Neubau-Promotion Spanien

Warum einen Anwalt beim Kauf eines Neubauprojekts in Spanien?

Auch beim Kauf eines Neubauprojekts von einem Immobilienentwickler ist  in Spanien ein Anwalt für die Arbeit verantwortlich die in anderen Ländern vom Notar oder Immobilienmakler gemacht werden. Er prüft die Rechtmäßigkeit des Eigentums, mögliche Schulden des Entwicklers (wie bestehende Hypotheken oder nicht bezahlte Steuern), technische Genehmigungen, Bankgarantien, Versicherungen usw. Nach Abschluss unserer rechtlichen Untersuchung handelt der Anwalt die Bedingungen des privaten Kaufvertrags aus .

Er kümmert sich auch um die Zahlungen, gibt Steuerberatung, bearbeitet Ihren Hypothekenantrag und nach Abschluss des Kaufs kümmert sich Ihr Anwalt um alle notwendigen After-Sales-Arbeiten. Wenn Sie ein Neubauhaus kaufen, ist die Einstellung eines spezialisierten Anwalts besonders wichtig. Dies liegt daran, dass der Kauf eines neuen Bauprojekts zusätzlich zur normalen Rechtsrecherche zusätzliche Arbeit und Kontrolle erfordert.

Der Kaufprozess von Off-Plan- oder schlüsselfertigen Häusern

Manche Käufer finden eine schlüsselfertige Promotion (turn-key), wenn der Bau bereits abgeschlossen ist und nur die neuesten offiziellen Unterlagen für die endgültige Registrierung im Grundbuch benötigt werden. Wenn Sie jedoch ein Haus oder eine Wohnung direkt vom Entwiklungsplan kaufen, kann es auch schnell 1 oder 2 Jahre bis zum tatsächlichen Kauf dauern. Gemäß den Wünschen unserer Kunden kümmert sich C&D Solicitors (Rechtsanwälte) durch eine mit dem Notar unterzeichnete Vollmacht um den gesamten Prozess und den After-Sales-Service.

Der gesamte Prozess vom Reservierungsvertrag bis zur endgültigen Bilanzbesprechung -wenn die letzte After-Sales-Arbeit des Anwalts abgeschlossen ist- sieht normalerweise so aus:

Reservierungsvertrag vom Projektentwickler

Insbesondere bei anderen interessierten Käufern ist es wichtig, so schnell wie möglich einen Reservierungsvertrag zu unterzeichnen, um die Immobilie in den kommenden Wochen vom Markt zu nehmen. Dies gibt dem Anwalt Zeit, den ersten Teil der rechtlichen Untersuchung durchzuführen und die Bedingungen des Kaufvertrags mit dem Entwickler auszuhandeln. Mit dem Reservierungsvertrag zahlt der Käufer eine Reservierungsgebühr von ca. 5.000 Euro an den Makler oder Projektentwickler. Diese Reservierungskosten sind Teil des Gesamtkaufpreises.

Rechtliche Untersuchung und Spanischer privater Kaufvertrag

Nach Unterzeichnung des Reservierungsvertrags leitet der Anwalt die wichtige rechtliche Untersuchung ein. Der Anwalt prüft alle Unterlagen des Projektentwicklers wie das Grundbuch und das Kadaster, Bankgarantien, Genehmigungen und Versicherungen. In bestimmten Fällen muss er sich auch an das Rathaus wenden, um den Status der Nachbarschaft zu erfahren, der sich auf den rechtlichen oder finanziellen Status der Immobilie auswirken kann. Wenn die rechtlichen Ermittlungen und Verhandlungen positiv sind, erstellt oder überprüft der Anwalt den privaten Kaufvertrag.

Nach der Unterzeichnung wird die Anzahlung von 10% vom Kunden bezahlt. Dieses Vertragsdokument enthält alle Bedingungen, Rechte und Pflichten für den Rest des Prozesses für beide Parteien, einschließlich des endgültigen Kaufs. Da über einen längeren Zeitraum viel Geld erforderlich ist, ist dieser Vertrag äußerst wichtig.

