NEUE Vorschriften FÜR FERIENHÄUSER IN ANDALUSIEN 2024
Vermieten Sie eine URBAN-andalusische Immobilie an Touristen? Planen Sie, dies in Zukunft zu tun? Oder sind Sie ein Vermittler, der im Namen des Immobilieneigentümers Ferienhäuser vermietet? Dann lesen Sie diesen Artikel bitte bis zum Ende, da die Junta de Andalucia kürzlich neue Vorschriften für Ferienhäuser erlassen hat. Sie können auch unser zusammenfassendes PDF zur Beantragung der RTA-Lizenz anfordern.
In den letzten Jahren ist der Tourismus in einigen andalusischen Städten ununterbrochen gewachsen. Immobilienverkäufe, die teilweise durch den Boom bei Ferienimmobilien ausgelöst wurden, und die daraus erzielbaren Einnahmen hatten direkte Auswirkungen auf die hohen Preise traditioneller Mietobjekte.
Aufgrund dieser Marktsituation für Ferienvermietungen hat die Regionalregierung von Andalusien am 29. Januar ein neues Dekret 31/2024 veröffentlicht, das am 22. Februar 2024 in Kraft trat. Mit diesem Dekret werden einige Artikel des 2016 veröffentlichten Dekrets aufgehoben und geändert. die erstmals die Ferienvermietung in Andalusien regelte.
Diese neue Regelung ermöglicht es den Stadträten erstmals, die Ferienvermietung aus Gründen des Allgemeininteresses einzuschränken. Ebenso haften ab diesem Zeitpunkt Unternehmen oder Einzelpersonen, die Ferienvermietungen in einer oder mehreren Immobilien verwalten, gegenüber der Verwaltung und den Nutzern der Immobilien. Und auch für Immobilieneigentümer gibt es diverse Veränderungen, auf die man sich einstellen muss.
Die hohe Nachfrage nach Immobilienverkäufen und das attraktive Geschäft mit Ferienvermietungen
Immobilienkäufe von Privatpersonen, Unternehmen und Investmentfonds an strategischen Standorten mit starker touristischer Nachfrage haben einen direkten Einfluss auf die Immobilienpreise. In Malaga und anderen Gemeinden an der Costa del Sol, wie beispielsweise Marbella, Benalmádena, Fuengirola, Mijas oder Nerja, erreichten die Immobilienpreise historische Höchststände.
Besonders hervorzuheben sind ausländische Investoren, die Immobilieninvestitionen in Städten wie Malaga, Sevilla und Granada sowie anderen Gemeinden an der Costa del Sol und Costa Tropical anstreben. Die Zahl der zur Ferienvermietung angebotenen Ferienhäuser ist aufgrund dieses Immobilienbooms in einigen Städten unaufhörlich gestiegen. Dies hat dazu geführt, dass die Kosten für herkömmliche Vermietungen für die Bewohner gestiegen sind, die Preise sind sehr hoch, und es gibt in einigen Gegenden, in denen die Bewohner langsam verschwunden sind, gewisse Probleme mit der Touristenüberfüllung.
Für welche Ferienhäuser in Andalusien gilt dieses Dekret?
Dieses Dekret gilt für Wohnungen, die für den sofortigen Gebrauch ausgestattet sind und für eine Mietdauer von weniger als zwei Monaten vorgesehen sind, in denen Beherbergungsleistungen gegen Zahlung eines Preises für gewöhnliche und touristische Zwecke angeboten werden. Unter touristischen Zwecken wird verstanden, dass die Immobilie vermarktet oder über Kanäle zur Tourismusförderung beworben wird, wie z. B. Reisebüros, Tourismusunternehmen und Kanäle, die die Buchung von Unterkünften ermöglichen.
Gilt dieses Dekret für Ferienvermietungen auf nicht bebaubaren oder ländlichen Grundstücken?
