I vår senaste artikel i maj, relaterad till golvklausuler, förklarade vi att rättsliga förfaranden inför Europeiska unionen (EG-domstolen) för närvarande äger rum.
Syftet med förfarandet är att avgöra om spanska bankenheter måste återbetala alla pengar som otillbörligt debiteras genom golvklausuler eller om de bara behöver återge beloppen som är felaktigt debiteras efter den 9 maj 2013.
I det preliminära yttrandet från advokaten som deltar i förfarandet fastställs att bankerna endast skulle behöva återbetala de belopp som otillbörligt debiterats efter den 9 maj 2013.
Domen i det här förfarandet förväntas senare i år och även om advokatens åsikt inte är bindande är det vanligt att domstolens dom följer samma resonemang.
Oavsett den överraskning som denna åsikt har orsakat bland många jurister och domare måste vi komma ihåg att spanska banker kommer att behöva återbetala belopp som otillbörligt debiterats efter den 9 maj 2013 genom golvklausuler, och detta kommer inte att förändras, oavsett domstolens dom eftersom förfarandet endast kommer att avgöra huruvida bankerna måste återbetala belopp som otillbörligt debiterats före den 9 maj 2013 eller endast de belopp som otillbörligt debiterats efter detta datum.
Det är väldigt viktigt att alla som drabbats av golvklausuler i ett hypotekslån gör en rättslig fordran för att återkräva det belopp som banken otillbörligt har utlagt och för att förhindra att banken fortsätter att debitera dem mer pengar än den överenskomna räntan för återstående hypotekslån. Procenten i dessa förfaranden är ganska hög och bankerna skulle beordras att täcka rättegångskostnader som orsakats av förfarandet.
För närvarande försöker många banker att hindra kunder från att inleda rättsliga förfaranden genom att erbjuda falska lösningar som att komma överens om en fast räntesats för inteckningar. Underteckna eller godkänn inte något utan att prata med en specialiserad advokat, eftersom de flesta av dessa lösningar endast försöker hålla banken från att betala dig allt den är skyldig dig och få dig att göra avsteg från din rätt att lämna ställa rättsliga krav.
Tack vare vår överenskommelse med advokatbyrån Gallego & Rivas, som är specialiserat på bank-rätt, kan vi studera ditt ärende utan kostnad, genomföra en första bedömning av din dokumentation och ge dig en uppskattning av det totala beloppet du kan göra anspråk på liksom de pengar du skulle spara i framtiden genom att eliminera golvklausulen från din inteckning. Det här är allt utan åtagande att anställa vår juridiska tjänst.
Om du är intresserad av en gratis konsultation kan du kontakta oss på info@cdsolicitors.com, ge oss dina kontaktuppgifter och skicka oss en kopia av ditt hypotekslån samt den senaste fakturan för ditt lån. Vi hjälper dig gärna och förtydligar din juridiska status.
Det första jag vill göra är att informera dig om att C & D Solicitors har tecknat ett samarbetsavtal med Sevillianska advokatbyrån Gallego & Rivas, som specialiserat sig på finans- och bank-rätt.
I grund av detta avtal har Gallego & Rivas erbjudit sig att gå igenom dokumentationen från husägare som kan ha påverkas av en ”golvklausul” (cláusula suelo) i sina inteckningar. I slutet av den här artikeln kommer vi att förklara hur de berörda kan få tillgång till den här tjänsten.
Först och främst: Vad är en ”golvklausul”? Ett hypotekslån sägs ha en ”golvklausul” när ett bostadsslån med rörlig ränta har med en klausul att räntan inte kan vara lägre än ett visst tröskelvärde.
Med andra ord kan inte bostadslånet dra nytta av en låg ränta och av de successiva droppen som kan inträffa, eftersom minsta räntesatsen är ”skyddad” och en räntesats som ligger under den som fastställts i ”golvklausulen” kan inte tillämpas. Euribor-räntan har under flera år varit mycket låg och dessa klausuler har inneburit stora förluster för många kunder.
Under de senaste åren har det skett många rättsliga förfaranden i Spanien som väckts av personer som drabbas av ”golvklausuler” i sina lån. Faktum är att vi för nästan fem år sedan publicerade vår första artikel om den här frågan, vilket motsvarar de första domarna. Värt att komma ihåg är att inteckningar med ”golvklausuler” var vanliga fram till 2009 eller 2010.
De flesta domar har fallit mot bankerna. På samma sätt uttalade Högsta domstolen sig i maj 2010 och förklarade dessa klausuler ogiltiga.
Hittills är de rättsliga argumenten tydliga så att personer med en ”golvklausul” i sina inteckningar har en mycket god chans att få en positiv dom. En sådan dom skulle beordra banken att eliminera ”golvklausulen” och att återbetala de pengar som kunderna har betalat för mycket och även de rättsliga kostnaderna.
I sin dom från maj 2013 bestämde Högsta domstolen att bankerna ska återbetala de pengar som otillbörligt debiterats kunderna från och med den 9 maj 2013 och inte sedan klausulen började tillämpas på kunden. Det vill säga att det som var felaktigt debiterat före det datumet var inte berättigat till återbetalning.
Högsta domstolen hänvisade till den ekonomiska oro som kunde uppstå om bankerna skulle återbetala det totala beloppet som otillbörligt debiterats kunder före den 9 maj 2013. Bankerna skulle tvingas återbetala flera miljarder euro till sina kunder
På grund av den kontroversiella karaktären av denna lagliga motivering väckte en handelsdomstol i Granada en prejudicerande fråga till Europeiska Unionens domstol, så att den skulle uttala sig om huruvida bankerna skulle återbetala de belopp som togs av sina kunder från ögonblicket att golvklausulen tillämpades istället för från och med den 9 maj 2013.
