FERIENVERMIETUNG IN ANDALUSIEN 2023, TEIL I: EINSCHRÄNKUNGEN UND VERWALTUNGSVORSCHRIFTEN

Die Regionalregierung von Andalusien hat ein neues Dekret zur Regulierung von Ferienvermietung angekündigt, das sie noch vor dem Sommer verabschieden will. Dieses Dekret würde es den Gemeinderäten ermöglichen, durch den Allgemeinen Stadtentwicklungsplan (PGOU) die Errichtung neuer Ferienhäuser einzuschränken.

In den letzten Jahren hat die Zunahme des Angebots an Ferienimmobilien in touristisch sehr attraktiven Städten zu immer schwierigeren Problemen geführt, da die Touristen in bestimmten Gebieten überfüllt sind und das Angebot an langfristigen Mietwohnungen bei sehr hohen Preisen knapp wird.

Die Debatte hat sich auf die politische Arena verlagert und es scheint, dass es einen Trend gibt, diese Aktivitäten in bestimmten Städten oder bestimmten Gebieten einzuschränken oder sogar zu verbieten.

Nur in Andalusien, in Städten wie Sevilla, Granada, Cádiz und Málaga, gibt es eine klare Debatte darüber, dass neue Häuser nicht mehr als Ferienwohnungen angeboten werden dürfen. Andere Gebiete an der Costa del Sol, wie Marbella, Fuengirola, Nerja und Benalmádena, haben auch einen großen Bestand an Ferienwohnungen und es gibt auch Gespräche über eine Einschränkung dieser Aktivität.

In diesem ersten Teil werden wir über die aktuelle Situation in Andalusien sprechen, mit einer besonderen Erwähnung der Region Málaga , in Bezug auf Ferienvermietungen und die möglichen Einschränkungen, die mittel- und langfristig von verschiedenen Städten oder Gemeinden eingeführt werden könnten.

Aktuelle Situation von Ferienwohnungen und traditionellen Mietwohnungen in der Stadt Málaga

Málaga ist die spanische Stadt, die in den letzten Jahren touristisch am stärksten gewachsen ist. Dies hat dazu geführt, dass viele ausländische Käufer in den Kauf und Verkauf von Häusern in Málagainvestiert haben und dies auch weiterhin tun , um sie auf dem Markt für Ferienvermietungen zu verwenden.

Zu diesem Wachstum der Ferienvermietungen in der Stadt Málaga kommt der Mangel an Immobilien auf dem Markt für Langzeitmietwohnungen hinzu. Laut der Immobilienseite Idealista ist Málaga die spanische Provinzhauptstadt, in der das Angebot an traditionellen Mietwohnungen im letzten Jahr mit einem Rückgang von 27 % am stärksten zurückgegangen ist. In der Provinz betrug der Rückgang 15 % gegenüber dem Vorjahr.

Diese Verknappung des Angebots an Langzeitmietwohnungen in Málaga hat vor allem zu einem Anstieg der Mietpreise geführt, die sich allein im letzten Jahr auf 25,8 % beliefen. Seit einiger Zeit ist die durchschnittliche Miete, die in Málaga gezahlt wird, die höchste in ihrer historischen Reihe, und dies geschieht nicht nur in der Stadt Málaga selbst, sondern auch in anderen Gemeinden an der Costa del Sol.

Wie könnte die Zukunft der Ferienvermietung in Málaga aussehen?

Es ist offensichtlich, dass die Stadt Málaga unter einer gewissen touristischen Überfüllung im zentralen Bezirk zu leiden beginnt. Laut einem am 7. Februar veröffentlichten Zeitungsartikel sind allein im Zentrum von Málaga 4.778 Häuser im andalusischen Tourismusregister (RTA) registriert.

Die Belästigung, die durch die Vermietung von Ferienwohnungen für die Bewohner, die Überfüllung der Touristen und den hohen Prozentsatz der Wohnungen, die dieser Aktivität gewidmet sind, verursacht wird, hat sogar den Bürgermeister von Málaga dazu veranlasst, anzuerkennen, dass wir die Vermietung von Ferienwohnungen besser begrenzen und regulieren müssen. Dieses Argument wird auch durch den Bedarf an mehr Wohnungen auf dem traditionellen Mietmarkt gestützt, da die Nachfrage derzeit viel größer ist als das verfügbare Angebot.

Es ist wahrscheinlich, dass der Stadtrat von Málaga, sobald die Regionalregierung die neue Verordnung verabschiedet hat, damit beginnen wird, zu prüfen, welche Maßnahmen er ergreifen kann, um die Vermietung von Ferienwohnungen in der Stadt oder zumindest in einigen Gebieten einzuschränken.

