På grund av de många fördelarna är det många som är intresserade av att köpa fastigheter i Andalusien. De flesta bostadsköp av utländska köpare i Andalusien är koncentrerade till provinserna Málaga, Almería, Cádiz och Granada, i den ordningen. Andalusiens attraktivitet ligger i regionens klimat, med både strand- och bergsturism, ett brett utbud av kulturella och kulinariska upplevelser samt goda kommunikationer och infrastruktur.

Table of Contents

Toggle

Vilka är kostnaderna för att köpa fastighet i Andalusien?

Kostnaderna för att köpa en fastighet i Andalusien uppgår till cirka 11 % av köpeskillingen för begagnade bostäder och cirka 14 % för nyproduktion och köp bostäder på ritning. Den största skillnaden mellan dessa ligger i att begagnade bostäder omfattas av en överföringsskatt (ITP) på 7 %, medan nybyggda bostäder omfattas av 10 % moms plus 1,2 % stämpelskatt på juridiska handlingar. Förutom skatterna vid köpet bör man även ta hänsyn till kostnader för notarie och fastighetsregister samt advokatkostnader, som är cirka 1 % av köpeskillingen. Juridisk rådgivning och en due diligence bör ALDRIG saknas i en fastighetsaffär i Spanien.

Kan jag få ett bolån för att köpa en fastighet?

Det är möjligt att få ett bolån hos en spansk bank för att köpa en fastighet i Spanien, även om du inte är resident i Spanien. För att beviljas ett bolån är det viktigt att dina återbetalningar inte överstiger 30–35 % av din nettoinkomst och att du kan visa upp en regelbunden inkomst från anställning eller som egenföretagare.

Vissa banker kan erbjuda lån upp till 70 % av köpeskillingen, men den exakta procentsatsen varierar mellan olika banker. Du behöver också visa att du har tillräckliga egna medel för att betala resten av köpeskillingen samt kostnader för överlåtelsen.

En värdering av fastigheten är nödvändig, eftersom om värderingen är lägre än köpeskillingen kommer procenten att beräknas utifrån värderingen snarare än köpeskillingen.

Vilka dokument behöver jag vid köp av fastighet i Andalusien?

• För att köpa en fastighet i Andalusien behöver du ett NIE-nummer (ungefär som personnummer), vilket du kan ansöka om på en nationell polisstation. Detta nummer används för att identifiera dig i Spanien, antingen i skattesammanhang eller vid andra ärenden som kräver personlig identifiering.
• Fastighetsmäklaren som hanterar försäljningen, utvecklaren, banken eller advokatbyrån som hjälper dig kommer att kräva att du fyller i ett KYC-formulär (Know Your Client), i enlighet med reglerna för att motverka penningtvätt. De kommer även att be dig styrka ursprunget för de medel som du ska använda vid köpet, vilket görs med hjälp av dina skattedokument.
• Om du ska skriva under ett privat köpekontrakt eller den offentliga köpehandlingen inför notarie, behöver du ta med dig ditt originalpass för korrekt identifiering, samt ditt NIE-nummer.

Var i Andalusien borde jag köpa?

Detta är en fråga om personlig preferens, det klimat du söker och de förbindelser du har för att resa från ditt hemland. Med andra ord handlar det om hur lång tid det tar att resa från din bostadsort till den stad eller det område i Andalusien där du vill köpa en fastighet.

Andalusien har två stora flygplatser: Málaga och Sevilla, samt två mindre flygplatser: Granada och Almería. För tågpendling erbjuder AVE-höghastighetståget smidiga förbindelser mellan Andalusiens huvudstäder: Granada, Córdoba, Málaga och Sevilla. Vägnätet är generellt i gott skick, och en stor del av den autonoma regionen Andalusien är väl ansluten genom det offentliga vägnätet, ofta med två körfält i vardera riktningen.

Kustområdena i Andalusien är de mest befolkade, eftersom många väljer att bosätta sig nära havet för att arbeta eller pensionera sig. Klimatet spelar också en viktig roll i valet av område. Den västra delen av Andalusien är mer fuktig än den östra, med stora kontraster mellan Huelva och Almería, som ligger på varsin ände av regionen, för att ta ett exempel.

Att köpa en fastighet i Málaga

Málaga och Costa del Sol är de områden där flest utländska köpare investerar och köper bostäder. Området sträcker sig från Nerja till Estepona och inkluderar städer som Torrox, Rincón de la Victoria, Málaga stad, Torremolinos, Benalmádena, Mijas, Fuengirola, Marbella och Estepona. Dessa områden har den högsta befolkningstätheten och är centrum för de största fastighetsinvesteringarna i Andalusien.

Även inlandet i Málaga är mycket populärt, särskilt i Axarquía-regionen. Kommuner som Vélez Málaga, Cómpeta, Viñuela, Alcaucín och Sayalonga har en stark efterfrågan på fastigheter bland utlänningar, både i urbana och lantliga områden.

Den västra delen av Málaga, inklusive Alhaurín de la Torre, Alhaurín el Grande samt Guadalhorce-dalen och Coín, är också mycket eftertraktade på marknaden för utländska köpare. Natursköna områden som Sierra de las Nieves nationalpark och Caminito del Rey har också ökat intresset för fastighetsköp i regionen.

Köpa en fastighet i Granada

Kustområden i Granada, såsom La Herradura och Almuñécar, som också kallas Costa Tropical, har under många år varit stabila på fastighetsmarknaden för utländska köpare. Staden Granada, med sina förstklassiga turistattraktioner och monument, tillsammans med Lecrín-dalen och La Alpujarra, är också stora investeringsområden för fastighetsköpare.

Köpa en fastighet i Cádiz

Områden från Sotogrande till Conil de la Frontera, inklusive Cádiz stad och de vita byarna, är väl etablerade destinationer på fastighetsmarknaden.

Särskilt Sotogrande, som ligger i kommunen San Roque, är av stort intresse för turister och fastighetsköpare. Med sin charmiga marina, närheten till Costa del Sol och endast 100 kilometer från Málagas flygplats är detta ett mycket attraktivt område med mindre turistsaturation jämfört med Costa del Sol.

 

Vad är kostnaderna för att köpa fastighet i Andalusien?

Priser och skatter

Priserna i Andalusien varierar kraftigt beroende på vilket område du vill köpa i. I den högsta prisklassen hittar vi Málaga och Costa del Sol, följt av städer som Sevilla, Cádiz och Granada. Generellt sett är kustområden dyrare än de mer inlandsbelägna områdena.

När det gäller skatter är beskattningen vid köp och försäljning av begagnade bostäder i Andalusien förmånligare jämfört med andra autonoma regioner som Valencia, Katalonien eller Balearerna. De lägre skattenivåerna gäller även för arvsskatt och gåvoskatt.

Ska jag köpa en befintlig eller nybyggd bostad?

Om du köper en nyproducerad bostad eller en bostad på ritning, behöver du vanligtvis vänta 2–3 år på att byggnationen ska färdigställas innan du kan använda bostaden. Om du inte har något emot att vänta och ditt mål är att köpa en ny bostad med moderna gemensamma ytor, kan detta vara ett bra alternativ.

Men om du inte är villig att vänta så länge och vill kunna njuta av bostaden på kort sikt, bör du istället leta efter en begagnad bostad. Tänk då på att det kan ta tid att genomföra de nödvändiga renoveringarna.

Just nu är det sant att efterfrågan på nyproducerade bostäder är större än utbudet, vilket innebär att det på många utvecklingsprojekt finns väntelistor med potentiella köpare som är intresserade av att förvärva en ny bostad.

Kan jag bo permanent i Andalusien?

Om du har ett EU-pass kan du bo i Andalusien utan att behöva ansöka om något visum. Det är viktigt att tänka på att om du bor i Andalusien i mer än 183 dagar per kalenderår, kommer du att vara skyldig att betala inkomstskatt i Spanien, enligt skattelagstiftningen, då du anses vara skatteresident i Spanien.

Om du kommer från ett land utanför EU, till exempel om du är amerikansk, kanadensisk eller brittisk, kan du stanna i Spanien i högst 90 dagar inom en 180-dagarsperiod. Det innebär att om du vill bo i Spanien längre än så behöver du ansöka om ett visum, såsom ett golden visa, ett ”icke-vinstdrivande visum” eller ett ”digital-nomad visum”.

Kan jag hyra ut fastigheten?

Köp av fastighet som investering i Andalusien

Att köpa en fastighet för att hyra ut som en investering i Andalusien är en av de främsta anledningarna till det nuvarande intresset på fastighetsmarknaden. Málaga och hela Medelhavskusten, samt de mest populära turiststäderna, har ett högt antal försäljningar som är avsedda för uthyrning, särskilt för semesteruthyrning.

På skattenivå måste en EU-medborgare som inte är skatteresident i Spanien och hyr ut en bostad betala 19 % i vinstskatt (skatt på icke-residenters inkomster) på vinsten från denna uthyrning. För närvarande kan all inkomst från uthyrning under ett kalenderår deklareras mellan den 1 och 20 januari året därpå i en och samma deklaration för varje fastighetsägare. Om du inte är EU-medborgare och inte är skatteresident i Spanien, kommer du att behöva betala 24 % på bruttovinsten från uthyrningen, istället för 19 % på nettovinsten.

Om du är skatteresident i Spanien och hyr ut din fastighet på lång tid, det vill säga om bostaden blir hyresgästens vanliga bostad, kan du ansöka om en IRPF-skattebefrielse på vinsten från uthyrningen. Skattebefrielsen kan vara mellan 50 % och 70 % av den totala vinsten från uthyrningen.

Kan jag få problem när jag hyr ut på kort tid till turister?

Begränsningar för semesteruthyrning i Andalusien och Spanien

Som vi diskuterade mer i detalj i vårt inlägg från juli, har semesteruthyrning blivit begränsad eller reglerad i vissa kommuner i Andalusien samt i andra städer i Spanien. Från och med den 22 februari har Málaga stad drastiskt begränsat denna verksamhet, vilket även har gjorts i andra områden på Costa del Sol, såsom Fuengirola, och fler områden kan tillkomma på denna lista. Dessa begränsningar och förbud måste beaktas under köpprocessen, eftersom det är mycket viktigt för investerare att ha information och rättslig trygghet om möjligheten att bedriva semesteruthyrning i den eller de fastigheter de önskar köpa.

Det är tydligt att det finns en trend att begränsa dessa verksamheter i de mest turisttäta områdena. Eftersom det är upp till varje kommun att besluta i denna fråga när det gäller fastigheter inom deras gränser, är det nödvändigt att titta på de kommunala regler som utfärdats av den kommun där den fastighet du vill investera i är belägen. Det är det enda sättet att bekräfta om fastigheten uppfyller kraven för att bedriva semesteruthyrning.

Det bör också noteras att bostadsrättsföreningar kan förbjuda dessa verksamheter, vilket innebär att det också är nödvändigt att granska deras stadgar för att säkerställa att, vid försäljningen av fastigheten, denna aktivitet inte har förbjudits av bostadsrättsföreningen.

Ska jag köpa som privatperson eller som företag?

Från ett skattesynpunkt är det inte fördelaktigt att bilda ett företag om en ogift person eller ett gift par tänker köpa en fastighet i Spanien, för att hyra ut den eller sälja den i framtiden. Det handlar inte bara om de skattebesparingar som kan uppnås jämfört med att köpa och sälja fastigheten som privatperson, utan också om att det faktiskt blir mer kostsamt, inklusive de årliga kostnaderna för företaget i sig.

• Om du köper en fastighet genom ett icke-resident företag och beslutar att hyra ut den, måste du betala 19 % i inkomstskatt för icke-residenter (IRNR) på hyresintäkterna i Spanien, precis som om fastigheten vore ägd av en privatperson.
• Om du köper en fastighet genom ett spanskt företag och beslutar att hyra ut den, måste du betala 23 % i bolagsskatt (IS) på företagets vinst under kalenderåret. När det spanska företaget har betalat sina skatter och har ett nettoresultat, kan vinsten endast delas ut till aktieägarna via utdelning, som också kommer att beskattas med 19–24 %, beroende på beloppet.

Skatter vid köp av fastighet i Andalusien genom ett företag

Om köpet genomförs genom ett företag som inte är skatteresident i Spanien, förstår vi att skatter kommer att vara aktuella i företagets hemvistland för sådana utdelningar, om inte dessa utdelningar är skattefria i företagets hemvistland. Utöver denna dubbelbeskattning har ett företag årliga fasta kostnader för beskattning och redovisning, som kan ligga på mellan 2.000 och 2.500 euro per år.

Du måste också beakta att om aktieägaren använder fastigheten privat, måste företaget deklarera detta som en förmån baserad på marknadshyran. Med andra ord, Skattemyndigheterna skulle tolka det som att aktieägaren måste betala marknadshyra, och därmed måste företaget betala skatt på den inkomsten.

Det kan vara intressant att bilda ett företag om avsikten är att göra flera fastighetsinvesteringar, där företaget faktiskt kommer att bedriva verksamhet. Om det finns flera investerare kan ett företag även vara ett lämpligt juridiskt verktyg för att reglera det kommersiella förhållandet mellan dem.

Är det viktigt att anlita en advokat när man köper en fastighet i Andalusien?

Köp av fastighet i Spanien – Specialiserad juridisk rådgivning

Köp av fastighet kräver specialiserad juridisk rådgivning för att säkerställa investeringen och minska risken för problem eller juridiska frågor med fastigheten.

