JURIDISCH ONDERZOEK VAN DE ADVOCAAT BIJ DE OVERDRACHT VAN ONROEREND GOED IN SPANJE
Door onze dagelijkse professionele ervaring als gespecialiseerde vastgoedadvocaten kunnen wij het belang van goed juridisch advies tijdens het koopproces in de vorm van het juridisch onderzoek (due diligence) niet genoeg benadrukken. Een buitenlandse aankoop vereist immers een aanzienlijke financiële investering, ongeacht of je een particulier of een bedrijf bent, of het onroerend goed zal worden gebruikt als persoonlijke woning of voor verhuurinvestering.
Het is niet mogelijk om passend juridisch advies te geven aan een koper of investeerder van onroerend goed, tenzij er een proces is om de juridische/plannings-, fysieke en fiscale situatie van het onroerend goed te bestuderen. Een proces dat moet plaatsvinden vóórdat het prive koopcontract wordt ondertekend. Als deze volledige studie van het onroerend goed en de totale situatie ervan niet schriftelijk wordt weergegeven in een document dat gewoonlijk “juridisch verslag van onroerend goed” wordt genoemd, is het erg moeilijk om te vertrouwen op alle informatie die een koper/belegger moet weten voordat hij contractueel gebonden wordt aan de aankoop van een onroerend goed.
In dit geval hebben we het niet alleen over kopers, aangezien eigenaren of houders van onroerend goed die een woning in Andalusië verkopen, steeds vaker om due diligence vragen. Om mogelijke problemen of tekortkomingen in de juridische documentatie van het onroerend goed te kennen en op te lossen. Deze juridische checklist voorafgaand aan de verkoop van het onroerend goed zal de eigenaar helpen de winst die uit de verkoop kan worden gehaald te maximaliseren en zo snel mogelijk af te ronden.
Wat is het juridisch due diligence-rapport tijdens de overdracht van onroerend goed?
Het due diligence-rapport of juridisch rapport is een juridisch document dat elke advocaat die gespecialiseerd is in vastgoedrecht moet opstellen en naar een cliënt moet sturen. Of hij of zij nu koopt of verkoopt, met details over alle juridische en planningssituaties van het onroerend goed dat hij of zij van plan is te kopen of te verkopen. Dit document moet alle relevante juridische, plannings- en fiscale informatie over het onroerend goed bevatten, zodat een koper in het bezit kan zijn van alle relevante informatie om de meest bevredigende investeringsbeslissing te nemen met betrekking tot dat onroerend goed. En een koper de grootst mogelijke rechtszekerheid heeft met betrekking tot die investering.
Evenzo bindt dit document vanuit juridisch oogpunt de advocaat aan de cliënt en maakt het mogelijk om de uitgevoerde juridische werkzaamheden te definiëren. En hiernaast om zekerheid te bieden tijdens het overdrachtsproces door middel van de gedetailleerde informatie die aan de koper wordt uitgelegd in het juridisch due diligence-rapport.
Waarom is een vastgoed juridisch onderzoek zo belangrijk als ik een woning koop?
Het antwoord is simpel: omdat dit document u als koper rechtszekerheid geeft. Het bevat alle relevante informatie over het onroerend goed dat u schriftelijk wilt verwerven, waardoor het gemakkelijker te begrijpen is, samen met een uitleg van alles wat in dat proces is bestudeerd. Ook bevat dit document zaken die nog niet zijn vastgesteld op de datum waarop het rapport wordt opgesteld, zaken die in behandeling zijn of zaken die om verschillende redenen niet kunnen worden vastgesteld. Al naar gelang het geval.
Dit rapport voorkomt of verkleint de kans dat de koper problemen ondervindt tijdens het overdrachtsproces en daarna, zodra het onderhandse koopcontract of zelfs de openbare verkoopakte is ondertekend. Dit zijn vaak problemen die, als ze vooraf bekend waren bij de koper, zouden leiden tot een onderhandeling met de verkoper voordat het prive koopcontract werd ondertekend of zelfs hadden kunnen leiden tot het afzien van het koopproces.