Dieser Erlass gilt nicht für Häuser in ländlicher Umgebung, d. h. Häuser auf nicht bebaubarem oder ländlichem Gelände. Für die Nutzung dieser Häuser als Ferienunterkunft gelten unterschiedliche Vorschriften.
Wann kann ein Haus in Andalusien nicht als Ferienvermietung genutzt werden?
Häuser, die als Ferienhäuser vermietet werden sollen, müssen eine Reihe von Anforderungen erfüllen, um im andalusischen Tourismusregister (RTA) registriert zu werden und Aktivitäten im Zusammenhang mit der Ferienvermietung durchzuführen.
Nutzungsverbot für Sozialwohnungen (VPO) in der Ferienhausordnung
Diese Häuser können nicht als Ferienvermietung genutzt werden. Beachten Sie jedoch, dass, wenn Sie über den Kauf einer Immobilie nachdenken und der Bericht des Immobilienregisters ein VPO-Qualifikationsmerkmal anzeigt, diese Klassifizierung oft veraltet ist und ihr Ablauf beantragt werden kann. Dies kommt häufig vor, da die VPO-Klassifizierung nur eine bestimmte Zeitspanne anhält. In vielen Fällen erscheint das VPO-Qualifikationsmerkmal jedoch weiterhin im Immobilienregisterbericht, auch wenn die Immobilie im Laufe der Zeit ihren rechtlichen Status verliert.
Es ist nicht möglich, Ferienvermietungen zu betreiben, wenn die Eigentümervereinigung die Nutzung des Hauses zur Ferienvermietung ausdrücklich verbietet
Wenn die Immobilie, die Sie kaufen oder vermieten möchten, Teil einer Eigentümergemeinschaft ist, die diese Tätigkeit in ihrer Satzung (Gründungssatzung) ausdrücklich verbietet, kann die Immobilie nicht als Ferienvermietung genutzt werden. Bei älteren Gebäuden oder Siedlungen findet man dieses Verbot eher selten, da es bis vor Kurzem noch keine Ferienvermietung gab und dies daher auch nicht in der Satzung geregelt war.
Die Eigentümergemeinschaft kann jedoch jederzeit die Satzung ändern und das Verbot der touristischen Ferienvermietung einführen. Dies würde jedoch nicht für Häuser gelten, die bereits vor dem Verbot im RTA registriert waren.
HINWEIS: Es besteht jedoch ein Dilemma hinsichtlich des Prozentsatzes, der erforderlich ist, um die Satzung einer Eigentümergemeinschaft für diese spezifische Einschränkung zu ändern. Einige Gerichtsurteile legen fest, dass eine Mehrheit von 3/5 (=60 %) der Gesamteigentümer ausreichend wäre, andere legen fest, dass es einer Einstimmigkeit (100 %) aller Eigentümer bedarf. Nach unserer juristischen Auslegung des Gesetzes wäre Einstimmigkeit erforderlich. Wir gehen davon aus, dass dies in Zukunft geklärt wird.
Vielleicht entscheiden Sie sich angesichts dieses Widerspruchs dazu, Ihren RTA bereits zu beantragen, obwohl Sie (noch) nicht vermieten. Dies mag empfehlenswert sein, aber Sie müssen wissen, dass die Behörden theoretisch das Recht haben, Ihren RTA zu stornieren, wenn Sie Ihren Mietgewinn nicht in Ihrer Einkommensteuererklärung (entweder IRPF oder IRNR) angeben.
Der Sonderfall eines Feiertagsverbotes lässt sich in der Satzung von Neubauten feststellen
In der Regel ist es bei neuen Wohnsiedlungen der Fall, dass die Satzung („estatutos“) diese Tätigkeit ausdrücklich einfacher verbieten kann. In diesem Fall ist es wichtig, dass Sie oder Ihr Anwalt die Satzung gründlich prüfen. Wenn Sie über den Kauf eines neu gebauten Hauses (oder eines Off-Plan-Hauses) nachdenken und beabsichtigen, es als Ferienvermietung zu nutzen, sollten Sie wissen, dass es möglich ist, dass die Satzung die Nutzung nach dem Bau des Bauvorhabens verbietet der Häuser als Ferienvermietung. Mit anderen Worten: Wenn Sie den privaten Kaufvertrag unterzeichnen, ist es höchstwahrscheinlich unmöglich zu wissen, ob die Satzung Ferienvermietungen verbietet, sobald der Bauträger die Eigentümervereinigung gründet.
