Bolån för en fastighet i Spanien

Funderar du på att ansöka om bolån för en fastighet i Spanien eller Andalusien för att köpa ett hus eller en lägenhet? C&D Solicitors hjälper dig gärna med att ansöka om bolån för din räkning parallellt med advokatens juridiska utredning.

Vi brukar ordna hela processen genom en officiell fullmakt. Men om du (eller din bolånemäklare) själv vill jämföra bolåneerbjudanden från spanska banker är detta naturligtvis också möjligt. I det här fallet går vi in ​​från det ögonblick då bankens riskavdelning utfärdar det bindande erbjudandet (FEIN-dokument) för att ordna undertecknandet av de slutliga pantbreven med banken. Detta görs under slutförandet av ditt köp strax innan köpehandlingarna undertecknas hos notarius publicus.

Eftersom vår advokatbyrå behandlar många bolåneansökningar om året känner vi de flesta bankers nuvarande alternativ och ekonomiska villkor väl, så vi kan i förväg värdera vilken bank som är bäst i din individuella situation. Utöver detta kan din advokat förhandla fram standardvillkoren efter din specifika ekonomiska situation, dina önskemål och behov. Om banken med de bästa villkoren beslutar sig för att inte ge dig det bolån du önskar, kan vi fortfarande ansöka hos en annan bank för att möjliggöra köp av en spansk fastighet.

10 saker att veta om en bolån för en fastighet i Spanien

I de 10 punkterna nedan hittar du all information du behöver veta om ditt framtida bolån för en fastighet i Spanien. Även om alla banker och fall är olika ger detta dig en översikt över bolåneprocessen, ledtider, lånetäckning, värdering av fastigheten, räntesatser, bolånekostnader och villkor, risker för din reservationsavgift etc. Dessutom ger denna sida information om spanska inteckningslån för företag, för lantliga/rustika eller nybyggda fastigheter.

1. Hur mycket pengar kan jag låna?

Tänk på att riskavdelningen på banken baserar sitt slutliga erbjudande på din individuella situation, fastighetens särdrag men också på sina egna interna affärsfaktorer. Kombinationen av dessa aspekter resulterar i om banken beviljar dig ett bolån och under exakt vilka villkor.

a. Andel av den officiella värderingen

Beloppet för bolånet är vanligtvis ett procentbaserat officiellt värderingspris från ett officiellt värderingsföretag. Detta är standarden om inte – i undantagsfall – köpeskillingen skulle vara lägre än detta värderingsbelopp. Tänk på att i Spanien kan värderingspriset vara lägre än marknadspriset. Särskilt på landsbygden kan värderingarna vara betydligt lägre (detta påverkar vanligtvis inte prisförhandlingen).

Utländska invånare som är skatteskrivna i Spanien får i genomsnitt högst 70 till 80 % täckning och icke skatteskrivna i Spanien får bolån på omkring 60–70 % av värdet på urbana fastigheter (inom stadsplanerat område). För landsbygdsfastigheter i Andalusien ligger det normalt cirka 10 % lägre i båda fallen. Så tillgångarna du behöver för att finansiera fastighetsköpet själv är:

• skillnaden mellan den specifika värderingen och den faktiska köpeskillingen
• de extra köpkostnaderna inklusive skatter (cirka 12 %)

b. Din inkomst

Förutom dessa procentenheter har de flesta banker regeln att du bara kan spendera cirka 30 till 40 % av din nettoinkomst under det senaste året på boendekostnader och andra lån i både Spanien och utomlands. Banken kommer att kontrollera detta genom att be om kontoutdragen för alla dina konton (främst från de senaste 3 månaderna), din senaste skattedeklaration och – beroende på land – den officiella skuldrapporten. Detta innebär automatiskt att potentiella framtida hyresintäkter inte beaktas eller räknas med.