Wat moet er in de due diligence of het juridisch onderzoek rapport van het onroerend goed staan?
Due diligence van onroerend goed is als een maatpak, wat betekent dat dit document en de inhoud ervan afhankelijk zijn van het profiel van de klant en het beoogde gebruik van het onroerend goed.
1. REGISTRALE STATUS VIA HET JURIDISCH ONDERZOEK
Het algemene gedeelte van dit document, ongeacht het type doel van de aankoop, zal zijn om de kadastrale (Catastro) en registerbeschrijving (Registro de la Propiedad) van het onroerend goed te bekijken en te zien hoe het overeenkomt met de fysieke realiteit.
2. SCHULDEN
Evenzo het beoordelen van mogelijke registratiekosten of andere bezwaringen, zoals het bestaan van hypotheken, erfdienstbaarheden, pandrechten of beslagleggingen. Een goede vastgoedadvocaat checkt ook of er geen schulden zijn van serviceproviders (water, elektriciteit, etc.), gemeentelijke belastingen of de Vereniging van Eigenaren (VVE).
3. DETAILS GEMEENTEHUIS EN RUIMTELIJKE ORDENING
Het is ook van belang om eventuele administratieve erfdienstbaarheden, zoals wegen, kusten, het openbaar waterdomein en de situatie met de VvE en mogelijke schulden of buitengewone aanslagen te bestuderen.
4. (COMMERCIËLE) VERGUNNINGEN
De studie van de planningssituatie van het onroerend goed is ook zeer belangrijk en in dit geval zal de studie afhangen van het beoogde gebruik van het onroerend goed: een hotel, een vakantiehuis, handelspanden, een woonhuis, industrieel gebruik, enz. Op dit punt wordt meestal een architect of technicus ingeschakeld om een bouwkundig onderzoek of checklist uit te voeren.
5. FISCALE IMPLICATIES
Ten slotte is een belastingcontrole bij de aankoop van onroerend goed erg belangrijk, vooral bij aankopen door beleggingsmaatschappijen en beleggingsfondsen. Deze dienen een waardering van deze activa te verkrijgen en moeten zich bezighouden met de planning van de onroerendgoedbelasting voor de aankoop van het onroerend goed, om belastingen te besparen en de fiscale impact te verminderen.
Wanneer moet een klant het juridisch rapport van het vastgoed ontvangen?
De due diligence van het onroerend goed moet worden opgesteld voordat het onderhandse koopcontract wordt ondertekend, een document dat over het algemeen inhoudt dat de koper 10% van de verkoopprijs moet betalen. Met andere woorden, het belangrijkste is dat de koper op de hoogte is van alle juridische, plannings- en belastinginformatie van het onroerend goed voordat hij een aanzienlijk bedrag betaalt tijdens het proces en het onderhandse contract ondertekent. Op het gebied van onroerend goed wordt een juridisch onderzoek van onroerend goed meestal voorbereid na ondertekening van het reserveringscontract met de betaling van een kleine aanbetaling en voordat het prive koopcontract wordt ondertekend.
Als de koper vooraf alle relevante en belangrijke informatie over het onroerend goed ontvangt, heeft hij of zij veel meer rechtszekerheid in de investering. En als er problemen of problemen zijn, kunnen deze worden onderhandeld met de verkoper en kan de situatie worden weerspiegeld in het onderhandse koopcontract. Dit zal een positief effect hebben op het proces, waardoor stress afneemt en de kans dat het proces niet voor beide partijen naar tevredenheid eindigt.