Kaufurkunden für das neue Haus oder die neue Wohnung

Bevor die endgültige Spanische Kaufurkunde für das neue Haus oder die neue Wohnung beim Notar unterschrieben werden kann, prüft der Anwalt, ob der Entwickler / Projektentwickler alle Bedingungen des privaten Kaufvertrags erfüllt. Dies bedeutet, dass viele offizielle Dokumente geliefert und in Spanien geprüft werden müssen, wie zum Beispiel.

• Abschlusszertifikat
• Lizenz zur Erstbelegung (Licencia de Primera Ocupacion / LPO)
• „Boletins“ (technische Zertifikate) für Strom und Wasser
• Abnahmebescheinigung des Käufers (einschließlich der endgültigen Aufgabenliste für die Fertigstellung der Arbeiten)
• Auflösungsurkunde der Hypothek
• Versicherungsgarantie des Projektentwicklers
• Bereitstellung von Schlüsseln und technischen Dokumentationen / Anweisungen

In der Regel werden die Hypothekenstornierungsurkunde des Verkäufers (Projektentwicklers) oder die neue Hypothekenurkunde des Kunden unmittelbar vor dem Kauf beim Notar unterzeichnet. Dies alles wird von Ihrem Anwalt durch die Vollmacht geregelt. Er garantiert auch, dass Sie das Haus ohne Überraschungen oder unbezahlte Schulden kaufen. Sobald beide Parteien unterschrieben haben, wird der Bankscheck mit der Restzahlung gegen die Schlüssel eingetauscht.

Aftersales und Serviceverträge einer Neubauaktion

Sobald der Käufer die Schlüssel erhalten hat, beginnt die Spanische Anwaltskanzlei sofort mit dem Aftersales Diensten. Diese bestehen aus der Zahlung von Steuern, der Übermittlung der Eigentumsurkunden an das Grundbuch und das Kadaster sowie der Ausarbeitung der Verträge für Strom und Wasser. Für diese Serviceverträge – sowie für die IBI-Grundsteuer und die „Basura“ (Umweltsteuer) – wird der Anwalt im Namen des Käufers ein Bankkonto eröffnen und künftige Lastschriften (domicilaciones) veranlassen.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Aktivierung von Strom- und Wasserverträgen normalerweise mehrere Wochen dauert. Dies bedeutet logischerweise, dass das Haus bis dahin keine Garantie für die Versorgung mit Strom oder Wasser hat. In den meisten Fällen wird der neue Hausbesitzer auch Teil der neu geschaffenen Eigentümervereinigung (Comunidad de Propietarios) sein. Diese „Comunidad“ bietet öffentliche Bereiche wie Eingänge, Gärten, Parkplätze und Schwimmbäder.

Möchten Sie Ihr Haus in Zukunft vermieten? C&D Solicitors können für Sie die RTA-Mietgenehmigung beantragen und Sie über alle Bedingungen und steuerlichen Verpflichtungen informieren.

Endgültige Abwicklung des Kaufs

Wenn alle After-Sales-Aktivitäten abgeschlossen sind, folgt eine abschließende Bilanzbesprechung mit dem Anwalt (oder im Falle einer Hypothek mit der Bank). Während dieses Treffens werden alle Originalpapiere der erworbenen Immobilie übergeben. Dies umfasst die gestempelten Eigentumsurkunden, Nota Simple, die Registrierung des Grundbuchamtes, den Nachweis der Steuerzahlung, offizielle Rechnungen, Serviceverträge usw. Darüber hinaus wird ein etwaiger Überschuss der geschätzten Kosten Dritter erstattet. Obwohl der Mandant das Haus schon seit einiger Zeit genießt, endet das Projekt für den Anwalt erst jetzt. Abhängig von der persönlichen Situation in dieser Hinsicht empfehlen wir unseren Kunden häufig, beim Notar ein spanisches Testament zu unterschreiben.

