NIEUWE BELASTINGWAARDE VOOR AANKOOP, ERFENIS OF SCHENKING ONROERENDGOED SPANJE
De nieuw ingevoerde minimale belastingwaarde voor onroerend goed in Spanje, ingevoerd op 1 januari 2022, wordt “kadastrale referentiewaarde” of in het Spaans “valor de referencia catastral” genoemd. Het oude systeem was gebaseerd op de kadastrale waarde vermenigvuldigd met een factor die per gemeente verschilde en meestal aanzienlijk onder de reële marktprijs lag. Daarentegen benadert de nieuwe belastingwaarde de reële marktprijs veel realistischer, omdat deze – net als een officiële taxatie voor een hypotheek – gebaseerd is op de werkelijke verkoopprijzen in het gebied.
De nieuwe minimale belastingwaarde kan online gecontroleerd worden via de website van het Kadaster worden gecontroleerd door het kadastraal nummer als u een Spaans belastingnummer en een digitaal certificaat heeft. Afgezien van de hoogte van de waarde, is het belangrijkste gevolg van deze wijziging dat het de nieuwe minimale belastingwaarde is geworden die -indien beschikbaar- altijd moet worden aangegeven bij de aankoop van onroerend goed of de verwerving ervan door vererving of schenking / donatie, in het geval de waarde in de akten lager zou zijn.
Wat zijn de effecten op de verschillende soorten onroerendgoed?
In de praktijk heeft deze referentiewaarde geleid tot een algemene verhoging van de oude minimumbelastingwaarde. In Andalusië hebben we bijvoorbeeld gevallen van waardestijgingen gezien in sommige eigendommen van meer dan 30% na 1 januari 2022.
Standaard vs. luxe woningen
Deze nieuwe belastingwaarde heeft echter geen speciale impact op de markt voor luxe woningen, bijvoorbeeld aan de Costa del Sol. We hebben het over gebieden zoals de Golden Mile, Puente Romano of Sierra Blanca in Marbella, maar ook in andere steden met luxe eigendommen zoals Benahavis, Benalmadena, Fuengirola of Mijas, omdat hun huidige marktprijzen relatief hoog zijn.
Rustieke of landelijke woningen (platteland)
Ook zal deze verandering geen effect hebben op rustieke / landelijke eigendommen, om de reden dat deze deze nieuwe belastingwaarde niet hebben gedefinieerd. U kunt in de laatste alinea van dit artikel hoe de Spaanse belastingdienst omgaat met onroerend goed zonder deze minimale fiscale waarde.
Nieuwbouwdeclaraties
Voor nieuwbouwdeclaraties van bestaande woningen, bijvoorbeeld voor een uitbreiding van de woning, geldt deze waarde voor de AJD-zegelrecht belasting (Actos Juridicos Documentados), die in Andalusië sinds oktober 2021 is verlaagd naar 1,2%.
Nieuwbouwwoningen
Bij de aankoop van normale nieuwbouwwoningen van een ontwikkelaar, zoals bij off-plan projecten, is de constructie normaal gesproken nog niet ingeschreven in het kadaster en kan daarom deze kadasterreferentiewaarde ook niet hebben op het moment van de ondertekening van de koopakte. Het is niet legaal voor de belastingdienst om u een naheffing te sturen voor de AJD-belasting op een kadasterreferentiewaarde die is gepubliceerd na de ondertekening van de koopakte.
Dit kan echter wel het geval zijn als u een bestaande nieuwbouwwoning koopt die al de gedefinieerde waarde heeft en voor een lagere prijs wordt verkocht. In dit geval wordt de minimumwaarde alleen gebruikt voor de AJD-belasting, niet voor de 10% btw die altijd wordt berekend over de aankoopprijs in de akte.
Wat zijn de praktische gevolgen van de nieuwe fiscale waarde voor vastgoed?
De nieuwe referentiewaarde is de officiële marktwaarde van onroerende goederen voor fiscale doeleinden, om welke reden deze door belastingplichtigen in aanmerking moet worden genomen bij de aankoop van onroerend goed, erfenis of schenking/schenking na 1 januari 2022.
De nieuwe referentiewaarde verplicht belastingplichtigen de waarde te gebruiken als een minimum bij de betaling van belastingen die zijn gemaakt tijdens deze eigendomsoverdracht. Net als in het vroegere systeem van de minimale fiscale waarde die afhankelijk was van indexfactoren van de verschillende gemeentes, is het doel ervan om belastingplichtigen te verplichten de belasting te betalen met behulp van deze waarde zonder een waardetaxatie te hoeven starten omdat er al een goedgekeurde en vooraf bepaalde referentiewaarde is vastgelegd.
Laat uw advocaat de fiscale waarde in een vroeg stadium controleren
Om uw totale aankoopkosten te weten, kunt u deze waarde natuurlijk het beste in een vroeg stadium laten controleren, bij voorkeur door een gespecialiseerde vastgoedadvocaat, om mogelijke onaangename en dure verrassingen later in het proces te voorkomen. Om deze informatie te raadplegen zijn een belastingnummer en digitaal certificaat van de Spaanse autoriteiten nodig.
