LOCATIONS DE VACANCES EN ANDALOUSIE 2023, 1ère PARTIE : RESTRICTIONS ET RÉGLEMENTATION ADMINISTRATIVE
Le gouvernement régional d’Andalousie a publié un nouveau décret, qui sera probablement approuvé avant l’été, visant à réglementer les locations de vacances. Ce décret permettra aux conseils municipaux de limiter la création de nouveaux logements de vacances via le PGOU (Plan général de développement urbain).
Au cours des dernières années, l’augmentation du nombre de propriétés destinées à la location de vacances dans des villes d’intérêt touristique provoque de plus en plus de problèmes en raison de l’affluence massive de visiteurs dans certains lieux. Autres conséquences : une offre insuffisante de locations à l’année et des prix désorbitants.
Le débat a même gagné la sphère politique et tout porte à croire que ces activités pourraient être limitées voire même interdites dans certaines villes ou dans certains lieux.
Rien qu’en Andalousie, dans des villes comme Séville, Grenade, Cadix et Málaga, on pense sérieusement à limiter l’offre de nouveaux logements destinés à la location de vacances. D’autres endroits sur la Costa del Sol, comme Marbella, Fuengirola, Nerja et Benalmádena, proposent également une offre massive de locations de vacances, c’est pourquoi on commence à envisager de restreindre cette activité.
Dans cette première partie, nous allons aborder la situation actuelle en Andalousie, plus particulièrement dans la région de Málaga, pour traiter le sujet des locations de vacances et des éventuelles restrictions qui pourraient être appliquées par un certain nombre de villes ou de municipalités à moyen et long terme.
Situation actuelle des locations de vacances et traditionnelles dans la ville de Málaga
Málaga est la ville espagnole dont le tourisme s’est le plus développé au cours des dernières années. Par conséquent, de nombreux acheteurs étrangers ont investi et continuent à investir dans l’achat et la vente de propriétés à Málaga pour le marché de la location de vacances.
À cet essor de la location de vacances à Málaga, il faut ajouter l’offre insuffisante de locations à l’année sur le marché immobilier. D’après le site internet immobilier Idealista, Málaga est la capitale de région espagnole où l’offre de location traditionnelle a le plus diminué au cours de l’année écoulée, avec une chute de 27 %. Dans toute la région, la réduction est de 15 % par rapport à l’année précédente.
Cette pénurie de locations longue durée à Málaga a principalement entraîné une augmentation des prix de la location de 25,8 % rien que l’année dernière. Depuis un certain temps, le montant du bail moyen est le plus élevé de l’histoire, et cela ne concerne pas uniquement la ville de Málaga, mais aussi d’autres municipalités de la Costa del Sol.
À quoi pourrait ressembler l’avenir des locations de vacances à Málaga ?
Il devient évident que le quartier central de la ville de Málaga commence à subir un certain niveau de surpopulation touristique. D’après un article de journal publié le 7 février, 4 778 logements du centre de Málaga sont inscrits au Registre du tourisme d’Andalousie (RTA).
Les locations de vacances entraînent souvent des nuisances pour les résidents, une surpopulation touristique et un fort pourcentage de logements consacrés à cette activité. Le maire de Málaga a d’ailleurs reconnu qu’il fallait mieux encadrer et régulariser les locations de vacances. Pour soutenir cet argument, il suffit d’observer le besoin croissant de locations traditionnelles, car la demande est actuellement bien plus importante que l’offre.
Il semblerait donc qu’une fois la nouvelle réglementation approuvée par le gouvernement régional, le conseil municipal de Málaga commencera à évaluer les actions à mettre en œuvre pour limiter les locations de vacances dans la ville ou au moins dans certains quartiers.
Il est encore tôt pour savoir quelle sont les mesures que le conseil municipal de Málaga prendra, mais tout porte à croire que, à moyen ou long terme, le marché de la location de vacances à Málaga sera limité d’une façon ou d’une autre. Cela s’applique non seulement à la ville mais aussi à d’autres municipalités côtières qui devront prendre des mesures en la matière.
Les locations de vacances sont-elles rentables par rapport à la location traditionnelle ?
Elles le sont dans la plupart des cas, mais pas toujours. L’année dernière, nous avons publié un article au sujet du retour sur investissement de l’achat de maisons de vacances en Espagne, nous n’allons donc pas trop nous étendre sur ce sujet. La rentabilité dépend du montant d’achat de la propriété, ainsi que de la situation personnelle du propriétaire qui souhaite mettre la maison sur le marché de la location de vacances.
Notre expérience nous a appris que la plupart de nos clients étrangers qui achètent une maison en Andalousie, surtout dans la région de Málaga, ne sont pas résidents fiscaux en Espagne et ont donc besoin d’une agence pour gérer leur location de vacances.
Les frais encourus par le propriétaire pour ce type de location s’élèvent à plus de 40 % de leur revenu. Sur 100 euros de loyer, entre 18 et 22 euros sont versés à l’agence pour la gestion de la location de vacances, plus une taxe de 19 % si le propriétaire est résident de l’Union européenne ou 24 % le cas échéant.
Si le propriétaire est résident fiscal en Espagne, les impôts sur la location de la propriété peuvent même être encore plus élevés car cette taxe est considérée au même titre qu’un revenu professionnel, soumis à un barème progressif de taxe sur le revenu. Si le propriétaire résident en Espagne touche un revenu élevé, plus de 70 000 euros par an par exemple, il devra verser une taxe sur le revenu de 30 à 35 % voire même plus. Les frais s’élèveraient donc dans ce cas à 50 ou 55 % du montant de la location.
