Etikett: advokat

KÖPA EN FASTIGHET SOM INVESTERING I SPANIEN

NYCKLARNA TILL ATT INVESTERA I EN FASTIGHET I SPANIEN: SEMESTER- ELLER LÅNGTIDSUTHYRNING?

Skrivet av Gustavo Calero Monereo den 14 juli, 2022. Postad i Okategoriserad.

De senaste åren (med undantag för 2020 p g a pandemin) har utländska investerares intresse ökat avsevärt för att investera i fastigheter i Spanien. Detta gäller både för semester- och långtidsuthyrning. Många försäljningar av bostäder i Andalusien, särskilt i turistområden som Costa del Sol, är främst avsedda att användas för uthyrning för att göra det möjligt för köparen att göra vinst på fastighetsinvesteringen.

Många av dessa är europeiska medborgare som inte är bosatta i Spanien. Främst kommer de från Nederländerna, Belgien, England, Sverige, Finland, Frankrike och Tyskland. Enligt en rapport från OMAU (Observatory for the Urban Environment of Málaga) har staden Malaga gått från att ha 14 885 totala semesteruthyrningar 2015 till 54 685 år 2021.

Informera dig om var det är bäst att investera i en fastighet

Det finns fyra saker att ta hänsyn till när man fattar beslut om var man ska köpa och hur mycket man ska investera.

Genomsnittligt pris i olika områden. Om bostäderna är mycket dyra blir det uppenbarligen svårare att amortera och få tillbaka investeringen genom att hyra ut. I Spanien har bankerna höga amorteringskrav och relativt höga lånekostnader. Statistik om försäljning
Genomsnittliga hyror i olika områden. Om den genomsnittliga hyran är mycket låg blir vinsten lägre och mer tid kommer att behövas för att uppnå önskad avkastning.
Turismpotential i det område där du tänker investera. Det är uppenbart att när det gäller semesteruthyrning kan till exempel strandnära fastigheter ha perioder med mycket hög avkastning när de hyrs ut till turister. Kulturella och turistiska städer som Malaga, Cadiz eller Sevilla, till exempel, är attraktiva för turister under en stor del av året.
Underhållskostnader och skatt på hyresintäkterna. Semester- och långtidsuthyrning har mycket olika regler för beskattning i Spanien.

Beräkna lönsamheten för en fastighetsinvestering i Spanien

Den enklaste formeln för avkastning på investeringen är att beräkna bruttoinkomsten från hyran per år, dela den med köpeskillingen och multiplicera resultatet av denna beräkning med 100 för att få din avkastning. Låt oss använda några exempel:

Ruud, en holländare från Utrecht, funderar på att köpa en nybygd bostad i Málaga, på östra sidan, som är en av de dyraste stadsdelarna, till ett pris av 470 000 euro, inklusive kringkostnader. Han funderar på att hyra ut den och har tagit reda på att den genomsnittliga hyran i detta område är cirka 1 400 euro per månad eller 16 000 euro per år.

Beräkning av avkastning på investering, långtidshyra A:

€16,800 / €470,000 = 0,0357
0,0357 x 100 = 3,57%

Med andra ord, för Ruud skulle uthyrning av bostaden innebära att han återhämtade 3.57% av sin investering per år. Återigen funderar vår vän Ruud på att köpa ett hem i Antequera, mycket likt det i Malaga, men priset är 150 000 euro, inklusive kringkostnader. Han funderar på att hyra ut den och har sett att snitthyran ligger på cirka 550 euro per månad och 6 600 euro per år.

Beräkning av avkastning på investering, långtidshyra B:

€ 6,600 / € 150,000 = 0,044
0,044 x 100 = 4,4%

Med andra ord, varje år tillåter uthyrningen av hemmet köparen att återhämta 4,4% av den investering som gjorts.

Hur kan du beräkna avkastning på investering i en bostad i Spanien som används för semesteruthyrning?

Uthyrning semesterbostad till turister i Spanien — Avkastning på investering av bostad för uthyrning i Spanien

Formeln ovan är bra för långtidsuthyrning, inte för kort semesteruthyrning till turister. När det gäller semesterbostäder är beräkningen av avkastning mycket mer komplex och det är omöjligt att tillämpa en standardformel, eftersom hyrorna varierar mycket beroende på t.ex. fastighetens typ och egenskaper, läget, dess avstånd från stranden, bekvämligheter som pool och trädgårdar etc. Det finns också stora skillnader på grund av säsongsvariationer.

Enligt uppgifter från uthyrningsplattformen Holidu, som nyligen publicerades, som analyserar utbudet och bokningarna för sommaren 2022 på Costa del Sol, finns det högsta priset per natt för bostäder i provinsen Malaga i Las Chapas, Puerto Banús, Nueva Andalucía i Marbella, följt av San Pedro de Alcántara, Alhaurín de la Torre, Alhaurín el Grande, Estepona och Frigiliana.

Andra kustområden i Cadiz, som Sotogrande, och den tropiska kusten som utgörs av Almuñécar-La Herradura, visar också en stor mängd bokningar för sommaren 2022.

Fasta kostnader för fastigheten och rörliga kostnader för uthyrningen

De fasta kostnaderna för en fastighet är: fastighetsskatt (IBI), samägandeavgifter, sophantering och fastighetsskatt för utländska fastighetsägare, som ska betalas under perioder då hemmet inte hyrs ut. Du bör inte heller glömma räntekostnader om du har ett spanskt bostadslån.

Dessutom, när det gäller en bostad för semesteruthyrning, kan ägaren i de flesta fall inte hantera uthyrningen själv och måste anlita hjälp av ett företag vilket också ger kostnader. Dessa kan vara cirka 18-24% av hyran.

Man måste också ta hänsyn till skatt på vinsten från uthyrningen i Spanien, som jag kommer att täcka mer detaljerat nedan. Kort sagt, om personen som äger fastigheten är bosatt och skatteskriven i Spanien, och om fastigheten hyrs ut som hyresgästens första bostad, är cirka 60% av nettovinsten befriad från skatt. Men om hemmet hyrs ut för semester eller om ägaren inte bor och är skatteskriven i Spanien, gäller inget undantag.

Fundera på andra alternativ: vinst från semesteruthyrning av hus på landsbygden, rustika fastigheter

Hus på spanska landsbygden — Hyra ut hus på spanska landsbygden

Utan tvekan är lantliga hus en av de typer av fastigheter som har haft mest nytta av pandemin när det gäller semesteruthyrning, och efterfrågan på bostäder av denna typ har ökat dramatiskt under de senaste åren. Dessa bostäder, med pool, trädgård och mark, är mycket efterfrågade att hyra under semesterperioder. Därför har priserna ökat på dessa fastigheter på grund av intresset hos utländska inversterare.

Våra egna kunder, till vilka vi tillhandahåller juridisk rådgivning under processen att köpa ett hus på landsbygden i Andalusien, har berättat för oss om det stora antalet bokningar som deras rustika fastigheter får på marknaden för semesteruthyrning. Områden som La Axarquía, Guadalhorce-dalen, Ronda Serranía eller Sierra de Mijas kan vara mycket intressanta för investerare på fastighetsmarknaden.

Om du tänker köpa en bostad i Malaga, var medveten om de genomsnittliga hyrorna

Enligt en studie av Idealista fastighetswebbplats, var den genomsnittliga hyran för långtidsuthyrning (icke-semester) i Malaga i maj 2022 10,90 euro per kvadratmeter, vilket motsvarar en ökning med 16,40% jämfört med samma period 2021 och med 6,6% jämfört med februari i år.

