JURIDISKA TJÄNSTER i Malaga området | C&D Solicitors

Expenses from the renovation and improvement of a property can reduce the tax

RENOVERA DIN SPANSKA BOSTAD? GÖR DET ORDENTLIGT OCH BETALA LÄGRE SKATT VID FÖRSÄLJNING

Skrivet av Ariane van Wijk den 9 juli, 2018. Postad i intyg, nerja, Okategoriserad, renovering, sälja, skatt, spanien.

En av de första sakerna man brukar göra när man köper en bostad är att renovera.

De kostnader som uppstår när man renoverar eller förbättrar en bostad kan sänka skatten på kapitalvinsten vid en framtida försäljning av bostaden. Det är viktigt att klargöra att man inte kan göra avdrag för reparations- eller underhållskostnader, endast för renoverings- eller förbättringskostnader som ökar fastighetens värde jämfört med tidigare.

Renoveringskostnaderna läggs till inköpspriset vilket innebär att man gör en lägre kapitalvinst på grund av skillnaden mellan försäljningspriset och inköpspriset och därmed får man betala lägre skatt till det spanska Skatteverket, Agencia Tributaria. Detta sker endast om renoveringen och förbättringarna kan styrkas för att godkännas av Skatteverket. Nedan beskriver jag vad som enligt min mening är viktigast att tänka på för att kunna styrka en renovering och göra skatteavdrag.

Table of Contents

TEKNISKT PROJEKT

Det är ingen liten sak att anlita en arkitekt för att utarbeta ett projekt och kontrollera bygget. Om det handlar om en ganska stor renovering är det bra att anlita ett proffs för att göra uppföljning och kontroller eftersom den personen då bär ansvaret om något går fel. Dessutom, om man har gjort en renovering med ett tekniskt projekt och ett intyg om slutbesiktning, räcker det som bevis för att styrka förbättringarna inför Skatteverket.

BYGGLOV

Om du ska renovera din bostad måste du ansöka om bygglov, vare sig det gäller en större eller mindre ombyggnation. Många struntar i att ansöka om bygglov för att spara pengar, till exempel när det gäller renovering inomhus eller i ett rum, eftersom det är svårare för myndigheterna att kontrollera.

Det faktum att man har bygglov är till hjälp i tre viktiga avseenden:

För att styrka att byggnationen är laglig – om den stämmer överens med det utfärdade bygglovet vill säga. Det är viktigt att veta att om man inte har bygglov och det sker en olycka under renoveringen kan det leda till straffrättsliga konsekvenser för husägaren.
Om det gäller en renovering där man ändrar bostadens distribution, lägger till ytor eller bygger en ny bostad, är bygglovet, tillsammans med bl.a. intyg om slutbesiktning samt licens för första besittning, nödvändigt för att kunna skriva in ombyggnationen i fastighetsregistret.
Om man säljer en fastighet med vinst fungerar bygglovet som ett bevis inför Skatteverket för att styrka att man har gjort förbättringar och man kan ansöka om att ta med dem i beräkningen av bostadens inköpspris.

Att ha bygglov är viktigare med tanke på stadsplanering och straffrättsligt ansvar än ur en skattemässig synvinkel.

BYGGAVTAL

Det är viktigt att upprätta ett avtal med entreprenören angående vad som ska utföras i renoveringen. I avtalet ska det framgå vilket företag som är ansvarigt för uppförandet av byggnationen, vilken slags ombyggnation det gäller, beräknad kostnad samt plats för uppförande.

FAKTUROR OCH BETALNINGSKVITTON

Detta är i skattemässigt avseende den viktigaste punkten för att Skatteverket ska godkänna renoveringen.

Det händer ofta att husägare har betalat stora summor pengar för att förbättra sin bostad men de har inga fakturor från entreprenören och inte heller några betalningskvitton från själva bygget. Det är oerhört viktigt att kunna visa för Skatteverket att man har betalat kostnaderna via banköverföring eller personlig check i entreprenörens namn. Om du inte kan visa att du har betalat är det omöjligt att ta med kostnaderna för renoveringen i den sammanlagda köpekostnaden för bostaden. Man måste alltid be om en faktura samt spara alla kvitton.

Kostnaderna för förbättringarna kan läggas till köpepriset sâ att du betalar mindre skatt på eventuell vinst. Skatten är för nuvarande 19% på vinsten.

BYGGNATIONER UTAN BYGGLOV OCH SOM INTE KAN LEGALISERAS

Det kan hända att det inte är möjligt att få bygglov för ombyggnationen du vill göra i bostaden, till exempel om du vill bygga ut på en tomt som inte är med i detaljplanen, på en s.k. landsbygdstomt, om du vill utöka antal kvadratmeter i boytan när bebyggelsegränsen redan är uppnådd – som t.ex. om du vill bygga tak på altanen –, eller bygga högre än vad som är tillåtet.Det första du måste ha i åtanke är att som ägare är du rättsligt ansvarig för renoveringen om det inleds ett rättsligt förfarande angående det olagliga bygget.

Om du ska utföra den här typen av renovering eller ombyggnation är det viktigt att du skriver ett avtal med entreprenören och att hen förser dig med en faktura för varje betalning samt att dessa betalningar sker via banköverföring eller personlig check. Även utan bygglov finns det en möjlighet att dessa förbättringar tas med i beräkningen i skattemässigt avseende vid en eventuell försäljning.

Skatteverket kan inte avslå förbättringar eller renoveringar som inte har bygglov eftersom myndigheten inte är behörig att granska om en bostad uppfyller bygglagen, därför är det viktigt att du kan styrka att bygget verkligen har utförts, vilka kostnader det medförde samt lämna in betalningskvitton.

I sådant fall är det ingen dum idé att anlita en tekniker som skriver en rapport, vi pratar inte om ett projekt, utan mer ett intyg där det beskrivs hur bostaden såg ut innan och vilka ombyggnationer som har gjorts. Ägaren bör bifoga relevanta fotografier och handlingar. Detta fungerar som ytterligare ett dokument som styrker renoveringen.

LAGFART FÖR NYPRODUKTION

Escritura de obra nueva [lagfart för ny byggnation] är en handling som ska skrivas under inför notarius publicus för att kunna registrera en byggnation i fastighetsregistret. Även om byggnationen inte har bygglov är det ändå möjligt att skriva in det i fastighetsregistret i Spanien om den uppfyller ett antal krav. Detta innebär dock inte att bygget är lagligt.

Om du har byggt pool, garage, förråd m.m. utan bygglov i Andalusien är det möjligt att sex år efter att byggnationen är färdigställd anlita en arkitekt som utfärdar ett ”åldersintyg” i vilket hen bekräftar ombyggnationen samt hur gammal den är. Med detta intyg kan man gå till notarius publicus och skriva en lagfart för nyproduktion och därefter registrera den i fastighetsregistret. Det finns vissa fall då det inte är möjliga att skriva in i fastighetsregistret som till exempel tomter ligger på särskilt skyddad mark.

OMBYGGNATIONENS DEKLARERADE VÄRDE I LAGFARTEN

Det värde som fastställs för ombyggnationen i lagfarten räcker inte i sig för att styrka kostnaderna inför Skatteverket vid en eventuell försäljning.