Verbot der Ferienvermietung von Häusern, die nicht mit den städtebaulichen Vorschriften der Gemeinde, in der sie liegen, vereinbar sind
Häuser auf städtischen Wohngrundstücken mit einer Bewohnbarkeitsbescheinigung oder Erstbezugsbescheinigung (LPO) können als Ferienvermietung genutzt werden. Das Gleiche gilt für Häuser, die zum Zeitpunkt ihres Baus nicht im Widerspruch zur Stadtplanung der Gemeinde standen und über einen ungeregelten Beschluss oder ein gleichwertiges LPO-Zertifikat verfügen, sofern diese vor 1986 gebaut wurden.
Was die Anforderung eines LPO oder einer Bewohnbarkeitsbescheinigung betrifft, so hat das neue Dekret die Notwendigkeit eines LPO abgeschafft und diese durch die Anforderung ersetzt, dass Häuser den städtebaulichen Vorschriften entsprechen müssen. Vielleicht ist diese Änderung so konzipiert, dass in Zukunft auch andere Häuser, die aus anderen Gründen kein LPO haben, Zugang zum RTA erhalten können, beispielsweise wenn der Stadtrat ein bestimmtes Verfahren einführt, um eine Lizenz für die Nutzung eines Hauses für touristische Zwecke zu erhalten wenn ein solcher Beschluss kein LPO als solcher ist. Wenn der Stadtrat ein solches spezifisches Verfahren einführt und ein Haus ohne LPO eine Lizenz für touristische Zwecke erhält, wird davon ausgegangen, dass das Haus den städtebaulichen Vorschriften der Gemeinde entspricht. In den nächsten Monaten werden wir sehen, ob Stadträte ein solches Verfahren umsetzen.
Daher ist es immer noch ratsam, die LPO- oder Bewohnbarkeitsbescheinigung einzureichen, um Ihre Immobilie beim RTA zu registrieren. Sie können jedoch auch mit jedem anderen Dokument oder technischen Zertifikat nachweisen, dass Sie die städtebaulichen Vorschriften erfüllen.
Verbot der Ferienvermietung für städtische Häuser, die als gleichwertig mit nicht regulierten Häusern (DAFO) anerkannt sind
Nach 1986 auf Stadtgrundstücken errichtete Häuser, die nicht den Planungsvorschriften der Gemeinde entsprechen, in der sie sich befinden, können als Häuser mit dem Status „nicht reguliert“ betrachtet werden. Wenn diese als solche anerkannt sind, dürfen sie nur mit ausdrücklicher Genehmigung des Stadtrats für eine solche Nutzungsänderung als Ferienunterkunft genutzt werden.
Was muss ich tun, um die Kriterien der Vorschriften für Ferienhäuser in Andalusien zu erfüllen?
Um ein Haus als Ferienvermietung zu nutzen, muss die Person oder Organisation, die eine solche Aktivität ausüben möchte, die Immobilie im andalusischen Tourismusregister (RTA) registrieren. Um diese Registrierung abzuschließen, ist die elektronische Übermittlung einer eidesstattlichen Erklärung (DR) erforderlich, in der die Einhaltung der in der Verordnung vorgesehenen Anforderungen bescheinigt wird. Nach Einreichung der eidesstattlichen Erklärung kann die Immobilie als Ferienvermietung genutzt werden. Das Dekret legt die Mindestinhalte fest, die die eidesstattliche Erklärung enthalten muss, wobei eine der Neuerungen die Anforderung ist, anzugeben, ob die Wohnung das ganze Jahr über oder für bestimmte Zeiträume vermietet wird, was in der eidesstattlichen Erklärung (Erklärung) angegeben werden muss.