C&D Solicitors är specialiserade på att ge fastighetsrådgivning till utländska klienter, oavsett om det gäller privatpersoner som söker en fritidsbostad eller investeringsfastighet i Spanien, eller investeringsföretag och fonder som vill utöka sin tillgångsportfölj och dra nytta av de kapitalvinster som kan uppnås på fastighetsmarknaden och genom fastighetsförvaltning.

Köpvägledning på ditt eget språk

Vi erbjuder fullständig rådgivning genom hela processen på ditt modersmål: engelska, nederländska, svenska, franska och tyska. Du kan nå oss på +0034 952 532 582, skicka ett WhatsApp-meddelande till +34 639 54 16 02 eller skriva till oss på info@cdsolicitors.com. Vi går igenom ditt ärende, skickar information om processen och en kostnadsberäkning, helt utan förpliktelser.

Författare: Gustavo Calero Monereo, advokat på C&D Solicitors (Torrox & Malaga, Andalusien)

DEN NUVARANDE SITUATIONEN I MALAGA EFTER DET NYA ANDALUSISKA DEKRETET (nya regler) från 22-2-2024

Under de senaste åren har antalet turister i många medelhavsstäder som Madrid, Malaga, Sevilla, Valencia, Alicante och Barcelona ökat markant. Denna ökning har lett till rekordhöga siffror för köp av hus för korttidsuthyrning. Låt oss analysera de nuvarande reglerna för urbana semesterbostäder i Andalusien och besluten som vissa kommuner fattar för att reglera och begränsa dessa aktiviteter, i syfte att skydda både invånarnas levnadsförhållanden och turismens kvalitet.

Observera att landsbygdsfastigheter eller de som ligger på icke exploaterbar mark, inklusive bondgårdar, lantliga bed & breakfast-hotell och hus på landsbygden, omfattas av andra regler.

Planerar du att köpa en fastighet i Andalusien för att hyra ut till turister? Inom vår juridiska granskning på C&D Solicitors informerar vi dig om eventuella begränsningar för just din fastighet.

Varför är turisminvesteringar så betydande i Spanien?

År 2023 utgjorde turismen 12,8 % av Spaniens BNP, den högsta siffran som någonsin uppmätts. I många städer i Spanien är turismen den huvudsakliga inkomstkällan på lokal nivå, och många butiker och företag är beroende av turismen. Denna tillväxt har lett till ökade investeringar i köp av fastigheter för semesteruthyrning, både av privatpersoner, företag och investeringsfonder.

Utländska investeringar har varit avgörande för denna ökning av fastighetstransaktioner, med rekordhöga priser i städer som Malaga, Marbella, Fuengirola, Benalmádena, Torremolinos, Nerja, Granada och Cádiz. Dessa fastighetsinvesteringar har medfört att regionala regeringar och kommuner ser rekordhöga skatteintäkter från fastighetstransaktioner.

Vilka är de negativa effekterna av turismens tillväxt och marknaden för korttidsuthyrning?

Det höga antalet fastighetsköp i vissa turiststäder i Andalusien, där köparna avser att använda dem för korttidsuthyrning, har orsakat en minskad tillgång och en ökning av priserna på traditionella hyresbostäder i dessa städer. Detta har gjort det svårt för invånare och människor med vanliga inkomster att hitta överkomliga bostäder. I vissa fall påverkar detta även möjligheten att bemanna yrken som läkare, lärare och hotellpersonal, eftersom lönerna inte räcker till för att täcka höga hyror eller bostadslån.

Likaså har en rörelse vuxit fram bland vissa delar av den lokala befolkningen, kritiska till situationen på grund av turistöverbefolkning, förlust av identitet och förlust av bekvämlighet för de som bor i dessa områden. Den snabba tillväxten av turistinriktade verksamheter i dessa områden har skett på bekostnad av lokal och traditionell handel, som tidigare fokuserade på invånarna men nu håller på att försvinna. Detta scenario leder till att de olika drabbade myndigheterna vidtar åtgärder för att kontrollera och begränsa semesteruthyrning i Spanien.

Är korttidsuthyrning lönsamt i jämförelse med traditionella hyresbostäder?

År 2016 godkände Andalusien dekret 28/2016, av den 2 februari, om semesteruthyrning. År 2024 trädde dekret 31/2024 av den 29 januari i kraft, vilket ändrade olika bestämmelser i 2016 års dekret. I motiveringen till det nya dekretet från 2024 förklaras att det är upp till kommunfullmäktige att fastställa olika användningsområden, inklusive turiständamål, inom de olika marktyperna, oavsett om det handlar om bostads-, kommersiell eller annan mark.

År 2016 definierades semesteruthyrning som de som var belägna i fastigheter på bostadsmark och som krävde ett ”första inflyttningscertifikat” (LPO). Det nya dekretet från 2024 definierar dock semesterbostäder som de som är omedelbart brukbara och uppfyller kommunens zonindelningsregler. Med andra ord har konceptet med bostadsmark och det faktiska kravet på ett första inflyttningscertifikat nu eliminerats inom den REGIONALA lagen.

Dessa bestämmelser gör det också möjligt för kommunen, med hänvisning till allmänintresset, att införa begränsningar i antal semesterbostäder per byggnad, område, sektor eller tidsperiod. De få månader som gått sedan det nya dekretet trädde i kraft, tillsammans med de beslut och lagändringar som vissa kommuner har gjort, har gjort det möjligt för oss att bättre förstå konsekvenserna av denna regelförändring i Andalusien.

Vad var den viktigaste lagändringen i Andalusien för korttidsuthyrning under 2024?

Den mest betydelsefulla förändringen under 2024 var borttagandet av begreppet ”bostadsmark”. Detta innebär att varje kommun nu är ansvarig för att reglera användningen av bostäder för korttidsuthyrning, baserat på deras lokala stadsplan (PGOU).

Lagändringen innebär att varje kommun, sedan den 22 april 2024, nu ansvarar för att reglera användningen av bostäder för semesteruthyrning på olika typer av mark (som bostadsmark, kommersiell mark eller annan) inom den allmänna stadsplanen (PGOU). Tidigare hade inte kommunerna något inflytande över detta.

Existerande RTA-uthyrningslicenser från före den 22 februari 2024

Det är viktigt att notera att alla fastigheter som registrerades i RTA före den 22 februari 2024 styrs av 2016 års dekret, där semesteruthyrning anses vara bostadsanvändning och därmed kräver ett förstahandsintyg (LPO). Fastigheter som redan är registrerade i RTA kommer att kunna fortsätta bedriva sin semesteruthyrningsverksamhet enligt de gamla reglerna.

Vad är de största konsekvenserna av dessa förändringar från 2024 som påverkar uthyrningsmarknaden i Andalusien?

Malaga kommun har meddelat att fastigheter som registreras från och med den 22 februari 2024 måste uppfylla de nya kraven för kommersiell mark och boende.

Vid något tillfälle ska kommunen granska dessa registreringar och meddela ägaren eller operatören om starten av en granskning av registreringen, med målet att kontrollera om bostaden uppfyller de nya kraven. Om den inte gör det ska kommunen begära att den regionala regeringen i Andalusien automatiskt tar bort fastigheten från RTA. Vid publiceringen av denna artikel har vi inte hört att kommunen har påbörjat några granskningar ännu.

Framtida förordningar i staden Malaga för att reglera semesteruthyrningar

Den instruktion vi nämnt ovan, som antogs av Malaga kommun den 7 juni, är ÖVERGÅENDE, eftersom kommunen arbetar med en ny kommunal förordning. Denna nya förordning kommer specifikt att reglera semesteruthyrningar och troligen också införa nya begränsningar eller förbud mot nya semesteruthyrningar i mättade områden, såsom den historiska stadskärnan.

Orsak till oro eller panik vid köp av fastighet?

Vissa nyhetsartiklar i länder som Nederländerna eller Storbritannien nämner begränsningar eller förbud mot semesteruthyrningar i vissa turiststäder i Spanien, och enligt min åsikt är dessa påståenden något sensationslystna. Jag anser att det faktum att semesteruthyrningar är begränsade eller direkt förbjudna i vissa städer med hög turistbelastning inte borde leda till oro och panik bland investerande kunder. Med eller utan semesteruthyrningar är fastighetsinvesteringar i Spanien lönsamma och kommer fortsatt att vara det.

Semesteruthyrningar kommer att fortsätta vara möjliga i många städer och områden, kanske med fler krav och begränsningar, men semesteruthyrningar kommer aldrig att förbjudas eller begränsas helt. Denna debatt bör närmas med logik. Till exempel, om det finns fler semesteruthyrningar än registrerade invånare i centrala Malaga, är det uppenbart att området kräver striktare regler för nya semesteruthyrningar.

De flesta av oss som bor i Malaga, liksom utländska kunder som besöker staden, anser att stadskärnan är överbelastad av turism, med gator som är fulla av människor nästan varje dag året runt. Det är en skam att lokal identitet och traditionella verksamheter går förlorade och att centrum används uteslutande som turistboende för besökare.

Å andra sidan är turismen den viktigaste inkomstkällan för många städer i Spanien och naturligtvis för staden Malaga, vilket gör att vi måste ta hand om turister och behandla dem på bästa möjliga sätt. Många av oss lever tack vare dem, och vårt företag är inget undantag.

Det vore ett stort misstag att inte försöka hitta en balans mellan turistaktiviteter i en stad och de boende som lever där. Om vi inte försöker få båda grupperna att leva och samexistera på ett balanserat sätt, kommer detta att leda till missnöje och sätta olika grupper emot varandra, vilket i slutändan kan leda till extrema åtgärder, eftersom inga mellanliggande steg har tagits innan problemet blir svårt att lösa.

Är det lönsamt att köpa en fastighet utan att använda den som semesteruthyrning?

Det är uppenbart att semesteruthyrningar ligger bakom en betydande ökning av köp av fastigheter i många turiststäder i Spanien, eftersom denna verksamhet har gett ägarna goda vinster. Om begränsningar eller förbud mot semesteruthyrningar börjar genomföras, kommer dessa att påverka antalet fastighetsköp i de områden där de införs, på ett eller annat sätt.

Trots ovanstående kommer maskineriet för fastighetsinvesteringar och intresset från utländska kunder för att köpa hem i Spanien, specifikt i dessa turistområden, inte att stanna av på grund av begränsningar som införs för semesteruthyrningar. Med andra ord kommer en begränsning av semesteruthyrningar i sig inte att orsaka en nedgång på fastighetsmarknaden.

Kostnader för att utnyttja semesteruthyrningar

Semesteruthyrningar har betydande driftskostnader, vilket minskar nettovinsterna, såsom kostnaden för det företag som förvaltar fastigheten, som ligger mellan 17% och 22%. Skatt på hyran som mottas, där EU-invånare betalar 19% av vinsten, medan icke-EU-invånare betalar 24%, och spanska invånare deklarerar det som inkomst från arbete, vilket innebär att de betalar enligt skattesatserna för inkomstskatt. Dessutom är det för icke-EU-invånare inte möjligt att dra av vissa kostnader eller underhållskostnader för fastigheten vid semesteruthyrningar.

Långtidsuthyrning

I staden Malaga ger även traditionella uthyrningar goda vinster för fastighetsägare, eftersom priserna för långtidsuthyrning har fördubblats i det centrala området sedan 2021. För närvarande ligger genomsnittliga hyrespriser i området runt 1 400 euro per månad.

Hela staden Malaga har ett lågt utbud av traditionella uthyrningar, vilket har gjort hyrespriserna för sådana fastigheter mycket höga för tillfället. Man kan anta att denna situation kan komma att gälla många kommuner på Costa del Sol, såsom Marbella, Benalmádena, Fuengirola, Mijas eller Nerja, eftersom det minskande utbudet har lett till rekordhöga priser på traditionella uthyrningar.

Låt oss komma ihåg att om ägaren är skatteresident i Spanien, har traditionella uthyrningar betydande skattefördelar, som sträcker sig från 50% till 90% av hyran som är skattefri. Ibland läggs fokus på den bruttoinkomst som erhålls från semesteruthyrningar istället för den nettoinkomst som kvarstår efter att alla kostnader och skatter betalats.

Staden Malaga är mycket attraktiv för digitala nomader, administrativa tjänstemän och andra yrkesverksamma som vill bo och arbeta i Malaga. Med andra ord kan du söka efter en hyresgästprofil som är acceptabel, med dokumenterad betalningsförmåga, vilket minskar risken för att hyresbetalningar uteblir.

Uthyrning per rum

En annan mycket attraktiv marknad är uthyrning av lägenheter till studenter per rum. Dessa priser är också mycket höga för tillfället och det finns företag som specialiserar sig på att hyra ut bostäder till dessa studenter, med stora vinster. Det bör också noteras att om fastighetsägaren är skatteresident i Spanien, skulle en del av den hyra som mottas från fastigheten vara skattefri.

Slutsats om alternativ för RTA-semesteruthyrningar

Med allt ovanstående menar jag att det i Spanien alltid finns alternativ för att få bra investeringsavkastning från fastighetsköp bortom semesteruthyrningsmarknaden.

Fastigheter som registrerades i RTA före begränsningarna kan fortsätta att verka som semesteruthyrningar, och nya kommer att registreras i RTA för denna verksamhet, om de uppfyller de nya krav som fastställts av varje kommun.

Vad är den aktuella situationen på fastighetsmarknaden i Andalusien?