Om du till exempel uppger i lagfarten att du har betalat 50 000 euro för poolen och garaget du har byggt kommer Skatteverket inte att godkänna kostnaden om du inte kan styrka den med betalningskvitton och fakturor från entreprenören. Det ser ut så här eftersom det du uppger inför notarius publicus endast är en redogörelse från dig, det vill säga, notarius kontrollerar inte om du verkligen har betalat 50 000 eller om inte eftersom det inte är hens skyldighet.

Enligt min åsikt, om du ska skriva en lagfart för en nyproduktion/ombyggnation som har gjorts utan bygglov, är det bra att bifoga kopior på fakturor och/eller kvitton från entreprenören i lagfartsakten. På så sätt kan du styrka värdet du har angett och det blir lättare att få kostnaden godkänd av Skatteverket när bostaden säljs.

Slutligen, om du funderar på att renovera din bostad önskar jag dig lycka till och framför allt önskar jag dig en stor dos tålamod, jag förlorade nästan mitt när jag byggde om hemma …

Författare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors / advokat, Torrox Málaga)

RTA VERHUURREGISTER ANDALUSIE: BOETES, BELASTINGEN, LICENTIE VAN EERSTE BEWONING EN LANDELIJKE WONINGEN

RTA – TURISMREGISTRET I ANDALUSIEN: BÖTER, SKATTER, LICENS FÖR FÖRSTA BESITTNING OCH LANTEGENDOMAR

Skrivet av Ariane van Wijk den 21 maj, 2018. Postad i hyresavtal, hyresgäst, inspektion, licens, Okategoriserad, skatt.

RTA, andalusian, taxes, occupation licence — RTA, Andalusiens uthyrnings register för turism

Det har gått två år sedan dekret 28/2016 som reglerar semesterbostäder i Andalusien trädde i kraft. Det är viktigt att komma ihåg att man måste skatta för uthyrning.

Enligt uppgifter som publicerades i tidningen i februari 2018 har hälften av alla semesterbostäder i Andaluciaprovinsen skrivits in i RTA – turismregistret. Det innebär över 18 000 inskrivna semesterbostäder i Málaga.

Table of Contents

Inspektioner och sanktioner från RTA

Samma tidning berättade att det har gjorts 1 354 inspektioner i Málaga med 250 sanktionerade bostäder som resultat.

Några av de viktigaste kraven som dessa bostäder måste uppfylla är att ha en licens för första besittning samt både kyl- och värmeelement. Efter att bostadsägaren har fått ett nummer från RTA måste hen skriva det i all reklam samt på sidor som AirBNB eller liknande plattformer där man erbjuder uthyrning av semesterbostäder.

Krav på licens för första besittning

Om bostaden inte har en licens för första besittning borde det inte skrivas in i turismregistret i Andalusien. Jag säger borde eftersom inskrivningsformuläret är en edsvuren förklaring och ägaren som lämnar in det uppger därmed under eget ansvar att bostaden uppfyller alla rättsliga krav och la Junta de Andalucía (Andalusiens autonoma regering) skriver in alla bostäder automatiskt utan att kontrollera något innan. Om det vid en senare inspektion visar sig att bostaden inte uppfyller alla rättsliga krav kommer ägaren att bötfällas.

Det finns många bostäder som inte har en licens för första besittning på grund av ett flertal olika anledningar som t.ex. att det är en gammal byggnad, problem inom bostadsområdet m.m. Detta har lett till att vissa kommuner som t.ex. Málaga, Mijas och Benalmádena har upprättat ett särskilt förfarande för att få en licens för första besittning endast för att kunna skriva in bostaden i turismregistret i Andalusien.

Nerja kommun

Situationen för semesterbostäder i Nerja förtjänar ett särskilt omnämnande. Kommunförvaltningen i Nerja har stoppat beviljandet av licenser för första besittning sedan turismdekretet trädde i kraft.

För en och en halv månad sen upprättade kommunen ett förfarande för att kunna utdela licenser för första besittning endast för att kunna skriva in bostaden i turismregistret i Andalusien (RTA). På kommunens hemsida kan man hitta de formulär som krävs för att göra en sådan ansökan.

På vårt kontor ansökte vi om kopior på licenserna för första besittning för olika bostäder i Nerja för över ett år sedan och det var först för två veckor sedan som vi började få några svar från kommunförvaltningen i Nerja.

Det verkar dock som att situationen med semesterbostäder börjar reda upp sig i Nerja, vilket utan tvekan är en god nyhet för att intresserade ägare samt för framtida bostadsköpare som kommer att få möjlighet att få en sådan besittningslicens.

Bostäder på platser med färre än 20 000 invånare

En annan viktig ändring som har skett nyligen är den reglering som la Junta de Andalucía har infört gällande semesterbostäder som ligger på platser med färre än 20 000 invånare, som t.ex. byar som Torrox, Viñuela, Alcaucin, Frigiliana, Competa, samt de flesta byarna i la Axarquía.

Bostäderna på dessa orter kunde inte tillämpa dekretet från 2016 eftersom de låg på platser med färre än 20 000 invånare. Sedan februari i år kan man numera tillämpa dekretet från 2016 och dessa bostäder kommer inte längre att klassas som lantegendomar, vilket hittills var det enda sättet att registrera dem som semesterbostäder.

RTA – lista över registrerade semesterbostäder i Málaga

På grund av den ökade mängden semesterbostäder i några städer som Málaga har kommunen publicerat en lista över registrerade bostäder (http://s3.malagaturismo.com/files/534/534/vft-hoja1.pdf).

Med detta verktyg vill kommunen informera turisterna om möjligheterna till logi i staden samt använda det som ett kontrollverktyg för den ökade turismen i staden.

Man måste ha i åtanke att Málaga i nuläget upplever en rejäl turistboom, särskilt i den historiska stadskärnan. Det har lett till att det har uppkommit en mängd semesterbostäder vilket har medfört att priserna för långtidsuthyrning också har stigit, eftersom utbudet för detta har minskat då ägarna föredrar att hyra ut till turister.

Under det sista året har den historiska stadskärnan förlorat många bofasta till förmån för semesterfirare. På kommunförvaltningen i Málaga diskuterar man nu vilka åtgärder som kan vidtas för att begränsa eller reglera uthyrningen av semesterbostäder och se till att användningen av fasta bostäder och semesterbostäder blir förenlig. På så sätt försvinner inte de bofasta och det är ekonomiskt möjligt att få tillgång till hyreslägenheter, med tanke på medelinkomsten i Málaga.

Som exempel kan vi nämna Palma på Mallorca, en stad där man nyligen har godkänt en bestämmelse som förbjuder uthyrning av semesterbostäder.

Betala skatt för inkomsterna

Man får heller inte glömma att man måste betala skatt för hyran man får in för en bostad. Ägarna av dessa bostäder – vare sig de har sin hemvist i Spanien eller inte – måste deklarera inkomsterna från hyran.

Ägare som inte har sin hemvist i Spanien måste deklarera inkomsten kvartalsvis med formulär 210. Som tur är har förfarandet förenklats sedan januari i år och man kan numera i formulär 210 fylla i all inkomst man har haft från semesterbostäder under kvartalet, även om pengarna kommer från olika hyresgäster.

Om en ägare som inte har sin hemvist i Spanien har flera bostäder måste hen lämna in ett formulär 210 för varje bostad och betala 19 % i skatt på den totala vinsten, med möjlighet att göra vissa kostnadsavdrag för de uthyrda perioderna under det kvartalet.