Unterschied zwischen einem normalen Kauf und einer Neubauaktion

Trotz der längeren Wartezeit, um Ihr neues Zuhause zu genießen, bevorzugen viele Käufer Neubauaktionen gegenüber bestehenden Häuser. Die Tatsache, dass alles neu sein wird und Sie möglicherweise sogar Ihre eigene Küche auswählen können, ist sehr attraktiv. Es ist jedoch gut zu wissen, dass es beim Kauf von außerplanmäßigen, schlüsselfertigen Neubauaktionen im Vergleich zu normalen Käufen einen rechtlichen, steuerlichen und praktischen Unterschied gibt.

10% Mehrwertsteuer und 1,5% AJD Steuer anstelle von ITP Transfersteuer

Die meisten Immobilienmakler und Entwickler werden Sie darüber informieren, dass Sie 10% Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis anstelle der normalen 8% ITP-Überweisungssteuer in Andalusien zahlen. (Für ein separates Parkhaus beträgt dieser Prozentsatz 21%.) Nicht immer wird erwähnt, dass Sie zusätzlich zur Mehrwertsteuer 1,5% AJD-Steuer (Actos Juridicos Documentados) auf den Preis in den Eigentumsurkunden zahlen.

Bankgarantien in Spanien für die gezahlten Beträge

Laut Gesetz ist der Entwickler verpflichtet, alle von Ihnen gezahlten Beträge bis zur Fertigstellung auf einem speziellen Bankkonto zu reservieren. Diese Bankgarantie (aval) im Namen des Käufers stellt sicher, dass der Käufer sein Geld zurückerhält, falls der Projektentwickler den Bau nicht abschließen kann. Dies kann beispielsweise auf eine extreme Verzögerung oder einen Konkurs zurückzuführen sein. Es ist wichtig, dass der Anwalt überprüft, ob der Entwickler dieser gesetzlichen Verpflichtung nachkommt, um einen sicheren Kauf zu gewährleisten.

Zahlungsvereinbarung für Teilzahlungen

Wenn bei einem „normalen“ Kauf nicht mehr als 3 Teilzahlungen für das Haus geleistet werden (Reservierungskosten, 10% Anzahlung und der Rest des Kaufpreises), arbeiten Projektentwickler häufig mit einem strengen Zahlungsplan. Dies bedeutet, dass beispielsweise jeden Monat oder jede zertifizierte Bauphase eine Teilzahlung erfolgen muss. Der Käufer überweist diese Teilzahlung auf das Bankgarantiekonto. Obwohl dies von Entwickler zu Entwickler unterschiedlich sein kann, werden in der Regel rund 30% gezahlt, bevor der Verkauf beim Notar abgeschlossen wird. Um Geldbußen aufgrund möglicher Verzögerungen zu vermeiden, kann der Anwalt diese Zahlungen im Namen des Käufers veranlassen.

Erstbesetzungsgenehmigung und Boletin-Zertifikate

Während des Bauprozesses muss der Anwalt die Ausstellung verschiedener technischer Zertifikate prüfen, die wichtigsten sind jedoch die vor Abschluss des Kaufs. Wenn der Bau der Promotion offiziell abgeschlossen ist, bescheinigt der Architekt dies durch das Ende Bau-Zertifikat (Certificado de Final de Obra).

Diese Bescheinigung wird dann an die städtische Abteilung des Spanisches Rathauses gesendet, um die Erstbelegungsgenehmigung zu beantragen, die für Neubauten gesetzlich vorgeschrieben ist. (Genau genommen wurde in Andalusien die Erlaubnis zur ersten Belegung im Jahr 2020 durch eine „Verantwortungserklärung“ ersetzt. Die meisten Fachleute bezeichnen sie jedoch immer noch als „Erlaubnis zur ersten Belegung“ oder „Licencia de Primera Ocupacion“. Rechtlich gesehen haben sie dies den gleichen Status).

Sehr wichtig sind auch die Boletin-Zertifikate für Wasser und Strom. Ohne diese Zertifikate und die wichtige CUPS-Nummer (Adresse für Strom) kann der Käufer keine neuen Serviceverträge beantragen.