HINWEIS: Während der Veröffentlichung dieses Nachrichtenartikels hat C&D Solicitors einen ersten RTA-Antrag über das neue Webformular eingereicht. Obwohl es sich um eine Verantwortlichkeitserklärung handelt, fordert das System den Antragsteller dennoch auf, die betreffenden Dokumente hochzuladen. Im Formular heißt es, dass der Antrag storniert wird, wenn Sie nicht innerhalb von 10 Tagen die richtigen Dokumente hochladen.
Was passiert, wenn ich keine Bewohnbarkeitsbescheinigung oder Erstbezugsbescheinigung habe?
Um den Erstbezugsnachweis für ein Eigenheim zu erhalten, gibt es unterschiedliche Verfahren:
So erhalten Sie in Andalusien eine LPO für Häuser, die vor 1986 gebaut wurden
Dies ist das einfachste und kostengünstigste Verfahren, da alle städtischen Häuser, die vor 1986 in Andalusien ohne spätere Änderungen gebaut wurden, als Häuser mit Baugenehmigung und Erstbezugsbescheinigung gelten. Basierend auf den aktuellen städtischen Vorschriften in Andalusien, genannt LISTA, kann der Eigentümer diese administrative Anerkennung beantragen, indem er ein kleines, von einem Architekten unterzeichnetes Projekt einreicht und eine Gebühr entrichtet. Die Bearbeitungszeiten variieren je nach Stadtrat, da einige schneller sind als andere.
So erhalten Sie in Andalusien eine LPO für Häuser, die nach 1986 gebaut wurden
In diesem Fall ist das Verfahren aufgrund der Art des vom Architekten zu erstellenden Projekts und der vom Stadtrat erhobenen Gebühr länger und kostspieliger. Wenn das Haus Teil eines Gebäudes ist und dieses Gebäude keinen LPO hat, ist es sehr wahrscheinlich, dass ein einzelnes Haus nicht in der Lage ist, einen LPO zu erhalten, und die Eigentümervereinigung sollte derjenige sein, der den LPO für das gesamte Gebäude beantragt. Bei Doppel- oder Einfamilienhäusern kann ein LPO beantragt werden, sofern ein Architekt in einem Projekt bestätigt, dass das Haus den städtebaulichen Vorschriften entspricht.
Wie bereits erwähnt, kann kein LPO beantragt werden, wenn das nach 1986 gebaute Haus nicht den städtebaulichen Vorschriften entspricht. Es kann lediglich ein Gleichwertigkeitsnachweis zu ungeregelt beschafft werden, was für ein städtisches Eigenheim weder sinnvoll noch sinnvoll ist.
Welche Änderungen bringt das Dekret für Verwalter oder Betreiber von Ferienunterkünften mit sich?
Eine der wichtigsten Änderungen des Dekrets ist die neue verantwortungsvolle und relevante Position von Fachleuten und Unternehmen, die im Namen der Eigentümer den Betrieb von Immobilien auf dem Ferienvermietungsmarkt verwalten. Betreiber von Ferienvermietungen, egal ob Privatpersonen oder Unternehmen, und auch wenn sie nur eine einzelne Ferienvermietung betreiben, müssen in der eidesstattlichen Erklärung (DR) als Inhaber eingetragen werden. Um den Verwalter als Inhaber der DR für eine Immobilie zu registrieren, muss jeder einzelne rechtmäßige Eigentümer der Immobilie seine Genehmigung vorlegen, indem er den entsprechenden Abtretungs- oder Verwaltungsvertrag zwischen dem Betreiber und den Eigentümern unterzeichnet.
