LIMITES DÉFINITIVES DES LOCATIONS SAISONNIÈRES EN ESPAGNE
Comme nous l’avons déjà abordé dans des publications précédentes, les locations de vacances ont suscité une grande controverse dans certaines villes et municipalités connaissant un afflux important de touristes ces dernières années. Cette activité s’est développée à un rythme rapide dans les principales villes touristiques d’Espagne, dont les centres-villes ont subi une transformation sociale et économique. La population résidente a progressivement disparu et, en outre, de nombreux immeubles ont été transformés pour être exploités sur le marché des locations de vacances.
Depuis 2020, l’investissement immobilier s’est multiplié dans certaines villes en raison de l’intérêt des acheteurs étrangers à acquérir des biens destinés à la location saisonnière. Cette activité d’investissement a entraîné une pénurie de logements à long terme et la disparition des commerces traditionnels dans les zones touristiques. Une proportion significative des habitants locaux rejette ce phénomène appelé gentrification touristique.
Finalement, en raison de cette controverse à l’échelle nationale, une modification de la Loi sur la Propriété Horizontale (LPH) a été adoptée et s’appliquera à l’ensemble du territoire national espagnol à partir du 3 avril 2025. Cette modification aura un impact sur l’exploitation des locations de vacances dans les immeubles d’habitation et les propriétés urbaines où une Communauté de Propriétaires (Comunidad de Propietarios) a été constituée.
Le gouvernement national limite les locations de vacances par le biais des Communautés de Propriétaires
Toutes les habitations soumises au régime de la Propriété Horizontale dont les propriétaires souhaitent les louer sur le marché des locations de vacances en Espagne devront obtenir une autorisation expresse de la Communauté de Propriétaires afin de pouvoir exercer cette activité, c’est-à-dire pour obtenir une licence de location de la part de la Communauté Autonome où se situe le bien.
Sans cette autorisation expresse, les propriétaires ne pourront pas proposer leur bien à la location de vacances. En cas de non-respect, la Communauté de Propriétaires pourra adresser un avertissement et engager des poursuites judiciaires si le propriétaire décide d’ignorer cette interdiction.
À partir de quand cette autorisation sera-t-elle requise ?
Dès le 3 avril 2025, cette autorisation de la Communauté de Propriétaires sera obligatoire, date à laquelle ce nouveau critère entrera en vigueur. Nous comprenons que la Junta de Andalucía modifiera son formulaire actuel de Déclaration Responsable (Affidavit) pour inclure une section exigeant que cette autorisation soit jointe. Il est également possible que le Conseil d’Andalousie (Junta de Andalucía) exige simplement que le propriétaire signe une déclaration sur l’honneur attestant que l’autorisation a été accordée, sans obligation de l’inclure dans le formulaire.
Quelle majorité est requise pour approuver une autorisation de location de vacances ?
Cette autorisation expresse ne pourra être obtenue qu’à la majorité des 3/5 des présents, représentant au moins 3/5 des propriétaires. Il s’agit d’une majorité très élevée et, en règle générale, les réunions des Communautés de Propriétaires n’atteignent pas souvent de telles majorités.
Quels problèmes pratiques cela pose-t-il ?
L’application de cette majorité spécifique peut poser des difficultés, car si la communauté ne parvient pas à atteindre 3/5 des votes pour autoriser la location, cela peut entraîner une interdiction implicite, même si une interdiction formelle ne peut être imposée sans atteindre également cette majorité.
Par ailleurs, les réunions des Communautés de Propriétaires ont généralement lieu une fois par an. Si un propriétaire fait une demande d’autorisation en novembre alors que la réunion annuelle est prévue en juillet, il pourrait attendre plusieurs mois avant d’obtenir une réponse.
Qu’en est-il des logements déjà enregistrés en tant que locations de vacances ?
Les logements déjà inscrits au Registre du Tourisme d’Andalousie (RTA) pour la location de vacances ne nécessiteront pas d’autorisation supplémentaire pour continuer leur activité.
Que dois-je faire si ma maison n’est pas enregistrée dans le Registre du Tourisme et que je souhaite la louer ?