Ökningen av räntorna under de senaste två åren, den låga tillgången på bostäder i vissa turistområden och höga fastighetspriser i andra har redan lett till en minskning av fastighetsköpen i vissa turiststäder i Spanien under första halvan av 2024, jämfört med samma period året innan.

Priserna har ännu inte påverkats och fortsätter att vara på rekordhöga nivåer i många turiststäder. Det skulle heller inte vara dåligt för vissa av dessa områden att se en nedgång i priserna på fastighetsmarknaden, eftersom detta skulle locka framtida investerare. Att fastighetsmarknaden skulle genomgå en justering och priserna börja sjunka vid något tillfälle betyder inte att vi befinner oss i en kris eller att det är anledning till oro.

Denna potentiella prisnedgång bör inte skyllas på de begränsningar eller förbud som införts på semesteruthyrningar i vissa turiststäder. Självklart kommer dessa begränsningar eller förbud i specifika turiststäder att påverka utbud och efterfrågan, men det finns många andra faktorer att ta hänsyn till.

Vad bör jag göra för att köpa en fastighet med säkerhet och utan att riskera min investering?

Du behöver anlita en advokat som är specialiserad på fastighets- och markrätt, som är mycket väl insatt i detta rättsområde och som kan informera dig om den juridiska statusen för din fastighet under processen. Utan tvekan är en juridisk rapport eller due diligence det lämpliga dokument som en advokat bör erbjuda dig för din sinnesro.

Att inte anlita en advokat i processen när du köper en bostad i Spanien eller att inte anlita rätt advokat för denna process kan vara ett stort misstag. Kostnaden för en advokat är mycket liten i förhållande till det pris du kommer att betala för fastigheten eller andra juridiska kostnader relaterade till överlåtelse.

C&D Solicitors, specialistadvokater inom fastighetsrätt i Andalusien

På C&D Solicitors specialiserar vi oss på att ge fastighetsrådgivning till utländska kunder, oavsett om det handlar om individer som söker köpa ett fritidshus eller en investeringsfastighet i Spanien, samt investeringsföretag eller investeringsfonder som söker växa sin tillgångsportfölj och dra nytta av de kapitalvinster de kan uppnå på fastighetsmarknaden och i fastighetsdrift.

Vi erbjuder ”full service”-rådgivning genom hela processen på ditt modersmål: engelska, svenska, nederländska, franska och tyska. Du kan ringa oss på +0034 952 532 582, skicka ett meddelande via WhatsApp på +34 639 54 16 02 eller skriva till oss på info@cdsolicitors.com. Vi kommer att titta på ditt ärende, skicka information om processen och en kostnadsuppskattning, utan några som helst förpliktelser.

Författare: Gustavo Calero Monereo, advokat på C&D Solicitors (Torrox & Malaga, Andalusien)

Från och med januari 2024, i år, kan skatten på fastighetsuthyrning för icke fast bosatta/skatteskrivna i Spanien kombineras i en enda årlig deklaration som måste lämnas in mellan 1 och 20 januari följande år. Detta innebär att om du hyr ut en fastighet i Spanien och du anses vara icke skatteresident, kommer du från 2025 att kunna slå ihop all hyra som erhållits under året, även om det är från olika hyresgäster, till en enda skattedeklaration.

Från 2024 kommer C&D Solicitors också att erbjuda IRNR-skattedeklarationen för icke utländska fastighetsägare som hyr ut sin spanska fastighet. Skicka oss ett e-postmeddelande nu till info@cdsoliciotors.com om du vill att vi lägger till dig i vår e-postlista, så kommer vi att informera dig om våra avgifter plus alla eventuella avdrag för att minska din skatt.

Vad är den aktuella statusen på marknaden för fastighetsuthyrning i Spanien?

Under de senaste åren har utlänningars köp och försäljning av bostäder i avsikt att hyra ut dem, särskilt för semesteruthyrning, varit nyckeln till boomen på fastighetsmarknaden. I turistområden som Costa del Sol, Costa Tropical eller Axarquía och städer som Malaga, Marbella och Benalmádena är försäljningsvolymen mycket hög.

Ökningen av hyrespriserna i Andalusiens Medelhavskust, som drivs av den höga efterfrågan på semesterbostäder, har väckt intresset bland utländska köpare för att köpa fastigheter. Privatpersoner, företag och investeringsfonder har länge haft siktet inställt på olika städer och kustområden i Andalusien, med målet att köpa fastigheter avsedda att användas för semesteruthyrning.

Är det lönsamt att investera i en fastighet för uthyrning i Spanien?

Svaret är JA, objektiva data bevisar det. Det är dock nödvändigt att ta hänsyn till två mycket viktiga faktorer: priset som ska betalas för fastigheten och efterfrågan på uthyrning i det specifika området. Många fastighetsmäklare erbjuder dessa uppgifter.

Enligt Idealista nådde vikten av säsongsuthyrning som helhet under första kvartalet 2024 11 % av marknaden. I Andalusien utgör säsongsuthyrning redan 21 % av det totala antalet hyrda lägenheter i Cadiz, 13 % i Malaga, 9 % i Granada och 7 % i Sevilla.

Är det lönsamt att investera i en fastighet för uthyrning på Costa del Sol?

I staden Malaga har hyrespriserna under de senaste fyra åren ökat med nästan 40 % och under de senaste 12 månaderna har de ökat med 14 %. För närvarande lockar varje annons för en långtidsuthyrning som publiceras i Malaga i genomsnitt 28 potentiella hyresgäster. Rapporten för första kvartalet i år 2024, publicerad av fastighetsportalen Fotocasa, visar att den genomsnittliga avkastningen på investeringar för bostäder i Andalusien har varit 6,1 %.

Denna rapport avslöjar en tydlig minskning av lönsamheten för den historiska stadskärnan i Malaga, som har gått från 4,3 % till 1,6 % på ett år. Detta beror på det höga priset på bostäder i detta område av Malaga, vilket ökar den tid som krävs för att få avkastning på din investering.

Olika skördar per distrikt i Malaga

Den här rapporten visar att andra stadsdelar i staden Malaga, en bit från stadens centrum, som El Cónsul, Ciudad Universitaria, El Romeral, La Unión eller Cruz de Humilladero, har gett avkastning under det senaste året från 4 % till 5 %, eftersom fastighetspriserna i dessa områden är mycket lägre. Många nybyggnadsprojekt i staden Malaga utvecklas i dessa stadsdelar.

Enligt denna rapport från Fotocasa, i den västra delen av Costa del Sol, låg den genomsnittliga avkastningen för bostäder under det senaste året på 4,5 % i Marbella och i Torremolinos var genomsnittet 5,7 %, i Benalmádena 5,1 %, i Mijas 5,9 %, i Fuengirola 4,7 % och i Estepona 4,6 %.

I den östra delen av Costa del Sol/Axarquía kan vi hitta Rincón de la Victoria med 4,9%, Vélez Málaga med 5,5% och Torrox med 5%. I Granada, på Costa Tropical, har vi Almuñécar med en genomsnittlig avkastning på 4,6 % och Motril med 5,7 %.

Måste icke skatteskrivna invånare betala skatt på hyresinkomster i Spanien?

Svaret är ja. Varje fastighet som ligger i Spanien är föremål för inkomstskatt för icke skatteskrivna (IRNR). Om fastigheten hyrs ut, oavsett om det är långtidsuthyrning, korttidsuthyrning eller som fritidshus, måste ägaren eller var och en av ägarna lämna in blankett 210. Likaså om det finns olika referensnummer i Catastro-registret, ska en skattedeklaration lämnas för varje catastro-referensnummer.

The answer is YES. Every property located in Spain is subject to Non-Resident Income Tax (IRNR). If the property is let out, whether in a long-term tenancy, a short-term tenancy or as a holiday home, the owner or each of the owners will have to file Form 210. Likewise, if there are different cadastral references, a tax return must be filed for each cadastral reference.

När är utlänningar befriade från att deklarera hyresintäkter?

För första gången, från och med januari i år, är inlämningsdatumet för formulär 210 mellan 1 och 20 januari följande år. D.v.s. hyra och inkomst som en icke-skatteskriven erhållit från en bostad 2024 kommer att deklareras mellan 1 och 20 januari 2025.

Kom ihåg att det nu är möjligt att lämna en enda årlig deklaration för varje ägare, även om det finns olika hyresgäster, vilket är fallet för semesteruthyrning i Malaga.

Vad är skattesatsen för hyra som erhålls av icke fast bosatta/skatteskrivna i Spanien?

Skattesatsen är 19 % för bosatta inom EU, Island, Norge och Liechtenstein. Invånare utanför EU kommer dock att behöva betala en skattesats på 24 %.

Kan jag dra av kostnader från hyran för en fastighet om jag inte är fast bosatt/skattskriven i Spanien?

Två scenarier måste beaktas: Icke fast bosatta som bor i EU, Island, Norge och Liechtenstein kan dra av kostnader från bruttohyresintäkterna.

Utländska medborgare som bor i andra länder, d.v.s. utanför Europeiska unionen, kan dock inte dra av några kostnader och kommer att vara skyldiga att betala skatt på den totala bruttoinkomsten från fastighetsuthyrning.

Vilken skatt ska betalas om ägaren av en fastighet är ett utländskt kommersiellt företag?

I det här fallet kommer det utländska företaget som äger fastigheten att behöva lämna in blankett 210 årligen, på samma sätt som en person som inte är fast bosatt i landet (icke skatteskriven), eftersom det utländska företaget också kommer att vara skyldigt att betala IRNR. Skattesatsen blir densamma som för en enskild ägare.

Kan skattemyndigheterna tolka att jag bedriver ekonomisk verksamhet i Spanien om jag hyr ut en fastighet?

En icke fast bosatt som äger flera hyresfastigheter i Spanien anses inte bedriva verksamhet genom ett fast driftställe i Spanien eller med andra ord anses inte ägna sig åt näringsverksamhet. Enligt spanska skatteregler är den enkla uthyrningen av flera fastigheter inte ett av de fall som ingår i begreppet ”fast etablering”.

I vissa fall, då en utlänning som hyr ut flera fastigheter i Spanien och anställer personal (minst en person i Spanien med ett heltidsanställningsavtal) för att sköta dessa aktiviteter, så skulle statskassan tolka att den verksamhet som bedrivs är av affärsmässig karaktär, genom ett fast driftställe. Detta medför ansvar för företagsskatt och ett krav på att lämna kvartalsdeklarationer. Skattesatsen är i detta fall 23 %, beroende på skillnaden mellan intäkter och utgifter för det fasta driftstället.

Vad är det viktigaste att tänka på om jag köper en fastighet i Spanien som en hyresinvestering?

Anlita en advokat specialiserad på fastighetsrätt för att ge dig råd under köpprocessen. Om du har juridiska frågor eller söker rättslig skattesäkerhet, är det viktigt att anlita en advokat för att säkerställa din sinnesfrid. Det kan finnas begränsningar och restriktioner för uthyrning av en fastighet, förutom andra typer av juridiska frågor och din advokat kommer att granska allt detta i en due diligence och informera dig innan du skriver under det privata köpekontraktet.

C&D Solicitors, specialistjurister inom fastighetsrätt i Andalusien

På C&D Solicitors är vi specialiserade på att tillhandahålla fastighetsrådgivning till utländska kunder, oavsett om det är individer som vill köpa en semesterbostad eller en investeringsfastighet i Spanien, såväl som investeringsbolag eller investeringsfonder som vill öka sin tillgångsportfölj och dra nytta av kapitalvinsterna de kan få på fastighetsmarknaden och i fastighetsdrift.

Vi erbjuder ”full service”-rådgivning under hela processen på ditt modersmål: svenska, engelska, holländska, franska och tyska. Du kan ringa oss på +0034 952 532 582, skicka oss ett WhatsApp-meddelande på +34 639 54 16 02 eller skriva till oss på info@cdsolicitors.com. Vi undersöker ditt ärende, vi skickar information om processen och en kostnadsuppskattning för detta, utan några som helst åtaganden.

Författare: Gustavo Calero Monereo, advokat på C&D Solicitors (Torrox & Malaga, Andalusien)

Hyr du ut en URBAN andalusisk fastighet till turister? Planerar du att göra det i framtiden? Eller är du en mellanhand som hyr ut en semesterbostad i fastighetsägarens namn? Läs i så fall hela den här artikeln, eftersom nya regler för detta nyligen har införts av Junta de Andalucia.

Under de senaste åren har turismen i vissa andalusiska städer och byar vuxit oavbrutet. Fastighetsköp, som bland annat lockats av boomen inom semesteruthyrning och de intäkter som kan erhållas från denna verksamhet, har haft en direkt effekt på de höga priserna på traditionella uthyrningsfastigheter. Du kan också be oss skicka dig vår PDF med en summering om att ansöka om RTA-licens. 

På grund av denna marknadssituation för semesteruthyrning publicerade Andalusiens regionala regering en ny förordning 31/2024, av den 29 januari, som trädde i kraft den 22 februari 2024. Detta upphäver och ändrar några artiklar i förordningen som publicerades 2016, vilken reglerade semesteruthyrning i Andalusien för första gången.

För första gången gör den nya förordningen det möjligt för kommunerna att begränsa semesteruthyrning med hänsyn till allmänintresset. Likaså blir företag eller privatpersoner som förvaltar semesteruthyrning i en eller flera fastigheter ansvariga gentemot fastigheternas administration och användare. Och även för fastighetsägare finns det olika förändringar att anpassa sig till.

