NYTT TAXERINGSVÄRDE VID KÖP, ARV ELLER GÅVA AV FASTIGHET I SPANIEN

Det nyligen införda minsta taxeringsvärdet för fastigheter i Spanien, som infördes den 1 januari 2022, kallas på spanska ”valor de referencia catastral”. Det gamla systemet baserades på catastrovärdet multiplicerat med en faktor som varierade beroende på kommun och för det mesta låg det betydligt under marknadsvärdet. Det nya taxeringsvärdet närmar sig marknadspriset mycket mer realistiskt, eftersom det – precis som en officiell prisvärdering för ett bolån – baseras på faktiska försäljningspriser i området.

Det nya lägsta taxeringsvärdet kan kontrolleras online via Catastro-registrets webbplats med catastro-numret om du har ett spanskt skattenummer – NIE – och ett digitalt certifikat. Bortsett från värdet är den huvudsakliga konsekvensen av denna förändring att den – om det är tillgängligt – har blivit det nya lägsta taxeringsvärdet som alltid ska deklareras vid köp av fastighetstillgångar eller förvärv av dessa genom arv eller gåva/donation, om priset i köpehandlingarna skulle vara lägre.

Vilka är effekterna för olika typer av fastigheter?

I praktiken har detta värde inneburit en generell höjning av de gamla taxeringsvärdena. I Andalusien har vi t.ex. sett värdeökningar på vissa fastigheter med över 30% efter den 1 januari 2022.

Standard – kontra lyxfastigheter

Detta nya taxeringsvärde har dock ingen speciell inverkan på marknaden för lyxfastigheter, till exempel på Costa del Sol. Vi pratar om områden som Golden Mile, Puente Romano eller Sierra Blanca i Marbella, liksom i andra städer med lyxfastigheter som Benahavis, Benalmadena, Fuengirola eller Mijas, eftersom deras nuvarande marknadspriser är relativt höga.

Rustika eller lantliga fastigheter

Denna förändring kommer inte heller att ha någon effekt på rustika/lantliga fastigheter, pga att dessa inte har detta nya taxeringsvärde definierat. Du kan i sista stycket i denna artikel läsa hur de spanska skattemyndigheterna behandlar fastigheter utan detta lägsta taxeringsvärde.

Nybyggnadsdeklarationer

För nybyggnadsdeklarationer av befintliga fastigheter, till exempel för en tillbyggnad av huset, gäller detta värde för AJD stämpelskatten (Actos Juridicos Documentados), som i Andalusien sänkts till 1,2 % sedan oktober 2021.

Nyproduktion

Vid köp av nyproduktion från en exploatör, på ritning, är konstruktionen normalt inte inskriven ännu i fastighetsregistret och kan därför inte ha detta taxeringsvärde i catastroregistret vid tidpunkten för undertecknandet av köpehandlingarna. Det är inte lagligt för skattemyndigheten att skicka en ytterligare betalningsförfrågan för AJD stämpelskatten baserat på ett värde som publicerats efter undertecknandet av köpebrevet.

Detta kan dock vara fallet om du köper en befintlig nybyggd fastighet som redan har det definierade värdet och säljs för ett lägre pris. I det här fallet används minimivärdet endast för AJD-skatten, inte för momsen på 10% som alltid räknas över köpeskillingen i handlingarna.

Vilka är de praktiska konsekvenserna av det nya taxeringsvärdet på fastigheter?

Det nya taxeringsvärdet är det officiella marknadsvärdet på fastigheter i skattehänseende, varför det måste beaktas av skattebetalarna vid fastighetsköp, arv eller gåva/donation som verkställs efter den 1 januari 2022.

Det nya taxeringsvärdet kräver att skattebetalarna använder detta värde som ett minimum för betalning av skatter som uppstår vid fastighetsöverlåtelse. Precis som i det tidigare systemet med det minsta taxeringsvärdet som berodde på indexfaktorer för de olika kommunerna, är dess mål att kräva att skattebetalarna ska betala skatten med detta värde utan att behöva inleda värdekontrollförfaranden eftersom det redan finns ett godkänt och förutbestämt referensvärde.

Låt din advokat kontrollera taxeringsvärdet i ett tidigt skede

För att beräkna dina totala anskaffningskostnader är det naturligtvis bäst att få denna fråga kontrollerad, helst av en specialiserad fastighetsadvokat, i ett tidigt skede för att undvika potentiella obehagliga och dyra överraskningar senare i processen. För att få denna information krävs ett skattenummer och ett digitalt intyg från de spanska myndigheterna.