Den 26 april höll Europadomstolen den offentliga utfrågningen i det här förfarandet och den 12 juli presenterade generalsekreteraren för Europeiska unionen sina slutsatser. Vid årets slut kommer vi att veta om spanska banker kommer att behöva återbetala allt felaktigt debiterat eller bara beloppet som är överbelastat efter den 9 maj 2013.
Det verkar som om det finns goda chanser att Europadomstolen anser att allting som otillbörligt debiteras varje kund med en golvklausul måste återbetalas. Beslutet är viktigt eftersom det enligt på vissa källor handlar om runt 7 tusen miljoner euro.
På dessa 7 tusen miljoner euro läggs de 5 miljarder euro som bankerna uppskattas vara skyldiga att återbetala till kunder (från maj 2013) till. Kostnad för allting som är felaktigt debiterat från 2013 till idag.
Oavsett det datum som fastställs av Europadomstolen är golvklausuler missbrukande och de drabbade har rätt att lämna in ett klagomål för att få tillbaka sina pengar. Därför har vi tecknat avtal med advokatbyrån Gallego & Rivas, som har erbjudit sig att studera dokumentationen av husägare som kan påverkas av en golvklausuloch ge dem en kort rapport om deras situation.
Studien av dokumentationen är kostnadsfri och juridisk rådgivning skulle också ges för att återfå de förlorade pengarna och kostnaderna för förfarandet. Kunderna kan då bestämma om de vill inleda rättsliga förfaranden.
Senare kan vi, beroende på antalet personer som är intresserade av att väcka åtal mot bankent, träffas en dag på vårt kontor i Torrox-Costa (Malaga) så att de som drabbats av en golvklausul i sina hypotekslån kan få förstklassiga kontakt med Gallego & Rivas.
Den drabbade personen kommer att få en specialistadvokat att studera hens fall utan kostnad och advokaten kommer ge honom/henne råd om de eventuella åtgärder hen kan vidta för att återfå pengarna samt kostnaderna för förfarandet.
Om du är intresserad av att få detta gratis samråd, kontakta oss på info@cdsolicitors.com och ge oss kontaktinformation, kopia på dina lånehandlingar. Vi hjälper dig gärna!
Den kommande 12 maj träder dekret 28/2016 av 2 februari om semesterbostäder i kraft.
Denna förordning har för avsikt att reglera den kraftigt växande marknaden av privatbostäder som hyrs ut som semesterbostäder under olika delar av året.
Fram tills nu fanns det inga fasta regler gällande villkor för uthyrning av bostäder per dag eller månad. Syftet med den nya förordningen är alltså att dessa bostäder ska uppfylla vissa minimikrav för att få hyras ut samt att fastställa både ägarens och hyresgästensrättigheter och skyldigheter. Alla dessa bostäder måste registreras som semesterbostäder.
Det är uppenbart att förordningen kommer ha stor inverkan i Andalusien och särskilt på Solkusten och Axarquía, i städer som Granada, Málaga, Sevilla och mindre kommuner som Nerja, Torrox, Fuengirola, Marbella, Mijas osv. där många hyr ut sina bostäder till turister.
Vilka bostäder klassas som semesterbostäder?
Fastigheter upprättade på mark avsedd för bostäder som regelbundet erbjuds till uthyrning som semesterbostäder till privatpersoner. Med regelbundet och som semesterbostäder menas att bostaden saluförs eller marknadsförs via en kanal med erbjudanden till turister t.ex. Airbnb, tripadvisor, windu, mäklarfirmor m.fl.
Om du äger en bostad i Andalusien och brukar hyra ut den dagvis eller månadsvis under året räknas det som semesterboende och du måste då följa dessa bestämmelser om du vill fortsätta att hyra ut den på laglig väg.
Vilka bostäder omfattas inte av den nya bestämmelsen?
Lantegendomar som hyrs ut som semesterbostäder omfattas inte av förordningen. De måste dock registreras som semesterbostäder på landsbygden och ägarna måste i enlighet med en annan förordning registrera dem hos Junta de Andalucia (Andalusiens autonoma regering).
Bostäder som hyrs ut till en och samma person i en sammanhängande period på två månader eller mer klassas inte som semesterbostäder och måste inte registreras. Vi menar då bostäder som hyrs ut med hyresavtal i minst två månader.
Om du hyr ut din bostad i över två månader men dessutom brukar hyra ut den per dag eller månad måste du registrera den som en semesterbostad eftersom det är möjligt att hyra ut samma bostad både för en längre period som två månader och per dag eller månad.
Om en person har tre eller fler bostäder som hyrs ut som semesterbostäder inom en radie på ungefär en kilometer eller mindre omfattas vederbörande inte av denna förordning. Då omfattas personen istället av bestämmelserna om turistbostäder.
Vad innebär förordningen?
Den medför skyldigheten att skriva in alla fastigheter på mark avsedd för bostäder i turismregistret i Andalusien om bostaden ska hyras ut som semesterbostad. När bostaden har registrerats får man ett registreringsnummer som alltid måste anges i hyresannonsen.
Man behöver bara skriva in bostaden en gång och registreringsnumret är giltigt för framtida uthyrningar.
Det är ägarens skyldighet att skriva in bostaden i registret och från och med 12 maj i år får bostaden inte hyras ut som semesterbostad om den inte finns med i registret.
Vad krävs för att registrera en bostad?
Fastigheten måste vara upprättad på mark avsedd för bostäder.
Ägaren måste inneha en licens för första besittning. Om du inte har en första besittnings-licens måste du ansöka om ett intyg från kommunen som styrker bostadens läge och användningssyfte.