För städerna har hyreshöjningarna under 2022 varit mycket betydande. Till exempel har hyrorna i Casares ökat med 27,80%, i Estepona 24,80%, i Mijas 24%, i Marbella 21,70% och i Fuengirola 19,60%. I staden Malaga har ökningen varit 10,1% 2022 och det är en av de dyraste städerna i Spanien när det gäller att hyra en bostad.

Vilka är kraven för att en fastighet ska få användas för semesteruthyrning?

För att hyra ut en bostad i Andalusien till turister (kontrakt på kortare än 2 månader), är det nödvändigt att registrera det hos det andalusiska turistregistret (RTA). Detta register har olika kategorier beroende på vilken typ av fastighet du vill registrera.

Det finns några tekniska krav som bostaden måste uppfylla för att registreras. För stadsfastigheter måste det ha en LPO, Licensia de Primera Occupación, från kommunen (likvärdigt ett slutbesked eller slutbevis i Sverige) eller ett ”beboelighetscertifikat”.

Om fastigheten du tänker köpa och registrera hos RTA ligger på landsbygden, dvs ej på stadsplanerad mark, har den normalt inte LPO, då är det istället korrekt att ha ett annat certifikat från kommunen DAFO/SAFO eller FO.

RTA-licens genom ansvarsdeklaration

Det är viktigt att notera att registrering hos RTA sker genom inlämning av en ansvarsförklaring, vilket innebär att personen under eget ansvar förklarar att hemmet uppfyller alla tekniska och juridiska krav för registrering. Det krävs alltså inte vid ansökan att du bevisar att du uppfyller kraven.

Med andra ord kommer den regionala regeringen i Andalusien att registrera fastigheten automatiskt i RTA efter att du har lämnat in ansvarsdeklarationen men de förbehåller sig rätten att inspektera och bötfälla ägaren om fastigheten inte uppfyller kraven för att registreras i RTA.

Kan föreningen förbjuda semesteruthyrning?

Svaret är JA. Ägarföreningen kan under ett möte förbjuda semesteruthyrning i alla fastigheter som ingår i föreningen. Det är nödvändigt att erhålla 3/5 av rösterna av det totala antalet ägare som representerar 3/5 av ägandet för att denna resolution ska gå igenom. Det bör dock noteras att för att detta avtal ska vara bindande för de nya ägarna av fastigheten måste det vara officiellt registrerat i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad).

Låt oss föreställa oss att du funderar på att köpa en lägenhet som ska användas för semesteruthyrning i Almuñécar och när du begär ett fastighetsintyg, ett utdrag ur fastighetsregistret, står det inte uttryckt att det är förbjudet att hyra ut lägenheten till turister.

Även om ägargemenskapen säger att ett förbud har godkänts för den totala byggnaden, kan du som ägare registrera din fastighet i RTA och hyra ut den som semesterbostad. Föreningen kan inte förbjuda denna uthyrning om detta förbudsbeslut inte är registrerat i fastighetsregistret innan din lagfart utfärdas.

Kan det bli högre avgift till ägarföreningen om jag hyr ut fastigheten till turister?

Återigen är svaret JA. Föreningen kan höja avgiften med upp till 20% för fastigheter som används för semesteruthyrning. Återigen skulle detta beslut kräva en majoritet av 3/5 av det totala antalet ägare, vilket motsvarar 3/5 av ägandet.

I likhet med förbudet mot semesteruthyrning kan denna höjning emellertid inte vara retroaktiv och kan inte tillämpas på bostäder som redan är registrerade i RTA.

Väntas fler lagliga begränsningar och restriktioner i framtiden för semesteruthyrning?

I stora städer och i städer som är mycket attraktiva för turister är det fler och fler som vill ha begränsningar och regleringar av semesteruthyrning på grund av den olägenhet de ofta orsakar fast bosatta ägare.

I staden Malaga, särskilt i den historiska stadskärnan, finns det kända problem med oväsen och nedskräpning i vissa byggnader på grund av uthyrning. Det finns t ex hög efterfrågan på lägenheter att hyra för att fira svensexor och möhippor osv.

Debatten i Malaga har varit öppen i några år och inga restriktiva åtgärder har hittills vidtagits. Det är dock troligt att denna verksamhet blir begränsad på medellång och lång sikt eftersom det i denna del av staden Malaga, som i andra kustområden eller stora städer som Granada, Sevilla eller Cadiz, finns en viss övermättnad av bostäder av denna typ.

Vi bör också tillägga att den regionala regeringen i Andalusien för närvarande arbetar med en ny förordning för att reglera semesteruthyrning och det är mycket troligt att det då kommer fastställas ytterligare begränsningar för denna verksamhet.

Vilka skatter måste jag betala för intäkterna från fastighetsinvesteringar i Spanien?

Om du inte är fast bosatt och icke skatteskriven i Spanien men medborgare i Europeiska unionen, Norge eller Island, måste du deklarera och betala 19% skatt på intäkterna från semesteruthyrning i Spanien till den spanska statskassan, med möjlighet att dra av vissa utgifter. Men om du inte är bosatt i Spanien och icke EU-medborgare måste du betala 24% av intäkterna från semesteruthyrning och du kommer inte att kunna dra av några utgifter.

Om du är skatteskriven och bosatt i Spanien måste dina inkomster från semesteruthyrning deklareras i din personliga inkomstskatt och du ska lägga till sådana inkomster till din årliga inkomst. Detta är en progressiv skatt, ju högre din inkomst är, desto mer skatt betalar du.

Skatter vid långtidsuthyrning

När det gäller långtidsuthyrning, och om du är skatteskriven i Spanien och hyresgästen avser att använda fastigheten som sitt huvudsakliga hem, bör du veta att enligt gällande regler är 60% av nettovinsten befriad från din inkomstskatt (IRPF).

I oktober 2022 vill den nationella regeringen godkänna en ny bostadslag. Denna lag, i sin nuvarande form, innebär ett minskat avdrag till 50%, men det kan öka till 60%, 70% och 90% av olika skäl, såsom renovering av hemmet, uthyrning till personer yngre än 35 om hemmet ligger i ett område med mycket höga hyror, eller när hyresgästen är en statlig enhet eller ideell organisation.

Vilka fördelar kan man få av semesteruthyrning jämfört med långtidsuthyrning?

Den första skulle vara möjligheten för ägaren att använda bostaden under vissa perioder, vilket skulle innebära att man kan njuta av den samtidigt som man får en inkomst eller vinst från den. Den andra skulle vara att om det finns en dålig hyresgäst i en långtidsuthyrning, en som t.ex. slutar betala hyran och vägrar att lämna fastigheten, är den lagliga vräkningsprocessen mycket långsam och det är osannolikt att den obetalda hyran eller rättegångskostnaderna kan återkrävas.

Det kan ta åtminstone mellan 6 och 9 månader från det att ett krav lämnas in i domstol innan hyresgästen vräks. Det kan ta ännu längre tid om det finns underhållsberättigade barn. Och det finns hyresgäster som lämnar bostäder i beklagligt skick när de vet att de sparkas ut ett visst datum.

En ytterligare fördel med semesteruthyrning är att om du vill sälja din fastighet har du besittningsrätt till fastigheten och du kan göra det omedelbart. Om det finns en långtids-hyresgäst och detta är hans eller hennes hem, säger lagen att han eller hon kommer att ha 5 år att bo där och kan tvinga ägaren att följa kontraktet för den tiden. Naturligtvis, kan man sälja fastigheten om den nya köparen accepterar och går med på att fortsätta hyresavtalet.

Juridisk rådgivning om fastighetsinvesteringar i Spanien

Kort sagt, informera dig själv och få specifika råd i denna process. Kom ihåg att C&D Solicitors är en juridisk firma som specialiserat sig på att ge råd till utlänningar vid köp av fastigheter i Malaga och Andalusien, med över 15 års erfarenhet.