Als Bewirtschaftung und Verwaltung einer Immobilie durch Dritte wird angenommen, dass sich ein Dritter um die Übergabe und Abholung der Schlüssel, die Begrüßung der Gäste, die Erbringung von Dienstleistungen während ihres Aufenthalts, die Reinigung beim Check-in und Check-out usw. kümmert. Der DR-Inhaber haftet gegenüber der Verwaltung und den Nutzern des Dienstes mit der Voraussetzung, dass mit den Eigentümern ein Vertrag über die Durchführung einer solchen Tätigkeit abgeschlossen wird. Sie sind verpflichtet, die Verwaltung über alle Änderungen des Rechtstitels oder des Zustands der Immobilien zu informieren.
Welche Pflichten gelten für Häuser, die bereits vor diesem Erlass im RTA registriert waren?
Häuser, die bereits im RTA registriert sind, müssen prüfen, ob sie die neuen, zusätzlichen Anforderungen erfüllen, die durch das Dekret eingeführt werden. Ist dies nicht der Fall, haben sie bestimmte Fristen, um sich an diese anzupassen.
Welche Frist sieht das Dekret vor, um die Vorschriften für Ferienhäuser in Bezug auf Einrichtung und Qualität einzuhalten?
Das Dekret sieht eine Frist von bis zu einem Jahr ab seinem Inkrafttreten, d. h. bis zum 22. Februar 2025, vor, damit Eigentümer, die bereits im RTA registriert sind, die Immobilien sanieren können. Diese Anforderungen beziehen sich hauptsächlich auf Möbel, Klimaanlage, Mindestraumgrößen, Mindestqualitätsniveaus usw. Beispielsweise benötigen Sie jetzt 2 Badezimmer, wenn Sie mehr als 5 Gäste haben, und 3 Badezimmer, wenn mehr als 8 Gäste sind. Wenn Sie unsere erhalten möchten Um eine zusammenfassende PDF-Datei mit allen Anforderungen zu erhalten, fragen Sie bitte einfach Ihren Rechtsberater bei C&D oder lesen Sie den vollständigen Erlass auf Spanisch.
Bis wann müssen Änderungen der Bettenzahl der Unterkunft mitgeteilt werden?
Das neue Dekret sieht eine maximale Belegung pro Wohnung von 15 Personen (max. 4 pro Zimmer) bei Vermietung als Ganzes und von 6 Personen bei zimmerweiser Vermietung (max. 4 pro Zimmer) vor. (Andernfalls benötigen Sie eine andere Art von RTA-Lizenz für „establicimiento Hostelero“ oder „establicimiento apartamentos“, für die ebenfalls eine Geschäftseröffnungslizenz des Rathauses erforderlich ist.) Außerdem werden Mindest- und Höchstflächen für die Schlafzimmer und deren maximale Belegung, eine Mindestanzahl von Badezimmern usw. eingeführt.
Wenn eine bereits im RTA eingetragene Ferienvermietung aufgrund der neuen Normen die Anzahl der Betten ändern muss, gibt das Dekret den Eigentümern oder Betreibern sechs Monate nach Inkrafttreten, d. h. bis zum 22. August 2024, Zeit, dies zu tun.
Bis wann müssen Sie den Zeitraum oder die Zeiträume melden, in denen die Wohnung als Ferienhaus genutzt wird?
Wenn Ihre Wohnung im RTA registriert ist und Sie beabsichtigen, Ihre Wohnung nur für einen bestimmten Zeitraum im Jahr und nicht ganzjährig zu vermieten, haben Sie dafür 6 Monate Zeit, also bis zum 22. August 2024.
Wenn Sie Ihre Immobilie das ganze Jahr über als Ferienvermietung nutzen, müssen Sie nichts unternehmen, da die Verwaltung nach Ablauf dieser 6 Monate davon ausgeht, dass sie ganzjährig als Ferienvermietung genutzt wird.
Wie lange muss sich ein Manager oder ein Unternehmen, das im Urlaub arbeitet, in der eidesstattlichen Erklärung als Inhaber eintragen lassen?
