LICENTIE VAN EERSTE BEWONING (LPO) IN ANDALUSIE VERVANGEN DOOR VERANTWOORDELIJKHEIDSVERKLARING

Groot nieuws voor Andalusiche huizeneigenaren die nog geen Licentie van Eerste Bewoning (LPO) hebben, hetgeen verplicht is om te presenteren bij de aanvraag van de RTA verhuurlicentie van het Registro de Turismo de Andalucia. Dit was een probleem omdat het geen standaard eis was voor nieuw gebouwde huizen tot in de jaren tachtig.

Op 12 maart publiceerde de Andalusische regering in haar officiële bulletin (BOJA) een wetsdecreet dat vooral tot doel heeft de regulering van sommige procedures in  Andalusië te vereenvoudigen. Deze verordening heeft gevolgen gehad voor een veelheid aan regels, waaronder het nieuwe artikel 169 bis van de Stedenbouwkundige Wet van Andalusië (LOUA) van 2002, dat onder meer gevolgen heeft voor de Vergunning voor Eerste Bewoning (Licencia de Primera Ocupacion or LPO in het Spaans).

Evenzo is artikel 169.3 van de LOUA gewijzigd met een tweede alinea waarin wordt bepaald dat voor handelingen die onderworpen zijn aan een verantwoordelijkheids verklaring geen vergunning/licentie vereist is. Als algemene verklaring kunnen we stellen dat het nieuwe decreet het mogelijk maakt om het recht te verkrijgen om de meeste gebouwen op geconsolideerde stedelijke gronden in heel Andalusië te bewonen of te gebruiken, door de verantwoordelijkheidsverklaring in te dienen samen met de vereiste juridische documentatie van de belanghebbende.

Met andere woorden, het is voor deze gebouwen niet langer nodig om de Licentie van Eerste Bewoning door de Gemeente (LPO) te krijgen, aangezien de nieuwe ´Declaratie van bewoning of gebruik´ de Licentie van Eerste Bewoning vervangt. De verantwoordelijkheidsdeclaratie van bewoning verleent de eigenaar dezelfde rechten als de bewoningsvergunning vanaf de dag van indiening.

Wat is een “verantwoordelijkheidsverklaring”?

De verantwoordelijkheidsverklaring is een document dat door de belanghebbende is ondertekend en waarin hij verklaart dat hij voldoet aan een reeks eisen volgens specifieke voorschriften en waardoor hij een recht kan verwerven. Vanaf de datum van presentatie (net als bij de LPO moet dit worden gedaan door een gelicencieerde architect) wordt het recht dat voor de belanghebbende bestemd is erkend, dus is het vanuit juridisch oogpunt gelijk en vervangt het de eerdere door de Gemeente verleende Licentie van Eerste Bewoning (LPO).

Dit type procedure komt steeds vaker voor bij de Spaanse autoriteiten. Dit komt omdat door de voorlegging van genoemde verantwoordelijkheidsverklaring het recht wordt erkend en het daarom mogelijk is om de wachttijd en vertraging van de overheidsinstanties te vermijden die in het geval van de Vergunning van Eerste Bewoning maanden was.

Welke gebouwen kunnen een verantwoordelijkheidsverklaring voor hun bewoningsrecht presenteren?

Artikel 169 bis hierboven besproken, bepaalt in zijn sectie c dat het kan worden verkregen door middel van verantwoordelijkheidsverklaring “de bewoning of het gebruik van de werken van de vorige sectie, op voorwaarde dat de gebouwen en faciliteiten zijn voltooid en hun bestemming in overeenstemming is met de voorschriften die van toepassing zijn”. Deze werken in onderdeel b van artikel 169, waarvan de bewoningsrechten zouden worden verkregen door middel van een verantwoordelijkheidsverklaring, zijn: “Werken in bestaande gebouwen en voorzieningen, op geconsolideerde stedelijke grond en in overeenstemming met stadsplanning, die de bewoning niet veranderen en hoogteparameters, noch verhoging van de bouwbaarheid of het aantal woningen. ‘

Daarom komen in sectie c bestaande gebouwen die nooit een Licentie van Eerste Bewoning hebben gehad, in aanmerking zodat ze nu hun bewoningsrecht kunnen verkrijgen door een verantwoordelijkheidsverklaring in te dienen. Onderdeel d bevat de mogelijkheid om de eerste bewoning of gebruik te verkrijgen, via een verantwoordelijkheidsverklaring voor nieuwe gebouwen: “d) De eerste bewoning en gebruik van nieuwe gebouwen, mits ze zijn afgewerkt en hun bestemming in overeenstemming is met de toepassingsregels en met de verleende bouwvergunningen”.