Författare: Gustavo Calero Monereo, advokat på C&D Solicitors, Torrox, Costa del Sol (Andalusien)

BESITTNINGSRÄTTSLICENSEN UTBYTT AV ANSVARSDEKLARATION

Skrivet av Gustavo Calero Monereo den 20 maj, 2020. Postad i advokat, Andalusien, besittning, bostad, egendom, fastighet, hyresgäst, inskrivning, jurist, licens, LOUA, nybyggnationer, Okategoriserad.

Beittningsrättslicens (LPO) i Andalusien och Turistregistret RTA

Stora nyheter för andalusiska husägare som ännu inte har sin besittningsrättslicens som är ett krav när man ansöker om hyreslicens RTA hos Registro de Turismo de Andalucia. Detta har varit ett problem eftersom många fastigheter inte har denna licens då det fram till åttiotalet inte var ett standardkrav för nybyggda hus.

Den 12 mars publicerade den andalusiska regeringen i sin officiella bulletin (BOJA) ett lagdekret som har som huvudsakligt syfte att förenkla regleringen av vissa förfaranden i Andalusien. Denna reglering har påverkat en mängd förfaranden och bland dessa godkändes den nya artikeln 169 bis i Andalusiens stadsplanlag (2002), som påverkar besittningsrättslicensen (Licencia de Primera Ocupacion eller LPO på spanska).

Likaså har artikel 169.3 i LOUA ändrats med ett andra stycke som fastställer att de handlingar som omfattas av en ansvarsdeklaration inte kräver licens. Som ett allmänt uttalande kan vi säga att det nya dekretet gör det möjligt att erhålla rätten att besitta eller använda majoriteten av byggnader som ligger inom stadsplaneringen i hela Andalusien genom att lämna in ansvarsförklaringen tillsammans med nödvändiga juridisk dokumentation från den berörda parten.

Med andra ord kommer det inte längre att vara nödvändigt för dessa byggnader att erhålla besittningsrättslicensen (LPO) från kommunen eftersom den nya ”Deklaration om besittning eller användning” ersätter besittningsrättslicensen. Deklarationen om besittning ger ägaren samma rättigheter som besittningsrättslicensen beviljad från dagen för ansökan.

VAD ÄR EN ”ANSVARSDEKLARATION”?

Ansvarsdeklarationen är ett dokument undertecknat av den berörda parten där hen förklarar att fastigheten uppfyller en serie krav enligt specifika regler och därför tillåter hen att förvärva rättigheten för besittning. Från och med dagen för presentationen erkänns denna rätt så från en juridisk synvinkel är den lika och ersätter den tidigare besittningsrättslicensen (LPO) som beviljades av varje kommun.

Denna typ av förfarande blir allt vanligare i den spanska administrationen. Detta beror på att ansvarsdeklarationerna från presentationsdagen erkänns och därför är det möjligt att undvika väntetiden som i fallet med den besittningsrättslicensen var månader.

FÖR VILKA BYGGNADER KAN EN ANSVARSDEKLARATION PRESENTERAS?

I artikel 169 bis som kommenteras ovan fastställs i avsnitt c att det kan erhållas genom en ansvarsdeklaration ”ockupationen eller användningen av byggnaderna i föregående sektion, förutsatt att byggnaderna och anläggningarna är färdiga och deras destination är i enlighet med bestämmelserna för tillämpning ”. Dessa arbeten i avsnitt b) i artikel 169 vars besittningsrättigheter skulle erhållas med hjälp av en ansvarsdeklaration är:” Arbeten i befintliga byggnader och anläggningar, på konsoliderad mark och i enlighet med stadsplanering, som inte ändrar ockupations- och höjdparametrarna, och inte heller ökar byggbarheten eller antalet bostäder.

Därför, i avsnitt c, är befintliga byggnader som aldrig har haft en första ockupationslicens aktiverade så att de nu kan få sin rätt till besittning genom att lämna in en ansvarsdeklaration. Avsnitt d innehåller möjligheten att erhålla besittningsrätten eller rätten till användning, genom en ansvarsdeklaration för nya byggnader: ”d) besittningsrättslicensen och användningen av nya byggnader, förutsatt att de är färdiga och deras destination är i enlighet med tillämpningsföreskrifterna och med arbetstillstånd beviljat ”.

Det är viktigt att säga att denna förändring inte påverkar bostäder utanför stadsplaneringen, rustika fastigheter, eftersom de inte kan erhålla denna licens.

VILKA SKYLDIGHETER FASTSTÄLLS I ANSVARSDEKLARATIONEN?

Den berörda parten som undertecknar en ansvarsdeklaration för att förvärva rätten att äga en fastighet är ansvarig för att uppfylla de fastställda kraven för att kunna njuta av nämnda rätt. Tillsammans med ovannämnda deklaration måste hen presentera den nödvändiga tekniska och juridiska dokumentationen som intygar att kraven uppfylls. På samma sätt kommer hen att åta sig att upprätthålla efterlevnaden av nämnda krav när deklarationen presenteras.

Därför är det uppenbart att ansvarsdeklarationer för bebyggelse eller användning av en byggnad inte bör presenteras när de krav som krävs inte uppfylls. Det måste analyseras om huset i fråga kan få denna rätt. Det bör inte glömmas att presentationen av ansvarsdeklarationen även är ett juridiskt ansvar. Att presentera nämnda deklaration med förfalskade uppgifter eller handlingar är ett lagbrott.

HUR PÅVERKAR DENNA FÖRESKRIFT TURISTLICENSER I ANDALUSIEN?

Denna regeländring är uppenbar att den kommer att ge utrymme för många bostäder som hittills inte har en första besättningrättsslicens, detta av varierande skäl men som gemensamt uppfyller kraven. Dessa kan nu få detta juridiska erkännande med presentation av ansvarsdeklarationen och nödvändig dokumentation. Sedan den andalusiska regeringen lagstiftade turistuthyrning och införde registrering i Andalusiska Turist Registret (RTA), som i sin tur krävde besittningsrättslicensen, finns det många husägare i Andalusien: exempelvis i Malaga, Costa del Sol eller Costa Tropical som har ansökt om en sådan licens för sina hem. På grund av kommunernas långa handläggningstid när det gäller att bevilja dessa licenser väntar många av de som ansökt fortfarande på att detta ska lösas.

Många ägare från städer som Nerja, Málaga, Marbella, Vélez-Málaga, Benalmádena, Fuengirola, Almuñécar, Torrox … etc., och många andra kommuner på Costa del Sol och Costa Tropical kommer nu att kunna få sin rätt till besittning genom en ansvarsdeklaration och därmed uppfylla LPO:s krav. På detta sätt kan de utföra registreringen av sitt hem i RTA för turistuthyrning av fastigheten.

Det finns mer än ett fåtal utländska kunder på vårt kontor som under månader eller år ”kämpat” med sitt kommunfullmäktige för att få sin LPO och nu kommer de att kunna få den rätten med ansvarsdeklarationen, enkelt och snabbt. För dessa bostäder har naturligtvis denna regeländring inneburit en mycket viktig och positiv förändring, eftersom en av de främsta attraktionerna för en utlänning som vill köpa en fastighet i Andalusien är dess lönsamhet genom turistuthyrning. Med den nuvarande krisen i coronavirus COVID-19 hjälper dessa typer av förändringar den ekonomiska aktiviteten.

HUR PÅVERKAR DENNA FÖRÄNDRING FÖRSÄLJNING AV EXISTERANDE FASTIGHETER?

