nombre total de propriétaires représentant 3/5 des parts totales.

Cependant, tout comme pour l’interdiction de location à la saison, cette augmentation ne peut pas être rétroactive et ne peut pas s’appliquer aux logements déjà inscrits au RTA.

Doit-on s’attendre à d’autres limitations et restrictions à l’avenir sur les locations de vacances ?

Dans les grandes villes qui attirent de nombreux touristes, de plus en plus d’habitants cherchent à mettre en place des limitations et des restrictions aux locations de vacances en raison des désagréments que cela provoque aux résidents.

Dans la ville de Malaga, plus particulièrement dans le centre historique, les problèmes de tapage nocturne et les dégradations dans certains bâtiments provoquées par la forte demande de locations de vacances pour les enterrements de vie de garçon/jeune fille, les fêtes et autres événements sont monnaie courante.

Le débat sur ce sujet est ouvert depuis quelques années à Malaga, mais aucune mesure restrictive n’a été prise jusqu’à présent. Cependant, il se peut qu’à moyen-long terme cette activité subisse des restrictions car, ce quartier de la ville de Malaga tout comme d’autres régions côtières ou d’autres grandes villes comme Grenade, Séville ou Cadix souffrent d’une certaine saturation de logements de ce type.

Il faut également ajouter à cela que le gouvernement régional d’Andalousie travaille actuellement sur la rédaction d’un nouvel arrêté visant à régulariser les locations de vacances qui risque d’imposer certaines restrictions à cette activité.

Quels impôts vais-je devoir payer sur les revenus obtenus de mon investissement immobilier en Espagne ?

Tax over rental investment Spain — Taxe sur l’investissement locatif en Espagne

Si vous êtes non-résident en Espagne mais citoyen de l’Union européenne, de la Norvège ou de l’Islande, vous devrez déclarer 19 % de vos revenus issus de la location de vacances en Espagne au Trésor public espagnol, avec la possibilité de déduire certaines dépenses. Cependant, si vous êtes non-résident en Espagne et nationalisé dans un pays tiers, vous devrez verser 24 % des revenus obtenus de vos locations de vacances et ne pourrez déduire aucun frais.

Si vous êtes résident fiscal en Espagne, les revenus que vous obtenez de vos locations de vacances doivent être mentionnés dans votre déclaration d’impôts ; vous devrez les ajouter à vos revenus annuels. Par conséquent, comme il s’agit d’un impôt progressif, plus le montant que vous percevez est élevé, plus vous payez d’impôts.

Avantages fiscaux d’une location longue durée

Pour ce qui est des locations longue durée, si vous êtes résident fiscal en Espagne et si votre bien constitue la résidence principale de votre locataire, sachez que la réglementation actuelle indique que 60 % du bénéfice net est exonéré de l’impôt sur le revenu (IRPF).

Cependant, en octobre 2022, le gouvernement national a demandé l’approbation d’une nouvelle loi sur le logement. Cette loi, sous sa forme actuelle, réduirait cette déduction à 50 % mais pourrait l’augmenter à 60 %, 70 % et 90 % dans certains cas, comme des travaux de rénovation, la location à des personnes de moins de 35 ans dans des quartiers où les locations sont très élevées ou si le locataire est une entité gouvernementale ou une ONG.

Quels autres avantages pouvez-vous obtenir d’une location de vacances par rapport à une location longue durée ?

Le premier avantage consiste à permettre au propriétaire de profiter du logement, autrement dit il pourrait en profiter tout en obtenant un revenu ou des gains de celui-ci. Deuxième avantage, dans une location longue durée, si le locataire est mauvais payeur, ne règle pas son loyer et refuse de quitter le logement, le processus d’expulsion est extrêmement long et il est très peu probable que les loyers dus et les frais de justice soient récupérés.

Le délai minimum entre le moment où la plainte est déposée auprès du tribunal et l’expulsion du locataire se situe entre 6 et 9 mois. Cela pourrait même prendre plus longtemps s’il y a des enfants à charge. Comme vous pouvez l’imaginer, certains locataires laissent le logement dans un état pitoyable lorsqu’ils savent qu’ils vont en être expulsés à une certaine date.

Autre avantage de la location de vacances, si vous souhaitez vendre votre propriété, vous pouvez immédiatement disposer de votre bien. Dans une location longue durée, si le locataire utilise le logement comme résidence principale, la loi stipule qu’il ou elle peut y vivre pendant 5 ans et peut obliger le propriétaire à respecter cette période. Bien entendu, l’acheteur peut accepter ces conditions et subroger la location.

Conseil juridique sur l’investissement immobilier en Espagne

En résumé, nous vous conseillons de bien vous renseigner et d’obtenir un avis professionnel sur cette procédure. Nous vous rappelons que C&D Solicitors est un cabinet juridique spécialisé qui propose un service de conseils aux étrangers lors de l’achat d’une propriété à Malaga et en Andalousie, et qui bénéficie de plus de 15 ans d’expérience.