Die Unternehmen oder Verwalter, die derzeit Immobilien zur Ferienvermietung verwalten, haben für jedes von ihnen verwaltete Zuhause sechs Monate Zeit, dem Tourismusregister den Wechsel des Inhabers der RTA-Registrierung mitzuteilen.
Welche Auswirkungen hat das neue Dekret auf Beschlüsse zum Verbot der Ferienvermietung durch Eigentümergemeinschaften?
Grenzwerte für die Ferienvermietung der Eigentümervereinigung
Das Dekret sieht klar und eindeutig vor, dass eine Immobilie nicht als Ferienvermietung genutzt werden kann, wenn die Satzung der Eigentümervereinigung die Beherbergung von Touristen ausdrücklich verbietet. Unserer Meinung nach besteht die einzige Möglichkeit für eine Eigentümervereinigung, Ferienvermietungen zu verbieten, darin, die Satzung zu ändern und diese ausdrückliche Einschränkung darin einzuführen.
Wenn im Protokoll einer ordentlichen oder außerordentlichen Versammlung lediglich ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft enthalten ist, ohne dass die Satzung geändert wird, um diese Tätigkeit zu verbieten, verstehen wir, dass dieses Verbot auch dann zulässig ist, wenn der Beschluss im Grundbuch eingetragen ist. Sie kann den derzeitigen Eigentümern oder zukünftigen Käufern der Immobilie nicht auferlegt werden.
Können Stadträte mit dem neuen Erlass Feiertage verbieten oder begrenzen?
In Artikel 2 des neuen Dekrets ist Folgendes vorgesehen: „… Stadträte können aus zwingenden Gründen des Allgemeininteresses Beschränkungen festlegen, die diesen Gründen angemessen sind, und zwar hinsichtlich der Höchstzahl der zur Beherbergung von Touristen genutzten Häuser pro Gebäude, Gebiet, Sektor oder Zeitraum …“.
Zweifellos ist dies eine der wichtigsten Neuerungen in den Vorschriften für Ferienvermietungen in Andalusien. Aufgrund der Touristensättigung in einigen Gebieten oder Vierteln großer Städte wie Málaga oder Sevilla sowie in anderen Gebieten der Costa del Sol haben einige Stadträte diese Maßnahme gefordert, um die touristischen Aktivitäten einzuschränken.
Will ein Stadtrat solche touristischen Aktivitäten einschränken und verbieten, muss dies ausführlich begründet und begründet werden, d. h. er muss mit klaren und objektiven Daten nachweisen, dass eine solche Einschränkung notwendig ist. Außerdem muss es vor seiner Verabschiedung veröffentlicht werden.
Einschränkungen für bestehende Lizenzen
Es versteht sich, dass Beschränkungen des Rathauses oder der Eigentümergemeinschaft nicht für bestehende Lizenzen gelten. Wenn Sie jedoch über eine RTA-Lizenz verfügen und tatsächlich nicht vermieten und keine Einkommensteuer (IRPF oder IRNR) angeben, kann die Behörde Ihre RTA-Lizenz annullieren.
C&D-Anwälte
Bei C&D Solicitors sind wir auf die Immobilienberatung für ausländische Kunden spezialisiert, unabhängig davon, ob es sich um Privatpersonen handelt, die in Spanien ein Zweithaus oder eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie kaufen möchten, oder um Investmentgesellschaften oder Investmentfonds, die ihr Vermögensportfolio erweitern und von den Kapitalgewinnen profitieren möchten können sie auf dem Immobilienmarkt und im Immobilienbetrieb erhalten.
Wir bieten während des gesamten Prozesses „Full-Service“-Beratung in Ihrer Muttersprache: Englisch, Niederländisch, Schwedisch, Französisch und Deutsch. Sie können uns unter +0034 952 532 582 anrufen, uns eine WhatsApp-Nachricht unter +34 639 54 16 02 senden oder uns an info@cdsolicitors.com schreiben. Wir prüfen Ihren Fall, senden Ihnen unverbindlich Informationen zum Ablauf und einen Kostenvoranschlag hierfür zu.