Vilka är de huvudsakliga skatterna som påverkas av det nya taxeringsvärdet?

Köpare av en begagnad bostad, arvingar till en fastighet eller mottagare av en donation påverkas mest av taxeringsvärdet när de köper, ärver eller får en fastighet i gåva. Vid dessa fastighetsöverlåtelser gäller att om taxeringsvärdet är större än köpeskillingen eller det värde som anges i köpehandlingen, ska den nya ägaren, arvtagaren eller gåvotagaren betala motsvarande skatter utifrån detta taxeringsvärde.

ITP överföringsskatt

Taxeringsvärdet är det värde som bestämmer det lägsta beskattningsbara beloppet för överföringsskatten (ITP), som betalas av köparen av begagnade bostäder i Spanien. I Andalusien är denna skatt för närvarande 7% av köpeskillingen, men om kñpeskillingen är lägre än taxeringsvärdet beräknas skatten på taxeringsvärdet på den köpta fastigheten.

Arvsskatt

Likaså gäller taxeringsvärdet för arvsskatt, som betalas av arvingar till en fastighet i Spanien. I Andalusien, efter flera lagändringar, har för närvarande nära familjemedlemmar stora undantag reduktioner.

Gåvo-/donationsskatt

Slutligen bestämmer detta taxeringsvärde också beskattningsunderlaget i fastighetsgåvor, som betalas av gåvomottagare som får en fastighet under givarens livstid. I Andalusien är gåvor ofta också föremål för kraftigt sänkta skatter, beroende på förhållandet till mottagaren.

Gåvan påverkas av taxeringsvärdet, varför givare som är skattskyldiga i Spanien måste ta hänsyn till detta i sina personliga inkomstdeklarationer. Kom ihåg att skatteskrivna invånare i Spanien, när de skänker en fastighet, måste deklarera den som en försäljning och betala skatt på ”antagna” kapitalvinster. Detta gäller inte för säljare som inte är skatteskrivna i Spanien och därför inte betalar inkomstskatt på egendomsgåvor i Spanien.

Vad händer med skatter som betalas vid försäljning av en spansk fastighet?

För fastighetssäljare, oavsett om de är skattemässigt bosatta i Spanien eller inte, finns det två huvudsakliga skatter vid försäljning av en spansk fastighet, som är personlig inkomstskatt (IRPF) och kommunal skatt som kallas plusvalia.

Reavinstskatt

I termer av IRPF betalar säljaren skatt på den reavinst som erhålls vid försäljningen av fastigheten, om någon vinst har gjorts vid försäljningen. I detta fall, om överlåtelsen har skett mot vederlag, det vill säga under förutsättning att ett pris betalats, påverkar taxeringsvärdet inte säljaren och skattemyndigheten kan inte kräva betalning av reavinstskatt på grund av detta. Förvaltningen kan endast kräva att säljaren tillämpar ett högre värde om ett kontrollförfarande har inletts tidigare, och om det skiljer sig från den tidigare värderingen.

Mervärdesskatt (Plusvalia)

Det nya taxeringsvärdet har inget samband med kommunens skatt över fastighetens ökade värde när det gäller en normal försäljning. Men i donationer/gåvor påverkar det, så vi råder dig att rådfråga din advokat i denna fråga.

Påverkas den lokala IBI-fastighetsskatten eller IRPF/IRNR-inkomstskatten av införandet av detta nya skattesystem?

Nej, varken den årliga IBI-fastighetsskatten för stadshuset eller din IRPF- eller IRNR-inkomstskatt kommer att ändras eftersom de beräknas över matrikelvärdet och inte det nya minimiskattevärdet.

Vad skulle hända om jag inte tillämpar det nya minimala skattemässiga värdet på mitt köp?

Om taxeringsvärdet är större än fastighetspriset som anges i lagfarten vid köp av fastighet får köparen en anmälan från Skatteförvaltningen med taxering. Denna bedömning kommer att vara att betala den skatt som inte har betalats, dvs skillnaden mellan taxeringsvärdet och köpeskillingen, inklusive eventuell ränta.

Påföljdsförfarande från de spanska skattemyndigheterna

Samtidigt med denna besked kan förvaltningen inleda vitesförfaranden, eftersom den skattskyldige inte har tillämpat det fastställda taxeringsvärdet i den aktuella skattedeklarationen. Straffet skulle motsvara 50 % av den obetalda skatten och en minskning med 30 % kan tillämpas med den skattskyldiges samtycke och betalning i rätt tid, som fastställts i meddelandet.