Anders kan het ondertekenen van een onderhandse overeenkomst en het doen van een substantiële betaling aan de verkoper, zonder op de hoogte te zijn van de juridische, plannings- en fiscale situatie van het onroerend goed, leiden tot problemen tussen de koper en de verkoper. Als er in dit scenario problemen zijn met het onroerend goed in kwestie, maar de verkoper is nergens van op de hoogte gebracht bij het ondertekenen van het contract, dan is het mogelijk dat het contract de koper niet voldoende beschermt.
Of het kan ertoe leiden dat de verkoper het gevoel heeft dat hij of zij met 10% van de prijs op zak en een ondertekend contract de overhand heeft bij het onderhandelen over wijzigingen die van invloed zijn op de verkoopprijs of de verplichtingen van de partijen.
Wie is de juiste professional om een juridisch onderzoek op te stellen?
Een advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht is zonder twijfel de juiste professional om dit belangrijke document op te stellen bij het kopen of verkopen van een woning in Spanje. Een investering van een bepaalde betekenis doen in een onroerend goed en proberen te besparen op de kosten van een advocaat is een schoolvoorbeeld van een fout en heeft absoluut geen zin, aangezien de kosten van een advocaat in vergelijking met alle kosten van een aankoop van onroerend goed vrij klein zijn.
Wees op uw hoede voor iedereen die u aanmoedigt om geen onafhankelijke advocaat in te huren tijdens de aankoop van een woning in Spanje, vooral wanneer deze persoon enig belang heeft bij de transactie. Zoek de advocaat waarvan u denkt dat deze het best gepositioneerd is om u te adviseren bij uw aankoop door ervaring en beoordelingen. Vergelijk de informatie die beschikbaar is op de website van de advocaat met betrekking tot de aangeboden diensten en de informatie die u ontvangt nadat u het eerste contact met de advocaat hebt gelegd. Zorg ervoor dat deze advocaat een expert is op het gebied van goederenrecht en bekend is met de materie.
Waarom is het juridisch onderzoek van een woning belangrijk als ik een woning verkoop?
Het verkrijgen van een juridisch onderzoek van onroerend goed voor een onroerend goed dat u wilt verkopen, wordt ten zeerste aanbevolen, aangezien de eigenaar eventuele problemen of problemen met het onroerend goed kan opsporen en oplossen voordat hij verkoopt. Als de eigenaar de mogelijke problemen met het onroerend goed identificeert, corrigeert en oplost voordat het wordt verkocht, is het zeer waarschijnlijk dat de winst uit de verkoop kan worden gemaximaliseerd, aangezien de koper meer tevreden zal zijn met de juridische situatie van het onroerend goed en de transactie sneller zal verlopen.
Het op de markt brengen van een woning wanneer de koper er vooraf voor heeft gezorgd dat alle documentatie correct is en de nodige vergunningen in orde zijn, zal ertoe leiden dat elke koper sneller is in het afronden van de verkoop en zal eventuele argumenten om de prijs van het onroerend goed te verlagen verminderen.
Advocatenkantoor gespecialiseerd in het juridisch onderzoek van onroerend goed in Andalusië
Bij C&D Solicitors zijn we gespecialiseerd in het geven van vastgoedadvies aan buitenlandse cliënten, of het nu gaat om particulieren die een tweede huis of een vastgoedbelegging in Spanje willen kopen, maar ook om investeringsmaatschappijen of beleggingsfondsen die hun activaportefeuille willen uitbreiden en willen profiteren van de winst die ze kunnen behalen op de vastgoedmarkt en in de vastgoedexploitatie.
Wij bieden “full service” advies gedurende het hele proces in uw moedertaal: Engels, Nederlands, Zweeds, Frans en Duits. U kunt ons bellen op 0034 – 952 532 582, een WhatsApp-bericht sturen op 0034 – 639 54 16 02 of schrijven op info@cdsolicitors.com. Wij bekijken uw zaak, sturen u informatie over het proces en een kostenraming hiervoor, zonder enige verplichting.
Auteur: Gustavo Calero Monereo, CEO & advocaat bij C&D Solicitors, Torrox/Malaga (Andalusië)
