Korrigeringar i de spanska fastighetsregistren ”Catastro” och ”Registro de la Propiedad”

I Spanien finns det två olika myndigheter för registrering av fastigheter: Catastro och Registro de la Propiedad. Om du äger en urban fastighet (inom stadsplanerat område) eller rustik (på landsbygden) i Andalusien med administrativa fel kan det vara klokt att konsultera advokaterna från C&D Solicitors för att ta reda på om du kan få dessa rättade. Det kan t ex vara en nybyggnadsdeklaration eller en korrigering av tomtgränsen. Agera i tid för att undvika lagliga och skattemässiga problem i framtiden, särskilt om du ska sälja ditt andalusiska hem.

Vissa förfaranden i båda fastighetsregistren kan ta många månader eller till och med år, och de flesta köpare är inte beredda att vänta så länge. Detta kan också innebära extra kostnader, så det är klokt att en advokat beräknar dessa. Eftersom en potentiell köpare kan välja att köpa en annan fastighet av den här anledningen, är det bäst att vidta åtgärder i god tid.

Skillnaden mellan korrekt registrering eller inskription av en fastighet på landsbygden och DAFO-certifikatet

I princip är det viktigt att veta att registreringen eller inskriften av en lantlig eller rustik egendom i fastighetsregistret och / eller matrisen inte är samma egendomens egendom. I Andalusien är det möjligt att köpa, sälja eller äga en fastighet som är perfekt registrerad, men som inte har en första ockupationslicens eller ett DAFO-certifikat (för landsbygdsfastigheter i Andalusien) från rådhuset. Huset kan till och med ha en rivningsorder mot det från de spanska myndigheterna för att det byggdes olagligt.

Å andra sidan kan du också ha en fastighet på landsbygden med en DAFO som byggnaderna och / eller markytan inte är korrekt registrerade ännu. Ur urbana och rättsliga synvinklar är det därför mycket viktigt att förstå att det här är väldigt olika saker.

Varför behöver du en advokat för korrigeringar av matriser och fastighetsregister?

C&D Solicitors har genom åren byggt upp en stor erfarenhet av korrigeringar i fastighetsregistren. Våra kunder får alltid information om vad advokaten funnit och även våra rekommendationer i en juridisk rapport och vid behov kan vi rekommendera en arkitekt eller topograf som kan göra en teknisk rapport enligt verkligheten. I vissa situationer då det finns tomtgränstvister kan vi också försöka kontakta dina grannar och förklara för dem angående det administrativa som behöver korrigeras.

När situationen är klar och om du vill fortsätta med ändringarna kan din advokat underteckna handlingarna hos notarius publicus för din räkning genom en fullmakt. Efter detta tar han hand om eventuella avgifter och korrektioner i något av, eller båda, registren. Men var uppmärksam: vissa förfaranden kan endast genomföras om dina grannar inte motsätter sig eller till och med aktivt samtycker hos en notarie. Din advokat kommer därför alltid att informera dig om kostnader och potentiella risker för korrigeringsförfaranden hos dessa två spanska myndigheter.

Catastro

Catastrot är en del av det spanska finansdepartementet och en korrekt inskrivning av din fastighet är en skyldighet eftersom denna myndighet bestämmer taxeringsvärdet. Taxeringsvärdet används för flera skatter som IBI (den årliga fastighetsskatten) och IRNR- eller IRPF-skatten. Och – för stadsfastigheter – bestämmer det också minsta taxeringsvärdet för din fastighet multiplicerat med den angivna indexfaktorn i din kommun. Registreringsnumret vid Catastrot för en fastighet – en byggnad eller mark – kallas ”referencia catastral”.

I motsats till Registro de la Propiedad arbetar Catastrot med visuella kartor och ritningar av byggkonstruktioner och mark. Vid tvister gäller det som står i Registro de la Propiedad framför Catastrot. För att utföra förändringar i Catastrot kommer denna spanska myndighet alltid att kontrollera informationen i fastighetsregistret. Beroende på informationen i fallet – främst för korrigeringar av tomtgränser – meddelar antingen notarien eller Catastrot berörda grannar och om de invänder kan den begärda ändringen nekas. Därför kommer din advokat alltid att informera dig om det finns några risker för att de nödvändiga ändringarna i Catastrot inte kommer lyckas.