Si votre bien n’est pas enregistré dans le Registre du Tourisme d’Andalousie et que vous envisagez de l’utiliser pour des locations de vacances, vous devrez soumettre la déclaration responsable avant le 3 avril afin d’éviter d’avoir à demander une autorisation expresse de la communauté de propriétaires pour exercer cette activité.
Si vous êtes en train d’acheter un bien urbain en Andalousie, que celui-ci n’est pas enregistré dans le RTA Registre du Tourisme d’Andalousie et que vous souhaitez le louer à des vacanciers, nous vous conseillons de convenir avec le vendeur qu’il l’enregistre à son nom avant le 3 avril. Vous pourrez ainsi demander le transfert de permis une fois que vous aurez signé l’acte de vente.
Faut-il obtenir l’autorisation de la communauté de propriétaires si vous achetez un bien déjà enregistré dans le Registre du Tourisme d’Andalousie ?
Lors de l’achat d’un bien déjà enregistré dans le Registre du Tourisme d’Andalousie (RTA) pour une activité de location de vacances, le nouveau propriétaire souhaitant poursuivre cette activité doit déposer une demande de transfert de permis pour continuer à exploiter le logement.
La principale question est de savoir si, avec le formulaire de transfert de permis, il est nécessaire de remplir toutes les conditions requises pour enregistrer le logement dans le RTA à la date de la demande, ou si, au contraire, le fait que le logement soit déjà enregistré dispense de renouveler ces exigences et empêche donc l’application des nouvelles réglementations en vigueur au moment du dépôt du formulaire.
Ce n’est pas un détail mineur, compte tenu du grand nombre de ventes de logements destinés à l’investissement dans le marché de la location touristique. De nombreuses transactions concernent des biens déjà enregistrés dans le RTA, le vendeur ayant lui-même exploité la propriété comme location de vacances.
Les réglementations actuelles du Conseil d’Andalousie ne font pas explicitement référence au transfert de permis pour un logement déjà enregistré dans le RTA. Si l’on examine le formulaire actuel publié par le Conseil pour ces transferts, intitulé notification, il ne demande pas d’accréditer les conditions d’urbanisme ni de fournir l’autorisation de la communauté de propriétaires. Ce formulaire ne prévoit pas la possibilité de justifier ces exigences pour les transferts de permis.
Limites des locations touristiques lors du transfert de propriété
Cela signifie que, si l’on se base sur ce formulaire, le Conseil d’Andalousie considère que, puisque le bien est déjà enregistré, il n’est pas nécessaire d’apporter la preuve du respect des réglementations de la communauté de propriétaires. Autrement, nous pensons qu’il exigerait ces éléments pour le transfert du permis. Évidemment, le formulaire intitulé déclaration responsable (declaración responsable), utilisé pour enregistrer un nouveau bien dans le RTA, requiert bien ces justificatifs pour toute nouvelle inscription.
Ce sujet étant controversé et sujet à interprétation, nous comprenons que les licences de location touristique en Andalousie sont liées au bien et non au propriétaire. Ainsi, la demande de transfert de permis pour que l’enregistrement soit transféré à l’acheteur du bien ne devrait pas impliquer l’obligation de se conformer aux nouvelles exigences en vigueur au moment du dépôt du formulaire de transfert de permis.
Nous estimons qu’il existe des arguments solides pour considérer que les licences de location touristique sont attachées au logement et non au propriétaire. Par conséquent, si un bien est déjà enregistré en tant que location touristique, il ne devrait pas être nécessaire de se conformer aux nouvelles exigences à la date du dépôt de la demande de transfert de permis. Toutefois, cette question fait l’objet de débats et donnera sûrement lieu à de nombreuses interprétations contradictoires à l’avenir.
Le Conseil d’Andalousie, contacté par téléphone, n’a pas été en mesure d’apporter de clarification définitive sur cette question. Certains agents ont affirmé qu’il sera nécessaire de prouver la conformité avec les nouvelles exigences, même si cela contredit la version actuelle du formulaire de transfert de propriété.
C&D Solicitors, avocats spécialistes en droit immobilier en Andalousie
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Auteur : Gustavo Calero Monereo, avocat chez C&D Solicitors (Torrox & Malaga, Andalousie).