Den höga efterfrågan på fastigheter och den attraktiva verksamheten att hyra ut semesterbostäder

Fastighetsköp av privatpersoner, företag och investerare i strategiska lägen med en stark efterfrågan på turism har haft en direkt effekt på fastighetspriserna. Malaga och andra kommuner på Costa del Sol, som Marbella, Benalmádena, Fuengirola, Mijas eller Nerja, till exempel, har sett fastighetspriserna nå historiska toppar.

Vi bör särskilt nämna utländska investerare, som riktar sig mot fastighetsinvesteringar i städer som Malaga, Sevilla och Granada, samt andra kommuner på Costa del Sol och Costa Tropical. Antalet semesterbostäder som erbjuds för semesteruthyrning har, på grund av denna efterfrågan, inte slutat växa i vissa städer. Detta har lett till ökade kostnader för traditionella hyresbostäder för invånarna, med mycket höga priser, och även vissa problem med överexploatering av turister i vissa områden, där invånarna sakta har försvunnit.

För vilka semesterbostäder i Andalusien gäller detta?

Denna förordning gäller bostäder utrustade för omedelbar användning, avsedda att hyras ut i mindre än två månader, där boendetjänster erbjuds för turiständamål i utbyte mot betalning. Med turismändamål avses att bostaden marknadsförs eller annonseras i turismfrämjande kanaler, såsom resebyråer, turistföretag och kanaler som gör det möjligt att boka boende.

Gäller detta semesteruthyrning på mark som inte går att utveckla eller på landsbygden?

Denna förordning gäller INTE bostäder belägna i landsbygdsmiljö, det vill säga bostäder i icke exploateringsbar mark eller på landsbygd. Att använda dessa bostäder som fritidshus regleras av andra regler.

När kan en bostad inte användas för semesteruthyrning i Andalusien?

Bostäder som ska hyras ut måste uppfylla en rad krav för att vara registrerade i det andalusiska turistregistret Registro de Turismo de Andalucia (RTA) och bedriva aktiviteter relaterade till semesteruthyrning.

Förbud mot användning av sociala bostäder (VPO) i bestämmelserna om semesterbostäder

Dessa bostäder kan inte användas som semesterbostäder. Det bör dock noteras att om du funderar på att köpa en fastighet och fastighetsregisterrapporten visar en VPO-kvalificering, är denna klassificering ofta föråldrad och dess utgång kan begäras. Detta är något som händer ofta, eftersom VPO-klassificering bara varar en viss tid. I många fall fortsätter dock VPO-kvalificeringen att förekomma i fastighetsregisterrapporten, även om egendomen förlorat den juridiska statusen.

Oförmåga att driva semesteruthyrning om bostadsägarföreningen uttryckligen förbjuder att bostaden används för semesteruthyrning

Om fastigheten du vill köpa eller hyra ut är en del av en bostadsägarförening som uttryckligen förbjuder denna verksamhet i dess stadgar (grundstadgar), kan bostaden inte användas för semesteruthyrning. Det är ovanligt att hitta detta förbud i äldre byggnader, eftersom semesteruthyrning ”inte existerade” förrän nyligen och därför inte reglerades i stadgarna.

Bostadsföreningen kan dock när som helst ändra stadgarna och införa förbud mot semesteruthyrning till turister. Detta gäller dock inte de bostäder som redan var registrerade i RTA före förbudet.

OBS! Det finns ett dilemma angående den procentandel som krävs för att ändra stadgarna för en bostadsägarförening för denna specifika begränsning. Vissa domstolsbeslut slår fast att en majoritet på 3/5 (=60 %) av de totala ägarna räcker, och andra slår fast att det krävs ett enhälligt beslut (100 %) av alla ägare. Ur vår juridiska tolkning av lagen skulle enhällighet vara nödvändig. I framtiden kommer detta att klargöras.

I ljuset av denna motsägelse, kanske du bestämmer dig för att redan ansöka om din RTA-licens trots att du faktiskt inte hyr ut (än). Detta kan vara att rekommendera, men du måste veta att i teorin har myndigheterna rätt att avbryta din RTA-licens om du inte deklarerar din uthyrningsinkomst (antingen IRPF eller IRNR).

Speciellt vid nybyggen kan det finnas förbud mot semesteruthyrning i stadgarna

Det är vanligtvis i nyproducerade bostadsområden som stadgarna (’estatutos’) lättare kan förbjuda denna verksamhet. I det här fallet är det viktigt att du eller din advokat granskar stadgarna noggrant. Om du funderar på att köpa ett nybyggt hus (eller på ritning) och tänker använda det för semesteruthyrning, bör du veta att det är möjligt att, när det väl har byggts, kan stadgarna förbjuda användningen av bostäder för semesteruthyrning. Med andra ord, när du undertecknar det privata försäljningsavtalet är det mycket troligt att det är omöjligt att veta om stadgarna kommer att förbjuda semesteruthyrning när ägarföreningen bildas.

Förbud mot semesteruthyrning av bostäder som är oförenliga med stadsplanebestämmelserna i den kommun där de är belägna

Bostäder på tätortsmark med ”Celula de Habilitat” eller ”Licencia de Primera Ocupación” (LPO) dvs intyg om att det är tillåtet att bo i fastigheten, kan användas som semesteruthyrning. Detsamma gäller bostäder som vid byggandet inte stred mot stadsplaneringen i kommunen och som innehar ett oreglerat beslut eller motsvarande LPO-intyg, om dessa är byggda före 1986. Därför kommer det fortfarande att vara tillrådligt att skicka in LPO- eller Celula de Habilitat-intyg för att registrera din fastighet i RTA, men du kan också bevisa att du uppfyller stadsplanebestämmelserna med något annat dokument eller tekniskt certifikat.

När det gäller denna fråga om kravet på att ha en LPO eller Celula de Habilitat, har de nya bestämmelserna eliminerat behovet av att ha en LPO och har ersatt detta med kravet på att bostäder ska följa stadsplaneringsbestämmelserna. Kanske är denna förändring utformad så att andra bostäder som av olika skäl saknar LPO i framtiden kan få tillgång till RTA, till exempel om kommunen implementerar ett visst förfarande för att få tillstånd att använda en bostad för turiständamål, t.o.m. om en sådan resolution inte är en LPO som sådan. Om kommunen skapar ett sådant specifikt förfarande och en bostad utan LPO får tillstånd för turiständamål, skulle det förstås att bostaden följer kommunens stadsplaneringsbestämmelser. Under de närmaste månaderna kommer vi att se om några kommuner genomför ett sådant förfarande.

Förbud mot semesteruthyrning för stadshus som erkänts som likvärdiga med oreglerade (DAFO)

Bostäder byggda på tätortsmark efter 1986, som inte följer planbestämmelserna i den kommun där dessa är belägna, får anses vara bostäder med status likvärdig med oreglerad. Om de erkänns som sådana får dessa endast användas som semesteruthyrning med uttryckligt tillstånd från kommunfullmäktige för sådan ändring av användningen.

Vad ska jag göra för att uppfylla kriterierna i bestämmelserna angående semesteruthyrning i Andalusien?

För att använda en bostad för semesteruthyrning, är det nödvändigt för den person eller enhet som är avsedd att delta i sådan verksamhet att registrera fastigheten i Andalusiska Turist Registret (RTA). För att slutföra denna registrering är det nödvändigt att skicka in en ansvarsdeklaration (DR) elektroniskt, som intygar överensstämmelse med kraven i förordningen. Fastigheten kan användas för semesteruthyrning efter inlämnandet av DR. I förordningen fastställs det minimiinnehåll som intyget ska innehålla, där en av de nya inslagen är kravet på att ange om bostaden hyrs ut året runt eller för bestämda perioder, vilket ska anges i intyget (deklarationen).

OBS! Under tiden för publicering av denna nyhetsartikel har C&D Solicitors skickat in en första RTA-ansökan via det nya webbformuläret. Även om det rör sig om en ansvarsdeklaration, ber systemet fortfarande att den sökande laddar upp de aktuella dokumenten. I formuläret står det att om du inte laddar upp rätt dokument inom 10 dagar kommer ansökan att annulleras.

Vad händer om jag inte har ett intyg om boende eller LPO?

Det finns olika processer för att få första inflyttningscertifikatet för ett hem:

Hur man får en LPO i Andalusien för bostäder byggda före 1986

Detta är den enklaste och billigaste processen, eftersom alla stadsbostäder byggda i Andalusien före 1986 utan efterföljande ändringar betraktas som bostäder med bygglov och ett intyg om första inflyttning. Baserat på gällande stadsregler i Andalusien, kallad LISTA, kan ägaren begära detta administrativa erkännande genom att skicka in ett litet projekt undertecknat av en arkitekt och betala en avgift. Handläggningstiderna varierar för varje kommunfullmäktige, eftersom vissa är snabbare än andra.

Hur man får en LPO i Andalusien för bostäder byggda efter 1986

I det här fallet är processen längre och mer kostsam, både på grund av den typ av projekt som ska upprättas av arkitekten och den avgift som kommunfullmäktige tar ut. Om bostaden är en del av en byggnad och den här byggnaden inte har någon LPO, är det mycket troligt att ett enda hem inte kan få en LPO och Ägarföreningen bör vara den som begär LPO för hela byggnaden. När det gäller parhus eller fristående fastigheter kan LPO erhållas så länge en arkitekt bekräftar, i ett projekt, att bostaden följer stadsplanebestämmelserna.

Som nämnts tidigare, om bostaden byggd efter 1986 inte uppfyller stadsplaneringsbestämmelserna, kan en LPO inte erhållas. Endast ett intyg som motsvarar oreglerat kan anskaffas och det är varken värt eller bekvämt för en stadsbostad.

Vilka förändringar inför förordningen för förvaltare eller operatörer av semesteruthyrning?

En av de viktigaste ändringarna av förordningen är den nya ansvars- och relevanspositionen som intas av yrkesverksamma och företag som för ägarnas räkning förvaltar driften av fastigheter på semesteruthyrningsmarknaden. Utövare av semesteruthyrning, oavsett om de är privatpersoner eller företag och även om de endast driver en enskild semesteruthyrning, ska registreras som innehavare i utlåtandet (DR). För att registrera förvaltaren som innehavare av DR för en fastighet, måste var och en av de lagliga ägarna av fastigheten ge sitt tillstånd genom att underteckna lämpligt uppdrag eller förvaltningskontrakt mellan operatören och ägarna.

Förvaltning och administration av en fastighet av tredje part förutsätts ske när tredje part ombesörjer leverans och hämtning av nycklar, välkomnar gäster, tillhandahåller tjänster under vistelsen, städning vid in- och utcheckning m.m. Innehavaren av DR kommer att vara ansvarig gentemot förvaltningen och användarna av tjänsten, med kravet att ha ett avtal med ägarna för att utföra en sådan verksamhet. De kommer att vara skyldiga att underrätta administrationen om eventuella ändringar i den juridiska titeln eller villkoren för fastigheterna.

Vilka är skyldigheterna för bostäder som redan registrerats i RTA före detta dekret?

Bostäder som redan är registrerade i RTA måste kontrollera om de uppfyller de nya, ytterligare krav som införs genom dekretet och om inte, kommer de att ha vissa tidsfrister att anpassa sig till dessa.

Vilken är den tidsfrist som förordningen ger för att följa reglerna för fritidshus när det gäller möbler och kvalitet?

Dekretet ger en period på upp till ett år från dess ikraftträdande, det vill säga fram till den 22 februari 2025, för ägare som redan är registrerade i RTA att renovera fastigheterna. Dessa krav avser främst möbler, luftkonditionering, minsta rumsstorlekar, lägsta kvalitetsnivåer etc. Till exempel behöver du nu ha 2 badrum när du har fler än 5 gäster och 3 badrum när fler än 8. Om du vill ta emot vår sammanfattning PDF med alla krav, fråga bara din juridiska assistent på C&D eller läs det totala dekretet på spanska.

Vilken är deadline för att meddela ändringar i antalet bäddar för boende?

Den nya förordningen fastställer en maximal beläggning per bostad på 15 personer (max 4 per rum), om den hyrs ut som hela fastigheten, och 6 personer om den hyrs av rummet (max. 4 per rum). (Annars behöver du en annan typ av RTA-licens för ´establicimiento hostelero eller establicimiento apartamentos´ som också kräver en verksamhetsöppningslicens från kommunen). Den introducerar också minsta och maximala ytor för sovrummen och deras maximala beläggning, ett minsta antal badrum, etc.

Om en semesteruthyrning som redan är registrerad i RTA behöver ändra antalet bäddar på grund av de nya standarderna, ger dekretet ägare eller operatörer sex månader från dess ikraftträdande att göra det, d.v.s. fram till den 22 augusti 2024.

Vilken är tidsfristen för att anmäla den eller de perioder då bostaden används som fritidshus?

Om din bostad är registrerad i RTA och du tänker hyra ut din bostad endast under en viss period av året och inte året runt, har du 6 månader på dig att göra detta, d.v.s. fram till den 22 augusti 2024.

Om du använder din fastighet som semesteruthyrning året runt behöver du inte göra något eftersom förvaltningen efter denna 6-månadersperiod utgår från att den används som semesteruthyrning året runt.

Hur lång tid har en chef eller ett företag som arbetar på semestern på sig att registrera sig som innehavare i intyget?

De företag eller förvaltare som för närvarande förvaltar fastigheter som fritidshus har 6 månader på sig att anmäla byte av innehavare för RTA-registreringen till Turistregistret för var och en av de bostäder de förvaltar.