Het is belangrijk om te zeggen dat deze wijziging geen gevolgen heeft voor woningen op het platteland, rustieke/rustico woningen, aangezien ze de eerste bewoningsvergunning niet kunnen krijgen omdat ze niet zijn opgenomen in de stedebouwkundige planning.

Welke verplichtingen zijn er voor de  verantwoordelijkheidsverklaring?

De belanghebbende die een verantwoordelijkheidsverklaring ondertekent om het bewonigsrecht te verwerven, is verantwoordelijk voor het voldoen aan de gestelde eisen om van dat recht te kunnen genieten. Samen met de bovengenoemde verklaring moet hij de vereiste technische en juridische documentatie presenteren die de naleving van de vereisten bevestigt. Evenzo zal zij zich ertoe verbinden om aan de eisen te blijven voldoen zodra de verklaring is ingediend.

Het is daarom logisch dat verantwoorde verklaringen voor de bewoning of het gebruik van een gebouw niet mogen worden overgelegd wanneer niet wordt voldaan aan de eisen die de norm stelt voor hun presentatie. Vooraf moet worden geanalyseerd of de woning in kwestie dit recht kan verkrijgen. Men mag niet vergeten dat de voorstelling van de verantwoordelijkheidsverklaring veronderstelt dat het een wettelijke verantwoordelijkheid op zich neemt. Het presenteren van genoemde verklaring met vervalsing van de verstrekte gegevens of documenten of het niet bijvoegen van alle vereiste juridische documentatie kan de administratie verantwoordelijk stellen voor de belanghebbende partij.

Wat betekent deze wijziging in de regelgeving voor toeristische verhuur in Andalusië?

Deze wetswijziging laat duidelijk zien dat het veel woningen zal toelaten, die tot op heden om verschillende redenen niet over een Vergunning voor Eerste Bewoning beschikten, maar wel aan de eisen voldeden. Deze kunnen nu deze juridische erkenning verkrijgen met de voorlegging van de verantwoordelijkheidsverklaring en de vereiste documentatie. Sinds de Andalusische regering toeristenwoningen heeft gereguleerd en de registratie ervan in het Registro de Turismo Andalucia (RTA) heeft geforceerd, waarvoor de bewoningsvergunning is vereist, zijn er veel huiseigenaren in Andalusië: Malaga, Costa del Sol of Costa Tropical bijvoorbeeld, die een dergelijke vergunning hebben aangevraagd voor hun huizen. Vanwege de traagheid van de gemeenten bij het verlenen van de eerste bewoningsvergunningen, wachten veel eigenaren die de vergunning hebben aangevraagd nog steeds op de oplossing hiervan.

Veel eigenaren uit steden zoals Nerja, Málaga, Marbella, Vélez-Málaga, Benalmádena, Fuengirola, Almuñécar, Torrox … enz., en vele andere gemeenten aan de Costa del Sol en Costa Tropical kunnen nu hun bewoningsrecht verkrijgen door middel van een verantwoordelijkheidsverklaring en daarmee voldoen aan de eis van de LPO. Op deze manier kunnen ze de registratie van hun huis in de RTA uitvoeren voor de toeristische verhuur van het onroerend goed.