Bostaden måste vara utrustad med fönster och klimatanläggningar – luftkonditionering och/eller uppvärmning, för kyla och värme, beroende på vilken tid på året bostaden hyrs ut. I det här fallet förlängs tidsfristen till 12 maj 2017 så att en ägare som inte har detta installerat får möjlighet att ordna det och ändå hyra ut bostaden under tiden.
Bostaden måste ha ett minimum av möbler och hushållsredskap för att den ska anses beboelig i överensstämmelse med antalet sovplatser.
Det måste finnas en första-förbandslåda,
turistinformation för området med anvisningar till intressanta platser, restauranger m.m. Detta villkor kan enkelt uppfyllas med en liten turistguide eller reklam från den lokala turistinformationen.
Det måste även finnas reklamationsformulär till kundens förfogande på en synlig plats.
Bostaden måste alltid städas innan nya hyresgäster anländer.
Det ska finnas tillräckligt med sängkläder och husgeråd för antalet sovplatser,
ett telefonnummer för kontakt vid incidenter,
information och manualer till hushållsapparater som ska finnas tillgängliga på en konkret plats.
Hyresgästen ska informeras om bostadsrättsföreningens interna bestämmelser om användning av gemensamma utrymmen.
Vilka skyldigheter har jag gentemot varje hyresgäst?
Båda parter ska underteckna ett dokument, i form av ett hyresavtal, som ska innehålla uppgifter om bostaden, ägaren, antalet dagar vistelsen gäller, hyra samt en kopia på personernas NIE/pass för identifiering. Det räcker med ett enkelt dokument på en till två sidor och ägaren måste spara detta under ett års tid.
Ägaren måste även informera polismyndighetenGuardia Civil när varje ny hyresgäst får tillträde till bostaden. Detta ska ske genom inlämning av en kopia på hyresavtalet och på hyresgästernas NIE/pass.
Vad kan hända om jag inte skriver in min bostad i registret?
Myndigheterna kan göra kontroller och inleda ett sanktionsförfarande och det gäller att vara försiktig för bötessumman kan hamna mellan 2 001 och 18 000 euro.
Ägaren är dessutom skyldig att släppa in kontrollanter som inställer sig i bostaden för att kontrollera om den uppfyller kraven för uthyrning. Om man inte släpper in kontrollanterna i bostaden kan man dömas till böter på mellan 18 001 och 150 000 euro.
Vad mer regleras av denna förordning?
Den reglerar bland annat hyresgästens rätt i de fall en konflikt uppstår med ägaren gällande priset, tid för tillträde och avfärd, förskottsbetalning eller deposition m.m. Den styr med andra ord villkoren för prissättning, bokning, förskottsbetalning och avbokning när det inte finns ett skriftligt avtal mellan parterna.
Betalning av skatt för hyra
Registret är ett administrativt register som förvaltas av Andalusiens autonoma regering och det har skapats för att reglera villkoren gällande semesterbostäder. Det har dock inget med skyldigheten att betala skatt för inkomst i form av hyra att göra. Om du skriver in din bostad i registret men inte hyr ut den i slutändan innebär det med andra ord ingen kostnad för dig.
Hyran man får för en bostad, vare sig det är som semesterbostad eller för en längre period, måste redovisas till Skattemyndigheten som lyder under regeringen och ägaren måste betala alla tillkommande skatter beroende på om vederbörande har sin skattepliktiga hemvist i Spanien eller inte.
Tips från juristen
Även om förordningen träder i kraft den 12 maj kan man redan nu påbörja inskrivningen i registret.
Om du hyr ut en eller flera semesterbostäder, vare sig det är inom ett bostadsområde eller på landsbygden, bör du registrera dem hos Andalusiens autonoma regering. Vi kan hjälpa dig med handläggningen så att din bostad blir ordentligt inskriven.
På så sätt kan vi även informera dig om alla krav din bostad måste uppfylla samt om dina skyldigheter som ägare. Tveka inte att kontakta oss på 0034 952 532 582 eller på Info@cdsolicitors.com.
I september 2013 publicerade jag en artikel där jag nämnde en dom av en domstol i Albacete den 8 juni 2012 och den bekräftades av provinsens domstol samma år. I de här förhandlingarna gick 46 husköpare vars hus aldrig byggdes men för vilka de hade gjort flera betalningar ihop och stämde bostadsutvecklingsbolaget och banken gemensamt, trots att de inte hade kvitton för de betalade beloppen.
Som jag nämnde i den artikeln beordrade denna dom (den första av sitt slag) banken att återbetala de belopp som betalats av köparna. Därigenom upprättades det ett solidariskt ansvar med bostadsutvecklaren genom en tolkning av artiklarna 1 och 2 i lag 57/1968 från den 27 juli 1968 om förskottsbetalning vid uppförande och försäljning av bostäder.
Detta var dock bara en isolerad dom, som inte satte prejudikat. Faktum är att under de två åren har kommit domar både för och mot banker.
Dessa olika tolkningar har upphört, då man, på grund av de många motsägelsefulla domarna, den 21 december 2015 i Högsta domstolengjorde överklagande i denna fråga. Denna dom av den spanska Högsta domstolen förenar kriterierna för att förhindra olika tolkningar av domare. Högsta domstolen är säker på tolkningen av dessa bestämmelser och beslöt till förmån för enskilda husköpare.
Högsta domstolen antyder att de kreditinstitut dit husköparna betalar i förskott för en bostad under uppförande måste ansvara till köparna. Detta i hänvisning till fall där bostäderna inte blir färdigställda av utvecklaren för att företaget inte har några pengar kvar eller är insolventa, vilket gör det omöjligt för fastighetsköparna att återfå betalda pengar.
I femte och sista stycket i domen konstaterar domstolen att kreditinstitutet har det juridiska ansvaret och en särskild skyldighet att övervaka den utvecklare som får utfärdat ett lån för byggandet av bostäder. Detta så att insättningarna av individuella husköpare överförs till det speciella konto som utvecklare måste öppna, och banken måste kräva, där man kan garantera alla belopp som samlas in.