Hur påverkar den nya förordningen beslut som förbjuder semesteruthyrning från ägarföreningar?

Förordningen föreskriver tydligt och otvetydigt att en fastighet inte kan fungera som semesteruthyrning om ägarföreningens stadgar uttryckligen förbjuder turistinkvartering. Enligt vår uppfattning är det enda sättet för en Ägarförening att förbjuda semesteruthyrning att den ändrar stadgarna och inför denna uttryckliga begränsning i dem.

Om det bara finns ett beslut från Ägarföreningen i protokollet från ett ordinarie eller extra möte, utan att ändra stadgarna för att förbjuda denna verksamhet, även om beslutet är registrerat i fastighetsregistret, förstår vi att detta förbud inte kan vara åläggs nuvarande ägare eller framtida köpare av fastigheten.

Kan kommunfullmäktige förbjuda eller begränsa semesteruthyrning med det nya dekretet?

I artikel 2, den nya förordningen, tillåter ”… Stadsfullmäktige, av tvingande skäl av allmänt intresse, kan fastställa begränsningar, proportionerliga till dessa skäl, när det gäller det maximala antalet bostäder som används för turistinkvartering per byggnad, område, sektor eller period…”.

Utan tvekan är detta en av de viktigaste nyheterna i reglerna för semesteruthyrning i Andalusien. På grund av turistmättnaden i vissa områden eller stadsdelar i stora städer som Malaga eller Sevilla, såväl som andra områden på Costa del Sol, har vissa kommunfullmäktige efterlyst denna åtgärd för att göra det möjligt för dem att begränsa turistaktiviteter.

Om ett kommunfullmäktige vill begränsa och förbjuda sådan turistverksamhet måste detta argumenteras och motiveras i detalj, det vill säga det måste visa att en sådan begränsning är nödvändig med tydliga och objektiva uppgifter. Den måste också publiceras innan den antas.

Begränsningar för befintliga licenser

Det är underförstått att begränsningar från stadshuset eller ägargemenskapen inte kommer att gälla för befintliga licenser. Men när du har en RTA-licens och du i verkligheten inte hyr ut och inte deklarerar inkomstskatten (IRPF eller IRNR), kan myndigheten säga upp din RTA-licens.

C&D Solicitors

På C&D Solicitors är vi specialiserade på att tillhandahålla fastighetsrådgivning till utländska kunder, oavsett om det är personer som vill köpa ett andra hem eller en investeringsfastighet i Spanien, såväl som investeringsbolag eller investeringsfonder som vill växa sin tillgångsportfölj och dra nytta av kapitalvinsterna de kan få på fastighetsmarknaden och i fastighetsdrift.

Vi erbjuder ”full service”-rådgivning under hela processen på ditt modersmål: engelska, svenska, holländska, franska och tyska. Du kan ringa oss på +0034 952 532 582, skicka oss ett WhatsApp-meddelande på +34 639 54 16 02 eller skriva till oss på info@cdsolicitors.com. Vi undersöker ditt ärende, vi skickar information om processen och en kostnadsuppskattning för detta, utan några som helst åtaganden.

​

På grund av vår professionella erfarenhet som specialiserade fastighetsjurister kan vi inte nog betona vikten av korrekt juridisk rådgivning under köpprocessen i form av due diligence (legal undersökning). Ditt utlandsköp innebär en stor ekonomisk investering, oavsett om du är privatperson, företag, om fastigheten ska användas som privatbostad eller är en investering för uthyrning.

Det är inte möjligt att ge lämplig juridisk rådgivning till en fastighetsköpare eller investerare såvida det inte finns en process för att undersöka den juridiska, fysiska och skattemässiga situationen för fastigheten. Denna process bör ske innan köpekontraktet undertecknas. Om den fullständiga studien av fastigheten och dess totala status inte återspeglas skriftligt i ett dokument som brukar kallas ”legal due diligence” eller ”fastighetsrättslig rapport”, är det mycket svårt att lita på all information som en köpare/investerare behöver veta innan han/hon blir kontraktsbunden till köp av en fastighet.

I det här fallet syftar vi inte bara på köpare, eftersom fastighetsägare som vill sälja en fastighet i Andalusien i allt högre grad begär en legal fastighets-due diligence för att vara informerade och lösa eventuella problem eller brister i den juridiska dokumentationen av fastigheten innan försäljning. Denna juridiska checklista innan du säljer fastigheten kommer att hjälpa dig att maximera vinsten från försäljningen och göra säljprocessen så snabb som möjligt.

Vad är en fastighets-due diligence-rapport vid fastighetsförsäljning?

Fastighets-due diligence-rapport, eller legal rapport, är ett juridiskt dokument som alla advokater som är specialiserade på fastighetsrätt bör upprätta och skicka till klienten. Oavsett om man köper eller säljer, specificeras den juridiska statusen på fastigheten som han eller hon avser att köpa eller sälja. Detta dokument bör innehålla all relevant juridisk information, registreringar, planer och skatteinformation om fastigheten. Detta ger köparen/säljaren all nödvändig information för att fatta det mest tillfredsställande beslutet när det gäller köp eller försäljning av fastigheten. Och för att köparen ska ha största möjliga rättssäkerhet vad gäller investeringen.

Ur juridisk synvinkel, binder detta dokument advokaten till klienten och gör det möjligt att definiera och förklara det juridiska arbetet som utförts. Detta ger en säkerhet under överlåtelseprocessen genom den detaljerade information som förklaras för köparen i den juridiska due diligence-rapporten.

Varför är en legal undersökning och skriftlig legal rapport så viktig om jag ska köpa en fastighet?

Svaret är enkelt: eftersom detta dokument ger dig som köpare rättssäkerhet. Den innehåller all relevant information skriftligt om fastigheten du vill köpa. Det ger en förklaring av det som undersökts och gör det lättare att förstå allt i processen. Likaså inkluderar detta dokument sådant som ännu inte har fastställts den dag då rapporten upprättas, det som är under behandling eller det som inte kan säkerställas av olika skäl, beroende på vad som är lämpligt.

Denna rapport kommer att förhindra eller minska risken för köparen att upptäcka problem för sent under köpprocessen eller efter köpet, när det privata köpekontraktet redan har signerats eller till och med när det offentliga köpebrevet har undertecknats. Dessa är ofta problem som, om köparen känner till det i förväg, kan leda till en förhandling med säljaren innan det privata köpekontraktet undertecknas, eller kan till och med leda till att man väljer att inte gå vidare med köpet.

Vad ska fastighetsdue diligence eller juridisk rapport innehålla?

Legal fastighets due diligence (legal undersökning) är som en skräddarsydd kostym, vilket innebär att detta dokument och dess innehåll kommer att bero på kundens profil och den avsedda användningen av fastigheten.

1. REGISTERSTATUS

Det allmänna avsnittet i dokumentet, oavsett vilken typ av syfte med köpet, kommer att vara att granska fastighetens information i Catastro-registret och i fastighetsregistret, Registro de la Propiedad. Advokaten kollar beskrivningen av fastigheten i dessa register och se hur den matchar dess fysiska verklighet.

2. SKULDER

Likaså granskas potentiella registeravgifter eller andra belastningar, såsom förekomsten av inteckningslån, servitut, panträtter eller beslag. En bra fastighetsadvokat kontrollerar också om det inte finns några skulder från företag som förser fastigheten med vatten, el etc., skatter och avgifter från kommunen eller ägargemenskap.

3. DETALJER KOMMUNEN OCH URBANISERINGEN

Det är också viktigt att studera eventuella servitut, såsom vägar, kuster, allmänt vattenområde och situationen med fastighetsägarföreningen och eventuella skulder eller extraordinära bedömningar.

4. (KOMMERSIELLA) LICENSER

Studien av fastighetens planeringssituation är också mycket viktig och i detta fall kommer studien att bero på den avsedda användningen av fastigheten: ett hotell, ett fritidshus, kommersiella lokaler, en bostad, industriell användning etc. Vid denna tidpunkt kallas vanligtvis en tekniker in för att utföra en strukturundersökning eller checklista.

5. SKATTEKONSEKVENSER

Slutligen är en skatterevision vid fastighetsköp mycket viktig, särskilt vid köp av investeringsbolag och investeringsfonder. Dessa behöver få en värdering av tillgångar, samt sätta sig in i fastighetsskatteplanering för förvärv av fastigheten, för att spara på skatter och minska skatteeffekten.

När borde en kund få fastighets-due diligence (legal rapport)?

Den legala undersökningen av fastigheten och den skriftliga legala rapporten bör upprättas innan det privata köpekontraktet undertecknas, då köparen samtidigt vanligtvis betalar handpenning, 10 % av försäljningspriset. Det viktiga är med andra ord att köparen är medveten om all juridisk, planering och registrerings- samt skatteinformation om fastigheten innan han betalar en betydande summa pengar under processen och undertecknar det privata avtalet. Inom fastighetsområdet utarbetas vanligtvis fastighets-due diligence efter undertecknande av reservationskontraktet med betalning av en liten reservationsdeposition och innan det privata köpekontraktet undertecknas.

Om köparen får all relevant och viktig information om fastigheten i förväg får han eller hon mycket större rättssäkerhet i investeringen. Och om det finns några problem kan dessa förhandlas med säljaren och situationen kan återspeglas i det privata köpekontraktet. Detta kommer att ha en positiv effekt på processen, minska stress och öka chanserna att processen  slutar tillfredsställande för båda parter.

Om man inte är medveten om fastighetens rättsliga, planmässiga och skattemässiga situation, kan undertecknandet av ett privat köpekontrakt och betalningen av en betydande del till säljaren leda till problem mellan köparen och säljaren. Om det finns legala frågor och problem med fastigheten, och säljaren inte får kännedom om detta innan kontraktet skrivs, kan det hända att avtalet inte skyddar köparen tillräckligt.
Det kan leda till att säljaren känner att med 10 % av köpeskillingen i fickan och ett undertecknat kontrakt ger honom eller henne övertaget när man förhandlar om förändringar som påverkar försäljningspriset eller parternas skyldigheter.

Vem är rätt fackman att göra en fastighets-due diligence?

Utan tvekan är en advokat specialiserad på fastighetsrätt rätt yrkesman att utarbeta detta viktiga dokument när man köper eller säljer en fastighet i Spanien. Att göra en investering av stor betydelse i en fastighet och försöka spara på kostnaden för en advokat är ett misstag eftersom kostnaden för en advokat jämfört med alla kostnader för ett fastighetsköp är ganska liten.

Var försiktig med alla som uppmuntrar dig att inte anlita en oberoende advokat vid köp av en fastighet i Spanien, särskilt när denna person har något intresse av transaktionen. Sök efter en advokat som du tror är bäst lämpad att ge dig råd i ditt köp, som har stor erfarenhet och bra recensioner. Jämför informationen som finns på advokatens hemsida angående de tjänster som erbjuds och den information du får efter att du tagit den första kontakten med advokaten. Se till att denna advokat är expert på fastighetsrätt och är insatt i ämnet.

Varför är en fastighets juridiska utredning viktig när jag ska sälja en fastighet?

Att få en legal due diligence för en fastighet du vill sälja rekommenderas starkt, eftersom du som ägare kommer att kunna upptäcka eventuella problem med fastigheten, samt lösa dem, innan den säljs. Om ägaren identifierar, korrigerar och löser de potentiella problem som det kan finnas med fastigheten innan den säljs, är det mycket troligt att vinsten från försäljningen kan maximeras, eftersom köparen kommer att vara mer nöjd med den rättsliga situationen för fastigheten och transaktionen kommer att gå snabbare.

Att lägga ut fastigheten på marknaden först när säljaren har försäkrat sig om att all dokumentation är korrekt och att nödvändiga tillstånd är i ordning, kommer leda till att eventuell köpare är snabbare med att slutföra köpet och minskar eventuella argument för att sänka priset på fastigheten.

Advokatbyrå specialiserad på due diligence av fastigheter i Andalusien

På C&D Solicitors är vi specialiserade på rådgivning till utländska kunder vid fastighetsköp och försäljning, oavsett om det är individer som vill köpa en semesterbostad eller investera i en fastighet för uthyrning i Spanien, såväl som investeringsbolag eller investeringsfonder som vill utöka sin tillgångsportfölj och dra nytta av kapitalvinsterna de kan få på fastighetsmarknaden och i fastighetsdrift.

Vi erbjuder ”full service”-rådgivning under hela processen på ditt modersmål: engelska, svenska, holländska, franska och tyska. Du kan ringa oss på 0034 – 952 532 582, skicka oss ett WhatsApp-meddelande på 0034 – 639 54 16 02 eller skriva till oss på info@cdsolicitors.com. Vi undersöker ditt ärende, vi skickar information om processen och en kostnadsuppskattning för detta, utan några som helst åtaganden.

Författare: Gustavo Calero Monereo, VD och advokat på C&D Solicitors, Torrox/Malaga (Andalusien)

Bouppteckning och arvsskifte

Under de senaste månaderna har vår advokatbyrå stött på mer än en arvsprocess för utländska medborgare (från EU och andra håll) som ägde tillgångar i Spanien vid tidpunkten för deras död. Dessa är i allmänhet personer som ägde en fastighet som en semesterbostad. Men några av dem var också bosatta och skrivna i Spanien när de dog.