Det är intressant att veta att om du har din skattemässiga hemvist i Spanien betalar du mer skatt för semesterbostäder än för vanliga hyresbostäder. Detta beror på att Agencia Tributaria (Skatteverket) tillåter ett avdrag på 60 % på den positiva nettoinkomsten från uthyrning av bostäder där hyresgästen har sin fasta bostad. Samma avdrag är inte tillåtet för den som har sin hemvist i Spanien och hyr ut semesterbostäder.

I nuläget är det fortfarande många ägare som inte deklarerar hyran men om skatteverket bara skulle lägga lite tid på att undersöka saken skulle de kunna inleda inspektionsförfaranden ex officio endast genom att titta på vissa hemsidor och listor över de bostäder som är inskrivna i turismregistret i Andalusien.

Författare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors / Advokater, Torrox Málaga)

TANKAR PÅ ATT KÖPA HUS I SPANIEN?

Skrivet av Gustavo Calero Monereo den 27 mars, 2018. Postad i advokat, besittning, fastighet, köpeavtal, kostnaderna, rådgivning, spanien.

När man funderar på att köpa en fastighet i ett annat land uppstår det en mängd frågor och osäkerheter.

Vi ska försöka ge dig lite grundläggande information att ha i åtanke samt några goda råd.

Table of Contents

VAD KOSTAR DET?

De juridiska kostnaderna som medföljer ett husköp brukar ligga runt 10-12 % av köpeskillingen om det handlar om en befintlig fastighet och ca 13-14 % om det är nyproduktion.

Den högsta kostnaden är skatten som tillkommer ett husköp – skatt för överlåtelse av befintlig fastighet – 8 % i Andalusien, eller 10 % moms plus 1,5 % för upprättande av juridiska dokument om du ska köpa en nyproducerad fastighet. Andra kostnader som tillkommer är de från notarius publicus och fastighetsregistret.

Mäklarkostnaderna brukar betalas av säljaren och ingår oftast i köpeskillingen.

NU HAR JAG HITTAT MITT HUS, VAD GÖR JAG NU?

När du har valt en fastighet brukar mäklarbyrån be om en deposition som vanligtvis ligger runt 5 000 euro för att ta bort fastigheten från marknaden och för att ge tillräckligt med tid för att upprätta ett privat köpeavtal där köparen betalar säljaren 10 % av köpeskillingen.

Reservationshandlingarna brukar vara ett enkelt dokument där följande uppgifter bör ingå: köparen och säljarens personuppgifter, köpeskilling, betalningsform, datum för undertecknande av privat köpeavtal samt köpebrev.

För mer information om hela köpeprocessen, klicka här.

ANLITA EN ADVOKAT

Om du har planer på att spendera en stor del av dina besparingar på ett husköp är det logiskt att även anlita en advokat som kan rådgiva dig och göra hela köpeprocessen mer avslappnad. Ansvaret som en svensk mäklare har är inte samma i Spanien och det är där advokaten behövs.

Lyssna inte på dem som avråder dig från att anlita en advokat för att spara pengar och inte heller på dem som vill ge dig juridisk rådgivning utan att vara advokater. Om du vill vara säker på att få en utbildad advokat kan du be personen visa upp ett intyg från advokatsamfundet och/eller ett intyg på att hen har en ansvarsförsäkring.

Tänk på att den genomsnittliga kostnaden för en advokat brukar hamna på 1 % av köpeskillingen plus moms. Är det värt att spara in ynka 1 % på allt du ska betala?

Advokaten bör vara oberoende och ha god kännedom om fastighetsrätt och det är viktigt att hen kan styrka sin erfarenhet inom området. Det kan vara till hjälp att kolla vilken information som finns tillgänglig på personens hemsida samt läsa andra klienters åsikter.

VILKA HANDLINGAR BEHÖVER JAG?

De viktigaste är:

”Nota simple”, ett intyg från fastighetsregistret
Kopia på bostadens kommunala fastighetsskatt
Räkningar (el,vatten, gas m.m.)

Om du dessutom kan få en kopia på någon licens eller på ägarens köpebrev så är det ännu bättre.

INSKRIVNING I FASTIGHETSREGISTRET

Med intyget ”nota simple” och fastighetsreferensen som står på IBI-räkningen (kommunala fastighetsskatten) kan man kolla om fastigheten är korrekt inskriven i fastighetsregistret och om säljarna är de verkliga ägarna.

BESIKTNING?

Det är inte en dum idé att anlita en arkitekt för att besöka egendomen och kontrollera vissa saker som t.ex. att mäta den bebyggda ytan för att se om den överensstämmer med registret och på samma gång får du även ett professionellt utlåtande om fastighetens skick.

Arkitekten kan såklart bara upptäcka synliga fel men du kan på så sätt i alla fall utesluta möjliga brister inne i fastigheten.

URBANISTISK INFORMATION

Om du ska köpa en bostad inom ett detaljplanerat område är det viktigt att du frågar på kommunhuset om fastigheten har bygglov och licens för första besittning. Man ansöker om en licens för första besittning hos kommunförvaltningen när bostaden är färdigbyggd.

Tänk på att bostäder som är byggda före 1977 troligtvis inte har en licens för första besittning då det inte fanns på den tiden. Vissa nybyggda fastigheter har inte heller den licensen på grund av olika orsaker. I teorin kan man inte bo i och använda en fastighet utan en sådan licens men i praktiken kan man det och det behöver inte innebära ett hinder för att köpa bostaden.

Kontrollera att bostadsområdet där egendomen ligger inte har några skulder hos kommunen och att det är helt färdigbyggt. På så sätt slipper du betala ytterligare kostnader längre fram.

HUS PÅ LANDET

Om du ska köpa en bostad ute på landet skiljer sig den urbanistiska situationen rejält från den som gäller bostäder inom detaljplanerade områden.

Det viktigaste är att ta reda på när byggnaden färdigställdes, om marken omfattas av något särskilt skydd eller om kommunförvaltningen har vidtagit några åtgärder för att återställa detaljplanens laglighet. I Andalusien har man upprättat ett förfarande för att reglera dessa fastigheter.

KONTROLLERA EVENTUELLA SKULDER

Med informationen från fastighetsregistret, från kommunen och från bostadsrättsföreningen kan du kontrollera om fastigheten har några skulder som kan påverka dig som ny ägare. Då menar vi skulder som lån, utmätningar, obetald fastighetsskatt eller obetalda avgifter till bostadsrättsföreningen m.m.

Om det finns några skulder är det bättre att säljaren betalar dem innan ni skriver köpeavtalet eller att motsvarande summa dras av från priset så att du själv kan betala in skulden direkt.

KÖPEBREV OCH SEN ÄR HUSET DITT

För att stå som ägare till bostaden måste du skriva på ett köpebrev inför notarius publicus och betala resterande del av köpeskillingen till säljaren. Därefter kan du få nycklarna till bostaden.

När du har skrivit på köpebrevet bör du påbörja processen att registrera bostaden i ditt namn i fastighetsregistret och betala alla tillkommande skatter.

Därefter hoppas vi att det bara är att njuta av ditt förvärv …

Fotfattare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)

NIET-GETROUWDE LANGSTLEVENDE BETAALT HOGE ERFBELASTING

ARVSSKATTEN I ANDALUSIEN OCH DESS INVERKAN PÅ OGIFTA PAR

Skrivet av Gustavo Calero Monereo den 29 januari, 2018. Postad i advokat, arvsskatt, egendom, fastighet, jurist, landsbygden, Okategoriserad, skatt, spanien, testamente.