De flesta fastighetsköp av utlänningar i Andalusien är befintliga fastigheter och några av dessa har för närvarande inte en LPO. Det är uppenbart att ansvarsdeklarationen, från och med nu, kommer att underlätta processen att få rätten att ockupera/besitta en fastighet. Detta på grund av att det förstås att rätten till ockupation eller användning har förvärvats med ansvarsdeklarationen. Tja, från köparens synvinkel är det mycket viktigt att man, när man köper på urban mark, noggrant kontrollerar om fastigheten kan erhålla den nämnda rätten till ockupation eller inte samt om tillträdesrätten har förvärvats av säljaren genom presentationen av ansvarsdeklaration.

Den potentiella köparen måste begära en kopia av den tekniska dokumentationen som presenteras tillsammans med deklarationen från säljaren, så att hans advokat och / eller arkitekt kan granska den och bekräfta att nämnda egendom uppfyller kraven för att få rätt till boende eller användning. Om den framtida köparen inte gör denna verifiering, finns det en risk att säljaren av fastigheten (för att det ska se ut som om hans hem har rätt till inflyttning) presenterar eller kommer att presentera ansvarsdeklarationen trots att fastigheten inte kan erhålla nämnda rätt för att den inte uppfyller kraven.

I det här scenariot kan köparen och den nya ägaren av fastigheten stöta på ett problem. Uppenbarligen skulle säljaren kunna hållas ansvarig för denna situation, men i de flesta fall av köp är säljarna icke-skattskrivna och det skulle vara dyrt och komplicerat att inleda rättsliga förfaranden. Kontrollera alltid med din advokat om situationen för den fastighet du ska köpa.

VAD HÄNDER MED NYPRODUKTION?

Som vi tidigare har nämnt är det också för denna typ av bostäder möjligt för byggherren att erhålla det som tidigare var First Occupation License (LPO), genom att deklarera om att de yrker eller använder. Stadsplaneringslagen i Andalusien (LOUA) med denna förändring av lagstiftningen fastställer att det inte krävs en besittningsrättslicens för nya bostäder i Andalusien, det är möjligt att presentera ansvarsförklaringen för ockupation.

Med andra ord, även om byggherren ville att han eller hon inte längre kunde få LPO från kommunfullmäktige som en följd av denna förändring av lagstiftningen. Detta innebär att även om det anges i det undertecknade privata köpeavtalet att utvecklaren är skyldig att erhålla LPO skulle det nu vara tillräckligt för utvecklaren med ansvarsförklaringen, eftersom det skulle bevisa att det nya huset har rätt till första okkupation . Arrangören uppfyller det privata försäljningsavtalet genom förklaringen

VAD HÄR PÅ OM BYGGHERREN INTE FYLLER I ANSVARSDEKLARATIONEN KORREKT?

Kommunfullmäktige har en skyldighet att se över huruvida det ansvariga uttalandet uppfyller kraven för att få rätt till yrke eller användning, och kan förklara upphörandet av ockupationen i händelse av att kraven inte uppfylls och kan också kräva rättsligt ansvar från promotor för nämnda åtgärder.

Om kommunfullmäktige inte har vidtagit de nödvändiga åtgärderna för att upphöra med handlingen eller användningen inom de första sex månaderna efter det att förklaringen presenterades, i händelse av att kraven för denna ockupation inte uppfylls, skulle kommunen vara ansvarig för skador orsakade till tredje part i god tro. Med andra ord, kommunfullmäktige skulle besvara de människor som köpte dessa hus med övertygelse om att försäljningen kunde genomföras, eftersom de samma dag de undertecknade försäljningshandlingar hade deklarationen ansvarig för främjaren av ockupation eller användning (tidigare LPO).

Det föregående ger oss att förstå att om rådhuset granskar nämnda förklaring under de första sex månaderna och förstår att upphörandet av ockupationen måste förordnas, skulle utvecklaren vara ansvarig för skadorna på köparna. Jag förstår emellertid att det i de flesta fall inte borde finnas någon skada för köparna, eftersom den valfria förvaltningen av verken (främst arkitekter och inspektörer) kommer att säkerställa att deras slutliga byggnadsintyg är i enlighet med lagen eftersom de skulle vara det huvudansvariga tillsammans med promotorn om detta inte var fallet. Det slutgiltiga arbetscertifikatet är det viktigaste tekniska dokumentet för att få rätt till yrke i ett nytt hem.

KAN ANSVARSDEKLARATIONEN PRESENTERAS I ALLA KOMMUNER?

Det är sant att hittills har några kommuner godkänt specifika förfaranden för denna process som Malaga, Marbella, Sevilla eller Córdoba. Den andalusiska regeringen har publicerat en praktisk guide till detta dekret, tillsammans med modellerna för ansvarsförklaringen och nödvändig dokumentation, så att kommunfullmäktige kan använda det. Enligt våra åsikter kan sådana modeller också användas av medborgare eftersom rätten till ockupation endast kan erhållas genom en ansvarsförklaring och inte genom en licens beviljad av kommunfullmäktige från och med den 13 mars 2020.

Det är sant att eftersom de flesta av kommunerna inte har godkänt detta nya förfarande genom sin kommunala förordning, är det troligt att de inte håller med om att erhålla nämnda yrkesrätt genom att lägga fram ansvarsförklaringen, såvida inte kommunfullmäktige tidigare har godkänt det specifika förfarandet .

Trots detta dekret i den tionde övergångsbestämmelsen, tillåter de som är intresserade som före den 13 mars har inlett ett förfarande för att erhålla en stadsplaneringstillstånd, kan begära tillämpning av detta nya förfarande och därför kan få rätt till ockupation genom ansvarsförklaringen.

Om den nya förordningen ger möjlighet att ändra det redan inledda förfarandet, förstår vi att eftersom den trädde i kraft gör det möjligt att erhålla rätten till ockupation med hjälp av ansvarsförklaringar, även om kommunfullmäktige inte har offentliggjort sin kommunala förordning.

KAN VATTEN OCH AVLOPP KONTRAKTERAS MED DENNA ANSVARSDEKLARATION ISÄLLER FÖR LPO?

Svaret är kategoriskt JA. Även om det är mycket troligt att det kommer att bli nödvändigt att förklara och diskutera, åtminstone under de första månaderna, eftersom antagligen flera av leverantörsföretagen för el och vatten inte kommer att ha erhållit denna information eller riktlinjer för nämnda juridiska modifiering och kommer att fortsätta att kräva LPO. Som du kan förstå är det bästa du kan göra om du är ägare att rådfråga din advokat eller arkitekt om din specifika situation.

Naturligtvis, om du håller på att köpa ett hus eller funderar på det, är det mycket viktigt att kontakta en specialiserad advokat som kan ge dig råd när du köper och säljer fastigheten och som känner till dessa urbana frågor.

Författare: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors, (Málaga, Spanien)

HYPOTEKSLÅN FÖR ATT KÖPA BOSTAD I SPANIEN

Skrivet av Gustavo Calero Monereo den 10 februari, 2019. Postad i Okategoriserad.

Under det senaste året har den spanska fastighetsmarknaden verkligen vaknat till liv tack vare den utländska bostadsturismen. Det har lett till att vi ofta stöter på eventuella köpare som inte är bosatta i Spanien men som vill finansiera delar av fastighetsköpet med ett bolån, ett s.k hypotekslån.

Det första vi bör nämna är att räntan som oftast styr hypotekslånen i Spanien är en rörlig ränta. Det så kallade Euribor, Euro Interbank Offered Rate, är referensvärdet för hypotekslån med rörlig ränta och i dagsläget ligger det väldigt lågt. De flesta hypotekslånen i Spanien fastställs i enlighet med Euribor och den ränta som banken själv erbjuder.