Dessa arvsprocesser, när en person med tillgångar i Spanien dör, tenderar att vara påfrestande för arvingarna. Förutom smärtan av att förlora en närstående blir arvsprocessen påfrestande p.g.a. arvingarnas bristande kunskap om arvsreglerna och arvsrätten i ett främmande land, som Spanien.

För arvingar i denna situation kommer vi att försöka förklara de viktigaste punkterna om arvsprocessen – bouppteckning och arvsskifte – för en utländsk person i Spanien.

PRELIMINÄRA PUNKTER OM REGLERNA FÖR EN ARVPROCESS I SPANIEN

Vilken lag ska gälla för arv efter en EU-medborgare med tillgångar i Spanien?

Om en utlänning avlider med tillgångar i Spanien måste vi hänvisa till den europeiska arvsförordningen från 2012, tillämplig på personer som avlidit från den 17 augusti 2015.

Som en allmän regel föreskrivs i denna förordning att arvet efter en EU-medborgare kommer att styras av lagen i det land där personen har sin fasta bostadsort. Denna regel gäller för de 27 medlemsländerna i Europeiska unionen (EU), med undantag för Storbritannien, Irland och Danmark, som anses vara tredjeländer. Det gäller dock för medborgare som i dessa länder som är medlemmar i EU.

Om den avlidne ägde tillgångar i Spanien men inte var bosatt i Spanien, tillämpas därför lagen i landet där han var bosatt.

Vilken lag gäller för arvsprocessen för en icke-EU-medborgare med tillgångar i Spanien?

Om en amerikansk medborgare till exempel har sin fasta bostad i Spanien och dör, gäller spansk lag för hans arv. Om samma person hade dött bosatt i USA men ägde tillgångar i Spanien, skulle hans arv styras av lagen i den amerikanska stat där han senast bodde.

Detta är fallet eftersom artikel 20 i den europeiska arvsförordningen föreskriver universell tillämpning av den lag som anges i förordningen, även när den lagen inte är den i en EU-medlemsstat.

Finns det undantag från den allmänna regeln om att tillämpa lagen i det land där man är bosatt?

Lagen i det land där den avlidne har sin fasta bostadsort kommer inte att gälla för arvet om den avlidne i ett sista testamente, klart och otvetydigt, anger att han eller hon vill tillämpa lagen om sitt medborgarskap på arvet. I detta fall, även om den avlidne var bosatt i Spanien vid tidpunkten för hans eller hennes död, skulle arvsprocessen för tillgångar i Spanien styras av lagen i hans eller hennes medborgarskap. När det gäller medborgare i flera länder kan de välja lagen i något av dessa.

Denna allmänna regel är inte heller tillämplig när det är möjligt att bevisa att den avlidne har en närmare anknytning till ett annat land än det där han har sin fasta bostadsort. Detta skulle till exempel gälla en arbetstagare som är tillfälligt bosatt i ett land av arbetsskäl men som behåller sina tillgångar och familj i landet där han är medborgare.

Vad händer om den avlidne inte har angett tillämpningen av sin nationella lagstiftning i ett testamente?

Om en utländsk person är bosatt i Spanien vid tidpunkten för dödsfallet och han eller hon inte valde att tillämpa lagen i hans eller hennes medborgarskap, kommer spansk lag att vara tillämplig på hela dödsboet. Detta är alltså oavsett i vilket land tillgångarna finns.

Detta är fallet eftersom den europeiska förordningen slår fast att tillämplig lag ska gälla för hela dödsboet, inte bara för tillgångar som finns i Spanien. Den europeiska förordningen fastställer universell tillämpning av samma lag på hela dödsboet.

Uppenbarligen, om den avlidne inte var bosatt i Spanien vid dödstillfället, skulle den tillämpliga lagen för hela dödsboet vara den för hans eller hennes medborgarskap, om det fastställs i testamentet. Eller det land där han hade sin fasta bostad vid tidpunkten för dödsfallet, om den avlidne var bosatt i ett annat land än landet där han var medborgare.

RELEVANTA DOKUMENT OCH INFORMATION FÖR ARVPROCESSEN I SPANIEN

Är det möjligt att ta reda på om den avlidne skrev på ett testamente i Spanien?

För att bekräfta om en person har undertecknat ett testamente i Spanien är det nödvändigt att ansöka om ett intyg om testamente från justitieministeriet. Genom denna ansökan kommer testamenteregistret att intyga om den avlidne undertecknade ett testamente i Spanien, när det undertecknades och inför vilken notarie. När detta intyg väl har mottagits, om den avlidne undertecknat ett testamente, kan arvingen (eller hans advokat) begära en kopia från det notariekontor där det undertecknades.

Det är viktigt att notera att för att ett testamente i Spanien ska vara giltigt, måste det undertecknas av en spansk notarius publicus. Denna notarie kommer att meddela testamente-registret att en person har undertecknat ett testamente på notariekontoret. I vissa fall kan personen inte resa till notarien p.g.a. t.ex. sjukdom eller orörlighet. I så fall kan en lokal notarie också göra ett hus- eller sjukhusbesök.

Det är möjligt att underteckna ett testamente utan att en notarie är närvarande, men vi kommer inte att fördjupa oss närmare i det här fallet, eftersom detta är mycket ovanligt i Spanien och skulle kräva ett rättsligt förfarande för att legalisering ska anses vara giltig.

Vilka dokument behöver arvingar i den spanska arvsprocessen?

Om den avlidne har tillgångar i Spanien och arvet hanteras i enlighet med lagen i den avlidnes nationalitet, eller den där han eller hon är bosatt utanför Spanien, bör arvingarna få ett av följande dokument från ursprungslandet:

• Europeiskt arvsintyg. Detta är endast möjligt i EU-länder.
• Bouppteckning och släktutredning. Erhållen i det land där den avlidne är medborgare. Detta är möjligt i EU-länder och icke-europeiska länder.

Utöver något av de nämnda dokumenten är det också nödvändigt att skaffa ett original dödsattest och bevis på om det finns (alternativt inte finns) ett testamente i bosättningslandet.

Om den avlidne ägde en fastighet i Spanien, måste det offentliga överlåtelsebrevet och arvsskiftet undertecknas av arvingarna inför en spansk notarie. Detta dokument är där de får rätt till lagfarten på egendomen och tillgång till de andra tillgångar som den avlidne hade i Spanien. Detta kan vara ett hus, men också ett bankkonto eller fordon.

När denna handling har undertecknats, kommer arvsskattedeklarationen att lämnas in och egendomen kommer sedan att registreras i vederbörande fastighetsregister, så att arvingar blir officiell ägare till den eller de avlidnes egendomar.

Är det nödvändigt att betala arvsskatt i Spanien?

Det är alltid nödvändigt att lämna in en arvsskattedeklaration i Spanien för alla typer av arv. Arvsskatt måste med andra ord alltid betalas i Spanien för egendom och tillgångar i Spanien, oavsett om spansk lag eller lag i ett annat land gäller. Ansvar för arvsskatt härrör från det enkla faktum att ärva tillgångar belägna inom spanskt territorium.

Här bör det noteras att arvsskatten i Spanien uppvisar stor variation, beroende på den spanska autonoma regionen där den avlidne var bosatt eller var den avlidne hade tillgångar om han eller hon var icke-skattskriven. Observera att i Spanien betalar både inhemska, fast bosatta och utländska personer samma arvsskatt (inklusive bosatta utanför EU) och det har inte förekommit några skatteskillnader i denna mening under de senaste åren.
​

Vad är arvsskatten i Spanien?

I Spanien är varje autonom region fri att fastställa sina egna regler för arvsskatt och det finns stora skillnader i beskattning mellan dem. Av denna anledning, när du köper en fastighet för antingen personlig eller investeringsanvändning, är det praktiskt att bekanta sig med arvsskattesatsen i den region där fastigheten ska köpas.

Om du funderar på att köpa en bostad i Spanien är vårt råd att få en uppskattning av den arvsskatt för din tilltänkta arvinge som kan komma att betalas vid dödsfall.

För mer information om detta ämne rekommenderar vi att du läser vårt inlägg från april 2021 om spansk arvsskatt. Den autonoma regionen Andalusien har en av de lägsta arvsskatterna i Spanien. Arvingar såsom en make/maka, barn och barnbarn till den avlidne, betalar ingen arvsskatt i Andalusien, även om det alltid är nödvändigt att lämna in en skattedeklaration.

Är det en bra idé att skriva ett testamente i Spanien?

Om du har tillgångar i Spanien, även om du har ett testamente i ditt ursprungsland, rekommenderar vi alltid att signera ett spanskt testamente  som endast omfattar tillgångar som finns på spanskt territorium.

Det kommer alltid att vara möjligt att välja att tillämpa lagen för ditt medborgarskap i detta testamente. Om du inte är fast bosatt och skriven i Spanien när du undertecknar testamentet, men sedan bestämmer dig för att flytta till Spanien kommer lagen i ditt medborgarskap att gälla för ditt arv istället för spansk lag.

Den ekonomiska kostnaden för detta testamente undertecknat i Spanien är inte hög och kommer alltid att bidra till att göra processen i Spanien enklare och billigare för dina arvingar.

Ett testamente minskar inte skatterna, det vill säga det har inga skattefördelar, men det hjälper arvingar att hantera byråkratin i arvsprocessen som kommer att äga rum i Spanien efter din död.

Tänk också på att spansk lag föreskriver tvångsarvingar och att det inte är möjligt att överlåta dina tillgångar till vem du än väljer. Därför, om spansk lag skulle gälla för ditt arv, måste dessa minimiandelar för tvångsarvingar respekteras.

Är det möjligt att sälja en fastighet i Spanien utan att ha genomfört arvsprocessen?

Många arvingar får en fastighet i arv och överväger att lägga ut den till försäljning då de i många fall inte har något intresse av att behålla den.

Ibland har dessa arvingar inte tillräckliga ekonomiska resurser för att genomföra arvsprocessen i Spanien och betala den potentiella arvsskatten och Plusvalue-skatten. Men efter försäljning av fastigheten skulle de ha ekonomiska resurser för att täcka arvskostnaderna och även få kapitalvinster från försäljningen av fastigheten.

Om arvingarna till fastigheten inte har genomfört arvsprocessen i Spanien, är fastigheten registrerad i fastighetsregistren i den avlidnes namn. Av den anledningen kommer de inte att kunna sälja fastigheten utan att först slutföra den spanska arvsprocessen.

Men i Spanien är det möjligt att släppa ut en fastighet på marknaden genom vilken byrå som helst, även om arvsprocessen inte är avslutad ännu. I detta fall bör eventuella potentiella köpare informeras om att arvsprocessen är igång och att de säljande arvingarna kommer att slutföra den, innan betalning och köpebrevet undertecknas på notariekontoret.

Det är också möjligt att underteckna ett privat försäljningskontrakt, genom vilket köparen kommer att betala ett visst belopp (vanligtvis 10 %) av försäljningspriset och med dessa pengar kommer säljarna/arvingarna att kunna slutföra arvsprocessen och täcka sina utgifter i Spanien. Säljaren kommer att ha tillräckligt med tid efter att det privata avtalet tecknats för att avsluta arvsprocessen och registrera fastigheten i fastighetsregistret, innan köpebrevet undertecknas, då återstoden av försäljningspriset kommer att betalas.

VIKTIGT: Eftersom ett privat avtal kräver att säljaren slutför processen inom den överenskomna tidsramen, är det mycket viktigt att anlita en advokat/advokat specialiserad på (internationella) arvsprocesser. Innan det privata kontraktet undertecknas kommer advokaten att kunna bekräfta att arvingarnas dokumentation är korrekt, vilket skulle minska risken för att eventuella problem uppstår under arvsprocessen i Spanien.

Är det nödvändigt att anlita en advokat för att slutföra arvsprocessen i Spanien?

I Spanien finns det ingen juridisk skyldighet att anlita en advokat för förfaranden av den här typen, men det är komplicerat att slutföra denna process i Spanien utan råd från en advokat specialiserad på dessa frågor, och det verkar inte tillrådligt att avstå.

Det är nödvändigt att skaffa mycket dokumentation och information, och en sakkunnig advokat kommer att spara tid och huvudvärk för arvingarna och säkert också pengar, eftersom advokaten från början bara kommer att fråga dig om det som är nödvändigt i Spanien. Så att arvingarna kan bli ägare till den avlidnes tillgångar.

Till exempel kan det vara viktigt att få en korrekt skattevärdering av fastigheten som ska ärvas om arvingarna har för avsikt att sälja fastigheten senare, så att de kan betala mindre reavinstskatt i Spanien. En advokat kan ge dig en uppskattning av arvsskatten och den kommunala vinstskatten  ”plusvalia” (det senare gäller endast urbana fastigheter) innan du accepterar arvet i Spanien.

Om du ska ärva en fastighet i Spanien är det nödvändigt att skriva på en arvshandling inför en notarie. Advokaten som ger dig råd kan också välja lämplig notarie för att underteckna arvshandlingen, eftersom det finns notarier som har mycket erfarenhet av arv och testamentesärenden för utländska medborgare, medan andra notarier kan vara mindre erfarna och kan kräva mer dokumentation än nödvändigt.

A law firm specializing in inheritance?

C&D Solicitors är en advokatbyrå specialiserad på arvsprocesser och testamente i Spanien, med lång erfarenhet av arv och testamentariska frågor. Vi kan ge råd till både EU-medborgare och icke-EU-medborgare sedan 2006. Många nederländska, belgiska, svenska, tyska, brittiska och amerikanska medborgare är vanliga kunder till oss, bara för att ge några exempel.