L’un des principaux avantages de la location traditionnelle à l’année se trouve dans la réduction de 50 % du montant perçu par le propriétaire, qui sera alors exonéré d’impôts, et cette réduction peut même s’élever à 90 % dans certains cas. Cette réduction s’applique uniquement aux propriétaires résidents fiscaux en Espagne. Le logement doit également être la résidence principale des locataires.
Parmi les principaux avantages de la location de vacances, on peut citer le fait que le propriétaire peut profiter de la maison dans son propre intérêt. Autre avantage de la location de vacances : cela évite un sérieux problème légal auquel les propriétaires sont confrontés lorsque les locataires de longue durée cessent de payer la mensualité. En effet, les procédures légales d’expulsion peuvent prendre plusieurs mois voire même jusqu’à un an. Sans parler de l’état dans lequel les locataires peuvent rendre le logement.
Les restrictions des locations de vacances ont-elles raison d’être ?
À mon avis, il est nécessaire de restreindre ces activités lorsque, dans certaines villes ou quartiers, la surpopulation touristique représente une gêne conséquente pour les résidents. Bien souvent, la qualité des services publics fait également les frais de la surpopulation touristique.
De la même manière, l’augmentation des maisons destinées à la location de vacances dans certains quartiers, comme dans le centre de la ville de Málaga, entraîne une diminution de l’offre de locations à l’année, et l’augmentation des prix de la location longue durée.
Pourquoi l’accès à la location représente-t-il un problème pour les résidents à Málaga ?
Le salaire moyen à Málaga se situe aux alentours de 1 500 euros par mois et il est quasiment impossible de trouver un logement dans de nombreux quartiers de la ville pour moins de 900 ou 1 000 euros par mois. Si la ville a besoin d’employés dans un certain nombre de secteurs : enseignement, personnel de santé, employés, hôtellerie, etc., comment ces personnes vivant à Málaga pourront-elles payer ces loyers ?
En résumé, une réglementation efficace est nécessaire, à condition que les locations de vacances ne soient pas pointées du doigt et que ce sujet ne soit pas utilisé à des fins de campagnes électorales.
Si des paramètres objectifs justifient une telle réglementation, celle-ci doit être mise en place, car le problème dans ces quartiers ou dans ces villes ne va faire que s’aggraver. Nombreux d’entre nous qui vivons à Málaga voyons ces restrictions ou cette réglementation nécessaire afin d’essayer d’équilibrer les activités touristiques et résidentielles.
Y a-t-il des restrictions sur les locations de vacances ailleurs en Espagne ?
Dans des villes à fort impact touristique, comme Madrid, Barcelone, et Palma de Mallorca, pour n’en citer que quelques-unes, des mesures ont été mises en place afin de limiter ou de restreindre les locations de vacances.
Le 11 février 2022, les Îles Baléares ont approuvé un décret pour établir une suspension moratoire de 4 ans au cours de laquelle aucune nouvelle propriété destinée à la location de vacances ne pourra être enregistrée.
En 2018, le conseil municipal de Palma de Mallorca a interdit les locations de vacances dans les logements familiaux comme les bâtiments résidentiels et les appartements, pour ne les autoriser que dans des maisons individuelles comme des villas.
Cette interdiction du conseil municipal de Palma a été contestée en justice, mais la Cour suprême a dicté son verdict le 31 janvier 2023 en faveur du conseil municipal au sujet de l’interdiction d’utiliser des appartements ou des logements situés dans des bâtiments résidentiels pour des locations de vacances. L’un des principaux arguments de la Cour faisait référence à la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne qui plaide en faveur d’une « autorisation préalable dans les municipalités où les locations sont particulièrement tendues ».
La Cour a également considéré que la défense du droit d’accès au logement était justifiée, comme le plaidait le conseil municipal de Palma de Mallorca d’après des rapports prouvant les répercussions de cette activité sur le voisinage, sur le manque d’offre de locations à l’année pour les résidents et sur les effets significatifs sur l’environnement, la terre, les ressources énergétiques, aquatiques, les infrastructures et les routes.
Éventuelles restrictions ou interdictions à la location par votre copropriété
Vous cherchez à investir en Andalousie et souhaitez en savoir plus sur les éventuelles restrictions ou interdictions de location de votre logement par les copropriétés ? Nous vous invitons alors à lire notre 2ème article sur ce sujet :
Conseil légal sur l’achat locatif de la part de C&D Solicitors Torrox/Málaga
Notre enseigne, C&D Solicitors, est spécialisée dans le conseil légal sur l’achat et la vente de propriétés pour résidents et non-résidents étrangers, lors de l’acquisition d’un bien en Andalousie, qu’il s’agisse d’une maison de seconde main ou sur plan, avec une équipe plurilingue qui parle anglais, hollandais, suédois, allemand et français.
Certains de nos clients envisagent de destiner leur logement à la location de vacances lorsqu’ils effectuent un investissement en Espagne ; c’est d’ailleurs une condition essentielle pour clore l’opération.
Bien que l’explosion immobilière et l’investissement foncier, surtout dans région de Málaga et des zones côtières, aient entraîné des répercussions positives sur notre activité, en tant que résidents à Málaga, nous vivons de près les problèmes qui ont commencé à se présenter dans certains quartiers où les locations de vacances sont excessives et où les locations à l’année se font rares ainsi qu’en raison de la surpopulation touristique.
Si l’on ne prend pas des mesures tenant en compte tous les intervenants, cela finira par avoir un effet négatif sur le tourisme, ce qui ira à l’encontre de nos intérêts et de la qualité de ce secteur.
Nous avons besoin du tourisme car il s’agit là d’une source essentielle d’activité pour de nombreuses entreprises en Andalousie, mais il faut maintenir l’équilibre entre les vacanciers et la population résidente. Le cas échéant, les effets seront négatifs sur le long terme.
Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat chez C&D Solicitors Torrox/Málaga(Andalousie)