2. Vad är processen för att få en inteckning för fastigheter i Spanien?

Beroende på bank och flera andra faktorer kan processen för att få ett bolån variera något och även de tre första stegen kan löpa parallellt. Ändå måste du i alla fall gå igenom följande faser av denna reglerade och ibland ganska byråkratiska process.

a. Personligt skattenummer, NIE-nummer

Om du är säker på dina önskemål om bolån råder vi dig att först och främst ansöka om ditt personliga NIE-dokument. Detta är ofta flaskhalsen i tidplanen då bankens riskavdelning inte startar ditt projekt utan en kopia av ditt NIE-dokument. Din advokat kan ansöka om ditt NIE hos polisen för din räkning genom fullmakten. Denna fullmakt är också giltigt för din allmänna juridiska representation i köp- och inteckningsförfarandet. Vanligtvis finns det inget behov av en juridisk översättning av dokumentationen eller för Haags apostille.

b. Ekonomisk värdering av din inkomst

Det andra steget är att få en ekonomisk värdering från bankdirektören baserat på din ekonomiska dokumentation, som års- och månadsinkomst, skulder eller lån, skattedeklarationer, andra ägda fastigheter, månatliga boendekostnader, arbetskontrakt etc. Din advokat ger dig en lista över nödvändig personlig dokumentation eller – om det är ett företag – all ekonomisk information via ditt konto. Ett logiskt men rekommenderat tips: förbered detta väl för att undvika onödiga förseningar.

c. Officiell värdering

För att ge dig ett första (icke-bindande) erbjudande om det belopp du kan låna plus räntor på ditt bolån, behöver banken den officiella värderingen av fastigheten från ett oberoende värderingsföretag. Anledningen till detta är förstås att fastigheten blir bankens garanti ifall du inte betalar ditt bolån längre. Officiellt måste banken betala för värderingen, men i så fall kan du inte ta rapporten till en annan bank för ett moterbjudande. Så det här är inte en fast regel och alla banker hanterar det på olika sätt.

Den omfattande värderingsrapporten bygger på en blandning av ekonomiska faktorer av registreringen av fastigheten och tomten i fastighetsregistret, men värderingsmannen besöker även fastigheten för att se dess faktiska skick. Utöver detta används liknande nya fastighetsköp i området som referens för det faktiska marknadsvärdet.

Dessutom kan värderare ibland sätta begränsande villkor i värderingsrapporten för frågor som till exempel en stadsrapport från kommunen eller korrigeringar i fastighetsregistret (till exempel en nybyggnadsdeklaration). Av denna anledning är det bäst om din advokat pratar med värderingsmannen först för att i förväg upptäcka potentiella problem med värderingsrapporten.

d. FEIN-dokument

Om kunden godkänner bankdirektörens icke-bindande erbjudande skickas den individuella dokumentationen till riskavdelningen på bankens huvudkontor. Detta görs tillsammans med den officiella värderingsrapporten och NIE-dokumentet. För att behandla ansökan måste det allmänna FIAE-dokumentet först undertecknas.

Sedan, om ansökan godkänns, skickar riskavdelningen ett bindande erbjudande till kunden som kallas FEIN-dokument. FEIN förblir enligt lag giltigt i 3 månader, så detta innebär att Köpe- och Pantbreven måste undertecknas hos notarius publicus inom denna tidsram. Tänk på att även om det godkänns kan FEIN erbjuda andra villkor än det första icke-bindande erbjudandet från bankdirektören. FEIN måste undertecknas som officiellt godkännande av kunden.

e. Signering av Acta Previa hos notarius publicus

Efter att FEIN-dokumentet har godkänts är det en laglig skyldighet att vänta i 10 dagar mellan Acta Previa (Initial Deeds) och de slutliga Pantbreven som skydd för kunden. Båda handlingarna är undertecknade hos notarien, vilket görs av din advokat.

f. Undertecknande av de slutgiltiga pantbreven

Efter undertecknandet av Acta Previa kan slutförandet av köpet planeras. Därför kommer Pantbreven att undertecknas med ett protokollnummer som är lägre än det för Köpebreven. Slutligen kommer Pantbreven att registreras i fastighetsregistret tillsammans med Köpebreven av banken. Eftersom banken i detta fall sköter registreringen av fastigheten sker även ditt slutsaldomöte på banken.

