Försäljningskostnader och retentioner

Försäljningskostnader och retentioner vid spansk bostadsförsäljning

Om du funderar på att sälja din spanska fastighet är det klokt att ta hänsyn till alla försäljningskostnader och retentioner för att fastställa ditt lägsta försäljningspris. Din advokat på C&D Solicitors (Torrox, Malaga) kan hjälpa dig att hålla dessa kostnader så låga som möjligt och ta hand om den totala försäljningsprocessen på en fullservicebasis. Om du vill kan du underteckna en fullmakt till vår advokatbyrå så att du inte ens behöver vara i Andalusien under försäljningsprocessen.

Retentioner från försäljningspriset

Om det ännu inte är bevisat att försäljningskostnaderna är betalda vid färdigställandet hos notarien, kommer dessa belopp (plus en viss marginal) vanligtvis att behållas av köparens advokat. Säljaren kommer att få sitt saldo för dessa behållningar när alla räkningar är betalda. Enligt lag är det inte tillåtet att kompensera ett kvarhållande för ett annat öppet belopp. Så om det till exempel visar sig att säljaren betalade IBI-räkningen trots att den behölls, kan köparen inte begära dessa pengar från advokaten för att kompensera för att reparera ett trasigt lås.

Alla retentioner anges i köpebreven för deras syfte och det specifika beloppet och din advokat kommer att se till att du får korrekt saldo och pengarna överförda tillbaka till ditt bankkonto så snart som möjligt.

Beräkna försäljningskostnader för att fastställa nettoförsäljningspriset

De exakta kostnaderna vid försäljning beror på projektet och din fastighet. Tänk på att de officiella försäljningskostnaderna för det mesta är avdragsgilla från reavinstskatten, samt inbetalda belopp vid köp eller för reformer och renoveringar som tillfört värde till fastigheten.

Advokatarvode

De juridiska kostnaderna beror på försäljningspriset av fastigheten och du kan läsa allt om arbetet, ansvaret och mervärde i försläljningsprocessen på sidan om att sälja din spanska fastighet. Din advokat eller solicitor kan också ta hand om potentiella tilläggstjänster såsom:

• Undertecknande av en fullmakt
• Hantera annullering av bolån hos notarius publicus
• Avgifter för deklaration och betalning eller återbetalning av reavinstskatt
• Administrationskostnader för deklaration av IRNR-skatt (de senaste 4 åren plus det innevarande året)

C&D Solicitors kan göra en exakt beräkning av alla juridiska avgifter och tilläggskostnader i en försäljningsprocess baserat på försäljningspriset.

Provision fastighetsmäklaren

Det finns ingen fast avgift för mäklarprovisionen eftersom detta är en privat överenskommelse du har med din mäklare. I Malaga-provinsen (Costa del Sol) betalar säljare normalt 5% plus moms och köparna betalar inget. Om både köparen och säljaren har sin egen fastighetsmäklare delar dessa mäklare vanligtvis provisionen 50-50.

I andra provinser, till exempel i Granada, delas provisionen ofta mellan köpare och säljare. Så i detta fall kan det vara så att säljaren betalar 3% till sin mäklare och köparen 2% till en annan fastighetsmäklare. Det är dock inte olagligt för en mäklare att representera båda parter och då får han hela provisionen.

Reavinstskatt

Plusvalia-skatt (IIVTNV)

• Urbana fastigheter

Det officiella namnet för Plusvalia-skatten är I.I.V.T.N.V, eller ’Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana’. Denna lokala skatt från kommunen betalas på det ökade värdet av marken under åren av fastighetsinnehav. Advokaten kommer att beräkna (för urbana fastigheter) skattebeloppet som kommer att hållas kvar från inköpspriset. Den sålda fastigheten kan inte administreras i det nya namnet förrän skattebeskedet har ansökts om genom Patronato.

Rurala – lantliga – fastigheter

De flesta kommuner tar inte ut denna skatt för lantliga fastigheter eftersom definitionen säger att Plusvalia räknas på urban mark. Det finns dock vissa kommuner i Andalusien som tar ut Plusvalia-skatt vid försäljning av lantliga fastigheter, till exempel Alcaucin i Axarquia.

