QUELLES SONT LES TAXES DE LOCATION IMMOBILIÈRE EN ESPAGNE POUR LES NON-RÉSIDENTS?

À partir de janvier 2024, cette année, les taxes sur les locations immobilières pour les non-résidents pourront être regroupées dans une seule déclaration annuelle qui devra être déposée entre le 1er et le 20 janvier de l’année suivante. Cela signifie que si vous louez une propriété en Espagne et que vous êtes considéré comme non-résident, à partir de 2025, vous pourrez regrouper tous les loyers perçus au cours de l’année, même s’ils proviennent de locataires différents, dans une seule déclaration fiscale. .

N.-B. À partir de 2024, C&D Solicitors fournira également le service de déclaration fiscale IRNR pour les propriétaires non-résidents qui louent leur propriété espagnole. Veuillez nous envoyer un e-mail maintenant à info@cdsoliciotors.com si vous souhaitez être ajouté à notre liste de diffusion et nous vous informerons de nos frais ainsi que de toutes les déductions potentielles pour réduire votre paiement d’impôts.

Quelle est la situation actuelle du marché immobilier locatif en Espagne?

Ces dernières années, l’achat et la vente de logements par des étrangers dans le but de les louer, notamment pour des locations de vacances, ont joué un rôle clé dans l’essor du marché immobilier. Dans les zones touristiques comme la Costa del Sol, la Costa Tropical ou l’Axarquía et dans des villes comme Malaga, Marbella et Benalmádena, le volume des ventes est très élevé.

L’augmentation des prix des locations sur la côte méditerranéenne de l’Andalousie, motivée par la forte demande de locations de vacances, a alimenté l’intérêt des acheteurs non-résidents pour l’achat de propriétés. Les particuliers, les entreprises et les fonds d’investissement ont depuis longtemps des vues sur différentes villes et zones côtières d’Andalousie, dans le but d’acquérir des propriétés destinées à être utilisées comme locations de vacances.

Est-il rentable d’investir dans un bien immobilier à louer en Espagne?

La réponse est OUI, les données objectives le prouvent. Cependant, il est nécessaire de prendre en compte deux facteurs très importants : le prix à payer pour le bien et la demande de locations dans la zone spécifique. De nombreuses agences immobilières proposent ces données.

Selon Idealista, au premier trimestre 2024, le poids de la location saisonnière dans son ensemble en Espagne a atteint 11 % du marché. En Andalousie, les locations saisonnières représentent déjà 21 % du nombre total d’appartements loués à Cadix, 13 % à Malaga, 9 % à Grenade et 7 % à Séville.

Est-il rentable d’investir dans une propriété à louer sur la Costa del Sol?

Dans la ville de Malaga, au cours des 4 dernières années, les prix des loyers ont augmenté de près de 40 % et, au cours des 12 derniers mois, de 14 %. Actuellement, chaque annonce de location longue durée publiée à Malaga attire en moyenne 28 locataires potentiels.Le rapport du premier trimestre de cette année 2024, publié par le portail immobilier Fotocasa, montre que le retour sur investissement moyen des logements en Andalousie a été de 6,1%.

Ce rapport révèle une nette diminution de la rentabilité du centre historique de Malaga, qui est passée de 4,3% à 1,6% en un an. Cela est dû au prix élevé du logement dans cette zone de Malaga, ce qui augmente le temps nécessaire pour obtenir un retour sur investissement.

Différents rendements par quartier à Malaga

Ce rapport montre que d’autres quartiers de la ville de Malaga, un peu père du centre-ville, comme El Cónsul, Ciudad Universitaria, El Romeral, La Unión ou Cruz de Humilladero, ont généré l’année dernière des rendements allant de 4% à 5%, car les prix de l’immobilier dans ces zones sont bien inférieurs. De nombreux projets de nouvelles constructions dans la ville de Malaga sont en cours de développement dans ces quartiers.

Selon ce rapport de Fotocasa, dans la partie occidentale de la Costa del Sol, le rendement moyen des logements au cours de la dernière année s’est établi à 4,5% à Marbella et, à Torremolinos, la moyenne a été de 5,7%, à Benalmádena de 5,1% et à Mijas. 5,9%, à Fuengirola 4,7% et à Estepona 4,6%.

Dans la partie orientale de la Costa del Sol/Axarquía, on trouve Rincón de la Victoria avec 4,9%, Vélez Málaga avec 5,5% et Torrox avec 5%. À Grenade, sur la Costa Tropical, nous avons Almuñécar avec des rendements moyens de 4,6% et Motril avec 5,7%.

Les non-résidents doivent-ils payer des taxes foncières en Espagne ?

La réponse est oui. Chaque propriété située en Espagne est soumise à l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR). Si le bien est loué, que ce soit en location longue durée, en location courte durée ou comme maison de vacances, le propriétaire ou chacun des propriétaires devra remplir le formulaire 210. De même, s’il existe des références cadastrales différentes, un une déclaration fiscale doit être produite pour chaque référence cadastrale.