Uppsägning av bolån och förtida amorteringar

När du har fullföljt din inteckningsskyldighet ekonomiskt måste du underteckna uppsägning av pantbrev med banken igen hos notarien för att administrativt radera det från fastighetsregistret (Nota Simple). Det kan antingen vara när den totala varaktigheten är avslutad, när du har gjort förtidsamorteringar eller när du säljer din fastighet. För de två sista scenarierna är det klokt att kontrollera om och hur mycket böter eller provision banken tar ut vid den exakta tidpunkten för denna förtida amortering.

Andra behov av avbokning av bolån kan till exempel vara på grund av arv, skilsmässa (avslutande av samäganderätt eller konsolidering av äganderätt) eller donation av din fastighet. Även i dessa fall måste den nya ägaren betala böterna eller provisionen för förtida amorteringar, om tillämpligt.

3. Hur lång är processen för att ansöka om bolån?

Processens längd beror på många faktorer, som godkännandet av ditt NIE-dokument, den officiella värderingen, din slutliga dokumentation och mängden arbete på banken. Enligt C&D Solicitors erfarenhet bör du sedan lagändringen 2019 räkna med minst 4 till 6 veckor från projektets start tills utfärdandet av FEIN-dokumentet från riskavdelningen och 2 veckor för den slutliga undertecknandet av Pantbrev. Först från detta ögonblick har du en garanti för ditt låneerbjudande, så detta bindande dokument är viktigt för ditt ekonomiska åtagande vid köpet.

4. Blir jag av med min reservationsavgift om banken inte godkänner mitt bolån?

Svaret på denna fråga beror på villkoren i reservationskontraktet och/eller det privata köpekontraktet som du undertecknar med säljaren. Om säljaren är flexibel kan han gå med på att underteckna ett reservationskontrakt ”under förutsättning att inteckning godkännes”. Du kan till och med ange ett minimibelopp för det här bolånet. Det betyder att du får tillbaka din reservationsavgift om din önskade minimala bolånelån inte godkänns av banken.

Var dock medveten om att många säljare inte är villiga att även underteckna det senare privata köpekontraktet ”under förutsättning av inteckning”. Det betyder alltså att du riskerar att förlora din insättning på 10 % om banken trots allt inte beviljar dig lånet. Som vi skrev i tidigare stycke; FEIN-dokumentet tar lätt upp till 4 eller till och med 6 veckor, medan det genomsnittliga reservationskontraktet endast är giltigt i 2 till 4 veckor.

Detta ger dig två alternativ för att inte riskera att förlora din reservationsavgift:

• Försök att förhandla fram ett reservationskontrakt ”med förbehåll för inteckning” för 4 till 6 veckor.
• Underteckna ett reservationskontrakt ”med förbehåll för inteckning” för normal tid och försök att förlänga det när det löper ut om säljaren samtycker. I detta fall har du givetvis en liten risk att fastigheten kommer ut på marknaden igen om säljaren inte vill detta.

Så, vad händer om säljaren inte alls går med på ett reservationskontrakt ”under förutsättning av inteckning” och du inte vill riskera att förlora din reservationsavgift? Då är det enda alternativet att fortsätta med bolåne- och köpprocessen medan fastigheten finns kvar på marknaden.

I värsta fall kan den bli reserverad av en annan köpare, men å andra sidan är fördelen med detta alternativ att du bara riskerar att förlora pengarna för värderingen och timmarna för din advokat. Trots allt är detta mycket mindre än att förlora reservationsavgiften på € 3.000 till € 5.000.

Om säljaren inte är flexibel att underteckna något kontrakt som är ”under förutsättning av inteckning” kan din advokat försöka vinna mer tid genom strategiska förhandlingar samtidigt som han sätter press på banken för snabba resultat.

5. Vilka är TAE, ´bonificaciones´ och de totala kostnaderna för en inteckning för fastigheter i Spanien?

Sedan lagändringen 2019 betalar kunden för ett spanskt bolån enbart kostnaderna nedan och inte längre för notarie, gestor, fastighetsregister eller AJD-skatt.