Kreditinstitut som beviljar lån till utvecklare för att bygga bostäder, har laglig skyldighet att öppna ett särskilt och separat konto, vederbörligen garanterat, så att de belopp som köparna betalar för hemmen deponeras på det kontot. Om kreditinstitutet inte garanterar att köparens pengar deponeras på ett specialkonto, kommer det att hållas ansvarigt för de totala belopp som deponeras av köpare på den typ av konto som innehas av utvecklaren hos enheten.
Med andra ord, om banken inte har skyddat köparens pengar finns det med denna dom inte längre något rättsligt tvivel om att banken kommer att dömas för att återbetala, från sin egen ”ficka”, de pengar som betalas av husköpare i de fall där utvecklaren inte fullbordat husen och inte har några pengar/ går i konkurs.
Enligt min åsikt verkar det logiskt och konsekvent för Högsta domstolen att ha avgjort denna fråga till förmån för husköpare.
I bankpraxis skapar de flesta utvecklare som bygger bostäder ett företag som uteslutande syftar till att bygga upp ett bostadskomplex eftersom dessa företag vanligtvis saknar tillgångar.
Från och med nu tror jag att dessa lån som utfärdas till utvecklare endast kommer att beviljas efter att ha granskat kreditvärdigheten och garantierna för utvecklarna noggrant och att bankerna kommer att övervaka pengar som köparna förskottsbetalar för sina hem.
I dessa situationer, med denna dom från den Högsta domstolen, kommer köpare av bostäder som inte är färdiga att få den rättssäkerhet som krävs och bankerna kommer att beordras att återbetala pengarna husköparna förlorade.
Det är mycket troligt att om denna situation uppstår kommer bankerna nu att välja att undvika rättsliga förfaranden och nå en lösning med köpare.
Författare: Gustavo Calero Monereo, C & D Solicitors (advokater)
Torrox-Costa (Málaga / Costa del Sol / Nerja / Andalusien)
Om du är icke bosatt i Spanien men äger en fastighet här är du skattepliktig för spansk inkomstskatt (spansk IRNR). Denna fråga har behandlades i tidigare artiklar på vår webbplats, i november 2010 och oktober 2013:
När en egendom ägs av ett gift par eller flera personer blir var och en av dem en självständig skattebetalare så de ska lämna in en varsin enskild skattsedel enligt den ägarandel de har av fastigheten.
Beroende på användningen av fastigheten kan den inkomst som är föremål för skattebetalning särskiljas mellan:
1.- INKOMSTER FRÅN UTHYRD FASTIGHET: När fastigheten är uthyrd kommer den inkomst som ska deklareras att vara hela beloppet, exklusive spansk moms.
2.- SKATTEGRUNDANDE INKOMSTER AV FASTIGHET INOM STADSPLANERING FÖR PERSONLIG ANVÄNDNING: Eftersom det här är det vanligaste fallet, kommer det att analyseras djupare nedan:
Den inkomst som ska deklareras är det belopp som följer av tillämpningen av följande procentsatser till egendomens ”kadastral” värde:
*Vanligen 2 per 100.
*I händelse av att egendomen med ett reviderat eller modifierat kadastral värde, 1,1 per 100 från 1 januari 1994.
När dessa procentsatser tillämpas ska det slutliga betalningsbeloppet beräknas för var och en av ägarna i enlighet med hur länge de har varit ägare av fastigheten under året.
Blankett 210 används för att betala denna skatt och den kan laddas ner från den spanska skattemyndighetens officiella webbsida (A.E.A.T.), inklusive stegen på engelska för att fylla i. Det är dock värt att nämna att det inte är lätt att förstå dem.
Vårt kontor hanterar för närvarande IRNR säsongen 2012. Fristen för att lämna in denna skattsedel löper ut den 31 december i år. Även om du vill göra en stående direktbetalning från ditt bankkonto måste blanketten fyllas i före den 22 december. Således, om du har haft en fastighet under 2012 bör du kontakta din revisor för att betala denna skatt så snart som möjligt.
Om du behöver våra råd och hjälp kontakta oss gärna!
Författare: Francisco Delgado Montilla, C & D Solicitors (advokater)
Torrox-Costa (Malaga / Costa del Sol / Andalusien)
Genom en lagstiftningsändring i september öppnade Spaniens regering dörren för kommuner att erbjuda reduktion av fastighetsskatten (IBI) från och med den 1 januari 2016.
Denna lagstiftningsändring introducerar möjligheten att erbjuda en minskning med 20%, 16%, 12%, 8% eller 4% av IBI för en fastighet beroende på prestandan energideklarationen visar A, B, C, D eller E, respektive.
Nu när staten har tillåtit denna ändring av IBI, kommer det nu bli upp till varje kommun att avgöra om de vill tillämpa denna rabatt eller ej.
Detta beror på att fastighetsskatterna är av lokal natur. Kommuner ansvarar för sin förvaltning, så länge som insamling av denna skatt utförs enligt lagen om lokala statsskatter, vilket är den som har ändrats av staten för att tillåta denna IBI-rabatt.
Som sagt, om du äger ett hem i Spanien och du vill veta om du kan spara på fastighetsskatten, rekommenderar jag dig att göra följande:
Fråga din kommun om den planerar att tillämpa denna IBI-rabatt från den 1 januari 2016. Om svaret är NEJ, löser det saken.
Om din kommun säger JA till den tidigare frågan, kolla på din energideklaration vilken prestanda huset har.
Om du har köpt ett hem i Spanien under de senaste 2 åren, var medveten om att energideklarationen kommer att ingå i din försäljningshandling.