Quand les non-résidents sont-ils exonérés de déclaration des revenus locatifs ?

Pour la première fois, à partir de janvier de cette année, la date de dépôt du formulaire 210 se situe entre le 1er et le 20 janvier de l’année suivante. C’est-à-dire que les loyers et revenus perçus d’un logement par un non-résident en 2024 seront déclarés entre le 1er et le 20 janvier 2025.

Rappelons qu’il est désormais possible de déposer une seule déclaration annuelle pour chaque propriétaire, même s’il y a des locataires différents, comme c’est le cas pour les locations de vacances à Malaga.

Quand les non-résidents sont-ils exonérés de déclaration des revenus locatifs ?

Pour la première fois, à partir de janvier de cette année, la date de dépôt du formulaire 210 se situe entre le 1er et le 20 janvier de l’année suivante. C’est-à-dire que les loyers et revenus perçus d’un logement par un non-résident en 2024 seront déclarés entre le 1er et le 20 janvier 2025.

Rappelons qu’il est désormais possible de déposer une seule déclaration annuelle pour chaque propriétaire, même s’il y a des locataires différents, comme c’est le cas pour les locations de vacances à Malaga.

Quel est le taux d’imposition des loyers perçus par les non-résidents en Espagne ?

Le taux d’imposition est de 19 % pour les résidents de l’Union européenne, d’Islande, de Norvège et du Liechtenstein. Cependant, les résidents hors UE seront tenus de payer un taux d’imposition de 24 %.

Puis-je déduire les dépenses du loyer d’un bien si je suis non-résident ?

Deux scénarios doivent être envisagés : les non-résidents résidant dans l’UE, en Islande, en Norvège et au Liechtenstein peuvent déduire leurs dépenses du revenu locatif brut.

Cependant, les non-résidents résidant dans d’autres pays, c’est-à-dire hors de l’Union européenne, ne peuvent déduire aucune dépense et seront redevables de l’impôt sur le revenu brut total provenant de la location immobilière.

Quel impôt est dû si le propriétaire d’un bien immobilier est une société commerciale non-résidente ?

Dans ce cas, la société étrangère propriétaire du bien devra déposer annuellement le formulaire 210, de la même manière qu’une personne physique non-résidente, car la société étrangère sera également redevable de l’IRNR. Le taux d’imposition sera le même que pour un propriétaire particulier.

Le Trésor public peut-il interpréter que j’exerce des activités économiques en Espagne si je loue un bien immobilier ?

Un non-résident qui possède plusieurs immeubles locatifs en Espagne n’est pas considéré comme exerçant une activité via un établissement stable en Espagne ou, en d’autres termes, n’est pas considéré comme exerçant des activités commerciales. Selon la réglementation fiscale espagnole, la simple location de plusieurs propriétés ne fait pas partie des cas inclus dans la notion d’« établissement stable ».

Cependant, il existe également le cas d’un non-résident qui loue plusieurs propriétés en Espagne et embauche, pour gérer ces activités, au moins une personne en Espagne avec un contrat de travail à temps plein. Dans ce cas, le Trésor interpréterait que les activités exercées sont de nature commerciale, par l’intermédiaire d’un établissement stable. Cela entraînerait l’obligation de payer l’impôt sur les sociétés et l’obligation de produire des déclarations trimestrielles. Le taux d’imposition serait de 23%, dû à la différence entre les revenus et les dépenses de l’établissement stable.

Quelle est la principale chose à garder à l’esprit si j’achète une propriété en Espagne dans le cadre d’un investissement locatif ?

Engagez un avocat spécialisé en droit immobilier pour vous conseiller lors du processus d’achat. Si vous avez des questions juridiques ou recherchez une sécurité juridique ou fiscale, un avocat serait le professionnel idéal pour garantir votre tranquillité d’esprit. Il peut y avoir des limitations et des restrictions à la location d’une propriété, en plus d’autres types de questions juridiques et votre avocat examinera tout cela avec diligence et vous informera avant de signer le contrat d’achat privé.

C&D Solicitors, avocats spécialisés en droit immobilier en Andalousie

Chez C&D Solicitors, nous sommes spécialisés dans le conseil immobilier aux clients étrangers, qu’il s’agisse de particuliers cherchant à acheter une résidence secondaire ou un immeuble de placement en Espagne, ainsi que de sociétés d’investissement ou de fonds d’investissement cherchant à développer leur portefeuille d’actifs et à profiter des plus-values. ils peuvent obtenir sur le marché immobilier et dans l’exploitation immobilière.

Nous vous proposons des conseils « full service » tout au long du processus dans votre langue maternelle : anglais, néerlandais, suédois, français et allemand. Vous pouvez nous appeler au +0034 952 532 582, nous envoyer un message WhatsApp au +34 639 54 16 02 ou nous écrire à info@cdsolicitors.com. Nous étudierons votre cas, nous vous enverrons des informations sur la démarche et un devis, sans aucun engagement.

Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat chez C&D Solicitors (Torrox et Malaga, Andalousie)