Enligt vår advokatbyrås juridiska uppfattning är detta inte lagligt, men generellt är skatten vanligtvis för låg för att starta ett invändningsförfarande. C&D Solicitors kan göra en uppskattning av Plusvalia-beloppet, eftersom detta inte är offentlig information utan måste beräknas av kommunen.

Ändringar i fastighetsregistret eller catastroregistret

I princip bör du sälja din fastighet väl inskriven i båda fastighetsregistren, dvs registro de la propiedad och catastro. Båda parter kan dock alltid genom sina advokater förhandla om annat. Av denna anledning är det klokt att anlita en egen advokat och låta honom/henne utföra en legal undersökning så att han kan försvara dina intressen under förhandlingarna och ta hand om pappersarbetet för fastighetsregistret och/eller catastro-registret. I båda fallen bör dessa bestämmelser formaliseras i det privata köpeavtalet.

• Nybyggnadsdeklaration

Särskilt på landsbygden är det vanligt att säljaren får en nybyggnadsförklaring undertecknad hos notarie före den faktiska försäljningen för eventuella konstruktioner som inte är korrekt inskrivna i fastighetsregistret. Detta kan endast göras när tiden för kommunens juridiska ansvar för denna konstruktion har löpt ut, då risken för ett rivningsförfarande undviks. Byggnadernas ålder måste intygas av en arkitekts rapport. Tänk på att på nybyggnadsdeklarationer betalar du också 1,2 % AJD-skatt (Actos Juridicos Documentados) på det officiella värdet.

• Notariehandlingar för korrigering av tomtgränserna

För terrängen kan köparen kräva att säljaren undertecknar ett notariebrev för att ändra markgränserna eller få dem ändrade i matrikeln baserat på en topografisk rapport från en lantmätare. Dina grannar kommer att informeras av notarie eller fastighetsmäklare och det finns fem olika typer av förändringar: förstärkning, avdrag, separation, aggruption och gränsförändringar. Om en granne skulle motsätta sig gränskorrigeringen kan förfarandet på Matrikelregistret inte genomföras. Det enda alternativet kvar för att få det önskade resultatet skulle då vara att gå till domstol och låta en domare avgöra tvisten. Denna process är dock inte billig, den tar lång tid och du har inga garantier för resultatet.

DAFO kostnader för rurala fastigheter

Som du säkert redan vet byggdes de flesta fastigheter på landsbygden i Andalusien en gång utan giltiga bygglov och anses därför vara olagliga. För att reglera denna situation har Junta de Andalucia infört DAFO-certifikatet. Om det är möjligt att få detta certifikat enligt lagligheten av konstruktioner och servicekontrakt, betalar säljaren i de flesta fall för dessa kostnader vid försäljning. DAFO-kostnaderna (inklusive skatt, arkitekt, juridiska avgifter och certifierad septiktank) uppgår lätt till 6 000 till 12 000 euro. Därför är det lämpligt att göra en kalkyl innan du sätter ditt pris eftersom alla kommuner har sina egna regler och kostnader.

IBI (fastighetsskatt), sophantering, el, vatten och föreningsavgift

Räkningarna för den årliga IBI fastighetsskatten, basura (sophantering/miljöskatt), el, vatten och ägargemenskapen är oftast uppdelade mellan köpare och säljare efter månader eller veckor baserat på tidpunkten för försäljningstransaktionen. Överlåtelsen av dessa kontrakt och deras autogiro ordnas av köparens advokat. Anledningen till detta är att eventuella skulder skulle överföras till nästa ägare. Om du inte kan bevisa betalningen av skulder som inte har förfallit, bör ett rimligt belopp behållas från försäljningspriset. Om ägargemenskapen tar betalt för ”no-debt certifikatet” är dessa kostnader för säljaren.

Reserveringar för kostnader för avbokning av bolån

Om säljaren har en betald eller obetald spanskt inteckningslån inskriven i Nota Simple (fastighetsregistret) för fastigheten, blir denna skuld vanligen ekonomiskt och juridiskt uppsagd vid tidpunkten för försäljningen. Detta görs genom att du eller din advokat tillsammans med bankens ombud undertecknar pantbreven hos notarien. Om det fortfarande finns ett öppet belopp under färdigställandet av försäljning/köp kan betalningen betalas med bankcheck från köparen som en del av försäljningspriset. Det andra alternativet är att betala med OMG-överföring via Spaniens bank.