Om du inte har en energideklaration kan det vara intressant att beställa ett för att veta vilken energiprestanda ditt hem har och för att ta reda på om du kan få en IBI-rabatt att betala mindre varje år.
När det gäller energideklarationer har de flesta fastigheter i Spanien mycket låg prestanda. Utan tvekan kan man säga att hem i Spanien inte är energieffektiva. Om energieffektiviteten i ditt hem är mycket låg så få inte panik då det tyvärr är normalt. Enligt information som publicerades av webbplatsen idealista i början av året misslyckas 95% av bostäderna med att vara energieffektivt byggda.
Enligt min åsikt är denna åtgärd som införts av staten positiv eftersom det alltid är bra att ”belöna” bostäder som är bättre isolerade och kräver lägre energianvändning för att vara beboeliga. Vid mindre användning av energi blir det mindre förorening.
Från säljarens synvinkel ses ofta en energideklaration som ännu en annan kostnad och ytterligare att byråkratiskt hinder för att sälja en fastighet. Men om certifikatet är tydligt ger det mycket värdefull information till köpare eftersom de kommer att känna till energieffektiviteten i hemmet innan de köper det och kommer att kunna göra förbättringar baserat på det.
När det gäller energideklarationen bör det även sägas att det måste vara tillgängligt när ett hem är ute på försäljning eller för uthyrning (längre än 4 månader), så att man från köparens synvinkel kan känna till energieffektiviteten hos en hem från det ögonblick man blir intresserad av det.Final del formulario
Under de senaste åren har vi träffat många utländska kunder intresserade av att bo i Andalusien i Spanien, framförallt i kustområden och med egna hotell, vandrarhem eller Bed & Breakfast. Många av dessa kunder anser detta alternativ attraktivt på grund av deras dragning till andalusiskt klimat och kultur, med en dröm om att förändra sina liv och njuta av livet i ett extremt charmigt land.
Ta över ett företag eller starta ett själv?
Det viktigaste beslutet för kunderna som är intresserade av att öppna ett B & B i Spanien- är mellan att köpa ett företag som redan är i drift, eller köpa fastigheter för att bygga verksamheten från grunden vilket är färre personer som vill.
Om du tittar på internet finns det en hel del annonser till försäljning av hotell och B & B. Många av dessa annonser erbjuder att överföra
(traspaso) ett företag som redan fungerar, tillsammans med hyra eller försäljning av fastigheten där verksamheten äger rum.
Vid överlåtelse (traspaso) av verksamheten värderas dess tillgångar, såsom kundportfölj, anläggningstillgångar, avsättningar mm. Detta syftar till att fastställa ett överföringspris för verksamheten, vilket måste betalas av den nya ägaren som är intresserad av att fortsätta verksamheten.
Vad är ett rimligt ”traspaso ”-pris för att köpa en befintlig B & B?
Värderingen av verksamheten är vanligtvis baserad på dess intäkter de senaste åren och på nettoresultatet samt värdet av anläggningstillgångarna, det vill säga alla ombyggnader, förbättringar och avsättningar som förvärvats för verksamheten. Uppenbarligen är licenser och juridiska tillstånd som krävs för att engagera sig i en sådan verksamhet en viktig del av överföringsvärdet.
I överföringsmetoden är hyra av fastigheten vanligtvis etablerad, oftast med ett leasingalternativ, eller fastigheten kan säljas direkt till den nya ägaren. Det kan verka mer rimligt att välja att hyra med ett leasingalternativ för fastigheten under de första åren av verksamheten om det visar sig att verksamheten av någon anledning inte är som förväntas och vinsten eller arbetsbelastningen inte är värd ansträngningen. I sådant fall skulle vi förlora beloppet som betalats för överföringen men vi skulle inte behöva förbli ägare till en egendom som vi förvärvade för ett företag som vi inte längre vill driva.
Som du kan dra slutsatsen kan driftskostnaden för ett B & B vara tillräckligt hög för att motivera att, innan inköpet, genomföra en ”due diligence” process för att bestämma om överlåtelsepriset är rimligt. Jag anser att tre handlingslinjer är mycket viktiga i detta avseende:
*VERKSAMHETENS VÄRDE. Du bör anställa en ekonom, en expert eller en skattekonsult för att studera redovisningen av verksamheten under de senaste åren, inklusive all skattedokumentation, samt de konton som lämnats in till Handelsregistret. Med denna rapport kommer en objektiv professionell och kunnig i frågan att ta en ögonblicksbild av företagets ekonomiska situation.
* LICENS OCH TILLSTÅND. För att kontrollera om B & B du vill köpa har alla nödvändiga licenser är det viktigt för en arkitekt att besöka kommunhuset och kontrollera om verksamheten är i ordning och uppfyller alla lagkrav för sin verksamhet. Arkitekten kommer att besöka fastigheten för att verifiera att infrastrukturen och installationerna är de juridiska som krävs för detta företag och kommer att utfärda en rapport om hans eller hennes resultat.
*KÖP AV VERKSAMHETEN. När du väl har bestämt dig för att förvärva verksamheten är det viktigt för en advokat att ingripa för att garantera alla parters skyldigheter, fastställa betalningsmetoden och skydda köparen från potentiella problem vid genomförandet när man förbereder all dokumentation för överföring och hyra / köp av fastigheten. Om fastigheten där verksamheten kommer att fungera ligger i ett landsbygdsområde, vilket är fallet för många av dessa hotell är en advokats ingripande ännu viktigare, eftersom dessa områden är föremål för en rad rättsliga begränsningar som måste ses över.
Professionellt råd för din investering kommer att vara värt det
Det är uppenbart att denna kompletta ”due diligence” process för B & B gör att du köper verksamheten dyrare eftersom du även spenderar en summa pengar på dessa proffs och kanske köper Du till slut inte verksamheten. Men du måste överväga att spendera tusentals och tusen euro, ofta från dina besparingar eller genom ett banklån, på någonting utan att kontrollera dess värde kan leda till en mycket svår ekonomisk och personlig situation.