Wir wissen nicht, welche Maßnahmen die Stadtverwaltung von Málaga ergreifen wird, aber es ist sehr wahrscheinlich, dass der Markt für Ferienwohnungen in Málaga mittel- oder langfristig auf die eine oder andere Weise eingeschränkt wird. Dies gilt nicht nur für die Stadt, sondern auch für andere Küstenstädte, die Maßnahmen in dieser Angelegenheit ergreifen werden.

Ist Ferienvermietung im Vergleich zu herkömmlichen Mietwohnungen rentabel?

In vielen Fällen sind sie es, aber nicht immer. Letztes Jahr haben wir einen Artikel über den ROI des Kaufs von Ferienhäusern in Spanien veröffentlicht, so dass wir jetzt nicht zu tief darauf eingehen werden. Die Rentabilität hängt vom Preis ab, der für das Haus gezahlt wird, sowie von der persönlichen Situation des Eigentümers, der das Haus auf dem Ferienvermietungsmarkt vermieten möchte.

Aus eigener Erfahrung sind die meisten unserer ausländischen Kunden, die ein Haus in Andalusien, insbesondere in der Provinz Málaga, kaufen, nicht in Spanien steuerlich ansässig und benötigen eine Agentur, um ihre Ferienwohnung zu verwalten.

Mindestens 40 % ihres Einkommens werden bei dieser Art der Vermietung zu Kosten für den Eigentümer. Von 100 Euro Miete müssen zwischen 18 % und 22 % an die Agentur gezahlt werden, um die Ferienvermietung zu verwalten, zusätzlich zu einer Steuer von 19 %, wenn der Eigentümer in der EU ansässig ist, oder 24 %, wenn der Eigentümer außerhalb der EU ansässig ist.

Wenn der Eigentümer in Spanien steuerlich ansässig ist, können die auf dieses Mietobjekt zu zahlenden Steuern noch höher sein, da diese Einkünfte dem Arbeitseinkommen gleichgestellt sind und nach dem progressiven Einkommensteuertarif besteuert werden. Wenn der in Spanien ansässige Eigentümer ein hohes Einkommen hat, z. B. 70.000 Euro pro Jahr oder mehr, müsste er auf dieses Einkommen 30 % oder 35 % Steuern zahlen, vielleicht sogar mehr. In diesem Fall sprechen wir von Kosten in Höhe von 50 % oder 55 % pro 100 Euro, die an Miete eingenommen werden.

Einer der größten Vorteile der traditionellen Langzeitvermietung ist die Reduzierung des Einkommens des Eigentümers um 50 %, was steuerfrei wäre, und diese Reduzierung kann in einigen Fällen bis zu 90 % betragen. Diese Ermäßigung gilt nur für Eigentümer, die in Spanien steuerlich ansässig sind. Außerdem muss die Wohnung offiziell der erste Wohnsitz der Mieter sein.

Zu den großen Vorteilen der Ferienvermietung gehört die Möglichkeit des Eigentümers, das Haus für seinen eigenen Genuss zu nutzen. Ein weiterer großer Vorteil von Ferienvermietungen ist das erhebliche rechtliche Problem, mit dem Eigentümer konfrontiert sind, wenn sie ihre Häuser langfristig vermieten und die Mieter keine Miete mehr zahlen, da das gerichtliche Räumungsverfahren immer mehrere Monate und bis zu einem Jahr dauern wird. Ganz zu schweigen von der Ungewissheit, in welchem Zustand die Mieter das Haus verlassen werden.

Sind die Einschränkungen bei der Ferienvermietung gerechtfertigt?

Meines Erachtens ist es notwendig, diese Aktivitäten einzuschränken, wenn es in bestimmten Städten oder bestimmten Gebieten zu einer touristischen Überfüllung kommt, von der die Einwohner unverhältnismäßig stark betroffen sind. Die Überfüllung der Touristen wirkt sich auch auf die Qualität der öffentlichen Dienstleistungen aus.

Ebenso führt die Zunahme von Wohnungen, die in bestimmten Gebieten, wie z. B. im zentralen Bezirk der Stadt Málaga, als Ferienwohnungen genutzt werden, zu einem Rückgang des Angebots an langfristigen Mietwohnungen und zu Preissteigerungen für Menschen, die dauerhafte Wohnungen mieten.

Warum ist der Zugang zu Mietwohnungen in Málaga ein Problem für die ansässige Bevölkerung?

Das Durchschnittsgehalt in Málaga liegt bei etwa 1.550 Euro pro Monat und eine Wohnung in der Hauptstadt für weniger als 900 oder 1000 Euro im Monat zu finden, ist in vielen Gegenden fast unmöglich. Wenn die Stadt Angestellte in verschiedenen Branchen braucht: Lehrer, Krankenschwestern, Büroangestellte, Gastgewerbe usw., können sie dann in Málaga von diesen Löhnen leben und diese Mieten bezahlen?

Kurz gesagt, eine wirksame Regulierung ist notwendig, vorausgesetzt, dass die Ferienvermietung nicht kriminalisiert wird und ein politischer Wahlkampf in dieser Angelegenheit vermieden wird.