Arvsskatt i Andalusien — Arvsskatt, Andalusien, Advokat, Malaga

Table of Contents

ARVSSKATTENS NUVARANDE SITUATION

Den 1 januari 2018 trädde en reformerad arvsskatt i kraft i Andalusien och den största förändringen är att gränsen för när skatten börjar tas ut har höjts till en miljon euro. Denna reformerade skatt ersätter den som trädde i kraft för bara ett år sedan och som vi förklarade på vår blogg i november 2016.

Vilka arvingar betalar inte arvsskatt?

Arvingar som var och en uppfyller följande krav:

Som återfinns i grupperna I och II i lagen som reglerar denna skatt, dvs. att arvingen är make/a, barn, barnbarn eller förälder till den
Att värdet på arvet som ska mottas inte överskrider en miljon euro.
Att arvingens befintliga förmögenhet inte överskrider en miljon euro.
Att arvingen är medmorgare i ett medlemsland i EU eller om den inte är det, ska såväl den avlidne som arvingen vara bosatta i Andalusien.

Vad händer med andra familjemedlemmar som ärver?

Alla andra arvingar som syskon, syskonbarn, far-/morbröder, fastrar/mostrar och kusiner till den avlidne ingår i gruppen III och IV i arvsskatten och fortsätter att betala samma belopp.

Det vill säga dessa arvingar betalar samma arvsskatt från den första euron som de mottar, förutom arvingar i grupp III som kan dra av ett belopp på 7 993,46 euro. Låt oss ge ett exempel: John lämnar ett arv till sitt syskonbarn på 240 000 euro, och då måste syskonbarnet betala 63 000 euro i arvsskatt i Andalusien.

Vad händer med arvet från din bästa vän?

Dessa skulle ingå i grupp IV i denna lag, dvs. de som betalar mest i skatt. Ett exempel: din bästa vän John låter dig, istället för sitt syskonbarn, ärva egendomen värd 240 000 euro, då ska du betala 80 000 euro i arvsskatt.

Hur beräknas värdet på fastigheter beträffande arvsskatt?

Den regionala regeringen i Andalusien publicerar varje år de kvotvärden som ska användas för att beräkna det uppdaterade värdet på fastigheter i Andalusien. Dessa kvotvärden baseras på fastighetens taxeringsvärde som också ligger till grund för fastighetsskatten. När man har applicerat dessa kvotvärden på taxeringsvärdet får man fram det som kallas för det lägsta beskattningsvärdet.

Denna tidigare förklarade bestämmelse handlar om det lägsta beskattningsvärdet för fastigheter i städer, dock gäller inte dessa för fastigheter på landsbygden. Där krävs det en värdering från värderingsmän från regionsregeringen i Andalusien för att beräkna det lägsta beskattningsvärdet.

I provinsen Málaga använder sig emellertid representanterna för regionsregeringen i Andalusien de värden som publiceras varje år av arkitektförbundet i Málaga när de ska beräkna värdet på fastigheter på landsbygden.

Beträffande sättet som myndigheter i Andalusien beräknar det lägsta beskattningsvärdet för fastigheter, och även i andra spanska regioner, finns det mycket skilda meningar och det finns möjlighet att överklaga dessa beräknade värden om skattebetalaren i fråga anser att de inte stämmer överens med verkligheten. Men det är ett tema som är tillräckligt omfattande för en helt annan artikel.

OGIFTA PAR SOM INTE ÄR INSKRIVNA I ANDALUSIEN

Vilka avser vi?

Om ett par inte är gift, vare sig det är i deras ursprungsland eller i Spanien, och en av dem avlider och överlåter sitt arv till sin partner, då anses partnern ingå i grupp IV för arvsskatten. Det vill säga som om arvet vore från en vän, och därmed ingår det i gruppen som betalar mest i arvsskatt.

Vad händer med de som registrerat sitt partnerskap?

I Andalusien likställs de som registrerat sitt partnerskap i Andalusiens register för detta ändamål med gifta par beträffande arvsskatten, och därmed betalar de samma skatt som en maka/e som tidigare förklarats.

Vad händer med de med registrerat partnerskap som är inskrivna i ett register i ett annat medlemsland i EU?

Om regionsregeringen i Andalusien inte godkänner denna inskrivning beträffande arvsskatten, då måste partnern betala samma skatt som om arvingen vore en vän, dvs. den högsta skattesatsen.

Om John låter sin partner Mark ärva 50 procent av fastigheten som de köpte gemensamt i Nerja år 2005 och värdet på dessa 50 procent var 120 000 euro, då måste arvingen Mark betala cirka 30 000 euro i arvsskatt eftersom han ärver 50 procent av fastigheten.

Om John och Mark hade varit gifta eller inskrivna i registret för partners i Andalusien, då hade Mark inte betalat en enda euro för att ärva 50 procent av Johns egendom.

Vad kan man göra i detta fall?

Om du har någon fastighet i Spanien som ägs gemensamt med din partner som du inte är gift med, och du vill att han eller hon ska ärva din del vid ett dödsfall, då rekommenderar jag att ni gifter er. Det kan ske antingen i Spanien eller i ert ursprungsland, och då kan ni dra fördel av de skatteförmåner som det ger beträffande arvsskatten.

Om ni inte vill gifta er kan ni skriva in er i registret för registrerade par i Andalusien och på så sätt får ni samma status som ett gift par.

Ägare som inte är medborgare i något land inom EU

I detta fall kan inte arvingarna dra fördel av skatteförmånerna för maka/e, barn, barnbarn eller förälder till den avlidne, och därmed måste de betala arvsskatt utifall de mottar ett arv.

De kan endast undvika detta om såväl den avlidne som arvingen är bosatta i Andalusien.

Författare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)

DAFO Certificaat aankoop huis platteland Andalusie

FÖRVÄRV AV FASTIGHETER OCH DAFO/SAFO-FÖRFARANDET I ANDALUSIEN

Skrivet av Gustavo Calero Monereo den 8 juni, 2017. Postad i Engelsktalande advokat, fastighet, köpa, kostnaderna, landsbygden, nybyggnationer, renovering, sälja, spanien.

DAFO, AFO, SAFO Huis platteland — DAFO, AFO, SAFO

På senare tid har en av de viktigaste frågorna mellan köpare och säljare handlat om förfarandet för att fastställa att en fastighet godkänns trots att den faller utom stadsplaneringen, kallad “Asimilado Fuera de Ordenación” DAFO eller SAFO på spanska. Vad är det bra för, vilka är konsekvenserna, vem sköter det och vad kostar det m.m.

Table of Contents

Grundläggande regler för att köpa bostad på landet

Innan vi börjar prata om förfarandet är det enligt min erfarenhet med kunder som letar efter hus på landet, nödvändigt att nämna att det inte är möjligt att vidta följande åtgärder på tomter på ej stadsplanerad mark på landsbygden:

Bygga en bostad om det inte finns en avsikt att utföra någon slags professionell aktivitet inom jordbruk eller boskapshållning på tomten.
Utföra renoveringar och/eller nybyggnationer på redan existerande byggnader – både på insidan och på utsidan. Man köper det som finns och det är inte tillåtet att ändra på något.
Man kan uppföra en byggnad för att erbjuda logi på landsbygden eller för att driva ett Bed & Breakfast men innan det är det nödvändigt att upprätta en handlingsplan Proyecto de Actuación som ska godkännas av Andalusiens regionala regering. Handläggningen tar över 6 månader och det är inte enkelt att få ett positivt svar från regeringen.

