HUSKÖP I SPANIEN OCH HEMFÖRSÄKRING: SAKER DU BÖR VETA

Att köpa en bostad i Spanien innebär en stor ekonomisk investering. För minsta möjliga risk, anlita en oberoende advokat och teckna en korrekt hemförsäkring. En specialiserad advokat kan ge dig juridisk rådgivning och hjälper dig genom hela köpprocessen och gör den juridiskt hållbar samt förser dig med all relevant information om fastigheten.

Det finns dock en till viktig sak att tänka på innan man skriver på köpeavtalet för bostaden. Det är en bra idé att ordna en hemförsäkring innan för att undvika risken för ekonomisk förlust om något inträffar, som till exempel ett inbrott, en vattenläcka eller en brand. Det är uppenbart att en hemförsäkring är viktig för både innehavarens sinnesfrid som för att själva investeringen ska kunna göras med ro.

Av den anledningen publicerar vi den här artikeln, för att förklara vissa koncept för utländska husägare i Spanien så att de får en bättre förståelse för denna ytterst viktiga produkt. Om du köper din bostad med bolån är det banken som ger dig råd och rekommenderar dig att skaffa en hemförsäkring. Om den belånade fastigheten drabbas av en svår olycka vill banken vara säker på att få sina pengar tillbaka.

I slutet av artikeln pratar vi om hemförsäkring för fastigheter upprättade på landsbygden i Andalusien, vare sig de har ett DAFO/SAFO eller inte.

Vad menas med lös och fast egendom i en hemförsäkring?

En hemförsäkring baseras på två grundläggande koncept: lös och fast egendom.

1. Den fasta egendomen (continente) består av byggnadens eller bostadens strukturella och byggda delar, exempelvis väggar, tak, golv och installationer som centralvärme, vatten- eller elledningar bland annat.
2. Den lösa egendomen (contenido) består av tillhörigheter som ägs av de personer som bor i bostaden, exempelvis möbler, elektroniska apparater, personliga föremål, kläder, smycken och konst m.m.

Hur ska man värdera den lösa egendomen?

För att beräkna värdet på den lösa egendomen råder vi dig att tänka på hur mycket det skulle kosta dig att återigen köpa alla föremål du har i din bostad, rum för rum, tills du har gått igenom hela bostaden. Smycken och kontanter värderas på ett särskilt sätt i en hemförsäkring och det kan finnas begränsningar på vilket belopp som kan försäkras eller de kan försäkras med särskilda villkor. Det är med andra ord viktigt att informera försäkringsbolaget om detta så att det fastställs i försäkringsbrevet.

Hur ska man värdera den fasta egendomen?

Vid en olycka som påverkar den fasta egendomen, vi kan säga vid en brand, ersätter försäkringsbolaget för kostnaden för att bygga upp fastigheten på nytt. Beloppet ska alltså beräknas på den eventuella kostnaden för att återigen bygga fastigheten. Värdet från den beräkningen är det som ska anges som fast egendom i hemförsäkringen.

Ett mycket vanligt sätt att beräkna det värdet är genom att använda de uppskattade genomsnittliga byggnationsvärdena som arkitektsamfundet publicerar. Ett exempel:

Olle Johansson, svensk medborgare, har i år 2020 köpt sin nya bostad i staden Málaga. Det är en lägenhet på 120 kvadratmeter. Om vi tittar på de uppskattade genomsnittliga byggnationsvärdena som arkitektsamfundet har angett för år 2020, är värdet per kvadratmeter 809 euro. Värdet på den fasta egendomen för dessa 120 kvadratmeter är alltså 97 080 euro. Om bostaden har garage och förråd ska dessa också värderas separat från bostaden så att försäkringen täcker även dem.

Ytterligare ett exempel: Jan Van Poppel, holländsk medborgare, ska köpa en bostad på landsbygden, i området runt Mijas (utanför stadsplaneringen) som består av: 200 kvadratmeter byggnation samt 30 kvadratmeter pool. Priset per kvadratmeter för en avskild bostad på landet är 984 euro och värdet på poolen blir 445 euro per kvadratmeter. Det totala värdet på den fasta egendomen blir alltså ca 210 150 euro.