• Månatlig betalning av bolån (ränta och amortering)
• Potentiell öppningsprovision på 0,5 % – 1 % av bolånet (beroende på vilken bank)
• Kostnader för värderingen av fastigheten (beror på bankens regler) på mellan 300 och 600 euro
• Potentiell förpliktad andel om banken är ett aktiebolag
• Total betalning av livförsäkring som betalas i förskott (debiteras av specifika banker)

Bolåneerbjudanden från olika banker kan jämföras med ränta men också genom TAE-procenten. TAE är en beräkning av alla kostnader under den totala tiden för ditt lån dividerat med antalet år. Det räknas dock inte med fördelarna med eventuella rabatter ”bonificaciones” på räntesats som är valfri per år. Detta kan till exempel vara livförsäkring, villaförsäkring, kreditkort, sjukförsäkring, autogiro etc.

6. Hur är det med rörlig ränta (+EURIBOR) kontra fast ränta och löptiden på ditt spanska lån?

Standarden för ett spanskt bolån är en rörlig ränta plus en årlig nationell indexprocent som kallas EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate).

Eftersom EURIBOR för närvarande är negativ räknas den som + 0% så lån med rörlig ränta är billigare än fast ränta. Detta förväntas inte ändras snart. Men eftersom bolån kan löpa upp till 25 till 30 år någonstans i framtiden kan denna fördel förvandlas till en nackdel och köpare som vill ha ett garanterat bolånebelopp per månad kan specifikt ansöka om en fast ränta.

I allmänhet är löptiden för ett spanskt bolån 25 till 30 år fram till 70 års ålder. Liksom med andra villkor kan banker titta på enskilda fall och förlänga denna period. Maxåldern är oftast 75 år för den äldsta personen om man ansöker om bolån som par. Tänk på att ju längre lånet är, desto mer ränta betalar du totalt.

7. Kan mitt utländska företag ansöka om ett inteckningslån i Spanien?

Du kan alltid köpa en fastighet genom ett utländskt (t.ex. svenskt) företag som också kan ansöka om ett lån om det behövs så du behöver inte grunda ett nytt spanskt företag ”SL” (Sociedad Limitada). I Spanien finns det dock inga direkta fördelar eller nackdelar vad gäller skatter för köpet via ett företag och inte heller för skatter på hyresintäkter.

På grund av skattemässiga eller juridiska fördelar vill dock vissa av våra kunder köpa genom ett företag. Om så är fallet begär banken ett utdrag från Handelskammaren som visar vem handläggaren är och detta är den enda person som kan underteckna fullmakten till advokaten. Som förväntat kommer banken också att be om alla officiella årliga redovisningshandlingar inklusive saldon och skattedeklarationer. Slutligen är ett skattemässigt CIF-nummer för ett företag obligatoriskt istället för NIE-numret som endast utfärdas för en privatperson.

8. Kan jag få ett bostadslån för en lantlig fastighet i Andalusien och behöver jag ett DAFO-certifikat?

Det finns banker i Spanien som generellt inte beviljar bolån för rustika fastigheter i Andalusien. De som gör det finansierar vanligtvis minst 10 % mindre än för stadsfastigheter. Vissa banker kräver ett DAFO-certifikat som i princip omöjliggör ett vanligt köp (om fastigheten inte redan har DAFO). Anledningen till detta är att DAFO-förfarandet för landsbygdsfastigheter i Andalusien alltid tar mycket längre tid än de 3 månaderna och detta överskrider giltighetstiden för det bindande FEIN-dokumentet.

Din advokat kan alltid förhandla med en säljare om exakta villkor, men det är tänkbart att denna säljare inte är beredd att vänta så länge. Det finns också flera banker som inte kräver DAFO för ett bolån.

Som tidigare nämnts i informationen om värderingar sätter värderingsmän ibland begränsande villkor i värderingsrapporten. Detta görs oftare om det rör sig om landsbygdsfastigheter på landsbygden på grund av deras rättsliga ställning. Men C&D Solicitors känner till olika banker som inte kräver DAFO för en inteckning i lantlig egendom.