Wat zijn de belangrijkste belastingen die worden beïnvloed door de nieuwe belastingwaarde?
De kopers van een tweedehandswoning, de erfgenamen van een onroerend goed of de ontvangers van een schenking worden het meest getroffen door de referentiewaarde wanneer zij een onroerend goed kopen, erven of ontvangen als schenking. Bij deze eigendomsoverdrachten moet de nieuwe eigenaar, erfgenaam of ontvanger de overeenkomstige belastingen op basis van deze referentiewaarde betalen als de referentiewaarde hoger is dan de aankoopprijs of de waarde vermeld in de akte.
ITP overdrachtsbelasting
De referentiewaarde is de fiscale waarde die de minimale waarde van heffing voor de overdrachtsbelasting (ITP) bepaalt, die wordt betaald door de koper van tweedehandswoningen in Spanje. In Andalusië is deze belasting momenteel 7% van de prijs of waarde van het gekochte onroerend goed.
Successierechten/erfbelasting
Evenzo is de referentiewaarde van toepassing op erfbelasting, die minimaal wordt betaald door erfgenamen van een onroerend goed in Spanje. In Andalusië geniet deze belasting, na verschillende wetswijzigingen, momenteel grote vrijstellingen en bonussen voor naaste familieleden.
Schenkingsbelasting
Ten slotte bepaalt deze fiscale waarde ook de maatstaf van heffing in onroerendgoed schenkingen, die worden betaald door schenkingsontvangers. In Andalusië zijn giften ook vaak onderworpen aan veel lagere belastingen, afhankelijk van de relatie met de ontvanger.
De schenking zou worden beïnvloed door deze referentiewaarden, waardoor schenkingsbelastingplichtingen in Spanje hiermee rekening moeten houden in hun aangiften van de inkomstenbelasting. Vergeet niet dat belastingbewoners in Spanje, wanneer ze een woning schenken, het moeten aangeven als een verkoop en belastingen moeten betalen op “veronderstelde” vermogenswinsten. Dit is niet van toepassing op verkopers die geen belastingresident zijn en daarom geen inkomstenbelasting betalen over onroerendgoedgiften in Spanje.
Wat gebeurt er met de belastingen die worden betaald bij de verkoop van een Spaans onroerend goed?
Voor verkopers van onroerend goed, ongeacht of ze fiscaal in Spanje wonen, zijn er twee belangrijke belastingen bij de verkoop van een Spaans onroerend goed, namelijk de inkomstenbelasting (IRPF) en de gemeentelijke belasting die plusvalia wordt genoemd.
Vermogenswinstbelasting
In termen van IRPF betaalt de verkoper belastingen op de winstbelasting verkregen uit de verkoop van het onroerend goed, als er winst is gemaakt met de overdracht. In dit geval, als de overdracht onder bezwarende titel is geweest, d.w.z. onder voorbehoud van betaling van een prijs, heeft de referentiebelastingwaarde geen invloed op de verkoper en kan de belastingdienst op basis daarvan geen betaling van vermogenswinstbelasting eisen. De administratie kan de verkoper alleen verplichten een hogere waarde toe te passen als er al eerder een waardeverificatieprocedure is gestart, maar deze procedure verschilt van kadastrale referentiewaarden.
Plusvalia belasting (Plusvalia)
De nieuwe fiscale waarde heeft ook geen enkele relatie met de Pluswaardebelasting van het Gemeentehuis over de verhoogde waarde van het onroerend goed wanneer het een normale verkoop betreft. Bij donaties heeft het echter wel invloed, dus we raden u aan om uw advocaat hierover te raadplegen.
Worden de lokale IBI-onroerendgoedbelasting of de IRPF / IRNR-inkomstenbelasting beïnvloed door de invoering van dit nieuwe belastingstelsel?
Nee, noch de jaarlijkse IBI-onroerendgoedbelasting van het stadhuis, noch uw IRPF- of IRNR-inkomstenbelasting zal veranderen omdat ze niet worden berekend over de kadastrale waarde en niet over de nieuwe minimale belastingwaarde.
Wat gebeurt er als ik de nieuwe fiscale waarde niet toepas op mijn aankoop of verkoop?
Als de referentiewaarde tijdens de verkoop van een onroerend goed hoger is dan die vermeld in de akte, ontvangt de koper een kennisgeving van de administratie, met een belastingaanslag, om de overeenkomstige belasting te betalen op basis van de nieuwe minimale belastingwaarde van het onroerend goed. Deze aanslag zal zijn om de niet betaalde belasting te betalen over het verschil tussen de referentiewaarde en de aktewaarde, inclusief eventuele vertragingsrente.
Boeteprocedure van de Spaanse belastingdienst
Tegelijk met deze aanslag kan de Administratie boeteprocedures starten, omdat de belastingplichtige de vastgestelde referentiewaarde niet heeft toegepast in de desbetreffende belastingaangifte. De boete zou gelijk zijn aan 50% van de onbetaalde belasting en een vermindering van 30% kan worden toegepast met instemming van de belastingplichtige en tijdige betaling, zoals vastgesteld in de kennisgeving.