La construction sur terrain rural en Andalousie, autorisée de façon limitée pour les maisons individuelles

Écrit par Gustavo Calero Monereo le 17 mars, 2022. Publié dans andalousie.

CONSTRUCTION ON RURAL LAND ANDALUCIA — Construction sur terrain rural en Andalousie : quand êtes-vous autorisé à construire ?

En décembre 2021, le parlement andalous a approuvé la nouvelle « loi foncière » (Ley del Suelo) en Andalousie. On la connaît plus couramment sous le nom de LISTA pour la construction sur terrain rural. L’une des principales caractéristiques de cette loi est qu’elle permet, dans certains cas, de délivrer des permis de construire pour des maisons individuelles à la campagne. Il s’agit d’une importante nouveauté pour les propriétaires fonciers car jusqu’à présent, il n’était pas permis de construire à la campagne et tous les bâtiments de moins de 6 ans pouvaient être sanctionnés.

En quoi consiste la mise en place de cette nouvelle loi pour la construction et la rénovation sur terrain rural ?

Après l’approbation de cette nouvelle loi, le gouvernement régional d’Andalousie s’est mis à travailler sur les conditions de mise en place afin de pouvoir l’appliquer au mieux. Actuellement, ces conditions sont en phase d’ébauche en attente d’approbation et sont donc susceptibles d’être modifiées.

Dans le dernier paragraphe, nous allons également expliquer les aspects les plus importants de ces ébauches et de la nouvelle loi, principalement au sujet des parcelles de terrain en milieu rural et de la possibilité d’obtenir un permis de construire pour des maisons individuelles. Nous allons aborder les nouveaux aspects au sujet des maisons déclarées comme assimilées à hors ordination (DAFO/SAFO), car pour la première fois, il est autorisé d’effectuer des travaux de rénovation de grande envergure.

Était-il permis de construire sur un terrain rural dans le passé ?

Auparavant, la loi en Andalousie ne permettait pas la construction de bâtiments résidentiels sur terrains non constructibles/rustiques (il s’agissait de la loi LOUA adoptée en 2003). Seule exception à cette loi : les maisons en rapport avec l’agriculture, le bétail ou le travail de gestion forestière.

Cependant, malgré cette interdiction, de nombreuses maisons ont été construites sans permis, avec les mauvais permis ou avec des autorisations qui ont plus tard été invalidées ou annulées. Dans la province de Málaga, des régions telles que La Axarquía, la vallée du Guadalhorce, la Sierra de Mijas ou Ronda ont vu se construire des milliers de maisons en raison d’une forte demande d’acheteurs étrangers de Grande-Bretagne, de Belgique, des Pays-Bas, de Suède, etc.

L’une des principales raisons de cette forte demande de constructions rurales dans la campagne andalouse est qu’elles pouvaient être inscrites au registre de foncier (Registro de la Propiedad), à cause des délais et de la négligence de l’administration qui n’intervenait pas pour les sanctionner. L’inscription ne les rend pas légales mais leur octroie un meilleur statut administratif qui les rend plus attrayantes pour les acheteurs potentiels, outre le prix de marché qui lui aussi est inférieur.

Quels seront les critères à remplir pour construire sur une parcelle de terrain rural ?

Le terrain ne doit bénéficier d’aucune protection particulière, autrement dit il doit s’agir d’un terrain rural normal.
Le bâtiment doit se trouver à une distance d’au moins 25 mètres de la limite du terrain.
Le terrain doit avoir une superficie minimum qui est indiquée dans le point suivant.
Il doit y avoir une distance minimum de 200 mètres entre chaque bâtiment à usage résidentiel.

a. Quelle superficie minimum doit avoir un terrain rural afin d’obtenir un permis de construire ?

Il sera possible de construire sur des terrains séparés qui ne devront en aucun cas être inférieurs à 2,5 hectares (25 000 m2) par propriété. Pour les terrains forestiers, la surface minimum sera de 5 hectares. Cependant, ces réglementations permettent de modifier cette superficie minimum via des réglementations municipales. Cette modification doit avoir pour objectif la lutte contre le dépeuplement des campagnes, la promotion du développement rural ou l’économie circulaire et verte. Il ne fait aucun doute que cette superficie minimum permettant d’obtenir un permis de construire sera modifiée dans de nombreuses municipalités à moyen terme.

b. Combien de mètres carrés suis-je autorisé à construire ?

La superficie construite maximum de peut pas être supérieure à 1 % du terrain rural ou à 0,5 % dans les zones forestières. Cependant, l’instrument général d’urbanisme de la municipalité peut autoriser les constructions et les installations annexées à la maison à condition que leur superficie totale ne soit pas supérieure à celle du bâtiment principal.

c. Quel est la hauteur maximum de construction autorisée sur un terrain rural ?