Man måste hålla i åtanke att de flesta bostäder som i nuläget säljs på landsbygden i Andalusien är olagliga eller reglementsvidriga, vilket betyder att om myndigheterna hade skött sitt jobb borde dessa byggnader inte ha fått uppföras och de borde därmed egentligen inte finnas.

Saken är den att det i de flesta fall inte går att inleda något sanktionsförfarande mot byggnader som har uppförts utan tillstånd på ej stadsplanerad mark på grund av att det har gått så lång tid.

Det betyder att det rättsliga ansvaret har preskriberat om det har gått mer än sex år sedan byggnaden slutfördes. Om det handlar om särskilt skyddad ej stadsplanerad mark gäller inte tidsbegränsningen på sex år.

Vilka byggnationer får man eller får man inte göra på landsbygden?

Inga tillstånd får ges för att renovera eller återuppbygga fastigheter på ej stadsplanerad mark vilket innebär att man inte får bygga nytt om det till exempel inträffar en brand och bostaden blir helt förstörd.

Det är möjligt att utfärda tillstånd för mindre reparationer eller renoveringar som är nödvändiga för att bostaden ska vara beboelig och säker, som till exempel byta ut en del av takläggningen eller laga en vägg/mur som har gått sönder eller rasat.

Varför instiftades DAFO/SAFO?

På grund av det ovan nämnda godkände Andalusiens regionala regering år 2012 en bestämmelse med avsikt att reglera, inte lagfästa, tusentals fastigheter som hade byggts på ej stadsplanerad mark på landsbygden, vid sidan av den ordinarie stadsplaneringen. Efter 2012 började kommunförvaltningarna att skapa sina egna interna bestämmelser för att reglera detta förfarande.

För att tala i klarspråk, beslutet om att godkänna fastigheter utom stadsplaneringen (DAFO/SAFO) – Asimilado Fuera de Ordenación – har för avsikt att upprätta ett register där det framkommer vad som finns på en fastighet vid ett visst datum – både på insidan och utsidan av varje byggnad – för att på så sätt få en klar översyn över vad som har byggts, hur länge sedan det byggdes och för att intyga att bostaden i fråga får stå kvar utan att sanktioneras i framtiden, men utan möjlighet att göra utbyggnationer och/eller renoveringar samt nybyggnationer.

Det är inte en lagfästning, bostaden fortsätter att klassas som utom stadsplaneringen – eftersom uppförandet var olagligt – men det är en reglering eftersom kommunen intygar bostadens juridiska situation och skriftligen bekräftar att det inte är möjligt att sanktionera den på grund av tiden som har gått.

Bara för att en fastighet på ej stadsplanerad mark får ett DAFO/SAFO-intyg från kommunen innebär det inte att dess juridiska situation förändras, det vill säga, den är fortsatt olaglig eftersom den uppfördes på mark där det var förbjudet att bygga, men då den enligt lag fastställda tidsfristen för att sanktionera en sådan överträdelse har gått ut är det inte möjligt att inleda något förfarande mot dess innehavare. Den juridiska situationen är alltså densamma oavsett om man har ett DAFO-intyg eller inte.

DAFO/SAFO-förfarandet

För handläggningen av ett sådan förfarande är det nödvändigt att lämna in ett byggnadsprojekt, att betala en avgift som beräknas på byggnadens värde vid uppförandedatumet och som kan vara mellan 2,5 % och 4,5 % beroende på vilken kommun fastigheten ligger i, att kommunen verifierar tillförseln av vatten och el samt att det finns en septiktank i fastigheten som uppfyller gällande lagstiftning.

Den arkitekt som fastighetsägaren anlitar ska i projektet informera om allt som krävs för att fastigheten ska kunna godkännas enligt DAFO. Efter att projektet har lämnats in kommer en arkitekt från kommunen att besöka fastigheten för en inspektion och för att se om den uppfyller villkoren för DAFO eller inte.

Efter att förfarandet har slutförts, vilket kan ta mellan 4–6 månader, utfärdar kommunen ett beslut där den intygar att fastigheten – Asimilado Fuera de Ordenación -, samt även alla byggnader på tomten, fastställs som godkända utom stadsplaneringen.

Är det obligatoriskt att införskaffa ett DAFO-intyg när man säljer en bostad?

Du har ingen juridisk skyldighet att införskaffa ett DAFO/SAFO-intyg för att köpa eller sälja en fastighet.

Med detta sagt: Är det positivt eller negativt att ha ett DAFO/SAFO-intyg för en fastighet?

För köparens del är ett DAFO-intyg något positivt eftersom vederbörande då med säkerhet vet att byggnationen inte kan sanktioneras och/eller rivas eftersom kommunens DAFO-intyg skriftligen styrker att det rättsliga ansvaret har preskriberat. Köparen kan även känna sig trygg med att kommunen inte kan kräva att köparen ska inleda ett DAFO/SAFO-förfarande i framtiden eftersom allt redan är avklarat vid köpet.

Man måste även tänka på att i princip inga kommunförvaltningar lämnar ut skriftlig information om en fastighet på ej stadsplanerad mark om fastigheten inte har ett DAFO-intyg eller har inlett ett sådant förfarande.

Det betyder att om du ber om något skriftligen kommer de att säga: – visst, men först måste du skaffa ett DAFO-intyg för fastigheten. Om det av någon anledning inte är intressant att ansöka om ett DAFO-intyg kommer det att bli svårt för köparen eller dennes ombud att få någon skriftlig information om fastigheten från kommunen.

Den negativa sidan är om det har gjorts någon byggnation eller renovering – både på insidan och utsidan – för mindre än sex år sedan, eller om marken där byggnaden ligger omfattas av något särskilt skydd (och det kan inte bevisas att byggnaderna är gamla nog). I sådana fall innebär en ansökan om intyget bara problem för ägaren eftersom kommunen då är skyldig att inleda ett sanktionsförfarande.

Om den nya ägaren dessutom har för avsikt att renovera bostaden – trots varningar från en kunnig advokat – kommer kommunen ha full koll på vad som var uppbyggt tidigare och det blir mycket lättare för dem att verifiera om byggnaden har renoverats eller ändrats på något sätt.

Man får dock inte glömma bort att en fastighet kanske fick ett DAFO-intyg 2016 och att det senare under 2017 utfördes någon renovering och/eller utbyggnation. Man kan med andra ord aldrig vara helt säker i det här avseendet.

DAFO-förfarandets nuvarande situation.

Det stämmer att det blir mer och mer vanligt att inleda sådana förfaranden i kommunerna då förvaltningarna själva har insett att det är en viktig inkomstkälla för dem.

Många kommuner har en oskriven lag att automatiskt inleda en utredning för att få en fastighetsägare att inleda detta förfarande så fort de mottar eller får ansökningar om all slags information och/eller dokumentation avseende en fastighet på landsbygden.

För att undvika ovan nämnda situation och för att undvika att själva betala kostnaderna för förfarandet händer det allt oftare att köpare ställer krav på säljaren att ansöka om intyget innan försäljningen äger rum.

I en del fall där man inte vill ansöka om ett DAFO-intyg händer det också att säljaren går med på att sänka priset något och den nya ägaren själv får bestämma om vederbörande vill inleda förfarandet eller inte.