I det fall taxeringsvärdet är större än det faktiska eller deklarerade värdet, om skattskyldiga väljer att inte betala skatten baserat på taxeringsvärdet, måste de vara villiga att överklaga det. Annars blir den ekonomiska skadan större än om skatten hade betalats utifrån taxeringsvärdet. Det är inte längre tillrådligt att vänta och se vad förvaltningen gör eftersom denna bedömning säkerligen kommer att komma, tillsammans med en mycket sannolik ekonomisk påföljd.

Vad händer om jag inte håller med om värderingen och vill överklaga?

Om du inte håller med om fastighetens taxeringsvärde bör huvudargumentet för ett krav vara att det inte representerar dess verkliga marknadsvärde. För detta ändamål är det viktigt att få en officiell värdering/värdering av fastigheten som visar att taxeringsvärdet är för högt och inte återspeglar marknadsvärden. Det är med andra ord nödvändigt att ha en bedömning för att bevisa ett fel i taxeringsvärdet som fastställts av förvaltningen.

Vilka är riskerna med en felaktig skatteansökan?

Den största risken för skattebetalare som gör ett sådant krav är att värdet inte upprätthålls i detta förfarande och att taxeringsvärdet bekräftas i skattehänseende. I detta fall skulle straffavgiften på 50 % av det obetalda beloppet förfalla i sin helhet, utan möjlighet till nedsättning, utöver dröjsmålsränta över detta belopp, som skulle vara högre, särskilt eftersom det skulle ta flera år för förfarandet att avgöras. Det skulle vara nödvändigt att ta hänsyn till kostnaden för en bedömning i denna övervägande plus arvodena för den advokat som är involverad i detta förfarande.

Vad är sannolikheten för att få en positiv lösning i detta överklagandeförfarande?

Eftersom det rör sig om fastighetsvärden som trädde i kraft den 1 januari 2022 finns det fortfarande inget prejudikat för yrkanden och det går inte att veta vad förvaltningsmyndigheter och domstolar kommer att besluta i denna process i framtiden.

Nytt taxeringsvärdet kontra den officiella värderingen, till exempel vid bolån

Vår advokatbyrå C&D Solicitors har idag olika utländska klienter som har köpt fastigheter i Marbella, Benalmadena och i Ronda, där taxeringsvärdet är betydligt högre än köpeskillingen. I ett av fallen verkställdes köpet med pant och det visade sig att pantvärderingen samtidigt som den var högre än köpeskillingen var betydligt lägre än fastighetens taxeringsvärde.

I det här fallet, om köpare är villiga att lämna in ett krav, är vår rekommendation att betala överlåtelseskatten baserat på fastighetsvärdet, eftersom detta är fastighetens verkliga marknadsvärde (även om det är högre än köpeskillingen).

Råd till köpare som är villiga att ifrågasätta detta taxeringsvärde är att ha en fastighetsvärdering som visar att värdet är för högt och att betala överlåtelseskatten baserat på denna värdering och  bifoga detta i sitt köpebrev. Detta hindrar inte administrationen från att kräva betalning baserat på taxeringsvärdet, men det kan vara till hjälp under det efterföljande överklagandeförfarandet. Men eftersom denna förändring är mycket ny kan sannolikheten för framgång i ett överklagandeförfarande ännu inte förutsägas och vi rekommenderar att du söker råd från din advokat för att utvärdera kostnaderna kontra potentiella fördelar.

Vad händer med fastigheter utan det nya taxeringsvärdet?

Det finns fastigheter som (fortfarande) inte har detta officiella taxeringsvärde. Av denna anledning kommer det värde som deklareras i handlingen att förstås som fastighetens marknadsvärde och, om förvaltningen bestämmer annat, skulle den själv behöva inleda ett värdekontrollförfarande.

Lägsta taxeringsvärde för rustika eller lantliga fastigheter

De flesta landsbygdsfastigheter omfattas lyckligtvis inte av detta, dvs fastigheter belägna i icke exploateringsbar mark, såsom stugor, lanthus, B&B, etc, vilket gäller många köptransaktioner i Andalusien och Malaga-provinsen, på platser som la Axarquía, Valle del Guadalhorce eller Mijas, där det är mycket vanligt med köp på landsbygden, samt i provinserna Cádiz och Granada.

Författare: Gustavo Calero Monereo, advokat på C&D Solicitors Torrox, Malaga