La hauteur maximum autorisée pour ces maisons construites sur terrain rural est de 7 mètres.

d. Pas de permis de construire en cas de formation d’une agglomération urbaine

On peut définir une agglomération urbaine (« asentamiento urbanístico ») comme la formation ou l’existence d’un groupe de bâtiments situés sur une zone relativement petite, qui fera appel à une infrastructure collective ou à des services non compatibles avec un terrain rural. La nouvelle loi foncière et ses réglementations interdisent la formation de nouvelles agglomérations urbaines sur un terrain rural. Par conséquent, aucun permis de construire n’est délivré pour des maisons susceptibles de former une agglomération.

La loi fournit de nombreuses définitions qui peuvent être interprétées comme une agglomération urbaine, certaines sont assez ambigües et leur interprétation peut changer au fil du temps. Par exemple, l’un des critères les plus évidents qui empêcherait de délivrer un permis de construire sur un terrain rural serait la présence de 6 autres bâtiments dans un rayon de 200 mètres. (Ces 6 bâtiments n’incluraient pas les dépendances sur des terrains compris dans ce rayon.)

Quelles seront les impôts à payer sur la construction rurale en Andalousie ?

La nouvelle loi a fixé une provision compensatoire à verser pour autoriser les constructions sur terrain rural à hauteur de 15 % du budget d’exécution matérielle pour les maisons individuelles. Ce montant doit être versé dès l’octroi du permis de construire au propriétaire ou au promoteur, qu’il s’agisse d’un particulier ou d’une entreprise. Les réglementations permettent à chaque mairie de réduire ce montant par arrêté municipal.

Besoin d’une autorisation préalable avant d’obtenir le permis

Il est obligatoire de demander l’autorisation préalable de la mairie afin de confirmer s’il est possible d’obtenir un permis de construire sur un terrain rural. Cette procédure préalable d’autorisation peut éventuellement inclure certains documents techniques et juridiques sur le terrain ainsi que sur le bâtiment que l’on envisage d’y construire.

L’un des aspects les plus importants de cette autorisation est la notification au cadastre et au registre des propriétaires de terrains avoisinants. Ces derniers peuvent s’opposer à la construction sous prétexte que cela pourrait empêcher la réalisation ou la mise en place d’opérations sur leurs propres terrains. Cela concerne notamment le bétail, l’exploitation forestière ou les activités agricoles du fait que la construction d’une maison sur un terrain agricole est considérée comme exceptionnelle.

Approbation de la mairie en cas de vente

Si un délai de 6 mois s’est écoulé à compter du moment où la demande a été soumise, et si la mairie n’a pas répondu, celle-ci sera considérée comme rejetée. Au cas où la mairie aurait délivré une autorisation préalable, le propriétaire ou le promoteur bénéficiera d’un an pour soumettre sa demande de permis de construire. Le cas échéant, il faudra à nouveau obtenir une autorisation préalable. Ce document permet aux propriétaires d’un terrain souhaitant le vendre sans permis de construire d’effectuer cette procédure et, après l’autorisation de la mairie, de vendre le terrain à un acheteur avec la garantie qu’il pourra construire sur celui-ci.

Possibilité de remettre à neuf/rénover des maisons considérées comme assimilées à hors ordination (DAFO/SAFO)

Construction on rural land and the certificate for Assimilated out of Ordination (DAFO/SAFO) — Construction sur terrain rural et certificat d’assimilation comme hors d’ordination (DAFO/SAFO)

La nouvelle loi foncière inclut une modification importante au sujet des maisons ayant le statut de assimilés à hors ordination (DAFO/SAFO). Cette nouvelle loi permet à ces logements d’être rénovés et d’adapter leur structure. Auparavant, ils pouvaient uniquement recevoir un entretien minimum et des travaux de conservation strictement nécessaires afin de garantir leur habitabilité, salubrité, sécurité et accessibilité. La possibilité d’effectuer des améliorations et des rénovations sur ces maisons rurales ouvre légalement la porte à de nombreux propriétaires qui ont acheté une maison à la campagne et n’ont jamais osé se lancer dans des travaux ou à ceux qui s’y sont aventuré tout en assumant le risque d’être sanctionnés par la mairie.

Dans le cadre de notre travail quotidien en tant que conseillers juridiques dans le processus de transfert de maisons rurales, nous avons pu observer que la plupart des acheteurs souhaitent effectuer des travaux d’amélioration et de rénovation. Ils pourront désormais le faire légalement moyennant une autorisation municipale. Il est extrêmement important de signaler qu’afin d’obtenir un permis de rénovation pour une maison située sur un terrain rural, celle-ci doit bénéficier de la définition DAFO/SAFO ou cette procédure doit être en cours d’obtention. Sans cette attestation d’assimilation à hors ordination, il n’est pas possible d’obtenir un permis pour un bien rural, qu’il s’agisse d’une rénovation ou de la conservation de la propriété.

Comme le type de travaux à effectuer sur une maison rurale existante a été élargi, il peut s’avérer plus intéressant aujourd’hui d’obtenir le statut DAFO/SAFO, car cela permettra au propriétaire de conserver et d’améliorer légalement leur bien immobilier.

Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat chez C&D Solicitors (Torrox, Málaga)