Vissa banker erbjuder hypotekslån med fast ränta men väldigt få sådana lån upprättas i Spanien jämfört med hypotekslån med rörlig ränta.

LÅN I SPANIEN ELLER I ETT ANNAT LAND?

Om du i nuläget har din skattepliktiga hemvist i Spanien kan du ta bolån med en ränta på Euribor plus 1,00 till 1,50 %. Om du inte har din skattepliktiga hemvist i Spanien hamnar räntan däremot på Euribor plus 2,50 till 3,50 %.

Med detta i åtanke, och om du funderar på att ta ett lån för att köpa en bostad i Spanien, är det troligt att en bank i ditt hemland kan erbjuda bättre ränta än en spansk bank. Vi rekommenderar därför att du frågar vilka banker i ditt land som godkänner hypotekslån för Spanien.

Du bör också ha i åtanke att de flesta spanska banker brukar erbjuda extraprodukter, d.v.s. att man måste uppfylla vissa villkor, i samband med hypotekslån med rörlig ränta, och på så sätt kan man få ner räntesatsen på lånet. Det kan vara att göra månatliga överföringar till ditt konto för att upprätthålla ett medelsaldo, att använda kreditkort och uppnå ett visst belopp, att teckna försäkringar m.m.

ATT PÅBÖRJA HANDLÄGGNINGEN PÅ BANKEN

Om du redan har bestämt vilken bank du vill låna hos rekommenderar vi att du ansöker om en låneoffert innan du lämnar in alla nödvändiga handlingar. Det vill säga, att du lämnar in en komplett förteckning över dina inkomster och lån, samt över din arbetssituation och vilket lånebelopp du behöver. Banken registrerar alla dessa uppgifter och informerar dig sen om de kan godkänna ett lån på dessa grunder.

Detta kan spara dig både tid och pengar eftersom du inte behöver lämna in all nödvändig dokumentation direkt från början om banken inte godkänner det lån du ansöker om.

Bland annat kommer banken att behöva en s.k. nota simple, ett intyg från fastighetsregistret gällande den fastighet du vill köpa.

Om banken kontrollerar dina ekonomiska uppgifter och fastslår att du inte kan få ett lån kan du alltid gå till en annan bank.

Om banken bekräftar att du kan få ett lån grundat på dessa uppgifter måste du lämna in all dokumentation som styrker de angivna uppgifterna och en värdering av fastigheten beställs.

KOSTNADER I SAMBAND MED HYPOTEKSLÅN I SPANIEN

Uppdaterad information efter högsta domstolens beslut i oktober 2018 och ändringar i spansk lag. Numera betalar bankerna mestadelen av uppstartningskostnaderna för lån.

Juridiska kostnader. De brukar ligga runt 3 – 4 % av lånebeloppet men betalas sedan oktober 2018 av bankerna (man kan begära återbetalning för lån tagna från oktober 2014). Där ingår skatter, kostnader för notarius publicus, avgift för registrering av lagfart samt rådgivningsbyråns arvode. Dessa kostnader är de samma oavsett om lånet tas hos en spansk eller utländsk bank.
Bankens extrautgifter. Uppläggningsavgift, som brukar vara 1 % av lånet, hemförsäkring och livförsäkring för var och en av låntagarna.

Här vill jag göra ett särskilt inlägg angående den livförsäkring som de flesta banker tvingar låntagarna att teckna. Försäkringen tecknas för själva lånebeloppet och garanterar att banken kan inkassera det obetalda beloppet från försäkringsbolaget om låntagarna avlider.

Livförsäkringen är en intressant produkt för låntagarna men den kan innebära en hög kostnad, särskilt om försäkringstagaren är en äldre person eller har problem med hälsan. Du ska veta att du efter det första året kan byta försäkringsbolag och säga upp försäkringen du tecknade via banken när du skrev under hypotekslånet och istället teckna en annan som är mer förmånlig.

Det är även ganska vanligt att en del banker debiterar en enda premie för livförsäkringen, det vill säga, att man betalar hela försäkringsavgiften, för alla år lånet gäller, i samband med underteckningen av lånet på banken.

Det är viktigt att specificera alla lånekostnader för att på så sätt veta vilket nettobelopp av lånet (efter att utgifterna har dragits av) som kvarstår för att betala själva huspriset.

LÅNELÖFTE

När banken bekräftar att din låneansökan har godkänts får du ett juridiskt bindande dokument, ett lånelöfte, som garanterar ett lån enligt dessa omständigheter. Detta bankdokument fungerar som ett avtal och innebär att banken är skyldig att betala ut lånet om de villkor som fastställdes i avtalet uppfylls.

REKOMMENDATIONER FÖR ATT KÖPA EN FASTIGHET MED HYPOTEKSLÅN

Om du vet att du kommer att behöva ta ett lån, även om du fortfarande inte vet vilken bostad du vill köpa, är det smart att lämna in en låneförfrågan till banken så fort som möjligt så att banken kan påbörja handläggningen eftersom det slutgiltiga beslutet kan dröja mellan två och tre veckor.

Om du redan vet vilken fastighet du vill köpa, men om du fortfarande inte vet om banken kommer att godkänna lånet eller inte, bör du veta att du kan förhandla med säljaren och bestämma att , eller det privata avtalet endast ska gälla om banken godkänner låneansökan (subject to the mortgage). Det innebär att du inte förlorar handpenningen du har betalat till säljaren om banken inte godkänner lånet inom den fastställda tidsfristen.

Tyvärr går inte alla säljare med på att avtalets giltighet ska bero på om lånet godkänns eller inte och det är alltid bättre att ha förberett allt med banken innan så att det går så fort som möjligt att få ett svar.

Läs mer i den förlängda versionen om detta i vår pdf LÅN i SPANIEN

Fotfattare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)

NIET-GETROUWDE LANGSTLEVENDE BETAALT HOGE ERFBELASTING

ARVSSKATTEN I ANDALUSIEN OCH DESS INVERKAN PÅ OGIFTA PAR

Skrivet av Gustavo Calero Monereo den 29 januari, 2018. Postad i advokat, arvsskatt, egendom, fastighet, jurist, landsbygden, Okategoriserad, skatt, spanien, testamente.

Arvsskatt i Andalusien — Arvsskatt, Andalusien, Advokat, Malaga

ARVSSKATTENS NUVARANDE SITUATION

Den 1 januari 2018 trädde en reformerad arvsskatt i kraft i Andalusien och den största förändringen är att gränsen för när skatten börjar tas ut har höjts till en miljon euro. Denna reformerade skatt ersätter den som trädde i kraft för bara ett år sedan och som vi förklarade på vår blogg i november 2016.

Vilka arvingar betalar inte arvsskatt?

Arvingar som var och en uppfyller följande krav:

Som återfinns i grupperna I och II i lagen som reglerar denna skatt, dvs. att arvingen är make/a, barn, barnbarn eller förälder till den
Att värdet på arvet som ska mottas inte överskrider en miljon euro.
Att arvingens befintliga förmögenhet inte överskrider en miljon euro.
Att arvingen är medmorgare i ett medlemsland i EU eller om den inte är det, ska såväl den avlidne som arvingen vara bosatta i Andalusien.

Vad händer med andra familjemedlemmar som ärver?

Alla andra arvingar som syskon, syskonbarn, far-/morbröder, fastrar/mostrar och kusiner till den avlidne ingår i gruppen III och IV i arvsskatten och fortsätter att betala samma belopp.

