SEMESTERUTHYRNING I ANDALUSIEN 2023, DEL II: BEGRÄNSNINGAR OCH FÖRBUD FRÅN FASTIGHETSÄGARFÖRENINGAR
Med tanke på boomen av semesteruthyrning i många städer under de senaste åren – och alltid med hänsyn till den känsliga balansen mellan semesterfirare och inhemska ägare – har fastighetsägarföreningar vidtagit åtgärder i detta avseende i många år, i syfte att begränsa och i de flesta fall förbjuda RTA -semesteruthyrning i sina byggnader. Baserat på vår juridiska erfarenhet av att ge råd till utlänningar på Costa del Sol, stöter vi ofta på dessa ”motstridiga” intressen mellan ägarföreningar och utländska köpare som är intresserade av att använda den egendom de tänker köpa för semesteruthyrning.
Vi ska försöka förtydliga de nuvarande reglerna som gör det möjligt för ägarföreningar att ingripa, begränsa eller förbjuda denna verksamhet.
Hur kan ägarföreningar förbjuda eller begränsa semesteruthyrning?
Under processen då vi gett juridisk rådgivning vid köp och försäljning av fastigheter till våra utländska kunder har vi stött på fler och fler fastigheter där ägarföreningar har ändrat stadgarna och förbjudit semesteruthyrning i fastigheter som ingår i föreningen.
Det förfarande som gör det möjligt för ägarföreningar att fastställa en sådan begränsning regleras i artikel 17.12 i lagen om samfällighet (LPH). Det gör det möjligt för föreningar att begränsa eller ställa villkor för semesteruthyrning genom att hålla ett fastighetsföreningsmöte och erhålla positiva röster från över tre femtedelar av det totala antalet ägare, som samtidigt måste representera mer än tre femtedelar av ägandet i föreningen.
Skriva in begränsningar för semesteruthyrning i fastighetsregistret
För att denna förbudsresolution ska kunna verkställas av tredje part måste den vara officiellt registrerad i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad). Med andra ord, om en köpare förvärvar ett hem och föreningen har antagit detta förbud men det inte är registrerat i fastighetsregistret eller om det är registrerat efter att ägaren köper fastigheten, kommer ägaren att kunna registrera hemmet i RTA lagligt och detta förbud kommer inte att vara tillämpligt.
På samma sätt är detta förbud inte tillämpligt på bostäder som registrerats i RTA innan förbudet antogs av ägarföreningen.
Namnändring av en befintlig RTA-licens
Slutligen, när det gäller att köpa ett hem som tidigare registrerats i RTA och ägarföreningen senare förbjudit semesteruthyrning, säger rådet för turism i Andalusiens regionala regering att om detta hem säljs kommer RTA-licensen att fortsätta att vara giltig. Den nya ägaren som köper fastigheten kommer att kunna ändra RTA-registreringen i hans eller hennes namn.
Är det lagligt för fastighetsägareföreningar att förbjuda semesteruthyrning?
I artikel 17.12 LPH föreskrivs ordagrant att föreningar får begränsa eller ställa villkor för tillhandahållande av semesteruthyrning, men det är inte uttryckligen tillåtet att förbjuda uthyrning.
Eftersom denna artikel inte uttryckligen innehåller ordet ”förbjuda”, anser vissa domare och jurister att det inte är möjligt att förbjuda denna verksamhet baserat på denna föreskrift och med 3/5 majoritet.
Det skulle endast vara möjligt att införa förbudet baserat på en annan artikel i LPH, särskilt artikel 17.5, men detta skulle kräva ett enhälligt beslut av alla ägare som representerar 100% av delägarna i föreningen.
Juridisk konflikt att ägarföreningar begränsar RTA semesteruthyrning
På samma sätt hävdade provinsdomstolen i Córdoba i en dom av den 12 juli 2022 att det finns en rättspraxis som innebär en restriktiv tolkning av begränsningar av rätten till privat egendom, eftersom den utgör en konstitutionellt erkänd rättighet (artikel 33 i den spanska konstitutionen). Ett sådant förbud skulle därför strida mot rätten till privat egendom.
Utan tvekan står vi inför en rättslig konflikt som måste lösas under de närmaste åren, och förr eller senare kommer det att finnas ett avgörande från högsta domstolen som klargör denna fråga.
Vad kan fastighetsägareföreningar göra för att begränsa eller villkora semesteruthyrning?