Är det obligatoriskt att ha ett DAFO-intyg för att få bolån?

En annan fråga som många kunder ställer är om det är möjligt att ta hypotekslån för en fastighet som har ett DAFO-intyg?

I det här fallet överskrider fastighetsmarknaden de sedan 2009 gällande rättsliga begränsningarna med tanke på att det rent teoretiskt inte är möjligt att ge lån för byggnader och anläggningar som inte faller inom stadsplaneringen. I verkligheten finns det många banker som trots det ger lån för olovligen uppförda fastigheter eller för fastigheter som har blivit godkända trots att de inte faller inom stadsplaneringen, så kallade landsbygdsfastigheter.

Enligt min åsikt kommer inte bankerna att sluta ge lån för den här sortens fastigheter så länge det innebär en förtjänst för dem, oberoende av vad dekretet från 2009 säger. Självklart brukar lånebeloppen för den här typen av fastigheter vara lägre och inte alla banker godkänner lån för fastigheter på landsbygden.

Köpa och sälja bostäder på landsbygden.

Det finns inga begränsningar eller restriktioner på fastighetsmarknaden, vad gäller köp eller försäljning av fastigheter på ej stadsplanerad mark, med eller utan DAFO-intyget. Det betyder att de flesta fastigheter är inskrivna i fastighetsregistret och att de redan har sålts eller köpts ett flertal gånger. Väldigt få fastigheter har idag ett DAFO-intyg.

Det finns i nuläget ett stort antal möjliga köpare som är intresserade av fastigheter på landet.

Det viktigaste vid ett köp av en fastighet på ej stadsplanerad mark är att köparen vet vad han/hon köper, att han/hon känner till de rättsliga begränsningar som omfattar fastigheter på ej stadsplanerad mark samt att han/hon får konkret juridisk information om fastigheten i fråga, vare sig det är med ett DAFO-intyg eller inte. På så sätt kan köparen fatta sitt beslut med fullständig kännedom om fastighetens juridiska situation.

Advokat för att köpa?

Det är inte så att jag försöker sälja in våra tjänster – eller ja, kanske lite – men när det kommer till köpet av en fastighet, särskilt sådana här fastigheter, är det inte någon dum idé att anlita en advokat. Kostnaden kommer att kännas väldigt liten jämfört med vad själva bostaden kostar och det kan bespara dig både pengar och huvudvärk.

Fotfattare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)

TERUGVORDERING PLUSVALIA BELASTING BIJ VERKOOP WONING ZONDER WINST

PLUSVALÍAS REKLAMATION VID FÖRSÄLJNING AV FASTIGHET UTAN KAPITALVINST

Skrivet av Gustavo Calero Monereo den 21 februari, 2017. Postad i advokat, fastighet, kapitalvinst, köpeavtal, lagakraft, reavinstskatt, skattesystem.

plusvalia sälja fastighet — plusvalía, fastighet, Nerja

För några veckor sen klagade en kund över vad de hade betalat i reavinstskatt efter försäljningen av sin bostad i Capistrano i Nerja till ett svenskt par, när de egentligen inte hade gjort någon vinst.

Det fick mig att tänka på en artikel vi publicerade om detta ämne i juni 2014, där vi berättade att det hade framkommit ny rättspraxis som försvarade de skattebetalare som hade sålt en bostad med förlust, men som kommunen ändå tvingade att betala reavinstskatt, trots att ingen vinst hade redovisats efter försäljningen.

Många försäljningar går med förlust och många fler kommer det att bli eftersom dagens priser oftast är lägre än de som var för några år sen.

Skattebetalarnas ställning har dock förbättrats på de två och ett halvt år som har gått sen vi publicerade artikeln. Numera är det lättare att reklamera det belopp man har betalat i kommunal reavinstskatt efter att ha sålt en bostad utan någon vinst och regeringen kommer troligen bli tvungen att genomföra en lagändring för att förhindra att kommunerna fortsätter att kräva betalning i sådana här situationer.

Först och främst måste de som vill bestrida den slutgiltiga reavinst som kommunen har ålagt dem, vara på det klara med att de först måste betala den och därefter påbörja reklamationsprocessen. För att kunna kräva återbetalning måste de troligtvis gå via domstol.

Enligt en dom från högsta domstolen i Valencia från slutet av 2016, är det inte nödvändigt med en expertvärdering för att fastställa fastighetens värde, eftersom domstolen anser att de värden som framkommer i köpeavtalet tydligt visar på fastighetens verkliga värde och man kan därmed fastslå om säljaren har gjort någon vinst eller inte.

Tidigare var den skattebetalare som ville reklamera på rättslig väg tvungen att få fastigheten värderad av en sakkunnig för att bevisa att det verkliga överlåtelsevärdet var lägre än anskaffningsvärdet. Tack vare den här domen anses värdet som framkommer i köpeavtalet vara tillräckligt för att styrka fastighetens värde, om det tydligt framgår vid granskningen av köpeavtalet att tomtens värde inte har ökat.

Det starkaste argumentet till skattebetalarens fördel är att den spanska författningsdomstolen nyligen har fastslagit, i en dom från 16 februari, att det strider mot principen om ekonomisk kapacitet som fastställs i artikel 31.1 i den spanska författningen, att tvinga en medborgare att betala skatt för en obefintlig förmögenhet efter försäljningen av en fastighet. Författningsdomstolen förklarar att reavinstskatten i sig är laglig men att det strider mot författningen att tvingas betala den när försäljningen av fastigheten inte har gett någon verklig vinst.

Författningsdomstolen klargör att det är lagstiftarna som bör ändra det lagstadgade skattesystemet för att förhindra att någon åläggs att betala i de fall det inte har förekommit någon kapitalvinst vid försäljningen av en fastighet.

Fram till dess att lagen ändras antar vi att kommunerna kommer att fortsätta att kräva betalning av reavinstskatten trots att försäljningen har gått med förlust, men skattebetalarna kan begära återbetalning av det oberättigade beloppet från kommunen tack vare domen från författningsdomstolen och argumenten som framkommer i de andra nämnda domarna. Man bör dock tänka på att det kanske inte är värt att reklamera om man har betalat en mindre summa i reavinstskatt på grund av de advokat– och ombudskostnader som tillkommer.

Många kommuner i området som t.ex. Nerja, Frigiliana, Torrox, Vélez Málaga m.fl. utfärdar betalningsåläggandet av reavinstskatt direkt efter att det offentliga köpeavtalet har upprättats och för att kunna få kommunens åläggande annullerat måste personen bestrida det inom den tidsfrist som lagen fastställer.

Om personen inte bestrider reavinstskatten inom den fastställda tidsfristen och det administrativa beslutet vinner lagakraft, blir det svårare att reklamera.

Fotfattare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)

SPAANSE INKOMSTENBELASTING VOOR NIET-RESIDENTEN (IRNR)

SPANSK INKOMSTSKATT FÖR ICKE BOSATT

Skrivet av Ariane van Wijk den 17 november, 2016. Postad i fastighet, kostnaderna, skattesystem.

IRNR inkomstenbelasting — IRNR inkomst skatt

Om du äger en fastighet här i Spanien men inte är bosatt här är du betalningsskyldig för spansk inkomstskatt för icke-bosatt (spansk IRNR). Denna fråga behandlades redan i en tidigare artikel på vår hemsida.