Det vill säga dessa arvingar betalar samma arvsskatt från den första euron som de mottar, förutom arvingar i grupp III som kan dra av ett belopp på 7 993,46 euro. Låt oss ge ett exempel: John lämnar ett arv till sitt syskonbarn på 240 000 euro, och då måste syskonbarnet betala 63 000 euro i arvsskatt i Andalusien.

Vad händer med arvet från din bästa vän?

Dessa skulle ingå i grupp IV i denna lag, dvs. de som betalar mest i skatt. Ett exempel: din bästa vän John låter dig, istället för sitt syskonbarn, ärva egendomen värd 240 000 euro, då ska du betala 80 000 euro i arvsskatt.

Hur beräknas värdet på fastigheter beträffande arvsskatt?

Den regionala regeringen i Andalusien publicerar varje år de kvotvärden som ska användas för att beräkna det uppdaterade värdet på fastigheter i Andalusien. Dessa kvotvärden baseras på fastighetens taxeringsvärde som också ligger till grund för fastighetsskatten. När man har applicerat dessa kvotvärden på taxeringsvärdet får man fram det som kallas för det lägsta beskattningsvärdet.

Denna tidigare förklarade bestämmelse handlar om det lägsta beskattningsvärdet för fastigheter i städer, dock gäller inte dessa för fastigheter på landsbygden. Där krävs det en värdering från värderingsmän från regionsregeringen i Andalusien för att beräkna det lägsta beskattningsvärdet.

I provinsen Málaga använder sig emellertid representanterna för regionsregeringen i Andalusien de värden som publiceras varje år av arkitektförbundet i Málaga när de ska beräkna värdet på fastigheter på landsbygden.

Beträffande sättet som myndigheter i Andalusien beräknar det lägsta beskattningsvärdet för fastigheter, och även i andra spanska regioner, finns det mycket skilda meningar och det finns möjlighet att överklaga dessa beräknade värden om skattebetalaren i fråga anser att de inte stämmer överens med verkligheten. Men det är ett tema som är tillräckligt omfattande för en helt annan artikel.

OGIFTA PAR SOM INTE ÄR INSKRIVNA I ANDALUSIEN

Vilka avser vi?

Om ett par inte är gift, vare sig det är i deras ursprungsland eller i Spanien, och en av dem avlider och överlåter sitt arv till sin partner, då anses partnern ingå i grupp IV för arvsskatten. Det vill säga som om arvet vore från en vän, och därmed ingår det i gruppen som betalar mest i arvsskatt.

Vad händer med de som registrerat sitt partnerskap?

I Andalusien likställs de som registrerat sitt partnerskap i Andalusiens register för detta ändamål med gifta par beträffande arvsskatten, och därmed betalar de samma skatt som en maka/e som tidigare förklarats.

Vad händer med de med registrerat partnerskap som är inskrivna i ett register i ett annat medlemsland i EU?

Om regionsregeringen i Andalusien inte godkänner denna inskrivning beträffande arvsskatten, då måste partnern betala samma skatt som om arvingen vore en vän, dvs. den högsta skattesatsen.

Om John låter sin partner Mark ärva 50 procent av fastigheten som de köpte gemensamt i Nerja år 2005 och värdet på dessa 50 procent var 120 000 euro, då måste arvingen Mark betala cirka 30 000 euro i arvsskatt eftersom han ärver 50 procent av fastigheten.

Om John och Mark hade varit gifta eller inskrivna i registret för partners i Andalusien, då hade Mark inte betalat en enda euro för att ärva 50 procent av Johns egendom.

Vad kan man göra i detta fall?

Om du har någon fastighet i Spanien som ägs gemensamt med din partner som du inte är gift med, och du vill att han eller hon ska ärva din del vid ett dödsfall, då rekommenderar jag att ni gifter er. Det kan ske antingen i Spanien eller i ert ursprungsland, och då kan ni dra fördel av de skatteförmåner som det ger beträffande arvsskatten.

Om ni inte vill gifta er kan ni skriva in er i registret för registrerade par i Andalusien och på så sätt får ni samma status som ett gift par.

Ägare som inte är medborgare i något land inom EU

I detta fall kan inte arvingarna dra fördel av skatteförmånerna för maka/e, barn, barnbarn eller förälder till den avlidne, och därmed måste de betala arvsskatt utifall de mottar ett arv.

De kan endast undvika detta om såväl den avlidne som arvingen är bosatta i Andalusien.

Författare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)

DAFO Certificaat aankoop huis platteland Andalusie

FÖRVÄRV AV FASTIGHETER OCH DAFO/SAFO-FÖRFARANDET I ANDALUSIEN

Skrivet av Gustavo Calero Monereo den 8 juni, 2017. Postad i Engelsktalande advokat, fastighet, köpa, kostnaderna, landsbygden, nybyggnationer, renovering, sälja, spanien.

DAFO, AFO, SAFO Huis platteland — DAFO, AFO, SAFO

På senare tid har en av de viktigaste frågorna mellan köpare och säljare handlat om förfarandet för att fastställa att en fastighet godkänns trots att den faller utom stadsplaneringen, kallad “Asimilado Fuera de Ordenación” DAFO eller SAFO på spanska. Vad är det bra för, vilka är konsekvenserna, vem sköter det och vad kostar det m.m.

Grundläggande regler för att köpa bostad på landet

Innan vi börjar prata om förfarandet är det enligt min erfarenhet med kunder som letar efter hus på landet, nödvändigt att nämna att det inte är möjligt att vidta följande åtgärder på tomter på ej stadsplanerad mark på landsbygden:

Bygga en bostad om det inte finns en avsikt att utföra någon slags professionell aktivitet inom jordbruk eller boskapshållning på tomten.
Utföra renoveringar och/eller nybyggnationer på redan existerande byggnader – både på insidan och på utsidan. Man köper det som finns och det är inte tillåtet att ändra på något.
Man kan uppföra en byggnad för att erbjuda logi på landsbygden eller för att driva ett Bed & Breakfast men innan det är det nödvändigt att upprätta en handlingsplan Proyecto de Actuación som ska godkännas av Andalusiens regionala regering. Handläggningen tar över 6 månader och det är inte enkelt att få ett positivt svar från regeringen.

Man måste hålla i åtanke att de flesta bostäder som i nuläget säljs på landsbygden i Andalusien är olagliga eller reglementsvidriga, vilket betyder att om myndigheterna hade skött sitt jobb borde dessa byggnader inte ha fått uppföras och de borde därmed egentligen inte finnas.

Saken är den att det i de flesta fall inte går att inleda något sanktionsförfarande mot byggnader som har uppförts utan tillstånd på ej stadsplanerad mark på grund av att det har gått så lång tid.

Det betyder att det rättsliga ansvaret har preskriberat om det har gått mer än sex år sedan byggnaden slutfördes. Om det handlar om särskilt skyddad ej stadsplanerad mark gäller inte tidsbegränsningen på sex år.

Vilka byggnationer får man eller får man inte göra på landsbygden?

Inga tillstånd får ges för att renovera eller återuppbygga fastigheter på ej stadsplanerad mark vilket innebär att man inte får bygga nytt om det till exempel inträffar en brand och bostaden blir helt förstörd.

Det är möjligt att utfärda tillstånd för mindre reparationer eller renoveringar som är nödvändiga för att bostaden ska vara beboelig och säker, som till exempel byta ut en del av takläggningen eller laga en vägg/mur som har gått sönder eller rasat.

Varför instiftades DAFO/SAFO?

På grund av det ovan nämnda godkände Andalusiens regionala regering år 2012 en bestämmelse med avsikt att reglera, inte lagfästa, tusentals fastigheter som hade byggts på ej stadsplanerad mark på landsbygden, vid sidan av den ordinarie stadsplaneringen. Efter 2012 började kommunförvaltningarna att skapa sina egna interna bestämmelser för att reglera detta förfarande.