Att värdera den fasta egendomen till samma värde som köpeskillingen

När vi köper en fastighet och tecknar en hemförsäkring tänker vi ofta att värdet i hemförsäkringen bör vara så nära köpeskillingen som möjligt. Men det är fel att tänka så eftersom vi inte får glömma att marken där fastigheten står inte ingår i hemförsäkringen eftersom marken alltid finns kvar. Vad gäller svåra olyckor behöver du endast försäkra kostnaden för att åter bygga upp bostaden, eftersom marken alltid tillhör dig. Däremot är det ju kostnaden för marken som gör att priset på en bostad stiger i de allra flesta fall av husköp inom stadsplaneringen. Att exempelvis köpa en bostad vid ”guldmilen” i Marbella, i centrala Málaga eller längs med strandkanten i Nerja innebär en hög kostnad på grund av platsen (marken) där fastigheten ligger, mer än på grund av värdet för själva byggnationen.

När man redan äger marken är det mycket billigare att bygga upp på nytt än att köpa och det viktigaste är att se till att försäkringen täcker ett verkligt återuppbyggnadsvärde i händelse av en svår olycka. Vi menar alltså att din fasta egendom ska värderas korrekt. Du bör även komma ihåg att om din bostad är en del av ett bostadshus täcker bostadsföreningens försäkring endast de skador som har uppstått på byggnadens gemensamma delar, i händelse av en svår olycka. Fasad, yttertak och terrasser är exempel på delar vars skador täcks av bostadsrättsföreningens försäkring vid t.ex. en brand. Om du köper en lägenhet eller bostadsrätt måste du med andra ord försäkra din fasta egendom och du bör alltså bara räkna ut värdet för återuppbyggnaden av din bostad. Om du värderar din egendom högre än återuppbyggnadsvärdet uppstår en så kallad överförsäkring i din hemförsäkring och om du värderar den lägre en underförsäkring.

Vad händer om jag har överförsäkrat min bostad?

Tänk dig bostad i en byggnad på 100 kvadratmeter, där den fasta egendomen har värderats till 300 000 euro eftersom det var priset som betalades vid köpet. Om en svår olycka inträffar, som medför att bostaden måste byggas upp på nytt kommer försäkringsbolaget aldrig att betala mer än värdet för återuppbyggnaden, som skulle hamna på mellan 80 000 och 90 000 euro.

I det här fallet har bostadsägaren betalat en väldigt hög försäkringspremie varje år för sin försäkring helt i onödan eftersom försäkringsbolaget endast kommer att betala ut återuppbyggnadsvärdet. I extrema fall skulle försäkringsbolaget kunna tolka det som att personen har handlat i ond tro vid tecknandet av försäkringen och det skulle kunna leda till stora problem för försäkringen skulle då kunna ogiltigförklaras och bolaget betalar inte ut någon ersättning för de skador som har uppstått.

Vad händer om jag har underförsäkrat min bostad?

Om den fasta eller lösa egendomen har värderats lägre än det faktiska värdet på byggnaden eller möblemanget kommer försäkringsbolaget inte att betala ut 100% vid en olycka även om kostnaden för skadorna är lägre än försäkringsvärdet. Om det exempelvis kostar 100 000 euro att bygga upp byggnaden på nytt men värdet på den fasta egendomen i försäkringen var satt till 60 000 euro, är bostaden bara försäkrad till 60%.

Man skulle då kunna tro att om skadorna kostar 60 000 euro eller mindre borde hela beloppet täckas av försäkringen men så är det alltså inte. Om det till exempel uppstår en brand som orsakar skador för 10 000 euro tolkar försäkringsbolaget det som att 40% av skadorna inte täcks av försäkringen eftersom endast 60% av värdet av den fasta egendomen är försäkrat. Bolaget kommer därför endast att betala ersättning till ett värde av 6 000 euro eftersom det alltid tillämpar en proportionalitetsregel vid varje olycka.