Vi erbjuder ”full service”-rådgivning under hela processen på ditt modersmål: engelska, holländska, svenska, franska och tyska. Du kan ringa oss på +0034 952 532 582, skicka oss ett WhatsApp-meddelande på +34 639 54 16 02 eller skriva till oss på info@cdsolicitors.com. Vi undersöker ditt ärende, vi skickar information om processen och en kostnadsberäkning för detta, utan några som helst åtaganden.

Med tanke på boomen av semesteruthyrning i många städer under de senaste åren – och alltid med hänsyn till den känsliga balansen mellan semesterfirare och inhemska ägare – har fastighetsägarföreningar vidtagit åtgärder i detta avseende i många år, i syfte att begränsa och i de flesta fall förbjuda RTA -semesteruthyrning i sina byggnader. Baserat på vår juridiska erfarenhet av att ge råd till utlänningar på Costa del Sol, stöter vi ofta på dessa ”motstridiga” intressen mellan ägarföreningar och utländska köpare som är intresserade av att använda den egendom de tänker köpa för semesteruthyrning.

Vi ska försöka förtydliga de nuvarande reglerna som gör det möjligt för ägarföreningar att ingripa, begränsa eller förbjuda denna verksamhet.

Hur kan ägarföreningar förbjuda eller begränsa semesteruthyrning?

Under processen då vi gett juridisk rådgivning vid köp och försäljning av fastigheter till våra utländska kunder har vi stött på fler och fler fastigheter där ägarföreningar har ändrat stadgarna och förbjudit semesteruthyrning i  fastigheter som ingår i föreningen.

Det förfarande som gör det möjligt för ägarföreningar att fastställa en sådan begränsning regleras i artikel 17.12 i lagen om samfällighet (LPH). Det gör det möjligt för föreningar att begränsa eller ställa villkor för semesteruthyrning genom att hålla ett fastighetsföreningsmöte och erhålla positiva röster från över tre femtedelar av det totala antalet ägare, som samtidigt måste representera mer än tre femtedelar av ägandet i föreningen.

Skriva in begränsningar för semesteruthyrning i fastighetsregistret

För att denna förbudsresolution ska kunna verkställas av tredje part måste den vara officiellt registrerad i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad). Med andra ord, om en köpare förvärvar ett hem och föreningen har antagit detta förbud men det inte är registrerat i fastighetsregistret eller om det är registrerat efter att ägaren köper fastigheten, kommer ägaren att kunna registrera hemmet i RTA lagligt och detta förbud kommer inte att vara tillämpligt.

På samma sätt är detta förbud inte tillämpligt på bostäder som registrerats i RTA innan förbudet antogs av ägarföreningen.

Namnändring av en befintlig RTA-licens

Slutligen, när det gäller att köpa ett hem som tidigare registrerats i RTA och ägarföreningen senare förbjudit semesteruthyrning, säger rådet för turism i Andalusiens regionala regering att om detta hem säljs kommer RTA-licensen att fortsätta att vara giltig. Den nya ägaren som köper fastigheten kommer att kunna ändra RTA-registreringen i hans eller hennes namn.

Är det lagligt för fastighetsägareföreningar att förbjuda semesteruthyrning?

I artikel 17.12 LPH föreskrivs ordagrant att föreningar får begränsa eller ställa villkor för tillhandahållande av semesteruthyrning, men det är inte uttryckligen tillåtet att förbjuda uthyrning.

Eftersom denna artikel inte uttryckligen innehåller ordet ”förbjuda”, anser vissa domare och jurister att det inte är möjligt att förbjuda denna verksamhet baserat på denna föreskrift och med 3/5 majoritet.

Det skulle endast vara möjligt att införa förbudet baserat på en annan artikel i LPH, särskilt artikel 17.5, men detta skulle kräva ett enhälligt beslut av alla ägare som representerar 100% av delägarna i föreningen.

Juridisk konflikt att ägarföreningar begränsar RTA semesteruthyrning

På samma sätt hävdade provinsdomstolen i Córdoba i en dom av den 12 juli 2022 att det finns en rättspraxis som innebär en restriktiv tolkning av begränsningar av rätten till privat egendom, eftersom den utgör en konstitutionellt erkänd rättighet (artikel 33 i den spanska konstitutionen). Ett sådant förbud skulle därför strida mot rätten till privat egendom.

Utan tvekan står vi inför en rättslig konflikt som måste lösas under de närmaste åren, och förr eller senare kommer det att finnas ett avgörande från högsta domstolen som klargör denna fråga.

Vad kan fastighetsägareföreningar göra för att begränsa eller villkora semesteruthyrning?

Även om det är tydligt att det inte är möjligt att förbjuda denna verksamhet genom den 3/5-majoritet som fastställs i artikel 17.12 LPH, är det faktiskt möjligt att anta en rad begränsningar eller villkor som föreningen kan ålägga bostäder som är registrerade eller ska registreras i RTA.

Samma domare eller jurister som tolkar att semesteruthyrning inte kan förbjudas utan en enhällig omröstning från alla ägare klargör vad en resolution som begränsar eller villkorar driften av denna semesteruthyrningsverksamhet kan innehålla baserat på artikel 17.12 LPH och med godkännande av 3/5 av ägarna:

Potentiella begränsningar för ägargemenskapen

Föreningen kan godkänna reglering av semesteruthyrning och upprätta interna regler, till exempel:

1. Begränsa antalet användare
2. Tillåta husdjur eller inte
3. Fastställa dagar eller tider för ankomst eller avresa
4. Skyldighet att teckna särskild skadeförsäkring
5. Ägarens eller uthyrarens närvaro vid incheckningen för att informera användarna specifikt om reglerna för att använda gemensamma element
6. Skyldighet för ägaren att förse hyresgästerna med en kopia av dokumentet som innehåller sådana begränsningar och regler
7. Höjning av serviceavgifterna med högst 20 %.
8. etc

Denna resolution eller interna förordning som antagits av föreningen för att begränsa semesteruthyrning och som fastställer vilka kriterier ägare som vill hyra ut sina fritidshem behöver uppfylla kan vara obligatorisk.

Vilka åtgärder kan föreningen vidta om dessa interna regler inte följs?

Dessa interna regler som antagits av föreningen kan och måste innehålla de uttryckliga rättsliga konsekvenserna av att inte följa de interna reglerna för semesteruthyrning. Självklart skulle det inte bli några konsekvenser för hyresgästen som spenderar några dagar på fastigheten. Konsekvenserna skulle vara för ägaren.

Den logiska följden av ett sådant åsidosättande skulle bli att talan om förbudsföreläggande i artikel 7.2 LPH vidtogs. Detta gör det möjligt för föreningen att kräva att uthyrningen faktiskt upphör och att ägaren betalar skadestånd för eventuella skador. Detta gäller endast i det fall semesteruthyrningen skulle strida mot de regler som fastställts och antagits av föreningen för bostäder som används som semesteruthyrning.

VIKTIGT: Det bör understrykas att vi i denna fråga hänvisar till vad ägarföreningen kan göra om vi förstår att det inte är möjligt att förbjuda semesteruthyrning på grundval av artikel 17.12 LPG. Denna föreskrift hänvisar till begränsningar och villkor. Detta kan dock ifrågasättas och denna debatt har ännu inte avgjorts.

Kan en fastighetsutvecklare förbjuda semesteruthyrning i en fastighet innan bostäderna säljs?

Svaret är JA.

Vid en utveckling av nybyggda fastigheter eller nyproduktion såld ”på ritning”, innan fastigheterna börjar säljas, måste utvecklaren upprätta och registrera stadgarna som fastställer reglerna för ägarföreningen. Därför kan utvecklaren inkludera förbudet att använda bostäderna som semesteruthyrning i stadgarna.

Detta  är för närvarande inte vanligt men det är möjligt och i framtiden kommer vi kanske se fler fall för att ge mervärde till fastigheten, särskilt i lyxproduktioner. Detta kan vara ett bra sätt att locka potentiella utländska investerare som söker en plats att bo eller tillbringa tid i Spanien, bort från aktiviteter som kan störa friden.

Hyra ut din fastighet i Andalusien och begränsningar från kommunen

Investerar du i fastigheter och vill veta mer om eventuella begränsningar från kommunen angående uthyrning? Läs i så fall även vår tidigare artikel:

Semesterbostäder i Andalusien 2023, del I: Begränsningar och administrativ reglering.

Juridisk rådgivning för att investera i fastigheter för uthyrning i Andalusien

Det är mycket viktigt att vid köp och försäljning av en fastighet få råd av en oberoende advokat som specialiserat sig på dessa frågor. Detta säkrar din investering och du undviker överraskningar under överlåtelseprocessen eller senare. Om du funderar på  att köpa en fastighet i Andalusien, tveka inte att kontakta C&D Solicitors, och vi hjälper dig gärna och guidar dig i denna fråga. Vi skyddar alltid dina intressen och din position som köpare. Vi kan hjälpa dig på engelska, holländska, svenska, tyska och franska.

Författare: Gustavo Calero Monereo, lawyer på C&D Solicitors (Torrox/Malaga, Andalusien, Spanien)

Andalusiens regionala regering har tillkännagivit ett nytt dekret för att reglera semesteruthyrning, som man hoppas kunna godkänna före sommaren. Detta dekret skulle göra det möjligt för kommunerna att genom den allmänna stadsutvecklingsplanen (PGOU) begränsa etableringen av nya semesterbostäder.

Under de senaste åren har det ökade utbudet av fastigheter som används som semesterbostäder i städer som är mycket tilltalande för turister orsakat allt svårare problem på grund av överbefolkning av turister i vissa områden, samt brist på tillgång på lång sikt av hyresbostäder, i kombination med mycket höga priser.

Debatten har flyttat över till den politiska arenan och det verkar som att det finns en trend att begränsa eller till och med förbjuda dessa aktiviteter i vissa städer eller specifika områden.

Bara i Andalusien, i städer som Sevilla, Granada, Cadiz och Malaga, finns en tydlig debatt för att begränsa nya bostäder från att fortsätta att erbjudas som semesteruthyrning. Andra områden på Costa del Sol, som Marbella, Fuengirola, Nerja och Benalmádena, har också väldigt mycket semesteruthyrning och det diskuteras att begränsa detta.

I denna första del kommer vi skriva om den nuvarande situationen i Andalusien, med ett särskilt fokus på Malaga-området, när det gäller semesteruthyrning och de potentiella begränsningar som kan införas i olika kommuner på medellång och lång sikt.

Nuvarande läge för semesteruthyrning och traditionella hyresbostäder i staden Malaga

Malaga är den spanska stad som har vuxit mest när det gäller turism under de senaste åren. Detta har resulterat i att många utländska köpare investerar och fortsätter att investera i att köpa och sälja bostäder i Malaga för att användas på semesteruthyrningsmarknaden.

Till denna tillväxt av semesterbostäder i staden Malaga måste vi lägga till bristen på utbudet av fastigheter på marknaden för långtidsuthyrning dvs hyresbostäder. Enligt fastighetssajten Idealista är Malaga den spanska provinshuvudstaden där utbudet av traditionella hyresbostäder har minskat mest under det senaste året, med en nedgång på 27 %. I provinsen har minskningen varit 15 % jämfört med föregående år.

Denna brist på utbudet av långtidshyresbostäder i Malaga har främst resulterat i en ökning av hyrespriserna, som bara förra året har uppgått till 25,8 %. Sedan en tid tillbaka, i Malaga, har den genomsnittliga hyran som betalas varit den högsta i dess historia och detta händer inte bara i själva staden Malaga utan även i andra kommuner på Costa del Sol.

Hur kommer framtiden för semesterbostäder i Malaga se ut?

Det är uppenbart att staden Malaga börjar drabbas av en viss grad av massturism i det centrala distriktet. Enligt en nyhetsartikel publicerad den 7 februari är det bara i centrala Malaga 4 778 bostäder registrerade för turistuthyrning i Andalusian Tourism Register (RTA).

De olägenheter som orsakas av semesteruthyrning för invånare, överbefolkning av turister och den stora andelen bostäder som ägnas åt denna verksamhet har fått till och med Malagas borgmästare att erkänna att vi måste begränsa och reglera semesteruthyrningen bättre. Detta argument förstärks också av behovet av fler bostäder på den traditionella hyresmarknaden, eftersom efterfrågan är mycket större än det tillgängliga utbudet.

Det är troligt att, när den regionala regeringen har godkänt den nya förordningen, kommer Malagas stadsfullmäktige att börja studera vilka åtgärder den kan vidta för att begränsa semesteruthyrning i staden eller åtminstone i vissa områden.

Vi vet inte vilka åtgärder Malaga kommun kommer att vidta men det är mycket troligt att marknaden för semesteruthyrning i Malaga på medellång eller lång sikt blir begränsad på ett eller annat sätt. Detta gäller inte bara staden utan det kommer också att finnas andra kuststäder som kommer att vidta åtgärder i frågan.

Är semesterbostäder lönsamma i jämförelse med traditionella hyresbostäder?

I många fall är de det, men inte alltid. Förra året publicerade vi en artikel om ROI vid köp av fritidshus i Spanien så vi ska inte fördjupa oss i det nu. Lönsamheten kommer att bero på det pris som betalas för bostaden, samt den personliga situationen för ägaren som vill hyra ut bostaden på marknaden för  semesteruthyrning.