Unsicherheit über regelmäßige oder monatliche Kosten für eine Neubauaktion

Wenn Sie ein knappes Budget haben, stellen Sie fest, dass die Standard- oder monatlichen Kosten des Hauses oder der Wohnung zum Zeitpunkt Ihrer Kaufverpflichtung nicht vollständig bekannt sind. Der Steuerwert und der IBI müssen noch vom Grundbuchamt festgelegt werden. Bei Wohnungen basiert dies auf der horizontalen Verteilung. Die Eigentümervereinigung (Comunidad de Propietarios) muss ebenfalls gegründet werden, bevor sie ihr Jahresbudget verabschieden kann. Ein erfahrener Anwalt oder Makler sollte Ihnen jedoch allgemeine Schätzungen dieser Kosten geben können.

Ein längerer Kaufprozess und besondere Bedingungen

Es ist ratsam, dass ein unabhängiger Anwalt Ihre Interessen während der Verhandlungen verteidigt und alle Bedingungen überprüft, die der Entwickler von Ihnen unterschreiben lassen möchte. Insbesondere wenn Sie früh im Bauprozess kaufen, ist es ratsam zu prüfen, ob der Entwickler / Projektträger darauf wartet, dass ein bestimmter Prozentsatz der Häuser verkauft wird, bevor mit dem Bau begonnen wird.

Auch wenn der Preis Ihres Traumhauses in diesem frühen Moment sehr attraktiv sein kann, kann sich auch in wenigen Jahren viel ändern.

Die Kosten eines Anwalts beim Kauf einer Neubauaktion

Projektentwickler haben die Aufgabe, Werbeaktionen / Entwicklungen zu verkaufen, und sie machen das normalerweise sehr gut. Sie, insbesondere die großen, sind dabei oft viel dominanter als Verkäufer bestehender Gebäude. Dies setzt die Kunden in der Regel stark unter Druck. Aus diesem Grund ist es ratsam, einen unabhängigen Anwalt zu beauftragen, um alle Unterlagen zu überprüfen, damit Sie genau wissen, wie Ihre rechtliche und finanzielle Situation ist.

Ihr Anwalt wird immer Ihre Interessen verteidigen wollen, also sind Sie besser in Sicherheit als in Verlegenheit. Er kann auch viele Probleme verhindern, die Sie weit mehr kosten könnten als seine anfänglichen Rechtskosten.

Interessante Entwicklungen in Andalusien und an der Costa del Sol

Aufgrund der langen Saison, der ausgedehnten Küste und der gut ausgebauten Infrastruktur wächst der Tourismus in Andalusien seit Jahrzehnten weiter. Dies macht die Gegend sehr interessant für den Kauf eines Ferienhauses, eines dauerhaften Hauses und auch für Mietinvestitionen für alle Arten von Budgets. Besonders für die berühmte Costa del Sol (Provinz Malaga) erweist sich dies als wahr, aber auch die Costa Tropical (Provinz Granada), Almeria und Cádiz schaffen an ihren Küsten immer mehr neue Entwicklungen. Dies ist auf das ständige Interesse in- und ausländischer Käufer zurückzuführen.

Möchten Sie eine Neubauaktion an der Costa del Sol kaufen? Vielleicht finden Sie Ihr zukünftiges Traumhaus in einer dieser attraktiven Entwicklungen:

• Zentrum von Málaga: Neue Wolkenkratzer Málaga Towers, Málaga Ost: Mirador de Colinas del Limonar oder Villas Pinares de San Antón.
• Die Costa del Sol West in Städten wie Benalmadena, Mijas y Fuengirola baut viele erschwingliche neue Wohnungen und Chalets. Weiter südwestlich in Marbella, Estepona und Banahavis werden viele Luxusprojekte vorgestellt, wie Mirabella Hills, Le Blanc, Sanctuary Villas II oder Higueron West.
• Costa del Sol Ost: Städte wie Rincon de la Victoria, Torre del Mar, Torrox und Nerja bieten beliebte Investitionen wie Adelba Homes, Mediterráneo, Burriana 21, Duna Beach, Isea Calaceite, Baviera Golf