Det är också en bra idé att informera sig om turismen i det området och förväntningar på framtiden. Det finns statistiska uppgifter om beläggningsgraden för landsbygdens boende som kan hjälpa dig. Till exempel publicerar National Statistik Institutet (INE) regelbundet detaljerade beläggningsundersökningar för landsbygdsturism och annan typ av boende och all information, detaljerad och uppdelad efter regioner, kan nås från webbplatsen.
Nya affärer förändras efter lågkonjunkturen i Andalusien
Till exempel publicerade www.escapadarural.com den 1 september att landsbygdsturismen i Andalusien nådde en beläggningsgrad på 36% i juli och augusti. På provinsnivå var 49% av företagen i Malaga fullbokade.
Kompensation till andalusiska husägare för rivning
Den 24 juni godkände senaten ett ändringsförslag som ger större skydd för husägare som agerat i god tro i administrativa förfaranden. Detta ändringsförslag godkändes med de främsta politiska gruppernas gynnsamma röster och inför ett tredje stycke i artikel 108 i lag 29/1998 av den 13 juli, som reglerar om stridigt administrativt förfarande i Spanien.
I det tredje och nya stycket föreskrivs följande: “Domare som, i de fall där en fastighets konstruktion bryter mot reglementet, beordrar rivning och att återställa till ursprungligt skick ska innan rivning, om det inte är farligt, kunna garantera ekonomisk ersättning innan rivning till tredje part som agerat i god tro.”
Med andra ord är det med denna paragraf garanterat att domaren som beställer rivning av en byggnad på grund av administrativa förfaranden måste säkerställa att den tredje parten som handlat i god tro och som kommer att skadas genom rivningen av deras hem före rivningen kommer att få ersättning. Det innebär att det här nya stycket reglerar att ett hus inte får rivas om husägaren inte kan kompenseras på förhand eftersom det är underförstått att husägaren inte har någon anledning att drabbas av dessa skador när den part som ansvarar för den olagliga handlingen som begåtts, genom att bygga hemmet, är någon annan.
Godkännandet av det här nya stycket motverkar verkställandet av domar på byggnader, vilket innebär att de slopas i de administrativa och straffrättsliga förfarandena eftersom, enligt vad vi förklarade i vår artikel från mars, den kriminella graden också har ändrats.
Ändringen på det administrativa området, som ger ett bättre skydd mot tredje part som handlar i god tro, är ännu mer logiskt juridiskt sett än det som är straffrättsligt och som utgör en korrigering av ett regleringsfel som resulterade i stor orättvisa.
Det bör noteras att domstolar undersöker administrativa förfaranden och byggnadstillstånd beviljade av staden och som olagligt har beviljats på grund av att de strider mot kommunens plan.
Före denna ändring, när en dom som upphävde en sådan licens var vanligtvis en av följderna rivning utan att kompensera husägarna som handlat i god tro. Deras enda val var att gå till rättegång mot kommunen eller mot de förra ägarna men inget av de alternativen gav någon säkerhet att återfå sin investering. Vi kan sålunda förhindra fall som beklagligt som det för Herr och Fru Prior.
Vi kan bekräfta att husägare som köper eller kommer att köpa en egendom i god tro, inte ansvarar för någon olaglig handling och kommer att ha större skydd i rättsliga förfaranden i samband med byggnader, både på det administrativa och det straffrättsliga området.
En del av det som vi fördömde och förklarade i en artikel som publicerades 2013 har lösts upp av dessa förändringar, även om det fortfarande förväntas fler lagstiftningsförändringar.
Denna lagstiftningsändring, samt den som infördes i strafflagen i mars, har blivit möjliga tack vare arbetet av flera sammanslutningar av personer som drabbats på många olika områden i Spanien, inklusive: AUAN, AMA och SOHA. De här föreningarnas fortsatta och ihärdiga arbete, deras företrädare och de berörda advokaterna har gjort det möjligt för alla husägare i Spanien som i tredje part agerat i god tro att få större rättssäkerhet.
Vi skulle inte vilja förstöra din dag genom att prata om ”det andra livet” som vi hoppas är långt borta (håller tummarna). På grund av den europeiska uppföljningsförordningen som godkändes den 27 juli 2012 och dess kommande konsekvenser till följd av människor som dör efter den 17 augusti 2015 anser jag att det är viktigt att ägna några ord till utlänningar med tillgångar i Spanien.
Som utgångspunkt fastställs i denna förordning vilken jurisdiktion som gäller för tillgångar tillhörande en EU-medborgare i ett land i Europeiska unionen. Enligt denna förordning ska lagen i landet där man är bosatt tillämpas men med möjlighet att välja att tillämpa lagen från hemlandet förutsatt att den avlidne har sagt detta tydligt och otvivelaktigt i hens testamente.
När det gäller Spanien, om du är medborgare i ett annat land i Europeiska unionen men du bor och äger tillgångar i Spanien, måste du veta att om du inte har ett spanskt testamente som tydligt och otvetydigt säger att du vill att arvslagen i landet där du är medborgare vid tiden för döden ska tillämpas kommer den spanska lagen att tillämpas på ditt arv. Vad betyder det här?
I Spanien finns det ingen frihet att lämna din egendom som arv till vem du vill ha. I Spanien är tillgången hos den avlidna uppdelad i tre delar. Två av dessa delar tillhör ”tvångs arvingar” enligt följande:
Den första delen går till var och en av barnen i lika delar eller, i frånvaro av barn, till föräldrar eller, i avsaknad av den senare, till syskon.
