Köpa hus i Spanien
Köpa hus i Spanien
Om du funderar på att köpa hus i Spanien är det viktigt att känna till att den spanska köpprocessen skiljer sig från de flesta andra europeiska länder. Mäklaren har inget juridiskt ansvar, strukturen är byråkratisk och den spanska fastighetsrätten kan vara ganska komplicerad, särskilt i landsbygdsområdet. Att köpa ett hus, fritidshus, lägenhet eller annan fastighet är ofta en av de största investeringarna i en persons liv och konsekvenserna av eventuella juridiska problem kan bli allvarliga. Det är därför mycket viktigt att anlita en oberoende advokat för att genomföra en grundlig rättslig utredning om fastigheten.
Advokatens ansvar i köpprocessen
Hela det juridiska arbetet när man köper en fastighet i Spanien kan effektivt utföras av en oberoende advokat via fullmakt, som tecknas hos företrädesvis en spansk notarius publicus. När köpare och säljare har nått en prisöverenskommelse, har advokaten följande ansvar:
Reservationskontrakt
Om så önskas kan din advokat kolla upp (och även skriva på för din räkning) fastighetsmäklarens reservationskontrakt. Detta kortfattade kontrakt tar bort fastigheten från marknaden under den rättsliga utredningen och i samband med undertecknandet betalas vanligtvis en reservationsavgift på mellan € 3,000 och € 6,000, vilket är en del av köpeskillingen, dvs inte en tillkommande kostnad.
Skattenummer N.I.E. och spanskt bankkonto
Med hjälp av fullmakten kan advokaten ansöka om N.I.E, det nödvändiga skattenumret (ungefär som personnummer i Sverige) för utlänningar, och även öppna ett spanskt bankkonto.
Rättslig utredning köpa hus i Spanien
Den viktigaste uppgiften för advokaten under köpprocessen är att genomföra den rättsliga utredningen för den urbana eller rustika egendomen. Detta inkluderar kontroll av:
- Registro de la Propiedad (fastighetsregistret)
- Catastro (ett register som används för att fastställa fastighetsskatter och andra administrativa ändamål)
- Kommunens arkiv
- Bygglov
- LPO, Licencia de Primera Occupacion En licens som bekräftar att byggnaden uppfyller alla nödvändiga byggkrav och att den är säker att använda för boende.
- Urbana planeringslagar
- Juridisk korrespondens
- DAFO certifikat för landsbygden (se video nedan)
- Energicertifikat
- Utestående skulder: Inom den rättsliga utredningen kontrolleras alla typer av möjliga utestående skulder (hypotekslån, beslag, icke betalda skatter, etc.) eftersom dessa automatiskt skulle överföras till den nya ägaren genom försäljningen.
Juridiska, ekonomiska och skattemässiga råd
Din advokat kan ge dig nödvändiga juridiska, ekonomiska och skattemässiga råd som du kan behöva för investeringen i Spanien. Det kan vara till exempel:
- Arvsskatt
- IRNR – inkomstskatt för icke skatteskrivna i Spanien
- 65 plus – fördelar vid försäljning
- Reavinstskatt
- Plusvalia – skatt till kommunen på värdeökningen
- Skatt för inkomst av uthyrning av fastighet till turister – RTA
Förhandlingar med säljaren
När kunden har nått en överenskommelse om inköpspriset, finns det fortfarande en hel del viktiga villkor i det privata köpekontraktet att förhandla om innan allt är klart. Advokaten tar hand om all kommunikation och försvarar sina uppdragsgivares intressen i dessa förhandlingar.
Bostadslån för att köpa hus i Spanien
Som en extra service kan advokaten ansöka om ett spanskt lån för klientens räkning och ta ordna med den obligatoriska beskattningen. Om lånet blir godkänt, kommer han att arrangera undertecknandet av det offentliga pantbrevet hos notarius publicus vilket måste ske samma dag som färdigställandet. Läs allt du behöver veta om detta i den här artikeln: HYPOTEKSLÅN I SPANIEN FÖR ATT KÖPA FASTIGHET
Fastighetsbesiktning
- Besiktning av byggnader: Beroende på situationen och fastighetens kondition kan advokaten ordna en besiktning av byggnaden med hjälp av en certifierad arkitekt.
- Besiktning av tomtgränser: För rustika fastigheter finns också möjlighet att anlita en certifierad besiktningsman för att kontrollera de exakta gränserna mot grannarna. Denna undersökning är viktig för att utföra registreringen i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) då Catastrot ofta kan vara inkorrekt (t.ex. vid illegal tomtavstyckning på landsbyggden)
Privat köpeavtal
När man har kommit halvvägs i den rättsliga undersökningen, brukar ett privat köpeavtal undertecknas. Detta sätts upp av advokaten och innehåller de viktigaste klausulerna för slutförsäljningen. Med undertecknandet av det privata köpekontraktet betalas vanligtvis en handpenning på 10 % (minus reservationsavgiften som redan har betalats tidigare).
Lagfart
När advokaten är 100% säker på att alla rättsliga krav uppfyllts, kommer han att ordna den nödvändiga dokumentationen för att underteckna den offentliga lagfarten hos notarius puiblicus.
Efter försäljning
- Skattebetalning: Överlåtelseskatten, ITP, i Andalusien är 7% för köp av befintlig begagnad fastighet, eller 10% IVA (moms) om man köper en nybyggd fastighet. Denna skatt betalas av köparen.
- Registreringar: Korrekt registrering av fastigheten och marken på fastighetsregistret.
- Serviceavtal: Ändring av servicekontrakt som el, vatten, IBI (årlig lokal fastighetsskatt), kommunalavgift osv. och läggs upp på autogiro kopplat till köparens spanska bankkonto.
Testamente
Om köparen så önskar arrangerar vi undertecknandet av ett testamente där köparen förklarar om han/hon vill att den personliga/nationella lagstiftningen att gälla (lämpligt för både fast bosatta i spanien och icke bofasta). Läs mer om spansk arvsrätt och vår artikel om testamente i Spanien.
Vikten av den rättsliga utredningen när man köper ett hus i Spanien
Det är mycket viktigt att se till att den rättsliga undersökningen genomförs noggrant och korrekt av en specialist i egendomsrätt. En advokat är den enda med rätt utbildningen och erfarenhet. Det krävs officiellt medlemskap för advokater i Malaga Bar Association och yrkesansvarsförsäkring. Krävs det, är det vår skyldighet att informera vår klient om alla steg i processen, de exakta inköpsvillkor och alla möjliga risker för köpet. Förutom detta, baserat på hans erfarenhet vet advokaten exakt hur man handskas med administrativa oegentligheter och kan lösa de flesta problem som kan komma fram under den rättsliga utredningen.
C&D Solicitors Malaga
C&D Solicitors är baserat i Torrox-Costa, Costa del Sol i Andalusien. Vårt huvudsakliga arbetsområde är Axarquia (östra delen av Malaga provinsen med städer som Nerja, Frigiliana, Competa, Viñuela, Velez-Malaga, Arenas, Alcaucín, osv.), men vi erbjuder också våra tjänster för att köpa en fastighet i hela Malagaprovinsen och resten av Andalusien. Tveka inte att kontakta oss om du har några frågor eller om du är intresserad av ett första, gratis, möte på vårt kontor.
Detta inlägg är också tillgängligt på: engelska, holländska och tyska.
