FERIENVERMIETUNG IN ANDALUSIEN 2023, TEIL II: BESCHRÄNKUNGEN UND VERBOT VON EIGENTÜMERGEMEINSCHAFT

Angesichts des Booms an Ferienwohnungen in vielen Städten in den letzten Jahren – und immer unter Berücksichtigung des empfindlichen Gleichgewichts zwischen Urlaubern und ansässigen Eigentümern – ergreifen die Eigentümergemeinschaft seit vielen Jahren diesbezügliche Maßnahmen mit dem Ziel, die Vermietung von RTA-Ferienwohnungen in ihren Gebäuden einzuschränken und in den meisten Fällen zu verbieten. Aufgrund unserer juristischen Erfahrung in der Beratung von Ausländern an der Costa del Sol stoßen wir oft auf diese „widersprüchlichen“ Interessen zwischen Eigentümergemeinschaften und ausländischen Käufern, die daran interessiert sind, die Immobilie, die sie kaufen möchten, als Ferienwohnung zu nutzen.

Wir werden versuchen, die aktuellen Vorschriften zu klären, die es Eigentümergemeinschaften ermöglichen, in diese Tätigkeit einzugreifen, sie einzuschränken oder zu verbieten.

Wie können Eigentümergemeinschaften Ferienvermietungen verbieten oder einschränken?

Während des Prozesses der Rechtsberatung beim Kauf und Verkauf von Immobilien für unsere ausländischen Kunden sind wir auf immer mehr Immobilien gestoßen, bei denen Eigentümergemeinschaften die Satzung geändert und die Ferienvermietung in Immobilien, die Teil dieser Vereinigung sind, verboten haben.

Das Verfahren, das es den Eigentümergemeinschaften ermöglichte, eine solche Begrenzung festzulegen, ist in Artikel 17.12 des Gesetzes über Wohnungseigentümer (LPH) geregelt. Es ermöglicht den Eigentümergemeinschaften, den Betrieb von Ferienwohnungen einzuschränken oder an Bedingungen zu knüpfen, indem sie eine Versammlung der Eigentümergemeinschaft abhalten und die positiven Stimmen von mehr als drei Fünfteln der Gesamtzahl der Eigentümer erhalten, die gleichzeitig mehr als drei Fünftel der Anteile an der Gemeinschaft vertreten müssen.

Eintragung von Beschränkungen für die Vermietung von Ferienwohnungen in das Grundbuch

Damit dieser Verbotsbeschluss gegenüber Dritten vollstreckbar ist, muss er offiziell im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen sein. Mit anderen Worten, wenn ein Käufer ein Haus erwirbt und der Verein dieses Verbot erlassen hat, es aber nicht im Grundbuch eingetragen ist, oder wenn es registriert wird, nachdem der Eigentümer die Immobilie gekauft hat, kann der Eigentümer das Haus legal im RTA registrieren, und dieses Verbot ist nicht anwendbar.

Ebenso gilt dieses Verbot nicht für Wohnungen, die im RTA registriert sind, bevor das Verbot von der Eigentümergemeinschaft erlassen wurde.

Namensänderung einer bestehenden RTA-Lizenz

Wenn es schließlich um den Kauf eines Hauses geht, das bereits im RTA registriert war, aber die Eigentümergemeinschaft später die Vermietung von Ferien verbietet, geht der Tourismusrat der Regionalregierung von Andalusien davon aus, dass die RTA-Lizenz im Falle des Verkaufs dieses Hauses weiterhin gültig ist. Der neue Eigentümer, der die Immobilie gekauft hat, kann die RTA-Registrierung auf seinen Namen ausstellen.

Ist es für die Eigentümergemeinschaft legal, Ferienvermietungen zu verbieten?

Art. 17.12 LPH sieht wörtlich vor, dass Vereinigungen den Betrieb von Ferienwohnungen einschränken oder an Bedingungen knüpfen können, erlaubt aber nicht ausdrücklich ein Verbot.

Da in diesem Artikel das Wort „verbieten“ nicht ausdrücklich vorkommt, sind einige Richter und Juristen der Ansicht, dass es nicht möglich ist, diese Tätigkeit auf der Grundlage dieses Gebots und mit einer 3/5-Mehrheit zu verbieten.

Es wäre nur möglich, das Verbot auf der Grundlage eines anderen Artikels im LPH einzuführen, nämlich auf der Grundlage von Artikel 17.5, aber dies würde ein einstimmiges Votum aller Eigentümer erfordern, die 100% der Anteile an der Vereinigung vertreten.

Rechtliche Konflikte von Eigentümergemeinschaft Einschränkungen für RTA-Ferienvermietungen

Auch das Provinzgericht von Córdoba hat in einem Urteil vom 12. Juli 2022 argumentiert, dass es einen rechtswissenschaftlichen Ansatz gibt, der eine restriktive Auslegung der Beschränkungen des Rechts auf Privateigentum vorschreibt, da es sich um ein verfassungsmäßig anerkanntes Recht handelt (Artikel 33 der spanischen Verfassung). Ein solches Verbot würde daher gegen das Recht auf Privateigentum verstoßen.

Zweifellos stehen wir vor einem Rechtskonflikt, der in den nächsten Jahren beigelegt werden muss, da wir wissen, dass es früher oder später ein Urteil des Obersten Gerichtshofs geben wird, das diese Angelegenheit klärt.

Was können Eigentümergemeinschaften tun, um Ferienvermietungen einzuschränken oder zu konditionieren?