Den andra delen går till ett av barnen eller, om inget har uppgetts, är det uppdelat bland alla barn i lika delar som förklarats ovan.
Den tredje och sista delen av ett arv är den fria disponibla delen och det är den del som den avlidne kan lämna till vem han eller hon önskar, men för att göra detta måste det finnas ett testamente för att i avsaknad av ett kommer även denna del att delas upp mellan barnen i lika delar.
I Spanien kommer en make/maka sist bland legala arvingar och hen skulle bara ärva i avsaknad av ovannämnda ”tvångs arvingar”. Med andra ord; om du är utlänning i Spanien och du bor och har tillgångar i vårt land, var medveten om att om du dör utan ett testamente eller om ditt testamente inte tydligt anger att du vill att lagen från ditt hemland ska tillämpas kommer förmodligen din make/maka inte att ärva någonting.
Det bästa sättet att förebygga problem av denna typ är att du ska uppföra ett testamente i Spanien och tydligt ange den lag du vill ska tillämpas vid ditt dödsfall.
Om du råkar ha ett testamente i Spanien är det viktigt att du granskar det och verifierar att det överensstämmer med bestämmelserna i ”European Succession Regulation” eller med andra ord att det testamente du har undertecknat klart säger att du vill att ditt hemlands lag ska gälla vid tiden för din död.
Enligt min mening kan testamente som säger att ”detta testamente är giltigt enligt testatorns personliga lag och den nämnda lagen omfattar inte begreppet tvångs-arvingar …” eller innehåller liknande ord orsaka problem enligt den nya förordningen. I Dessa fall är min rekommendation att uppföra ett nytt som tydligt säger att du skulle vilja att ditt arv styrs av ditt hemlands lag.
Jag skulle vilja förtydliga något som ofta är förvirrande i dessa frågor. Den lagstiftning som styr arvsrätten i Spanien är en sak, som har förklarats i denna artikel, men skattekonsekvenserna av arv i Spanien är en helt annan sak. I det här fallet hänvisar vi till arvskatt, se inlägg från mars, eftersom betalningen av den skatten kommer att bero på det faktum att du ärver en tillgång i Spanien, oavsett arvslag.
Slutligen önskar vi att du lever i många år och du inte behöver oroa dig för sådana här obehagliga saker.
Författare: Gustavo Calero Monereo, C & D Solicitors (Advokat)
Igår, torsdagen den 26 mars, ratificerade det spanska parlamentets nedre parlament ändringen av artikel 319 i den spanska strafflagen, som godkändes av senaten senast den 12 mars.
En paragraf har lagts till i avsnitt 3 som lyder: ”Domare eller domstolar kan under alla omständigheter utfärda en motiverad order att riva verk och återställa den fysiska verkligheten som förändras på bekostnad av huvudmannen, utan att det påverkar kompensation till följd av tredje part i god tro och bedömning av omständigheterna och efter att ha hört den behöriga myndigheten, ska rivningen tillfälligt omfattas av garantier som säkerställer betalning. I vilket fall som helst ska beslagtagandet av intäkterna från brottet vara tillgängliga, oberoende av de omvandlingar som dessa kan ha genomgått ”. Denna nya förordning träder i kraft den 1 juli.
Hittills har domstolar i mål om brott mot stadsplanering beslutat att riva av det som olagligen byggdes och att ersättningen skulle betalas ut till köpare som handlat i god tro av byggherren. Problemet är att i de flesta fallen var återbetalningen mycket komplicerad eftersom byggherren antingen var bankrutt eller hade försvunnit. Genomförandet av rivningen stoppades inte och därför stod man inför ett olyckligt scenario där köpare som agerat i god tro som enligt en dom hade rätt till ersättning inte fick det.
Från och med nu kan domaren i straffrättsliga förfaranden för brott mot stadsplanering stoppa rivningen av hemmet till dess att en kompensation till den tredje part som handlat i god tro är garanterad.
Från det införda ändringsförslagets ordalydelse verkar det som att domaren kommer att vara den som efter att ha bedömt den specifika situationen i varje enskilt fall kommer att upphöra med rivningen. Därför förstår jag att det är ett viktigt krav att bevisa att köparen verkligen är tredje part som agerat i god tro.
På samma sätt är det intressant att det vid bedömningen av huruvida man ska stoppa rivningen krävs det av behöriga regeringsorganet att höras i förfarandet. Jag antar att behöriga regeringsorganet syftar till kommunen. Jag antar att kommunen i dessa fall kan ge relevanta uppgifter som leder till att rivningen upphör. Dessutom kan kommunen argumentera för lämpligheten att stoppa rivningen tills det man kan säkerställa ersättning för tredje part som agerar i god tro eftersom kommunen är den som ansvarar för uppförandet av rivningen.
Slutligen hänvisar detta ändringsförslag till att tillfälligt stoppa rivningen, det vill säga en viss tidsperiod som inte är bestämd men i vilket fall det inte borde fortgå. över tiden. Begreppet ”tillfälligt”är dock mycket brett och det kan tolkas som tillräcklig tid för att garantera ersättning för köpare som agerat i god tro.
Jag kan helt säkert säga att detta ändringsförslag har varit möjligt främst tack vare två föreningars arbete i Andalusien som har kämpat för att skydda köpare som handlar i god tro under flera år: SOHA och AUAN. Notera det utomordentliga arbetet utfört av Gerardo Vázquez, min kollega, advokat och juridisk rådgivare vid AUAN. Dessa organisationers ansträngningar och deras mobilisering har möjliggjort detta ändringsförslag.
De ovan nämnda organisationerna tillsammans med många andra har skapats på grund av det stora problemet som Andalusien står inför; 300 000 bostäder byggda på icke-utvecklingsbart mark. På den andalusiska kusten är många köpare utlänningar och det har lett till att dessa ägare som står inför de juridiska problemen med deras hus flyttar för att försvara sina intressen, förstärka och indikera för myndigheterna om den nuvarande situationen.