Indien de referentiewaarde hoger is dan de werkelijke of aangegeven waarde, moeten belastingplichtigen die ervoor kiezen de belasting op basis van de referentiewaarde niet te betalen, bereid zijn daartegen beroep in te stellen. Anders zal de economische schade groter zijn dan wanneer de belasting op basis van de referentiewaarde zou zijn betaald. Het is niet langer raadzaam om af te wachten wat de administratie doet, want deze beoordeling zal zeker aankomen, samen met een zeer waarschijnlijke financiële sanctie.
Wat als ik het niet eens ben met de fiscale waarde en in beroep wil gaan?
Als u het niet eens bent met de referentiewaarde van het onroerend goed, moet het belangrijkste argument voor een claim zijn dat deze niet de werkelijke marktwaarde vertegenwoordigt. Daartoe is het van essentieel belang dat een taxatie van het onroerend goed wordt verkregen waaruit blijkt dat de referentiewaarde buitensporig is en geen marktwaarde weerspiegelt. Met andere woorden, het is noodzakelijk om een beoordeling te hebben om een fout in de door de administratie vastgestelde referentiewaarde aan te tonen.
Wat zijn de risico’s van een onjuiste belastingaangifte?
Het grootste risico voor belastingplichtigen die een dergelijke vordering instellen, is dat de waarde in deze procedure niet wordt gehandhaafd en dat de referentiewaarde voor belastingdoeleinden wordt bevestigd. In dit geval zou de boete van 50% van het onbetaalde bedrag volledig verschuldigd zijn, zonder verminderingsmogelijkheden, naast de vertragingsrente over dit bedrag, die hoger zou zijn, met name omdat het enkele jaren zou duren voordat de procedure zou zijn afgehandeld. Het zou nodig zijn om de kosten van een taxatie toe te voegen plus de honoraria van de advocaat die bij deze procedure betrokken is.
Hoe groot is de kans op een gunstige oplossing in deze beroepsprocedure?
Aangezien dit pandwaarden zijn die op 1 januari 2022 in werking zijn getreden, is er nog steeds geen precedent voor vorderingen en is het niet mogelijk om te weten wat de bestuursorganen en rechtbanken in de toekomst in deze procedure zullen beslissen.
Nieuwe fiscale waarde versus de officiële taxatie, bijvoorbeeld bij een hypotheek
Ons advocatenkantoor C&D Solicitors heeft momenteel verschillende buitenlandse klanten die onroerend goed hebben gekocht in Marbella, Benalmadena en in Ronda, waar de referentiewaarde aanzienlijk hoger is dan de aankoopprijs. In een van de gevallen werd de aankoop uitgevoerd met een hypotheek en bleek dat de hypotheek taxatie weliswaar hoger was dan de koopsom, maar aanzienlijk lager was dan de referentiewaarde van de woning.
In dit geval, als kopers bereid zijn om een claim in te dienen, is onze aanbeveling voor kopers geweest om de overdrachtsbelasting te betalen op basis van de taxatiewaarde van het onroerend goed, omdat we kunnen begrijpen dat dit de echte marktwaarde van het onroerend goed is, zelfs als deze hoger is dan de aankoopprijs.
Advies voor kopers die bereid zijn deze referentiebelastingwaarde aan te vechten is om een taxatie (taxatie) te hebben waaruit blijkt dat de waarde buitensporig is en op basis daarvan de overdrachtsbelasting te betalen, waarbij hun Koopakte daaraan wordt gehecht. Dit belet de administratie niet om betaling te eisen op basis van de referentiewaarde, maar het kan nuttig zijn tijdens de daaropvolgende beroepsprocedure. Omdat deze verandering echter zeer nieuw is, kan de waarschijnlijkheid van succes in een beroepsprocedure nog niet worden voorspeld en we raden u aan advies in te winnen bij uw advocaat om de kosten versus potentiële voordelen te evalueren.
Wat gebeurt er met woningen zonder de nieuwe fiscale waarde?
Er zijn eigendommen die deze officiële referentiewaarde nog niet hebben. Om deze reden wordt de in de akte aangegeven waarde geacht de marktwaarde van het onroerend goed te zijn en, als de administratie anders bepaalt, zou zij zelf een waarde verificatieprocedure moeten starten.
Minimale belastingwaarde voor rustieke of landelijke woningen
Woningen zonder bijbehorende referentiewaarde omvatten de meeste landelijke eigendommen, d.w.z. eigendommen gelegen in niet-ontwikkelbare grond, zoals chalets, landhuizen, B & B’s, etc. Gelukkig is deze referentiewaarde niet van toepassing op het grootste deel van de aankoop of erfenis van landelijke eigendommen, die zoveel aankooptransacties in Andalusië genereren en de provincie Malaga, op plaatsen zoals la Axarquía, Valle del Guadalhorce of Mijas, waar ze heel gebruikelijk zijn, evenals in de provincies Cádiz en Granada.
Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat in C&D Solicitors Torrox, Malaga