Alla ytterligare kostnader för hävningsförfarandet för inteckning (notarie, fastighetsregister och administrationskostnader) måste betalas av säljaren. Vanligtvis kommer därför köparens advokat att behålla ett belopp på 700 till 800 euro från försäljningspriset.

Energicertifikat

Du är enligt spansk lag skyldig att förse köparen med ett energicertifikat (utfärdat av en elektriker eller teknisk besiktningsman) som är yngre än 10 år. Kostnaderna är cirka 100 euro och din advokat kan ordna så att en tekniker kommer åt din fastighet för detta certifikat om du inte är i Spanien.

Vilka kostnader är INTE säljarens under en försäljning?

Köparen betalar kostnaderna för notarie, ITP-fastighetsskatt, egen advokat, notarie samt kostnaderna för inskrivning av lagfarten i fastighetsregistret. Vanligtvis betalas även följande kostnader av köparen och inte säljaren, om inte annat avtalats:

• LPO Licencia de Primera Occupacion (detta är inte ett lagkrav eftersom det för befintliga hus endast är nödvändigt för RTA-uthyrningslicens)
• RTA uthyrningslicens eller administrationskostnader för att överföra den
• Finansiella värderingar/beskattningar (för bolån) eller tekniska undersökningar för hus- eller markgränsmått
• Administrationskostnader för att överföra vatten- eller elavtal till det nya namnet (t.ex. för ägargemenskapen av en vattenförekomst på landsbygden, Agua de Regantes).
• Uppdatering av elektrisk infrastruktur om denna bedöms som för gammal av leverantören och är skyldig för namnbytet.

As you probably already know, most properties in the countryside of Andalusia were once built without a valid license and are therefore considered illegal. To regularize this situation the Junta de Andalucia has introduced the DAFO-certificate. If it´s possible to get this certificate according to the legality of the constructions and service contracts, in most cases the vendor pays for these costs when selling. The DAFO-costs (including tax, architect, legal fees and certified septic tank) easily add up to 6.000 to 12.000 Euros. Therefore, it´s advisable to have a calculation before setting your price as all towns have their own rules and costs.

IBI, basura, electricity, water and Community of Owners

The bills of the yearly IBI property tax, basura (environmental tax), electricity, water and Community of Owners are mostly split between buyer and seller by months or weeks based on the moment of the sales transaction. The transfer of these contracts and their direct debit is arranged by the lawyer of the buyer. The reason for this is that any potential debts would be transferred on to the next owner. In case you can´t prove the payment of non-expired debts, a reasonable amount should be retained from the sales price. If the Community of Owners charges for the ´no-debt certificate´, these costs are for the vendor.

Retentions for mortgage cancellation costs

If the vendor has a paid or unpaid Spanish mortgage inscribed in the Nota Simple (land registry record) of the property, this debt usually is financially and legally canceled at the moment of the sale. This is done by signing the Mortgage Cancellation Deeds at the notary by yourself or your lawyer together with the bank´s representative. If there is still an open amount during the completion, the payment can be paid by bank cheque from the buyer as part of the sales price. The other option is to pay by OMG transfer through the bank of Spain.

Also, all further costs for the mortgage cancellation procedure (notary, Land Registry and administration costs) must be paid by the seller. Usually, the buyer´s lawyer will therefore retain an amount of 700 to 800 euros from the sales price.

Energy Certificate

You are by Spanish law obliged to provide the buyer with an Energy Certificate -made by an electrician or technical surveyor- of less than 10 years old. The costs are about 100 euros and your lawyer can arrange for a technician to access your property for this certificate if you´re not in Spain.

Which costs are NOT for the vendor during a sale?

The buyer pays the costs of the notary, ITP property tax, his own lawyer, the notary and the costs of the inscription of the Title Deeds in the Land Registry. Usually, also the following costs are paid by the buyer and not the seller, unless else agreed:

• First Occupation License (this is not a legal requirement as for existing houses it is only necessary for RTA rental license)
• RTA rental license or administration costs to transfer it
• Financial valuations/taxations (for a mortgage) or technical surveys for the house or land border measurements
• Administration costs for transferring water or electricity contracts into the new name (f.e. for the Community of Owners of a water deposit in the countryside, Agua de Regantes).
• Updating electrical infrastructure if this is considered too old by the provider and is obliged for the name change.