Huvudproblemet, åtminstone i Andalusien, har varit den fullständiga inaktiviteten och ineffektiviteten i stadsplaneringen vilket har lett till ett misslyckande med att reglera den icke-utvecklingsbara marken och förekomsten av många bostäder byggda på icke utvecklingsbar mark.
Förordningar med mycket fasta och strikta kriterier för konstruktion på icke utvecklingsbar mark godkändes. Provinsregeringar och lokala regeringar har emellertid helt försummat att tillhandahålla den nödvändiga tillsynen för att tillämpa dessa föreskrifter.
Från början av bostadsbubblan har de behöriga myndigheterna inte visat sig ha möjlighet att inleda och lösa disciplinära förfaranden mot brottslingar, med alla rättsliga konsekvenser som detta medför. Till exempel rivning av det som olagligen har byggts. Regeringspartiet i borde ha antagit det ”fruktade” politiska priset som dessa impopulära åtgärder kan ha medfört.
De flesta av dessa byggnader har allt: registrerade handlingar, betald IBI (fastighetsskatt), är registrerade i fastighetsregistret, har el och vatten och har betalat autonoma skatter som ITP och AJD.
Många av fastigheterna har bytt ägare vilket betyder att den person som ansvarar för byggandet inte längre är ägare. När dessa fastigheter går in i rättsliga förfaranden kommer tredje part som verkar i god tro in. Sistnämnda påverkade av denna situation som de lokala och autonoma regeringarna med full kunskap har tillåtit på grund av deras fullständiga passivitet inom stadsplanering.
De bestämmelser som föreskrivs i Urban Planning Law of Andalusia (LOUA) styr användningen av icke-utvecklingsbar mark grundat på miljöskydd och för att upprätthålla landsbygdsvärdet av andalusiska territorium just för att bevara denna miljö och dess värde.
På grund av brist av effektiv kontroll av vad som gjordes på icke-utvecklingsbart mark har lett till att reglerna I LOUA om användning av icke-utvecklingsbart mark inte tillämpats.
I själva verket har detta resulterat i att stora landsbygdsområden blivit fulla av oreglerade byggnader vilket ger motsatt effekt eftersom bristen på skydd av landsbygdsmiljön är tydlig i dessa fall.
I praktiken har det uppstått en total brist på skydd av landsbygden. I vissa områden med större tryck har byggnader uppkommit utan kontroll eller någon typ av riktlinjer vilket resulterats i palats, lager, radhus, envåningshus, torn och allt däremellan. Det har inte heller varit någon kontroll över nödvändig infrastruktur eller anläggningar för dessa bostäder, exempelvis utsläpp av avlopp, olagliga brunnar för att få vatten etc. Dessutom betalade många av dessa bostäder inte lokala byggnadsskatter eftersom majoriteten inte var berättigad att få tillstånd enligt LOUA.
Men som vi förklarade i ett tidigare inlägg bör det noteras att licenserna för segregering, byggnad och initial byggnation i vissa fallbeviljades för av dessa bostäder. Det faktum att kommunerna är ansvariga i dessa fall är mer än uppenbart och de skador som ägarna lidit (som köpte i god tro) är helt förkastliga.
Denna situation med avreglering av icke-utvecklingsbart mark har en oönskad inverkan på medborgarna eftersom det finns en känsla av att det finns medborgare som ignorerar lagen och går ostraffade och att det finns andra som måste följa den.
Om det disciplinära förfarandet för stadsplanering hade startats snabbt och effektivt i början av den frenetiska perioden av fastighetsbyggnation på icke-utvecklingsbart mark, skulle budskapet till medborgarna varit mycket tydliga och många byggnader skulle inte ha byggts. Det skulle fortfarande finnas hus på icke-utvecklingsbar mark men problemets omfattning skulle vara ganska annorlunda.
Mot bakgrund av den här situationen borde det rättsliga svaret på att lösa detta problem överensstämma med den verklighet som finns och som har tolererats av regeringen i så många år. Därför måste lagstiftningsreformerna inom detta område hanteras noggrant och utan propaganda där man inte fokuserar på debatten om ”amnesti för alla” eller ”brottslingar måste betala” eftersom situationen är mycket mer komplex.
På det administrativa området bör de flesta av dessa bostäder regleras eftersom brottet att använda mark olagligt skulle ha löpt ut och många av byggherrarna inte längre är ägare.
I framtiden bör en debatt om stadsplaneringens effektivitet och effektivitet enligt gällande bestämmelser samt om huruvida reglering av icke-utvecklingsbart mark i LOUA är lämplig för det syfte som den avser att uppfylla att hållas.
Författare: Gustavo Calero Monereo, C & D Solicitors (advokat)
Torrox-Costa (Malaga / Costa del Sol / Andalusien)
ADVOKATER I MALAGA FÖR SVENSK RÄTTSLIG RÅDGIVNING OM KÖP, FÖRSÄLJNING OCH ARV I ANDALUSIEN
This website uses cookies so that we can provide you with the best user experience possible. Cookie information is stored in your browser and performs functions such as recognising you when you return to our website and helping our team to understand which sections of the website you find most interesting and useful.
Strictly Necessary Cookies
Strictly Necessary Cookie should be enabled at all times so that we can save your preferences for cookie settings.
If you disable this cookie, we will not be able to save your preferences. This means that every time you visit this website you will need to enable or disable cookies again.
3rd Party Cookies
This website uses Google Analytics to collect anonymous information such as the number of visitors to the site, and the most popular pages.
Keeping this cookie enabled helps us to improve our website.
Please enable Strictly Necessary Cookies first so that we can save your preferences!