Du skulle i år betala IRNR-inkomstskatt för föregående år. Det innebär att om du ägde, köpte, sålde eller har ärvt en spansk fastighet 2015 och du inte är skattemässig bosatt i Spanien, då är du skyldig att betala Din årliga IRNR inkomstskatt för utländska personer 2016 (Impuestos sobre la Renta de No Residentes). Som en tjänst till våra kunder erbjuder C&D solicitors att ta hand om denna skatteansökan och dess betalning via direktdebitering före utgången av året.

När en fastighet ägs av ett gift par eller flera personer blir var och en av dem en självständig skattebetalare, så att de ska lämna in en skattsedel separat enligt den ägande del de har av fastigheten.

Denna skatteplikt måste göras före den 31 december. Om du vill betala via direktdebitering måste den emellertid lämnas in senast den 22 december 2016. Skattevärdet kommer att beräknas med skatteinformation för din egendom enligt katastro registret. Skattebetalningen brukar inte vara så hög. Om du missar denna skyldighet kan du bötläggas av skattemyndigheterna.

Skatteformulär 210 används för att betala denna skatt och den kan laddas ner från den spanska skattemyndighetens officiella webbsida (A.E.A.T.). Det är värt att nämna att det inte är lätt att förstå dem.

Vårt kontor arbetar för närvarande med IRNR-säsongen 2015. Deadline för att lämna in denna avkastning löper ut den 31 december i år. Även om du vill placera betalningen som en direktdebitering på ditt bankkonto måste blanketten fyllas i före den 22 december.

Om du vill anställa våra tjänster för denna skatt hjälper vi Dig gärna.

ARVSSKATT I ANDALUSIEN: FÖRÄNDRINGAR I SIKTE

Skrivet av Gustavo Calero Monereo den 12 november, 2016. Postad i arvsskatt, egendom, rådgivning, skatt, skattereduktionen, skattesystem, spanien, testamente.

1 augusti 2016 godkände Andalusiens autonoma regering en första reform gällande arvskatten i Andalusien. Den reformen och ytterligare en framtida reform kommer att förbättra beskattningen av arvingar.

Den första reformen påverkar villkoren för arvingars inköp av den privata bostaden på så sätt att regeringen har godkänt ett antal reduktioner på mellan 100 % och 95 % när värdet på bostaden överstiger 242 000 euro. Reduktionen av arvsskatten är mycket viktig i det här avseendet.

Tänk dock på att det endast är när det gäller arv mellan föräldrar och barn (biologiska eller adopterade), makar, släktingar i uppåtgående led samt på sidolinjen (syskon, kusiner, mor- eller farföräldrar) som är äldre än 65 år, som en arvinge kan åberopa skattereduktionen vid inköp av privatbostaden om vederbörande uppfyller följande krav:

Att ha bott tillsammans med den avlidne i bostaden under de sista två åren före personens bortgång.
Att inte sälja bostaden under de följande tre åren.

Andalusiens autonoma regering meddelade att den kommer att genomföra en andra reform gällande arvsskatten som kommer att träda i kraft den 1 januari 2017.

Den kommer att innebära att det skattebefriade minimibeloppet kommer att höjas till 250 000 euro per arvinge. Det innebär att den som ärver en egendom eller tillgång värderad till 250 000 euro eller lägre inte behöver betala arvsskatt i Andalusien.

Precis som vi förklarade i en tidigare artikel gäller denna dispens endast den avlidnes avkomlingar eller adopterade barn, t.ex. barn eller barnbarn, samt dess släktingar i uppåtgående led eller adoptivföräldrar och äkta make, om arvingens befintliga tillgångar är 402 678,11 euro eller lägre.

Ytterligare en viktig förändring som vi bör nämna är att för arv på mellan 250 000 och 350 000 euro fastställs minimibeloppet till 200 000 euro.

Det betyder att om det arv ett barn eller en äkta make mottager värderas till mer än 250 000 euro är de första 200 000 euro skattebefriade och personen behöver bara betala arvsskatt på resterande del av beloppet. Detta gäller dock endast om det totala arvsvärdet inte överstiger 350 000 euro. Om värdet överstiger det beloppet åläggs personen att betala arvsskatt för hela arvet utan någon slags dispens.

Slutligen vill vi påminna er om att det bästa sättet att reglera ett arv är genom att upprätta ett testamente och vi rekommenderar alltid att man tar kontakt med en specialist som kan titta mer på ens situation och erbjuda personlig rådgivning.

Fotfattare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)

YTTERLIGARE ETT STEG NÄRMARE EN REGLERING AV BYGGNATIONER PÅ OBEBYGGD MARK I ANDALUSIEN

Skrivet av Gustavo Calero Monereo den 3 oktober, 2016. Postad i bostad, egendom, fastighet, fastighetsregistret, inskrivning, jurist, LOUA, Okategoriserad, regler, Uppdelning.

Det huvudsakliga syftet med reformen var att införa en preskriptionstid för avstyckningen av tomter på ej stadsplanerad mark där byggnader redan har uppförts. Sedan 2003 kunde förvaltningen när som helst, utan tidsbegränsning, påbörja ett administrativt förfarande för att sammanställa de olovligen separerade tomterna, vilket medförde beslut om rivning av allt som olovligen hade byggts på dem. Det fanns ingen tidsbegränsnings, det juridiska ansvaret preskriberade med andra ord aldrig.

Med den här reformen har man alltså infört en preskriptionstid på sex år för den här sortens avstyckning av tomter, under förutsättning att det redan finns byggnader på dem och att de är äldre än 6 år. Den här nya tidsbegränsningen med en preskriptionstid för byggnader uppförda på ej stadsplanerad mark innebär att om inte förvaltningen har inlett ett förfarande mot avstyckningen av tomten efter sex år förfaller det juridiska ansvaret.

Med avstyckning av mark på landsbygden menas alltså avstyckning eller uppdelning av en tomt i flera tomter med avsikt att i de flesta fall sälja dessa tomter separat och bebygga dem. Dessa tomter är då olagliga om de inte uppfyller villkoren för minsta storlek på jordlotter, som för obevattnad mark brukar vara mellan 20 000 – 25 000 kvadratmeter. Den allmänna tanken är att i största möjliga mån begränsa uppdelningen av tomter på landsbygden och undvika att nya oberoende fastigheter skapas.

Det är en viktig fråga med tanke på att redan innan, och efter att lagen LOUA trädde i kraft 2003, har tusentals tomter på landsbygden avstyckats olovligen i Andalusien och på flera orter längs solkusten som Nerja, Frigilian, Torrox, Vélez, Málaga m.fl. då man har struntat i bestämmelserna om minsta tillåtna jordlott. Detta skedde kontinuerligt fram till år 2009 när den ekonomiska krisen till slut satte stopp för den febrila aktiviteten inom fastighetsmäkleri- och spekulation.

Förekomsten av dessa tusentals tomter gav upphov till försäljningar av många fastigheter som var uppförda på olaglig mark. De nya ägarna av dessa fastigheter fick inte bara överta äganderätten utan även det juridiska ”problemet” som innebar att förvaltningen när som helst kunde inleda ett förfarande mot dessa tomter.

Det var en situation som innebar en stor juridisk osäkerhet eftersom ansvaret för den olagliga avstyckningen av marken aldrig preskriberade. Dessa tomter såldes ofta till tredje parter som handlade i god tro.