9. Kan jag få bolån för en nybyggd fastighet eller måste jag överta byggherrens inteckning?

Ja, du kan alltid själv ansöka om bolån för en nybyggd fastighet. Men eftersom FEIN endast är giltigt i 3 månader, kan du automatiskt bara starta processen nära inpå tillträdet, vilket innebär undertecknandet av  köpehandlingarna hos notarius publicus.

Tänk på att du inte kommer att ha en faktisk garanti för att en bank ger dig bolånet förrän dess. Du måste också finansiera den första delen av den nybyggda fastigheten själv (ofta upp till 40%) beroende på betalningsplanen för promotorn.

Enligt villkoren för utvecklarens inteckning kan du också försöka överta det i ditt namn. Tänk på att banken inte har någon skyldighet att gå med på detta nya bolån pga värderingen av din ekonomiska situation eller andra marknadsförhållanden. I bästa scenariot förhandlar du då fram ännu bättre villkor.

10. Hur kan jag spara kostnader på ett bolån för en fastighet i Spanien?

a. Jämföra bolånevillkor

För att spara kostnader är det i första hand klokt att jämföra alla relevanta villkor och detaljer mellan olika bolån eller låta detta göras av en erfaren professionell advokat specialiserad på att vägleda köp i Spanien eller Andalusien. Detta innebär inte bara att jämföra räntan (rörlig eller fast ränta) och TAE, utan också öppningsprovisionen, böterna eller ”provisionen” för förtida amortering och eventuella förpliktelser som att teckna livförsäkring eller skyldigheten att köpa en andel av bankföretaget.

b. Kontrollera villkoren för ’bonification’-rabatter som för livförsäkring

Utöver det, kontrollera de exakta villkoren för ”bonifications” (bonificaciones) rabatter som utvärderas på årsbasis. I vissa fall är en produkt, till exempel livförsäkring, inte önskad av kunden, men på grund av rabatten betalar du i slutändan inga extra kostnader för den. Men var medveten om; vissa banker tvingar dig att teckna livförsäkring och helt betala den i förskott genom ditt lån. Om du säger upp ditt bolån tidigare kan du begära tillbaka det återstående beloppet, men du betalar ränta över detta belopp vilket gör det dyrare än den normala årliga betalningen.

c. Varaktighet av inteckning för fastighet i Spanien

Tänk på hur många år du egentligen behöver ha bolånet. Ju kortare tid, desto mindre total ränta betalar du. Du kan spendera cirka 30 till 40 % av din nettoinkomst på totala (spanska och utländska) bostadskostnader och lån.

d. Fundera på andra sätt att finansiera

Om du redan äger en fastighet i ditt hemland utan fullt bolån eller med övervärde kan den här banken ibland ge dig ännu bättre villkor genom att bara öka på ditt befintliga lån. Tänk på att utländska banker inte ger bolån i spanska fastigheter eftersom fastigheten kommer att vara garantin för banken ifall du inte gör dina månatliga betalningar.

e. Omförhandling av villkor för ett befintligt bolån

Om du är husägare med ett spanskt bolån har du – efter ett år – rätt att omförhandla ditt bolån med en annan bank. I det här fallet kommer den nya banken att betala resten av lånet plus överföringsprovisionen för förtida amortering (om tillämpligt) till din nuvarande bank och du kommer att betala ditt bolån från det ögonblicket till den nya banken enligt de nya villkoren.

Före det kommer dock din nya bank att skicka subrogationsvillkoren till din nuvarande bank. Om den inte matchar dessa villkor inom en period av femton kalenderdagar, kommer den att få det totala utestående kapitalet och den nya banken kommer nu att ”äga” bolånet i ditt spanska hem. Mest ränta betalas under den första bolåneperioden. Om mer än hälften av återbetalningstiden har förflutit är det därför mycket osannolikt att subrogationen är fördelaktig.