Av vår egen erfarenhet är de flesta av våra utländska kunder som köper ett hus i Andalusien, särskilt i provinsen Malaga, inte skattemässigt bosatta i Spanien och behöver en byrå för att hantera sin semesteruthyrning.

Minst 40 % av inkomsterna övergår i kostnader för ägaren vid denna typ av uthyrning. Av varje 100 euro i hyra måste mellan 18 % och 22 % betalas till byrån för att hantera semestern, utöver en skatt på 19 % om ägaren är bosatt i EU eller 24 % om ägaren är bosatt utanför EU.

Om ägaren är skattemässigt bosatt i Spanien kan skatterna på denna hyresfastighet bli ännu högre, eftersom denna inkomst anses motsvara inkomst av arbete och beskattas enligt den progressiva inkomstskatteskalan. Om ägaren är bosatt i Spanien och har en hög inkomst, t.ex. 70 000 euro per år eller mer skulle han eller hon behöva betala 30 % eller 35 % skatt på denna inkomst, kanske ännu mer. I det här fallet talar vi om kostnader på 50 % eller 55 % av varje 100 euro som tas emot i hyra.

En av de största fördelarna med traditionella långtidsuthyrningar är avdrag på 50 % av inkomsten som ägaren får, vilket är skattebefriat, och denna minskning kan i vissa fall nå upp till 90 %. Denna minskning är endast tillämplig på ägare som är fast bosatta och skatteskrivna i Spanien. Bostaden måste också officiellt vara hyresgästernas första bostad.

Bland de stora fördelarna med semesteruthyrning är möjligheten för ägaren att använda bostaden för egen del. En annan stor fördel med semesteruthyrning är det betydande juridiska problem som ägare möter när de hyr ut sina bostäder långsiktigt och hyresgästerna slutar betala hyra, eftersom de rättsliga förfarandena för vräkning alltid tar minst flera månader och upp till ett år. För att inte tala om osäkerheten kring i vilket skick hyresgästerna kommer att lämna bostaden.

Är begränsningarna av semesteruthyrning motiverade?

Enligt min åsikt är det nödvändigt att begränsa dessa aktiviteter när det i vissa städer eller specifika områden i städerna råder överbefolkning av turister som påverkar lokalbefolkningen oproportionerligt mycket. Överbefolkning av turister tar också ut sin rätt på kvaliteten på de offentliga tjänsterna.

På samma sätt leder ökningen av bostäder som används som semesteruthyrning i vissa områden, som i centrala Malaga, till ett minskat utbud av långtidshyresbostäder och prishöjningar för människor att hyra permanentbostäder.

Varför är tillgången till hyresbostäder ett problem i Malaga för den inhemska befolkningen?

Medellönen i Malaga är cirka 1 550 euro per månad och att hitta ett hem i huvudstaden för mindre än 900 eller 1 000 euro i månaden är nästan omöjligt i många områden. Om staden behöver anställda inom olika branscher: lärare, sjuksköterskor, tjänstemän etc, kan de inte bo i en bostad i Malaga med de lönerna och betala dessa hyror.

Kort sagt, effektiv reglering är nödvändig, förutsatt att semesteruthyrning inte blir kriminaliserad och politiska valkampanjer bör undvikas i denna fråga.

Om det finns objektiva parametrar som innebär att en sådan reglering är tillrådlig, bör det göras, eftersom problemet i dessa områden eller städer kommer att fortsätta att förvärras. Många av oss som bor i staden Malaga ser en sådan reglering eller begränsning som nödvändig för att försöka uppnå en balans mellan turism och bostadsaktiviteter.

Är semesteruthyrning begränsad i andra delar av Spanien?

I städer med stor påverkan från turism, som Madrid, Barcelona och Palma de Mallorca, för att bara nämna några exempel, har åtgärder införts för att begränsa semesteruthyrningen.

Den 11 februari 2022 antog Balearerna ett dekret om ett 4-årigt moratorium, under vilket inga nya semesterbostäder får registreras.

Under 2018 förbjöd kommunfullmäktige i Palma de Mallorca semesteruthyrning i alla flerfamiljshus, det vill säga i flerfamiljshus och lägenheter, för att endast tillåta det i småhus som villor.

Detta förbud från kommunfullmäktige i Palma överklagades i domstol men Högsta domstolen, i en dom den 31 januari 2023, höll med kommunfullmäktige i förhållande till förbudet mot att ha semesteruthyrning i stadens flerbostadshus. I ett av de mest framträdande argumenten hänvisade domstolen till EU-domstolens rättspraxis, som argumenterar för ”förhandstillstånd i kommuner där spänningar kring uthyrning är särskilt uttalade”.

På samma sätt ansåg domstolen att försvaret av den allmänna rätten till bostäder var korrekt och motiverat, vilket påstods av kommunfullmäktige i Palma de Mallorca. Detta baserat på rapporter som visar effekten av denna verksamhet i vissa stadsdelar, bristen på utbudet av hyresbostäder för invånarna, befolkning och de betydande effekterna på miljön, marken, energiresurser, vattenresurser, infrastrukturer och vägar.

Juridisk rådgivning om fastighetsköp för att hyra ut av C&D Solicitors Torrox/Malaga

Vårt företag, C&D Solicitors, är specialiserat på att tillhandahålla juridisk rådgivning vid köp och försäljning av fastigheter i Andalusien för fast bosatta och icke skatteresidenta, oavsett om det är ett begagnat hem eller en nyproducerad bostad på ritning. Vårt företag har flerspråkig personal som talar engelska, holländska, svenska, tyska och franska.

Många av våra kunder funderar på semesteruthyrning av sina fastigheter när de gör en investering i Spanien, vilket är ett viktigt krav för att vissa av dessa köp ska kunna genomföras.

Även om den nuvarande fastighetsboomen och fastighetsinvesteringarna, särskilt i provinsen Malaga och kustområden, har haft en positiv inverkan på vår verksamhet, är vi som invånare i detta område av Malaga inte främmande för några av de problem som har börjat uppstå i vissa områden med alltför stora semesteruthyrningar och bristande utbud av bostäder, med oproportionerlig andel turistbostäder i vissa områden.

Om inte lämpliga åtgärder tas med hänsyn till alla intressenter, kommer detta i slutändan att ha en negativ effekt på turismen, vilket är emot vårt intresse att tillhandahålla kvalitetsturism.

Vi behöver turism eftersom det är en viktig källa till aktivitet för många företag i Andalusien, men det måste alltid finnas en balans mellan semesterfirare och den inhemska befolkningen. Annars skulle detta inte vara positivt på lång sikt.

Författare: Gustavo Calero Monereo, advokat på C&D Solicitors Torrox/Malaga (Andalusien)

Några av våra kunder som köpte en fastighet i Malaga förra året via vår advokatbyrå var oense angående taxeringsvärdet, ”referensvärdet” i catastroregistret (valor de referencia catastral), som användes som skattebas. Därför beslutade de sig att överklaga eftersom de ifrågasatte detta värde och deras argument godkändes.

Det här var utan att behöva inleda några administrativa eller rättsliga förfaranden. Vi kommer i den här artikeln förklara vad som hände i det här fallet. Med denna information kommer förhoppningsvis köpare av en bostad i Spanien under liknande omständigheter därför att kunna bestämma sig för om de ska överklaga taxeringsvärdet.

Det nya taxeringsvärdet i Catastroregistret infördes 2022

I januari 2022 trädde det nya lägsta taxeringsvärdet för fastighetsköp, arv och gåvor i kraft i Spanien. Detta taxeringsvärde kallas för ”valor de referencia catastral” och kan erhållas direkt från Catastroregistrets hemsida. Men för att få detta värde behöver du referensnumret i catastroregistret och ett spanskt NIF-nummer. Om det inte finns något referensnummer kan det inte finnas något taxeringsvärde.

Varför är taxeringsvärdet viktigt för ditt husköp?

Vissa urbana fastigheter har inte ett publicerat taxeringsvärde även om det finns ett referensnummer i Catastrot. På samma sätt publiceras inte dessa taxeringsvärden för de flesta bostäder på landsbygden. I dessa fall, vid signering av köpebrev, arv eller gåva, kommer skatten betalas baserad på värdet i handlingen. Myndigheten får revidera detta värde om den bedömer att värdet i handlingen är lägre än taxeringsvärdet.

Överföringsskatt (ITP) baseras på taxeringsvärdet vid ett köp när det är högre än det faktiska pris som köparen betalat.

Hur stor var skillnaden mellan köpeskilling, bolånevärdering och taxeringsvärde för våra kunder?

Våra kunder köpte en fastighet 2022, med ett taxeringsvärde som var 90 % högre än köpeskillingen. Av denna anledning var det uppenbart att taxeringsvärdet var överdrivet. Detta är ett extremfall. Dessa kunder behövde ett bolån och bolånevärderingen kom fram till ett lånebelopp för fastigheten som var cirka 25% högre än köpeskillingen. Detta belopp låg dock fortfarande långt under taxeringsvärdet.

Dessa kunder ansåg att det var orättvist att betala ITP baserat på det väldigt höga taxeringsvärdet. Vi förklarade för dem att de kunde betala ITP baserat på bolånevärderingen istället för taxeringsvärdet. Det gjorde vi genom att bifoga värderingsintyget till köpebrevet. Målet var att visa att bolånevärderingen var lämplig för att reglera motsvarande skatter för köpet.

Vad bestämde våra köpare?

Våra kunder bestämde sig för att betala ITP överföringsskatt för sitt köp baserad på bolånevärderingen. Därmed tog de en risk, genom att inte betala skatten baserad på taxeringsvärdet. De skulle bli föremål för vitesförfarande och Skatteförvaltningen skulle då kräva betalning utifrån taxeringsvärdet utöver ett dröjsmålsvite. De tog risken och de hade tur med resultatet.

Att betala överföringsskatten baserad på bolånevärderingen har en rättslig grund i den allmänna skattelagen. Värdet på fastigheter i sådana lånevärderingar är en av de legala metoder som är tillåtna för att verifiera fastigheternas värde. Administrationen själv har ofta använt dessa värderingar. Vid försäljning med bolån där lånevärderingen var högre än fastighetens köpeskilling kan man kräva skattebetalning baserad på bolånevärderingen.

Vad hände efter att ITP-skatten för köpet betalats?

Cirka 9 månader efter att ha betalat överföringsskatten (ITP) fick köparna ett meddelande från finansdepartementet i Andalusiens regionala regering (Junta de Andalucia). I den informerades de om att värdeverifieringsförfaranden hade inletts och de underrättades om betalningsförslaget från finansdepartementet. Detta förslag krävde betalning av ITP baserat på taxeringsvärdet plus en straffavgift.

När de rådfrågade vår skatteadvokat angående situationen framförde han anklagelser på uppdrag av våra klienter. Institutionen godkände anklagelserna och ansåg att det var adekvat och lagligt att ITP skulle betalas baserat på bolånets värde. Andalusiens finansdepartement upphävde straff-förfarandet.

Vi förväntade oss, ärligt talat, inte något positivt resultat av dessa första anklagelser och vi trodde att vi skulle behöva ”kämpa hårdare” i den här frågan. Därför var det en trevlig överraskning att avdelningen direkt beslutade att avsluta förfarandet.

Vad ska vi ta hänsyn till vid framtida husköp i Spanien?

Om taxeringsvärdet vid ett fastighetsköp ligger betydligt över det faktiska priset som ska betalas för fastigheten rekommenderar vi att du gör en bolånevärdering för fastigheten. Om du faktiskt behöver ett bolån för att köpa är irrelevant i det här fallet. Det viktiga är att dessa värderingar är en av de metoder som skattereglerna tillåter för att fastställa värdet på fastigheter.

Vad kostar en bolånevärdering?

Kostnaden för en bolånevärdering kan ligga mellan 300 och 500 euro, beroende på typ av fastighet. Om bolånevärdet liknar taxeringsvärdet blir det svårt att undvika att betala ITP baserat på taxeringsvärdet. Som köpare kan din tröst då vara att köpeskillingen du betalar för fastigheten är ett attraktivt pris, under marknadsvärdet.

Men om bolånevärdet ligger närmare det verkliga priset kan du ta vissa risker och betala ITP för ditt köp baserat på bolånevärdet. Du kommer säkerligen att få ett meddelande om att ett sanktionsförfarande inleds för att du ska betala ITP baserat på referensvärdet. Du måste utmana det inför finansdepartementet.

Har vi garantier för framtida fall?

Det som hänt med vår klient ovan betyder inte att förvaltningen i fortsättningen kommer att acceptera bolånevärdet i alla framtida fall. Men det öppnar dörren för att de i framtiden kommer acceptera värdet av bolånevärderingar i de fall taxeringsvärdet är högre.

Skatterådgivning av C&D Solicitors för ditt fastighetsköp

Det viktiga är att du som köpare är väl medveten om de ekonomiska konsekvenserna innan du bestämmer dig för att ”kämpa” med administrationen om taxeringsvärdet. När du gör det är det mycket viktigt för dig att få lämplig skatterådgivning vid köp, arv eller gåva/donation av din fastighet i Spanien.

C&D Solicitors är en advokatbyrå specialiserad på fastighetsrätt och arv, med erfarenhet sedan 2006. Vi ger råd till utländska kunder angående köp och försäljning av fastigheter, oavsett om de är fast bosatta eller inte. Våra kollegor talar engelska, holländska, svenska, tyska och franska.

Författare: Gustavo Calero Monereo, advokat på C&D Solicitors (Málaga)