I praktiken hade varken myndigheterna eller kommunförvaltningarna, och har fortfarande inte, något intresse av att inleda ett förfarande för att återställa dessa tomter enligt stadsplanen. För mig känns det som ett komplext, för att inte säga omöjligt, åtagande att verkställa ett beslut från ett sådant förfarande och sammanställa alla dessa tomter i en enda tomt i fastighetsregistret och därefter riva all bebyggelse som har gjorts på dem.

Utöver detta innebar även frånvaron av preskriptionstid ytterligare en diskriminering, eftersom brottet att ha uppfört en byggnad på en ej stadsplanerad tomt som inte hade avstyckats faktiskt preskriberade efter sex år. Om byggnaden däremot hade uppförts på en olovligen avstyckad tomt kunde byggnaden ”attackeras” utan tidsbegränsning eftersom själva avstyckningsöverträdelsen aldrig preskriberade, det vill säga, trots att mer än sex år hade gått sedan byggnaden uppfördes.

Den nya reformen känns förnuftig eftersom den likställer preskriptionstiden för olovliga avstyckningar med redan uppförda byggnader med preskriptionstiden för byggnader uppförda på ej stadsplanerad mark. Det kommer att medföra en större juridisk säkerhet och i framtiden kommer man på ett tydligare sätt kunna fastställa reglerna för sådana fastigheter.

Den logiska följden av den här reformen är att de byggnader som är mer än sex år gamla och som har uppförts på en olovligen avstyckad tomt kan åberopa förfarandet DAFO (godkännande utom stadsplanen).

Förfarandet innebär inte att uppförandet av byggnaden klassas som lagligt, för avstyckningen är fortsatt olovlig, men det ger en större juridisk säkerhet eftersom kommunen då kommer att intyga att det juridiska ansvaret för den har preskriberat och det finns inte längre någon möjlighet för förvaltningen att ”attackera” den så länge man inte bygger om, renoverar eller gör förbättringar på byggnaden.

Intyget innebär, utöver en ganska betydlig kostnad för ägaren, också en rad medföljande begränsningar som tillkommer byggnader på ej stadsplanerad mark, fast dessa begränsningar förekommer visserligen vare sig man åberopar DAFO eller inte. Det är alltså upp till ägaren eller den som ska köpa bostaden att bestämma om det är intressant att ansöka om ett sådant intyg för sin fastighet men man får inte glömma att kommunen ändå på eget initiativ kan ålägga ägaren att göra det.

Fotfattare: Gustavo Calero Monereo (C&D Solicitors, advokat, Málaga)

TIDSBEGRÄNSNING FÖR ANSVAR FÖR OLAGLIG AVSTYCKNING AV MARK PÅ LANDSBYGDEN (DAFO)

Skrivet av Ariane van Wijk den 25 september, 2016. Postad i egendom, fastighet, fastighetsregistret, Lagligt skydd, landsbygden, Okategoriserad, Uppdelning.

Den 6 augusti trädde ändringen av artikel 183.3 i lagen om stadsplanering i Andalusien (LOUA) i kraft.

Huvudsyftet med denna ändring är att införa en stadga för begränsningar för avstyckningar av icke-byggbar landsbygd som innehåller byggnader. Sedan 2003 har man kunnat sanktionerat dessa tomter som är olagligt uppdelade när som helst, vilket innebar en order att riva allt som byggdes olagligt på sådana tomter. Det fanns ingen tidsgräns, dvs. det juridiska ansvaret upphörde aldrig.

Vad detta ändringsförslag har gjort är att införa en stadga om begränsningar på sex år för sådana avstyckningar, förutsatt att de innehåller byggnader över sex år gamla. Denna stadga för begränsningar infördes för byggnader byggda på i icke-byggbara tomter och resulterar i att det juridiska ansvaret upphör att gälla efter sex år och att man därefter inte kan inleda ett lagligt förfarande mot en sådan avstyckning och byggnation.

Det bör klargöras att avstyckning av landsbygdsmark innebär en avstyckning av en stor markyta till flera mindre tomter, vanligen för att sälja dessa tomter som självständiga för att bygga där. Dessa avstyckningar är olagliga om de inte uppfyller den minsta storleken för odling, som på torra tomter normalt ligger mellan 20 000 och 25 000 kvadratmeter. Den allmänna tanken är att begränsa tomter i landsbygden från att delas upp så att de bildar nya oberoende tomter så mycket som möjligt.

Det här är inte en liten fråga eftersom både innan och efter LOUA (2003) togs i kraft avstyckades tusentals tomter som inte överensstämde med den minsta storleken för odling upp i Andalusien. Denna situation var utbredd fram till 2009, då den ekonomiska krisen satte ett slut på spekulation på fastighetsmarknaden.

Förekomsten av tusentals sådana avstyckningar ledde till att många fastigheter byggda på olagliga avstyckningar överfördes till andra köpare, som också tog över det juridiska ”problemet” som resulterade i risken att lagliga förfaranden påbörjades mot dem.

Detta var en situation som skapade en hög grad av rättslig osäkerhet eftersom brottet att olagligt avstycka tomter aldrig preskriberades. Försäljningen av dessa tomter ledde till att tredje part handlade i god tro.

I praktiken har inte den juridiska administrationen och kommuner inte något intressant i att driva talan mot dessa avstyckningar för att återställa lagligheten i stadsplaneringen. Faktum är att verkställande av att bunta ihop alla avstyckade tomter i fastighetsregistret och i kadastre registret samt att riva alla byggnader på dessa tomter är en komplicerad uppgift, om inte en omöjlig en.

Det faktum att det inte fanns någon begränsningslag orsakade ett lidande eftersom brottet att bygga på icke-utvecklingsbart mark, på en tomt som lagligt avstyckats skulle löpa ut efter sex år. Om byggnaden var belägen på ett tomt som avstyckats olagligt kunde byggnaden ”attackeras” utan tidsgräns eftersom brottet att avstycka mark inte hade en preskriptionstid, det vill säga trots att byggnaden var över sex år gammal.

Jag anser att detta ändringsförslag är känsligt eftersom det utjämnar begränsningar för tomter med byggnader och byggnader som är byggda på icke-byggbar mark. Detta kommer att leda till ökad rättssäkerhet och att kunna tydligt fastställa den rättsordning som gäller för dessa fastigheter.

Den logiska konsekvensen av detta ändringsförslag är att byggnader som är över sex år gamla och som är byggda på olagligt avstyckade tomter kommer att kunna ansöka om DAFO, dokument för att fastställa att en fastighet godkänns trots att den faller utom stadsplaneringen.

Denna procedur innebär inte en legalisering eftersom den olagliga handlingen har gjorts men det kan leda till ökad rättssäkerhet eftersom kommunfullmäktige kommer att intyga att egendomens juridiska ansvar har löpt ut utan möjlighet att ”attackeras” igen av förvaltningen själv. Detta förutsatt att det naturligtvis inte görs några nya byggnader, renoveringar eller förbättringar på byggnaden.

Detta erkännande, utöver att vara en relativt betydande ekonomisk utgift för ägaren, kommer också att medföra certifiering av en rad begränsningar för byggnader på landsbygden, trots att dessa begränsningar fortfarande finns med eller utan DAFO. Det kommer att vara upp till varje ägare eller ny köpare att bestämma om han eller hon är intresserad av att begära detta erkännande för den aktuella egendomen, utan att glömma att kommunfullmäktige kan kräva att ägaren påbörjar DAFO.

Författare: Gustavo Calero Monereo, C & D, Solicitors, Málaga, Andalusien