Även om det är tydligt att det inte är möjligt att förbjuda denna verksamhet genom den 3/5-majoritet som fastställs i artikel 17.12 LPH, är det faktiskt möjligt att anta en rad begränsningar eller villkor som föreningen kan ålägga bostäder som är registrerade eller ska registreras i RTA.
Samma domare eller jurister som tolkar att semesteruthyrning inte kan förbjudas utan en enhällig omröstning från alla ägare klargör vad en resolution som begränsar eller villkorar driften av denna semesteruthyrningsverksamhet kan innehålla baserat på artikel 17.12 LPH och med godkännande av 3/5 av ägarna:
Potentiella begränsningar för ägargemenskapen
Föreningen kan godkänna reglering av semesteruthyrning och upprätta interna regler, till exempel:
- Begränsa antalet användare
- Tillåta husdjur eller inte
- Fastställa dagar eller tider för ankomst eller avresa
- Skyldighet att teckna särskild skadeförsäkring
- Ägarens eller uthyrarens närvaro vid incheckningen för att informera användarna specifikt om reglerna för att använda gemensamma element
- Skyldighet för ägaren att förse hyresgästerna med en kopia av dokumentet som innehåller sådana begränsningar och regler
- Höjning av serviceavgifterna med högst 20 %.
- etc
Denna resolution eller interna förordning som antagits av föreningen för att begränsa semesteruthyrning och som fastställer vilka kriterier ägare som vill hyra ut sina fritidshem behöver uppfylla kan vara obligatorisk.
Vilka åtgärder kan föreningen vidta om dessa interna regler inte följs?
Dessa interna regler som antagits av föreningen kan och måste innehålla de uttryckliga rättsliga konsekvenserna av att inte följa de interna reglerna för semesteruthyrning. Självklart skulle det inte bli några konsekvenser för hyresgästen som spenderar några dagar på fastigheten. Konsekvenserna skulle vara för ägaren.
Den logiska följden av ett sådant åsidosättande skulle bli att talan om förbudsföreläggande i artikel 7.2 LPH vidtogs. Detta gör det möjligt för föreningen att kräva att uthyrningen faktiskt upphör och att ägaren betalar skadestånd för eventuella skador. Detta gäller endast i det fall semesteruthyrningen skulle strida mot de regler som fastställts och antagits av föreningen för bostäder som används som semesteruthyrning.
VIKTIGT: Det bör understrykas att vi i denna fråga hänvisar till vad ägarföreningen kan göra om vi förstår att det inte är möjligt att förbjuda semesteruthyrning på grundval av artikel 17.12 LPG. Denna föreskrift hänvisar till begränsningar och villkor. Detta kan dock ifrågasättas och denna debatt har ännu inte avgjorts.
Kan en fastighetsutvecklare förbjuda semesteruthyrning i en fastighet innan bostäderna säljs?
Svaret är JA.
Vid en utveckling av nybyggda fastigheter eller nyproduktion såld ”på ritning”, innan fastigheterna börjar säljas, måste utvecklaren upprätta och registrera stadgarna som fastställer reglerna för ägarföreningen. Därför kan utvecklaren inkludera förbudet att använda bostäderna som semesteruthyrning i stadgarna.
Detta är för närvarande inte vanligt men det är möjligt och i framtiden kommer vi kanske se fler fall för att ge mervärde till fastigheten, särskilt i lyxproduktioner. Detta kan vara ett bra sätt att locka potentiella utländska investerare som söker en plats att bo eller tillbringa tid i Spanien, bort från aktiviteter som kan störa friden.
Hyra ut din fastighet i Andalusien och begränsningar från kommunen
Investerar du i fastigheter och vill veta mer om eventuella begränsningar från kommunen angående uthyrning? Läs i så fall även vår tidigare artikel:
Semesterbostäder i Andalusien 2023, del I: Begränsningar och administrativ reglering.
Juridisk rådgivning för att investera i fastigheter för uthyrning i Andalusien
Det är mycket viktigt att vid köp och försäljning av en fastighet få råd av en oberoende advokat som specialiserat sig på dessa frågor. Detta säkrar din investering och du undviker överraskningar under överlåtelseprocessen eller senare. Om du funderar på att köpa en fastighet i Andalusien, tveka inte att kontakta C&D Solicitors, och vi hjälper dig gärna och guidar dig i denna fråga. Vi skyddar alltid dina intressen och din position som köpare. Vi kan hjälpa dig på engelska, holländska, svenska, tyska och franska.
Författare: Gustavo Calero Monereo, lawyer på C&D Solicitors (Torrox/Malaga, Andalusien, Spanien)