Särskilda försäkringar: lyxbostäder

Om du äger en lyxbostad eller går i tankarna att köpa en sådan bostad är värdeberäkningen som grundar sig på återuppbyggnadskostnaden eller de koefficienter som arkitektsamfundet publicerar troligtvis inte en giltig beräkningsmetod. För den här sortens bostäder handlar det om att man ska beräkna kostnaden för en återuppbyggnad med objektiva parametrar i försäkringen av den fasta egendomen. Om bostaden exempelvis har en hög standard med hemautomation, isolering, snickeriarbeten av aluminium eller trä, golvbeläggningar, exklusiva vattenkranar, sanitetsanordningar, klimatanläggning m.m. ska detta tas med i beräkningen av värdet av den fasta egendomen.

Som vi har sagt tidigare måste värdet av den fasta egendomen vara en så nära uppskattning som möjligt av vad det skulle kosta att bygga upp bostaden på nytt med samma standard. I det här fallet är det väldigt viktigt att informera försäkringsbolaget om bostadens ”särdrag” så att bolaget får så mycket information som möjligt och för att styrka varför den fasta egendomen värderas högre än det genomsnittliga återuppbyggnadsvärdet. Det är mycket viktigt att spara alla köpekvitton och betalkvitton för detta dyrbara lösöre för att styrka den faktiska kostnaden.

Vad är försäkringsersättningskonsortiet?

Alla personer som har en försäkring i Spanien, oavsett vilket typ av försäkring det är, betalar en liten del av priset till konsortiet. Konsortiet är ett offentligt företagsorgan som täcker vissa katastrofer som översvämningar, terrorism, atypiska cyklonliknande stormar, större bränder eller andra risker som fastställs i “regelverket för försäkringar för extraordinära risker”, vilka inte ersätts av försäkringsbolagen då den här typen av olyckor eller katastrofer inte omfattas av försäkringarna. Eftersom försäkringsbolagen inte täcker den här typen av olyckor går konsortiet i borgen för att ersätta försäkringstagarna så att dessa inte står helt utan skydd när en sådan situation uppstår.

Bostäder på landsbygden och deras fasta egendom i hemförsäkring

Vi utgår från den lagliga förutsättningen att de flesta landsbygdsfastigheter som finns i Andalusien, som används som bostäder, inte är lagliga och i händelse av en total förstörelse, som vid brand, jordbävning, svår översvämning m.m. kan de inte återuppbyggas. Detta på grund av att stadsplaneringslagen i Andalusien (Ley Urbanística de Andalucía, LOUA) inte tillåter att man utfärdar bygglov på sådana tomter för att bygga bostäder. Att dessa tusentals olagliga bostäder får finnas och stå kvar på tomter på landsbygden beror på att det är handlar om mycket gamla fastigheter men om de förstörs eller ödeläggs finns det ju inte längre någon gammal fastighet och det är därmed inte möjligt att få bygglov för att bygga ett nytt hus eller återupppbygga det gamla.

Förklaringen ovan leder oss till frågan om värdet på den fasta egendomen för sådana bostäder och som vi nämnde i början kan det i Málaga uppskattas till 984 euro per kvadratmeter. Eftersom det värdet baseras på kostnaden för att återuppbygga bostaden och om den i händelse av total förstörelse enligt lag inte får byggas upp, hur gör vi då? Om vi har en fastighet på landsbygden på 150 kvadratmeter där den fasta egendomen är värderad till 150 000 euro, kommer försäkringsbolaget vid total förstörelse att betala ut det beloppet för den fasta egendomen samt såklart även värdet för den lösa egendomen. I slutändan står då ägaren i sådant fall med ersättningen för bostaden samt värdet för en tomt där man inte kan bygga något. Därför är markvärdet för en landsbygdsfastighet mycket lågt jämfört med värdet på byggnationen, till skillnad från en bostad inom stadsplaneringen på vars mark man kan bygga upp på nytt.

Råd för en säker och välförsäkrad bostad

När du ska teckna en hemförsäkring vid köpet av din bostad ska du tänka på värdet på både lös och fast egendom och glöm inte att ta med förråd, garageplatser, pool m.m. Prata med försäkringsbolaget om du känner dig osäker på försäkringsvärdet, det är viktigt att de hjälper dig att reda ut dina frågetecken om hur din hemförsäkring ska värderas.

 

Författare: Gustavo Calero Monereo, C&D Solicitors, (Málaga, Spanien)