Er zijn meer dan een paar buitenlandse klanten van ons kantoor die maanden of jaren hebben “gevochten” met hun Gemeentes om hun vergunning te verkrijgen en nu zullen ze dat recht met de verantwoordelijkheidsverklaring gemakkelijk en snel kunnen verkrijgen. Natuurlijk heeft deze wijziging in de regelgeving voor deze woningen een zeer belangrijke en positieve verandering betekend, aangezien een van de belangrijkste voordelen voor een buitenlander die een woning in Andalusië wil kopen, de winstgevendheid door middel van toeristische verhuur is. Met de huidige crisis van het coronavirus COVID-19 helpen dit soort veranderingen de economische activiteit.

Welke invloed heeft deze wijziging op de verkoop van bestaand onroerend goed?

De meeste aankopen van onroerend goed door buitenlanders in Andalusië zijn bestaande woningen en sommige hebben momenteel geen LPO. Het is logisch dat de verantwoordelijkheidsverklaring voortaan het proces van het verkrijgen van het bewoningsrecht zal vergemakkelijken. Dit vanwege het feit dat wordt begrepen dat het recht op beroep of gebruik is verworven sinds de presenteren van de verantwoordelijkheidsverklaring. Welnu, vanuit het oogpunt van de koper is het erg belangrijk dat, bij aankoop op stedelijke gronden, zorgvuldig wordt gecontroleerd of het onroerend goed het genoemde gebruiksrecht kan verkrijgen of niet, indien de bewoningsrechten door de verkoper zijn verworven door middel van de voorlegging van de verantwoordelijkheidsverklaring .

De potentiële koper moet een kopie van de technische documentatie samen met de verantwoordelijkheidsverklaring opvragen bij de verkoper, zodat zijn advocaat en / of architect deze kan herzien en bevestigen dat het onroerend goed voldoet aan de vereisten om het bewoningsrecht te verkrijgen. Als de toekomstige koper deze verificatie niet uitvoert, bestaat het risico dat de verkoper van het onroerend goed, om het te laten lijken dat zijn huis bewoningsrecht heeft, de verantwoordelijkheidsverklaring presenteert of gaat presenteren ondanks het feit dat de eigendom kan dit recht niet verkrijgen omdat het niet aan de vereisten voldoet.

In dit scenario kunnen de koper en de nieuwe eigenaar van het pand een probleem tegenkomen. Het is duidelijk dat de verkoper verantwoordelijk kan worden gehouden voor deze situatie, maar in de meeste gevallen van buitenlandse verkoop zijn de verkopers niet-residenten, het zou duur en ingewikkeld zijn om een ​​gerechtelijke procedure te beginnen. Overleg altijd met uw advocaat over de situatie van de woning die u gaat kopen.

Nieuwbouwpromoties en de Licentie van Eerste Bewoning?

Zoals we eerder al vermeldden, is het ook voor dit type woning mogelijk dat de ontwikkelaar via de verklaring van bewoning of gebruik kan verkrijgen wat voorheen de Vergunning van Eerste Bewoning (LPO) was. De stedenbouwkundige wet van Andalusië (LOUA) stelt met deze wijziging in de regelgeving vast dat een bewoningsvergunning voor nieuwe woningen niet vereist is in Andalusië, het is mogelijk om de verantwoordelijkheidsverklaring voor te leggen.

Met andere woorden, ook al zou de ontwikkelaar door deze wetswijziging de LPO niet meer van de gemeente kunnen krijgen. Dit betekent dat, zelfs als in de ondertekende particuliere koopovereenkomst wordt vermeld dat de ontwikkelaar verplicht is om de LPO te verkrijgen, het nu voldoende zou zijn voor de ontwikkelaar met de verantwoordelijkheidsverklaring, aangezien het zou bewijzen dat het nieuwe huis het recht van eerste bewoning heeft. De promotor voldoet door middel van de verklaring aan de onderhandse verkoopovereenkomst.

Wat gebeurt er als de ontwikkelaar de verklaring onjuist heeft ingediend?

De gemeentes hebben de plicht om na te gaan of de verantwoordelijkheidsverklaring al dan niet voldoet aan de vereisten voor het verkrijgen van het recht op bewoning of gebruik, en kunnen de beëindiging van de bewoonbaarheid verklaren in het geval dat niet aan de vereisten wordt voldaan en kunnen ook juridische verantwoordelijkheid eisen van de promotor voor genoemde acties.