Spanska fastighetsregistren ”Registro de la Propiedad”

Detta fastighetsregister är den myndighet som skriver in officiellt ägande och skulder som inteckningar och obetalda räkningar och skatter. Det är inte en skyldighet att ha din fastighet inskriven, men det rekommenderas eftersom det ger dig 100% juridisk garanti om ditt ägande. Du kan inte heller få ett spanskt bostadslån om den inte är (korrekt) inskriven i fastighetsregistret. Registreringsnumret vid Registro de la Propiedad för en fastighet – en byggnad eller mark – kallas på spanska ´finca registral´.

Ändringar och korrigeringar i detta fastighetsregister görs genom att underteckna olika typer av handlingar, förklaringar och dokument hos notarius publicus, som t.ex. en nybyggnadsdeklaration eller en tomtgränskorrigering. Normalt organiseras detta av din advokat genom en notarial fullmakt. Han tar också hand om den faktiska inskrivningen i detta Registro de la propiedad, betalningar och / eller korrigering vid Cadastrot.

• Nybyggnadsdeklaration – Declaración de Obra Nueva

Kan du få en nybyggnadsdeklaration för din pool för att registrera den i fastighetsregistret?

En nybyggnadsdeklaration kan antingen undertecknas för en helt ny byggnad eller för en tillbyggnad på en befintlig fastighet. Vanliga exempel på nybyggnadsdeklarationer, som krävs av en köpare av en fastighet i Andalusien, gäller oregistrerade pooler (såvida de inte är helt flyttbara så att du kan ändra plats varje år), extra sovrum, förråd, fasta grillar och terrasser som har omvandlats till slutna rum.

Om det rör sig om en lantlig egendom behöver du alltid en arkitekts rapport som säger att byggnaderna är tillräckligt gamla beroende på typ av mark. Har du några frågor om vad som tekniskt anses vara en fast konstruktion eller ett flexibelt element? Be din advokat kontrollera om en nybyggnadsdeklaration måste undertecknas eller inte.

Inte bara kvadratmeterna för nya konstruktioner kan korrigeras utan också den officiella användningsbeskrivningen. Men på grund av kostnaderna för en nybyggnadsdeklaration görs detta i praktiken inte så ofta. I vissa fall kan det ändå rekommenderas om du behöver en öppningslicens för ett företag (B&B, vandrarhem eller Casa Rural). Det vanligaste exemplet är att omvandla en lantgård till en officiell bostadsyta för uthyrning av rum till turister. Naturligtvis är det i så fall köparen och inte säljaren som ska betala för dessa kostnader.

– Tomtgränsjustering – Escrituras de Linderos

På Andalusiens landsbygd är det mycket vanligt att fastighetens mark ännu inte är korrekt registrerad. I vissa fall vet grannarna inte ens var de exakta gränserna går och en topograf behöver anlitas för att avge sitt yttrande i en topografrapport. Beroende på den exakta situationen med grannarna kan fastighetsägare eller köpare avgöra om de vill ha officiella korrigeringar av markgränser i fastighetsregistren eller inte. Om registreringen i Registro de la Propiedad redan är korrekt kan korrigeringarna tillämpas direkt i Cadastrot av advokaten. Om emellertid båda registren behöver uppdateras, ska en av följande handlingar undertecknas hos notarius publicus.

Notariehandlingar för korrigering av tomtgränser:

• Utökning av tomtens storlek – Extención de Cabida
• Minskning av tomtens storlek – Redución de Cabida
• Tomtgränsändringar – Rectificación de Linderos
• Sammanslagning av flera tomter – Agroupación de Parcelas
• Uppdelning eller avstyckning av en tomt – División de Parcela 

Notariehandlingar gällande ägarförändringar

Naturligtvis finns det många fler handlingar som du eller din advokat kan underteckna hos notarius publicus angående din spanska fastighet. Dessa hänvisar till ägarförändringar som:

• Köpa/sälja fastigheter: äganderätt (försäljningshandlingar / köpehandlingar) – Escritura de Compraventa
• Att köpa med en inteckning: Låneakt – Escritura de Hipoteca
• Att sälja med en inteckning: Avslutande av bolånehandlingar – Escritura de Cancelacion de Hipoteca
• Att köpa nyproduktion på ritning: handlingar för fördelning av äganderätt – Escritura de Division Horizontal
• Att ärva en spansk egendom: Arvshandlingar – Escritura de Herencia
• Donation/gåva: Donationshandlingar – Escritura de Donación
• Ändra delägande:

o Avsluta delägandet – Extención de Condominio

o Sammanslagning av ägande (avsluta nyttjanderätt) – Consolidación de Dominio

o Likvidation av vinstföretag – Liquidación de Sociedad de Gananciales

• Korrigering av tidigare undertecknade handlingar: Rättelser – Escritura de Rectificación