NYCKLARNA TILL ATT INVESTERA I EN FASTIGHET I SPANIEN: SEMESTER- ELLER LÅNGTIDSUTHYRNING?

De senaste åren (med undantag för 2020 p g a pandemin) har utländska investerares intresse ökat avsevärt för att investera i fastigheter i Spanien. Detta gäller både för semester- och långtidsuthyrning. Många försäljningar av bostäder i Andalusien, särskilt i turistområden som Costa del Sol, är främst avsedda att användas för uthyrning för att göra det möjligt för köparen att göra vinst på fastighetsinvesteringen.

Många av dessa är europeiska medborgare som inte är bosatta i Spanien. Främst kommer de från Nederländerna, Belgien, England, Sverige, Finland, Frankrike och Tyskland. Enligt en rapport från OMAU (Observatory for the Urban Environment of Málaga) har staden Malaga gått från att ha 14 885 totala semesteruthyrningar 2015 till 54 685 år 2021.

Informera dig om var det är bäst att investera i en fastighet

Det finns fyra saker att ta hänsyn till när man fattar beslut om var man ska köpa och hur mycket man ska investera.

1. Genomsnittligt pris i olika områden. Om bostäderna är mycket dyra blir det uppenbarligen svårare att amortera och få tillbaka investeringen genom att hyra ut. I Spanien har bankerna höga amorteringskrav och relativt höga lånekostnader. Statistik om försäljning
2. Genomsnittliga hyror i olika områden. Om den genomsnittliga hyran är mycket låg blir vinsten lägre och mer tid kommer att behövas för att uppnå önskad avkastning.
3. Turismpotential i det område där du tänker investera. Det är uppenbart att när det gäller semesteruthyrning kan till exempel strandnära fastigheter ha perioder med mycket hög avkastning när de hyrs ut till turister. Kulturella och turistiska städer som Malaga, Cadiz eller Sevilla, till exempel, är attraktiva för turister under en stor del av året.
4. Underhållskostnader och skatt på hyresintäkterna. Semester- och långtidsuthyrning har mycket olika regler för beskattning i Spanien.

Beräkna lönsamheten för en fastighetsinvestering i Spanien

Den enklaste formeln för avkastning på investeringen är att beräkna bruttoinkomsten från hyran per år, dela den med köpeskillingen och multiplicera resultatet av denna beräkning med 100 för att få din avkastning. Låt oss använda några exempel:

Ruud, en holländare från Utrecht, funderar på att köpa en nybygd bostad i Málaga, på östra sidan, som är en av de dyraste stadsdelarna, till ett pris av 470 000 euro, inklusive kringkostnader. Han funderar på att hyra ut den och har tagit reda på att den genomsnittliga hyran i detta område är cirka 1 400 euro per månad eller 16 000 euro per år.

Beräkning av avkastning på investering, långtidshyra A:

• €16,800 / €470,000 = 0,0357
• 0,0357 x 100 = 3,57%

Med andra ord, för Ruud skulle uthyrning av bostaden innebära att han återhämtade 3.57% av sin investering per år. Återigen funderar vår vän Ruud på att köpa ett hem i Antequera, mycket likt det i Malaga, men priset är 150 000 euro, inklusive kringkostnader. Han funderar på att hyra ut den och har sett att snitthyran ligger på cirka 550 euro per månad och 6 600 euro per år.

Beräkning av avkastning på investering, långtidshyra B:

• € 6,600 / € 150,000 = 0,044
• 0,044 x 100 = 4,4%

Med andra ord, varje år tillåter uthyrningen av hemmet köparen att återhämta 4,4% av den investering som gjorts.

Hur kan du beräkna avkastning på investering i en bostad i Spanien som används för semesteruthyrning?

Formeln ovan är bra för långtidsuthyrning, inte för kort semesteruthyrning till turister. När det gäller semesterbostäder är beräkningen av avkastning mycket mer komplex och det är omöjligt att tillämpa en standardformel, eftersom hyrorna varierar mycket beroende på t.ex. fastighetens typ och egenskaper, läget, dess avstånd från stranden, bekvämligheter som pool och trädgårdar etc. Det finns också stora skillnader på grund av säsongsvariationer.

Enligt uppgifter från uthyrningsplattformen Holidu, som nyligen publicerades, som analyserar utbudet och bokningarna för sommaren 2022 på Costa del Sol, finns det högsta priset per natt för bostäder i provinsen Malaga i Las Chapas, Puerto Banús, Nueva Andalucía i Marbella, följt av San Pedro de Alcántara, Alhaurín de la Torre, Alhaurín el Grande, Estepona och Frigiliana.

Andra kustområden i Cadiz, som Sotogrande, och den tropiska kusten som utgörs av Almuñécar-La Herradura, visar också en stor mängd bokningar för sommaren 2022.

Fasta kostnader för fastigheten och rörliga kostnader för uthyrningen

De fasta kostnaderna för en fastighet är: fastighetsskatt (IBI), samägandeavgifter, sophantering och fastighetsskatt för utländska fastighetsägare, som ska betalas under perioder då hemmet inte hyrs ut. Du bör inte heller glömma räntekostnader om du har ett spanskt bostadslån.