Wenn es objektive Parameter gibt, die eine solche Regulierung für ratsam halten, sollte sie durchgeführt werden, denn das Problem in diesen Gebieten oder Städten wird sich weiter verschärfen. Viele von uns, die in der Stadt Málaga leben, sehen eine solche Regulierung oder Einschränkung als notwendig an, um ein Gleichgewicht zwischen Tourismus und Wohnaktivitäten zu erreichen.

Sind Ferienwohnungen in anderen Teilen Spaniens begrenzt?

In touristisch geprägten Städten wie Madrid, Barcelona und Palma de Mallorca, um nur einige Beispiele zu nennen, wurden Maßnahmen zur Begrenzung oder Einschränkung von Ferienvermietungen eingeführt.

Am 11. Februar 2022 haben die Balearen ein Dekret erlassen, das ein 4-jähriges Moratorium vorsieht, in dem keine neuen Ferienunterkünfte registriert werden dürfen.

Im Jahr 2018 verbot der Stadtrat von Palma de Mallorca die Vermietung von Ferien in allen Mehrfamilienhäusern, d.h. in Wohnblöcken und Wohnungen, um sie nur in Einfamilienhäusern wie Villen zuzulassen.

Dieses Verbot des Stadtrats von Palma wurde vor Gericht angefochten, aber der Oberste Gerichtshof stimmte in einem Urteil vom 31. Januar 2023 dem Stadtrat in Bezug auf das Verbot von Ferienwohnungen in den Wohnblöcken der Stadt zu. In einem der prominentesten Argumente bezog sich das Gericht auf die Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Union, der für eine „vorherige Genehmigung in Gemeinden, in denen die Spannungen in Bezug auf die Vermietung besonders ausgeprägt sind“, plädiert.

Ebenso hielt der Gerichtshof die Verteidigung des allgemeinen Rechts auf Wohnraum für richtig und gerechtfertigt, wie sie von der Stadtverwaltung von Palma de Mallorca auf der Grundlage von Berichten behauptet wurde, die die Auswirkungen dieser Tätigkeit auf die Nachbarschaften, den Mangel an Mietwohnungen für die ansässige Bevölkerung und die erheblichen Auswirkungen auf die Umwelt, das Land, die Energieressourcen, Wasserressourcen, Infrastrukturen und Straßen.

Mögliche Mietbeschränkung oder -untersagung durch Ihre Eigentümergemeinschaft?

Investieren Sie in Immobilien in Andalusien und möchten Sie mehr über mögliche Einschränkungen oder Verbote für die Vermietung Ihrer Immobilie durch Ihre Eigentümergemeinschaft/Eigentümergemeinschaft erfahren? Dann lesen Sie auch unseren Artikel 2 zu diesem Thema:

Ferienwohnungen in Andalusien 2023, Teil 2: Einschränkungen und Verbote von Eigentümergemeinschaften

Rechtliche Beratung zum Kauf zur Ferienvermietung von C&D Solicitors Torrox/Málaga

Unsere Kanzlei C&D Solicitors ist auf die Rechtsberatung beim Kauf und Verkauf von Immobilien für ausländische Einwohner und Nichtansässige spezialisiert, wenn sie eine Immobilie in Andalusien erwerben, sei es ein gebrauchtes Haus oder ein Off-Plan-Haus, mit einer mehrsprachigen Kanzlei und Mitarbeitern, die Englisch, Niederländisch, Schwedisch, Deutsch und Französisch sprechen.

Viele unserer Kunden denken über Ferienvermietungen für ihre Häuser nach, wenn sie eine Investition in Spanien tätigen, was eine wesentliche Voraussetzung für einige dieser Transaktionen ist.

Auch wenn sich der derzeitige Immobilienboom und die Immobilieninvestitionen, insbesondere in der Provinz Málaga und in den Küstengebieten, positiv auf unsere Tätigkeit ausgewirkt haben, sind uns als Einwohner dieser Gegend von Málaga einige der Probleme nicht fremd, die in bestimmten Gebieten mit übermäßigen Ferienvermietungen und einem Mangel an Wohnraum aufgetreten sind. mit touristischer Überfüllung in bestimmten Gebieten.

Wenn es angebracht ist und keine Maßnahmen ergriffen werden, die alle Beteiligten berücksichtigen, wird sich dies am Ende negativ auf den Tourismus auswirken, gegen unser Interesse und die Bereitstellung von Qualitätstourismus.

Wir brauchen den Tourismus, weil er für viele Unternehmen in Andalusien eine wesentliche Aktivitätsquelle ist, aber es muss immer ein Gleichgewicht zwischen Urlaubern und der ansässigen Bevölkerung geben. Sonst wäre das langfristig nicht positiv.

Autor: Gustavo Calero Monereo, Rechtsanwalt bei C&D Solicitors Torrox/Málaga (Andalusien)