För att tala i klarspråk, beslutet om att godkänna fastigheter utom stadsplaneringen (DAFO/SAFO) – Asimilado Fuera de Ordenación – har för avsikt att upprätta ett register där det framkommer vad som finns på en fastighet vid ett visst datum – både på insidan och utsidan av varje byggnad – för att på så sätt få en klar översyn över vad som har byggts, hur länge sedan det byggdes och för att intyga att bostaden i fråga får stå kvar utan att sanktioneras i framtiden, men utan möjlighet att göra utbyggnationer och/eller renoveringar samt nybyggnationer.

Det är inte en lagfästning, bostaden fortsätter att klassas som utom stadsplaneringen – eftersom uppförandet var olagligt – men det är en reglering eftersom kommunen intygar bostadens juridiska situation och skriftligen bekräftar att det inte är möjligt att sanktionera den på grund av tiden som har gått.

Bara för att en fastighet på ej stadsplanerad mark får ett DAFO/SAFO-intyg från kommunen innebär det inte att dess juridiska situation förändras, det vill säga, den är fortsatt olaglig eftersom den uppfördes på mark där det var förbjudet att bygga, men då den enligt lag fastställda tidsfristen för att sanktionera en sådan överträdelse har gått ut är det inte möjligt att inleda något förfarande mot dess innehavare. Den juridiska situationen är alltså densamma oavsett om man har ett DAFO-intyg eller inte.

DAFO/SAFO-förfarandet

För handläggningen av ett sådan förfarande är det nödvändigt att lämna in ett byggnadsprojekt, att betala en avgift som beräknas på byggnadens värde vid uppförandedatumet och som kan vara mellan 2,5 % och 4,5 % beroende på vilken kommun fastigheten ligger i, att kommunen verifierar tillförseln av vatten och el samt att det finns en septiktank i fastigheten som uppfyller gällande lagstiftning.

Den arkitekt som fastighetsägaren anlitar ska i projektet informera om allt som krävs för att fastigheten ska kunna godkännas enligt DAFO. Efter att projektet har lämnats in kommer en arkitekt från kommunen att besöka fastigheten för en inspektion och för att se om den uppfyller villkoren för DAFO eller inte.

Efter att förfarandet har slutförts, vilket kan ta mellan 4–6 månader, utfärdar kommunen ett beslut där den intygar att fastigheten – Asimilado Fuera de Ordenación -, samt även alla byggnader på tomten, fastställs som godkända utom stadsplaneringen.

Är det obligatoriskt att införskaffa ett DAFO-intyg när man säljer en bostad?

Du har ingen juridisk skyldighet att införskaffa ett DAFO/SAFO-intyg för att köpa eller sälja en fastighet.

Med detta sagt: Är det positivt eller negativt att ha ett DAFO/SAFO-intyg för en fastighet?

För köparens del är ett DAFO-intyg något positivt eftersom vederbörande då med säkerhet vet att byggnationen inte kan sanktioneras och/eller rivas eftersom kommunens DAFO-intyg skriftligen styrker att det rättsliga ansvaret har preskriberat. Köparen kan även känna sig trygg med att kommunen inte kan kräva att köparen ska inleda ett DAFO/SAFO-förfarande i framtiden eftersom allt redan är avklarat vid köpet.

Man måste även tänka på att i princip inga kommunförvaltningar lämnar ut skriftlig information om en fastighet på ej stadsplanerad mark om fastigheten inte har ett DAFO-intyg eller har inlett ett sådant förfarande.

Det betyder att om du ber om något skriftligen kommer de att säga: – visst, men först måste du skaffa ett DAFO-intyg för fastigheten. Om det av någon anledning inte är intressant att ansöka om ett DAFO-intyg kommer det att bli svårt för köparen eller dennes ombud att få någon skriftlig information om fastigheten från kommunen.

Den negativa sidan är om det har gjorts någon byggnation eller renovering – både på insidan och utsidan – för mindre än sex år sedan, eller om marken där byggnaden ligger omfattas av något särskilt skydd (och det kan inte bevisas att byggnaderna är gamla nog). I sådana fall innebär en ansökan om intyget bara problem för ägaren eftersom kommunen då är skyldig att inleda ett sanktionsförfarande.

Om den nya ägaren dessutom har för avsikt att renovera bostaden – trots varningar från en kunnig advokat – kommer kommunen ha full koll på vad som var uppbyggt tidigare och det blir mycket lättare för dem att verifiera om byggnaden har renoverats eller ändrats på något sätt.

Man får dock inte glömma bort att en fastighet kanske fick ett DAFO-intyg 2016 och att det senare under 2017 utfördes någon renovering och/eller utbyggnation. Man kan med andra ord aldrig vara helt säker i det här avseendet.

DAFO-förfarandets nuvarande situation.

Det stämmer att det blir mer och mer vanligt att inleda sådana förfaranden i kommunerna då förvaltningarna själva har insett att det är en viktig inkomstkälla för dem.

Många kommuner har en oskriven lag att automatiskt inleda en utredning för att få en fastighetsägare att inleda detta förfarande så fort de mottar eller får ansökningar om all slags information och/eller dokumentation avseende en fastighet på landsbygden.

För att undvika ovan nämnda situation och för att undvika att själva betala kostnaderna för förfarandet händer det allt oftare att köpare ställer krav på säljaren att ansöka om intyget innan försäljningen äger rum.

I en del fall där man inte vill ansöka om ett DAFO-intyg händer det också att säljaren går med på att sänka priset något och den nya ägaren själv får bestämma om vederbörande vill inleda förfarandet eller inte.

Är det obligatoriskt att ha ett DAFO-intyg för att få bolån?

En annan fråga som många kunder ställer är om det är möjligt att ta hypotekslån för en fastighet som har ett DAFO-intyg?

I det här fallet överskrider fastighetsmarknaden de sedan 2009 gällande rättsliga begränsningarna med tanke på att det rent teoretiskt inte är möjligt att ge lån för byggnader och anläggningar som inte faller inom stadsplaneringen. I verkligheten finns det många banker som trots det ger lån för olovligen uppförda fastigheter eller för fastigheter som har blivit godkända trots att de inte faller inom stadsplaneringen, så kallade landsbygdsfastigheter.

Enligt min åsikt kommer inte bankerna att sluta ge lån för den här sortens fastigheter så länge det innebär en förtjänst för dem, oberoende av vad dekretet från 2009 säger. Självklart brukar lånebeloppen för den här typen av fastigheter vara lägre och inte alla banker godkänner lån för fastigheter på landsbygden.

Köpa och sälja bostäder på landsbygden.

Det finns inga begränsningar eller restriktioner på fastighetsmarknaden, vad gäller köp eller försäljning av fastigheter på ej stadsplanerad mark, med eller utan DAFO-intyget. Det betyder att de flesta fastigheter är inskrivna i fastighetsregistret och att de redan har sålts eller köpts ett flertal gånger. Väldigt få fastigheter har idag ett DAFO-intyg.

Det finns i nuläget ett stort antal möjliga köpare som är intresserade av fastigheter på landet.

Det viktigaste vid ett köp av en fastighet på ej stadsplanerad mark är att köparen vet vad han/hon köper, att han/hon känner till de rättsliga begränsningar som omfattar fastigheter på ej stadsplanerad mark samt att han/hon får konkret juridisk information om fastigheten i fråga, vare sig det är med ett DAFO-intyg eller inte. På så sätt kan köparen fatta sitt beslut med fullständig kännedom om fastighetens juridiska situation.