Dessutom, när det gäller en bostad för semesteruthyrning, kan ägaren i de flesta fall inte hantera uthyrningen själv och måste anlita hjälp av ett företag vilket också ger kostnader. Dessa kan vara cirka 18-24% av hyran.

Man måste också ta hänsyn till skatt på vinsten från uthyrningen i Spanien, som jag kommer att täcka mer detaljerat nedan. Kort sagt, om personen som äger fastigheten är bosatt och skatteskriven i Spanien, och om fastigheten hyrs ut som hyresgästens första bostad, är cirka 60% av nettovinsten befriad från skatt. Men om hemmet hyrs ut för semester eller om ägaren inte bor och är skatteskriven i Spanien, gäller inget undantag.

Fundera på andra alternativ: vinst från semesteruthyrning av hus på landsbygden, rustika fastigheter

Utan tvekan är lantliga hus en av de typer av fastigheter som har haft mest nytta av pandemin när det gäller semesteruthyrning, och efterfrågan på bostäder av denna typ har ökat dramatiskt under de senaste åren. Dessa bostäder, med pool, trädgård och mark, är mycket efterfrågade att hyra under semesterperioder. Därför har priserna ökat på dessa fastigheter på grund av intresset hos utländska inversterare.

Våra egna kunder, till vilka vi tillhandahåller juridisk rådgivning under processen att köpa ett hus på landsbygden i Andalusien, har berättat för oss om det stora antalet bokningar som deras rustika fastigheter får på marknaden för semesteruthyrning. Områden som La Axarquía, Guadalhorce-dalen, Ronda Serranía eller Sierra de Mijas kan vara mycket intressanta för investerare på fastighetsmarknaden.

Om du tänker köpa en bostad i Malaga, var medveten om de genomsnittliga hyrorna

Enligt en studie av Idealista fastighetswebbplats, var den genomsnittliga hyran för långtidsuthyrning (icke-semester) i Malaga i maj 2022 10,90 euro per kvadratmeter, vilket motsvarar en ökning med 16,40% jämfört med samma period 2021 och med 6,6% jämfört med februari i år.

För städerna har hyreshöjningarna under 2022 varit mycket betydande. Till exempel har hyrorna i Casares ökat med 27,80%, i Estepona 24,80%, i Mijas 24%, i Marbella 21,70% och i Fuengirola 19,60%. I staden Malaga har ökningen varit 10,1% 2022 och det är en av de dyraste städerna i Spanien när det gäller att hyra en bostad.

Vilka är kraven för att en fastighet ska få användas för semesteruthyrning?

För att hyra ut en bostad i Andalusien till turister (kontrakt på kortare än 2 månader), är det nödvändigt att registrera det hos det andalusiska turistregistret (RTA). Detta register har olika kategorier beroende på vilken typ av fastighet du vill registrera.

Det finns några tekniska krav som bostaden måste uppfylla för att registreras. För stadsfastigheter måste det ha en LPO, Licensia de Primera Occupación, från kommunen (likvärdigt ett slutbesked eller slutbevis i Sverige) eller ett ”beboelighetscertifikat”.

Om fastigheten du tänker köpa och registrera hos RTA ligger på landsbygden, dvs ej på stadsplanerad mark, har den normalt inte LPO, då är det istället korrekt att ha ett annat certifikat från kommunen DAFO/SAFO eller FO.

RTA-licens genom ansvarsdeklaration

Det är viktigt att notera att registrering hos RTA sker genom inlämning av en ansvarsförklaring, vilket innebär att personen under eget ansvar förklarar att hemmet uppfyller alla tekniska och juridiska krav för registrering. Det krävs alltså inte vid ansökan att du bevisar att du uppfyller kraven.

Med andra ord kommer den regionala regeringen i Andalusien att registrera fastigheten automatiskt i RTA efter att du har lämnat in ansvarsdeklarationen men de förbehåller sig rätten att inspektera och bötfälla ägaren om fastigheten inte uppfyller kraven för att registreras i RTA.

Kan föreningen förbjuda semesteruthyrning?

Svaret är JA. Ägarföreningen kan under ett möte förbjuda semesteruthyrning i alla fastigheter som ingår i föreningen. Det är nödvändigt att erhålla 3/5 av rösterna av det totala antalet ägare som representerar 3/5 av ägandet för att denna resolution ska gå igenom. Det bör dock noteras att för att detta avtal ska vara bindande för de nya ägarna av fastigheten måste det vara officiellt registrerat i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad).

Låt oss föreställa oss att du funderar på att köpa en lägenhet som ska användas för semesteruthyrning i Almuñécar och när du begär ett fastighetsintyg, ett utdrag ur fastighetsregistret, står det inte uttryckt att det är förbjudet att hyra ut lägenheten till turister.

Även om ägargemenskapen säger att ett förbud har godkänts för den totala byggnaden, kan du som ägare registrera din fastighet i RTA och hyra ut den som semesterbostad. Föreningen kan inte förbjuda denna uthyrning om detta förbudsbeslut inte är registrerat i fastighetsregistret innan din lagfart utfärdas.