Auch wenn es nicht möglich ist, diese Tätigkeit mit der in Artikel 17.12 LPH festgelegten 3/5-Mehrheit zu verbieten, ist es in der Tat möglich, eine Reihe von Einschränkungen oder Bedingungen zu erlassen, die Eigentümergemeinschaften Häusern auferlegen können, die im RTA registriert sind oder eingetragen werden sollen.

Dieselben Richter oder Juristen, die diese Ferienvermietungstätigkeit auslegen, können nicht ohne einstimmiges Votum aller Eigentümer verboten werden, was ein Beschluss enthalten könnte, der den Betrieb dieser Ferienvermietungstätigkeit auf der Grundlage von Artikel 17.12 LPH und mit Zustimmung von 3/5 der Eigentümer einschränkt oder bedingt:

Mögliche Einschränkungen für die Eigentümergemeinschaft

Eigentümergemeinschaften können Vorschriften für Ferienvermietungen genehmigen und interne Vorschriften festlegen, wie z. B.:

• Begrenzung der Anzahl der Benutzer
• Haustiere erlaubt oder nicht
• Festlegung von Tagen oder Zeiten für die An- oder Abreise
• Verpflichtung, eine spezielle Versicherung für Schäden abzuschließen
• Anwesenheit des Eigentümers oder Vermieters beim Check-in, um die Benutzer speziell über die Regeln für die Verwendung gemeinsamer Elemente zu informieren
• Verpflichtung des Eigentümers, den Mietern eine Kopie des Dokuments zur Verfügung zu stellen, das diese Einschränkungen und Regeln enthält
• Erhöhung der Nebenkosten um max. 20%,
• etc.

Dieser Beschluss oder die vom Verband verabschiedete interne Regelung zur Begrenzung der Ferienvermietung, die festlegt, welche Kriterien Eigentümer, die ihre Ferienhäuser vermieten wollen, erfüllen müssen, wäre in der Tat verbindlich.

Welche Maßnahmen kann die Eigentümergemeinschaft ergreifen, wenn diese internen Regelungen nicht eingehalten werden?

Diese vom Verein erlassene Geschäftsordnung kann und muss die ausdrücklichen Rechtsfolgen der Nichteinhaltung dieser Geschäftsordnung für Ferienvermietungen enthalten. Natürlich wären die Folgen nicht für den Mieter, der ein paar Tage in der Immobilie verbringt. Die Folgen würden den Eigentümer tragen.

Die logische Konsequenz eines solchen Verstoßes wäre die Geltendmachung der Unterlassungsklage nach Art. 7.2 LPH. Diese Maßnahme würde es dem Verein ermöglichen, die tatsächliche Einstellung der Ferienvermietung und Schadenersatz für den Fall zu verlangen, dass die Ferienvermietung gegen die vom Verein aufgestellten und verabschiedeten Regeln für als Ferienwohnungen genutzte Wohnungen verstößt.

WICHTIG: Es sollte betont werden, dass wir uns in dieser Angelegenheit darauf beziehen, was die Eigentümergemeinschaft tun kann, wenn wir verstehen, dass es nicht möglich ist, Ferienvermietungen auf der Grundlage von Artikel 17.12 LPG zu verbieten, da sich dieses Gebot auf Beschränkungen und Bedingungen bezieht. Dies ist jedoch fragwürdig und diese Debatte ist noch nicht entschieden.

Kann ein Bauträger Ferienvermietungen in einer Siedlung verbieten, bevor die Häuser verkauft werden?

Die Antwort ist JA.

Bei einer Entwicklung von Neubauten oder Off-Plan-Häusern muss der Bauträger vor Beginn des Verkaufs der Immobilien die Satzung erstellen und registrieren, die die Regeln für die Eigentümergemeinschaft festlegt. Daher könnte der Bauträger das Verbot, die Häuser als Ferienwohnungen zu nutzen, in die Satzung aufnehmen.

Dies ist derzeit nicht üblich, aber es ist möglich, und vielleicht werden wir in Zukunft mehr Fälle sehen, um der Immobilie einen Mehrwert zu bieten, insbesondere bei Luxusentwicklungen. Dies wäre schließlich ein guter Weg, um potenzielle ausländische Investoren anzuziehen, die einen Ort zum Leben oder Verbringen in Spanien suchen, weit weg von Aktivitäten, die den Frieden des Blocks oder der Entwicklung stören könnten.

Vermietung Ihrer Immobilie Andalusien und Einschränkungen vom Rathaus

Investieren Sie in Immobilien und möchten Sie mehr über mögliche Einschränkungen vom Rathaus Ihrer Gemeinde erfahren? Dann lesen Sie auch unseren vorherigen Artikel:

Ferienwohnungen in Andalusien 2023, Teil I: Einschränkungen und Verwaltungsvorschriften.

Rechtsberatung für Investitionen in RTA-Ferienwohnungen in Andalusien

Die Beratung beim Kauf und Verkauf von Immobilien durch einen unabhängigen, auf diese Angelegenheit spezialisierten Anwalt ist sehr wichtig, um Ihre Investition zu garantieren und Überraschungen während des Übertragungsprozesses oder später zu vermeiden. Wenn Sie darüber nachdenken, ein Haus in Andalusien zu kaufen, zögern Sie nicht, sich an unsere Kanzlei C&D Solicitors zu wenden, und wir helfen Ihnen gerne und beraten Sie in dieser Angelegenheit, wobei wir immer Ihre Interessen und Ihre Position als Käufer wahren. Wir können Ihnen auf Englisch, Niederländisch, Schwedisch, Deutsch und Französisch behilflich sein.

Autor: Gustavo Calero Monereo, Rechtsanwalt bei C&D Solicitors (Torrox/Málaga, Andalusien, Spanien)