Als de gemeente binnen de eerste zes maanden na de presentatie van de verantwoordelijkheidsverklaring niet de nodige maatregelen heeft genomen om de handeling of het gebruik te beëindigen, in het geval dat niet wordt voldaan aan de vereisten voor dat beroep, zou de gemeente worden aansprakelijk voor schade die te goeder trouw aan derden is toegebracht. Met andere woorden, de gemeentes zouden de mensen die deze huizen kochten antwoorden met de overtuiging dat de verkoop kon worden uitgevoerd, aangezien zij op de dag dat ze de koopakte ondertekenden, de verklaring hadden die verantwoordelijk was voor de promotor van bewoning of gebruik (voormalig LPO).

Het voorgaande laat ons begrijpen dat als de gemeente deze verklaring in die eerste zes maanden herziet en begrijpt dat de beëindiging van de bewoning moet worden besloten, de ontwikkelaar verantwoordelijk zou zijn voor de schade aan de kopers. Ik begrijp echter dat er in de meeste gevallen geen schade aan de kopers mag zijn, aangezien het optionele beheer van de werken (voornamelijk architecten en landmeters) ervoor zal zorgen dat hun definitieve certificaat van werken  (´einde bouw certificaat´) in overeenstemming is met de wet, aangezien zij de hoofdverantwoordelijke zouden zijn samen met de promotor als dit niet het geval was. Het definitieve certificaat van werken is het belangrijkste technische document om het recht op bewoning in een nieuwe woning te verkrijgen.

Kan de verklaring van bewoning of gebruik in alle gemeentes worden gepresenteerd?

Het is waar dat tot op heden weinig gemeenten specifieke procedures voor dit proces hebben goedgekeurd, zoals Malaga, Marbella, Sevilla of Córdoba. De Andalusische regering heeft een praktische gids voor dit besluit gepubliceerd, samen met de modellen voor de verantwoordelijkheidsverklaring en de nodige documentatie, zodat de gemeentes er gebruik van kunnen maken. Naar onze mening kunnen dergelijke modellen ook door burgers worden gebruikt, aangezien het bewoningsrecht alleen kan worden verkregen door middel van een verantwoordelijkheidsverklaring, en niet door een vergunning die de gemeentes vanaf 13 maart hebben verleend.

Het is waar dat, aangezien de meeste gemeenten deze nieuwe procedure niet via hun gemeentelijke verordening hebben goedgekeurd, het waarschijnlijk is dat ze het niet eens zijn met het verkrijgen van genoemd recht door de verantwoordelijkheidsverklaring voor te leggen, tenzij die Gemeente die specifieke procedure eerder heeft goedgekeurd.

Echter, aan het einde van dit besluit staat dat geïnteresseerden die vóór 13 maart een aanvraagprocedure hebben gestart voor de eerdere Licentie van Eerste Bewoning, gebruik kunnen maken van de nieuwe regeling om zo via het technish project van de gecertificeerde architect het bewoningsrecht te verkrijgen, ook al heeft de gemeenteraad zijn gemeentelijke verordening (nog) niet gepubliceerd.

Kunnen services worden gecontracteerd met deze verantwoordelijkheidsverklaring?

Het antwoord is categorisch JA. Hoewel het zeer waarschijnlijk is dat het nodig zal zijn om uit te leggen en te bespreken, althans tijdens deze eerste maanden, aangezien waarschijnlijk verscheidene van de leveranciers voor elektriciteit en water deze informatie of richtlijnen van deze wettelijke wijziging niet zullen hebben verkregen en zullen blijven vragen om de LPO. Zoals u begrijpt, is het het beste om als eigenaar te overleggen met uw advocaat of architect over de specifieke situatie van uw eigendom.

Natuurlijk, als u bezig bent met het kopen van een huis of erover nadenkt, is het erg belangrijk om contact op te nemen met een gespecialiseerde advocaat die u kan adviseren bij het kopen en verkopen van het pand en die deze stedelijke kwesties goed kent.

Auteur: Gustavo Calero Monereo, advocaat C&D Solicitors Torrox, (Málaga, Spanje)