Kan det bli högre avgift till ägarföreningen om jag hyr ut fastigheten till turister?

Återigen är svaret JA. Föreningen kan höja avgiften med upp till 20% för fastigheter som används för semesteruthyrning. Återigen skulle detta beslut kräva en majoritet av 3/5 av det totala antalet ägare, vilket motsvarar 3/5 av ägandet.

I likhet med förbudet mot semesteruthyrning kan denna höjning emellertid inte vara retroaktiv och kan inte tillämpas på bostäder som redan är registrerade i RTA.

Väntas fler lagliga begränsningar och restriktioner i framtiden för semesteruthyrning?

I stora städer och i städer som är mycket attraktiva för turister är det fler och fler som vill ha begränsningar och regleringar av semesteruthyrning på grund av den olägenhet de ofta orsakar fast bosatta ägare.

I staden Malaga, särskilt i den historiska stadskärnan, finns det kända problem med oväsen och nedskräpning i vissa byggnader på grund av uthyrning. Det finns t ex hög efterfrågan på lägenheter att hyra för att fira svensexor och möhippor osv.

Debatten i Malaga har varit öppen i några år och inga restriktiva åtgärder har hittills vidtagits. Det är dock troligt att denna verksamhet blir begränsad på medellång och lång sikt eftersom det i denna del av staden Malaga, som i andra kustområden eller stora städer som Granada, Sevilla eller Cadiz, finns en viss övermättnad av bostäder av denna typ.

Vi bör också tillägga att den regionala regeringen i Andalusien för närvarande arbetar med en ny förordning för att reglera semesteruthyrning och det är mycket troligt att det då kommer fastställas ytterligare begränsningar för denna verksamhet.

Vilka skatter måste jag betala för intäkterna från fastighetsinvesteringar i Spanien?

Om du inte är fast bosatt och icke skatteskriven i Spanien men medborgare i Europeiska unionen, Norge eller Island, måste du deklarera och betala 19% skatt på intäkterna från semesteruthyrning i Spanien till den spanska statskassan, med möjlighet att dra av vissa utgifter. Men om du inte är bosatt i Spanien och icke EU-medborgare måste du betala 24% av intäkterna från semesteruthyrning och du kommer inte att kunna dra av några utgifter.

Om du är skatteskriven och bosatt i Spanien måste dina inkomster från semesteruthyrning deklareras i din personliga inkomstskatt och du ska lägga till sådana inkomster till din årliga inkomst. Detta är en progressiv skatt, ju högre din inkomst är, desto mer skatt betalar du.

Skatter vid långtidsuthyrning

När det gäller långtidsuthyrning, och om du är skatteskriven i Spanien och hyresgästen avser att använda fastigheten som sitt huvudsakliga hem, bör du veta att enligt gällande regler är 60% av nettovinsten befriad från din inkomstskatt (IRPF).

I oktober 2022 vill den nationella regeringen godkänna en ny bostadslag. Denna lag, i sin nuvarande form, innebär ett minskat avdrag till 50%, men det kan öka till 60%, 70% och 90% av olika skäl, såsom renovering av hemmet, uthyrning till personer yngre än 35 om hemmet ligger i ett område med mycket höga hyror, eller när hyresgästen är en statlig enhet eller ideell organisation.

Vilka fördelar kan man få av semesteruthyrning jämfört med långtidsuthyrning?

Den första skulle vara möjligheten för ägaren att använda bostaden under vissa perioder, vilket skulle innebära att man kan njuta av den samtidigt som man får en inkomst eller vinst från den. Den andra skulle vara att om det finns en dålig hyresgäst i en långtidsuthyrning, en som t.ex. slutar betala hyran och vägrar att lämna fastigheten, är den lagliga vräkningsprocessen mycket långsam och det är osannolikt att den obetalda hyran eller rättegångskostnaderna kan återkrävas.

Det kan ta åtminstone mellan 6 och 9 månader från det att ett krav lämnas in i domstol innan hyresgästen vräks. Det kan ta ännu längre tid om det finns underhållsberättigade barn. Och det finns hyresgäster som lämnar bostäder i beklagligt skick när de vet att de sparkas ut ett visst datum.

En ytterligare fördel med semesteruthyrning är att om du vill sälja din fastighet har du besittningsrätt till fastigheten och du kan göra det omedelbart. Om det finns en långtids-hyresgäst och detta är hans eller hennes hem, säger lagen att han eller hon kommer att ha 5 år att bo där och kan tvinga ägaren att följa kontraktet för den tiden. Naturligtvis, kan man sälja fastigheten om den nya köparen accepterar och går med på att fortsätta hyresavtalet.

Juridisk rådgivning om fastighetsinvesteringar i Spanien

Kort sagt, informera dig själv och få specifika råd i denna process. Kom ihåg att C&D Solicitors är en juridisk firma som specialiserat sig på att ge råd till utlänningar vid köp av fastigheter i Malaga och Andalusien, med över 15 års erfarenhet.

Författare: Gustavo Calero Monereo, advokat på C&D Solicitors, Torrox, Costa del Sol (Andalusien)