Advokat för att köpa?

Det är inte så att jag försöker sälja in våra tjänster – eller ja, kanske lite – men när det kommer till köpet av en fastighet, särskilt sådana här fastigheter, är det inte någon dum idé att anlita en advokat. Kostnaden kommer att kännas väldigt liten jämfört med vad själva bostaden kostar och det kan bespara dig både pengar och huvudvärk.

Fotfattare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)

TERUGVORDERING PLUSVALIA BELASTING BIJ VERKOOP WONING ZONDER WINST

PLUSVALÍAS REKLAMATION VID FÖRSÄLJNING AV FASTIGHET UTAN KAPITALVINST

Skrivet av Gustavo Calero Monereo den 21 februari, 2017. Postad i advokat, fastighet, kapitalvinst, köpeavtal, lagakraft, reavinstskatt, skattesystem.

plusvalia sälja fastighet — plusvalía, fastighet, Nerja

För några veckor sen klagade en kund över vad de hade betalat i reavinstskatt efter försäljningen av sin bostad i Capistrano i Nerja till ett svenskt par, när de egentligen inte hade gjort någon vinst.

Det fick mig att tänka på en artikel vi publicerade om detta ämne i juni 2014, där vi berättade att det hade framkommit ny rättspraxis som försvarade de skattebetalare som hade sålt en bostad med förlust, men som kommunen ändå tvingade att betala reavinstskatt, trots att ingen vinst hade redovisats efter försäljningen.

Många försäljningar går med förlust och många fler kommer det att bli eftersom dagens priser oftast är lägre än de som var för några år sen.

Skattebetalarnas ställning har dock förbättrats på de två och ett halvt år som har gått sen vi publicerade artikeln. Numera är det lättare att reklamera det belopp man har betalat i kommunal reavinstskatt efter att ha sålt en bostad utan någon vinst och regeringen kommer troligen bli tvungen att genomföra en lagändring för att förhindra att kommunerna fortsätter att kräva betalning i sådana här situationer.

Först och främst måste de som vill bestrida den slutgiltiga reavinst som kommunen har ålagt dem, vara på det klara med att de först måste betala den och därefter påbörja reklamationsprocessen. För att kunna kräva återbetalning måste de troligtvis gå via domstol.

Enligt en dom från högsta domstolen i Valencia från slutet av 2016, är det inte nödvändigt med en expertvärdering för att fastställa fastighetens värde, eftersom domstolen anser att de värden som framkommer i köpeavtalet tydligt visar på fastighetens verkliga värde och man kan därmed fastslå om säljaren har gjort någon vinst eller inte.

Tidigare var den skattebetalare som ville reklamera på rättslig väg tvungen att få fastigheten värderad av en sakkunnig för att bevisa att det verkliga överlåtelsevärdet var lägre än anskaffningsvärdet. Tack vare den här domen anses värdet som framkommer i köpeavtalet vara tillräckligt för att styrka fastighetens värde, om det tydligt framgår vid granskningen av köpeavtalet att tomtens värde inte har ökat.

Det starkaste argumentet till skattebetalarens fördel är att den spanska författningsdomstolen nyligen har fastslagit, i en dom från 16 februari, att det strider mot principen om ekonomisk kapacitet som fastställs i artikel 31.1 i den spanska författningen, att tvinga en medborgare att betala skatt för en obefintlig förmögenhet efter försäljningen av en fastighet. Författningsdomstolen förklarar att reavinstskatten i sig är laglig men att det strider mot författningen att tvingas betala den när försäljningen av fastigheten inte har gett någon verklig vinst.

Författningsdomstolen klargör att det är lagstiftarna som bör ändra det lagstadgade skattesystemet för att förhindra att någon åläggs att betala i de fall det inte har förekommit någon kapitalvinst vid försäljningen av en fastighet.

Fram till dess att lagen ändras antar vi att kommunerna kommer att fortsätta att kräva betalning av reavinstskatten trots att försäljningen har gått med förlust, men skattebetalarna kan begära återbetalning av det oberättigade beloppet från kommunen tack vare domen från författningsdomstolen och argumenten som framkommer i de andra nämnda domarna. Man bör dock tänka på att det kanske inte är värt att reklamera om man har betalat en mindre summa i reavinstskatt på grund av de advokat– och ombudskostnader som tillkommer.

Många kommuner i området som t.ex. Nerja, Frigiliana, Torrox, Vélez Málaga m.fl. utfärdar betalningsåläggandet av reavinstskatt direkt efter att det offentliga köpeavtalet har upprättats och för att kunna få kommunens åläggande annullerat måste personen bestrida det inom den tidsfrist som lagen fastställer.

Om personen inte bestrider reavinstskatten inom den fastställda tidsfristen och det administrativa beslutet vinner lagakraft, blir det svårare att reklamera.

Fotfattare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)

ARVSSKATT I ANDALUSIEN: FÖRÄNDRINGAR I SIKTE

Skrivet av Gustavo Calero Monereo den 12 november, 2016. Postad i arvsskatt, egendom, rådgivning, skatt, skattereduktionen, skattesystem, spanien, testamente.

1 augusti 2016 godkände Andalusiens autonoma regering en första reform gällande arvskatten i Andalusien. Den reformen och ytterligare en framtida reform kommer att förbättra beskattningen av arvingar.

Den första reformen påverkar villkoren för arvingars inköp av den privata bostaden på så sätt att regeringen har godkänt ett antal reduktioner på mellan 100 % och 95 % när värdet på bostaden överstiger 242 000 euro. Reduktionen av arvsskatten är mycket viktig i det här avseendet.

Tänk dock på att det endast är när det gäller arv mellan föräldrar och barn (biologiska eller adopterade), makar, släktingar i uppåtgående led samt på sidolinjen (syskon, kusiner, mor- eller farföräldrar) som är äldre än 65 år, som en arvinge kan åberopa skattereduktionen vid inköp av privatbostaden om vederbörande uppfyller följande krav:

Att ha bott tillsammans med den avlidne i bostaden under de sista två åren före personens bortgång.
Att inte sälja bostaden under de följande tre åren.

Andalusiens autonoma regering meddelade att den kommer att genomföra en andra reform gällande arvsskatten som kommer att träda i kraft den 1 januari 2017.

Den kommer att innebära att det skattebefriade minimibeloppet kommer att höjas till 250 000 euro per arvinge. Det innebär att den som ärver en egendom eller tillgång värderad till 250 000 euro eller lägre inte behöver betala arvsskatt i Andalusien.

Precis som vi förklarade i en tidigare artikel gäller denna dispens endast den avlidnes avkomlingar eller adopterade barn, t.ex. barn eller barnbarn, samt dess släktingar i uppåtgående led eller adoptivföräldrar och äkta make, om arvingens befintliga tillgångar är 402 678,11 euro eller lägre.

Ytterligare en viktig förändring som vi bör nämna är att för arv på mellan 250 000 och 350 000 euro fastställs minimibeloppet till 200 000 euro.

Det betyder att om det arv ett barn eller en äkta make mottager värderas till mer än 250 000 euro är de första 200 000 euro skattebefriade och personen behöver bara betala arvsskatt på resterande del av beloppet. Detta gäller dock endast om det totala arvsvärdet inte överstiger 350 000 euro. Om värdet överstiger det beloppet åläggs personen att betala arvsskatt för hela arvet utan någon slags dispens.

Slutligen vill vi påminna er om att det bästa sättet att reglera ett arv är genom att upprätta ett testamente och vi rekommenderar alltid att man tar kontakt med en specialist som kan titta mer på ens situation och erbjuda personlig rådgivning.

Fotfattare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)