ENDGÜLTIGE GRENZEN FÜR FERIENWOHNUNGEN IN SPANIEN
Wie wir bereits in früheren Beiträgen berichtet haben, hat die Ferienvermietung in einigen Städten und Gemeinden mit starkem Touristenzustrom in den letzten Jahren für große Kontroversen gesorgt. In den wichtigsten Touristenstädten Spaniens, deren Stadtzentren einen sozialen und wirtschaftlichen Wandel durchlaufen haben, hat diese Aktivität rasant zugenommen. Die ansässige Bevölkerung schrumpft, und zudem wurden viele Gebäude für den Ferienvermietungsmarkt umgebaut.
Seit 2020 haben sich die Immobilieninvestitionen in einigen Städten aufgrund des Interesses ausländischer Käufer an Immobilien zur Ferienvermietung vervielfacht. Diese Investitionstätigkeit hat zu einem langfristigen Wohnungsmangel und dem Verlust traditioneller Unternehmen in Touristengebieten geführt. Ein erheblicher Teil der Anwohner lehnt dieses Phänomen der touristischen Gentrifizierung ab.
Aufgrund dieser Kontroverse auf nationaler Ebene wurde schließlich eine Änderung des Gesetzes über das horizontale Eigentum (LPH) verabschiedet, die ab dem 3. April 2025 in ganz Spanien gilt. Sie wird unseres Erachtens eine Änderung der Ferienvermietung in Wohnblöcken und städtischen Immobilien mit sich bringen, in denen eine Eigentümergemeinschaft (Comunidad de Propietarios) gegründet wurde.
Die nationale Regierung setzt Grenzen für Ferienwohnungen durch Eigentümergemeinschaften ein
Alle Immobilien im Rahmen des horizontalen Eigentumssystems, deren Eigentümer sie auf dem spanischen Ferienmarkt vermieten möchten, benötigen für die Ferienvermietung eine ausdrückliche Genehmigung der Eigentümergemeinschaft, d. h. eine Vermietungslizenz der Autonomen Gemeinschaft, in der sich die Immobilie befindet.
Ohne eine solche ausdrückliche Genehmigung dürfen Hausbesitzer keine Ferienvermietungen durchführen. Ignoriert der Hausbesitzer diese Warnung, droht ihm eine Abmahnung der Eigentümergemeinschaft zur Einstellung des Betriebs. Ignoriert der Hausbesitzer diese Abmahnung, kann er rechtliche Schritte einleiten.
Ab wann ist diese Genehmigung der Eigentümergemeinschaft für die Ferienvermietung erforderlich?
Ab dem 3. April 2025 ist diese Genehmigung der Eigentümergemeinschaft erforderlich; ab diesem Datum tritt diese neue Anforderung in Kraft. Unserem Kenntnisstand nach wird die Junta von Andalusien ihr aktuelles Formular für eidesstattliche Erklärungen um einen Abschnitt erweitern, dem eine solche ausdrückliche Genehmigung beigefügt werden muss. Der andalusische Stadtrat könnte sich auch dafür entscheiden, dass der Eigentümer eine eidesstattliche Erklärung unterzeichnet, in der bestätigt wird, dass die Immobilie eine solche Genehmigung erhalten hat, und zwar als Teil des Formulars, ohne dass diese der ursprünglichen eidesstattlichen Erklärung beigefügt werden muss.
Welche Mehrheit ist in der Eigentümergemeinschaft erforderlich, um eine Genehmigung für die Ferienvermietung zu genehmigen?
Eine solche ausdrückliche Genehmigung kann nur mit einer Mehrheit von 3/5 der Anwesenden eingeholt werden, die mindestens 3/5 der Eigentümer vertreten. Dies ist eine sehr hohe Mehrheit, und in der Regel können bei Versammlungen von Eigentümergemeinschaften solche Mehrheiten unter den Anwesenden und Vertretenen nur selten erreicht werden.
Welche praktischen Probleme ergeben sich bei der Anwendung einer solchen 3/5-Mehrheit?
Die Regelung sieht vor, dass der ausdrückliche Beschluss zur Genehmigung, Einschränkung, Konditionierung oder zum Verbot der Ferienvermietung eine Zustimmung von 3/5 der Eigentümer erfordert, die auch 3/5 der Anteile an der Immobilie vertreten müssen. Anders ausgedrückt: Für die Genehmigung und das Verbot von Ferienvermietungen ist dieselbe Mehrheit erforderlich, nämlich 3/5 der Hauseigentümer. Dies führt jedoch zu einem praktischen Aspekt, der umstritten ist.
Es ist beispielsweise der Fall einer Hauseigentümergemeinschaft denkbar, die Ferienvermietungen aufgrund fehlender 3/5-Mehrheit nicht verbieten kann, aber auch keine Genehmigung für die Durchführung dieser Aktivitäten erteilen kann, da keine 3/5-Mehrheit erreicht wird. Dies wäre beispielsweise bei Vereinigungen der Fall, in denen 55 % für und 45 % gegen Ferienvermietungen sind.
Anders ausgedrückt: In diesen Fällen wird keine der beiden Eigentümergruppen mit gegensätzlichen Interessen – die eine für, die andere gegen Ferienvermietungen – die 3/5-Mehrheit erreichen, um ein Verbot oder eine ausdrückliche Genehmigung zu erteilen. Dies würde es jedoch stillschweigend ermöglichen, dass ablehnende Eigentümer Ferienvermietungen auch ohne Erreichen einer 3/5-Mehrheit verbieten können, da eine 3/5-Mehrheit keine ausdrückliche Genehmigung erteilen würde und die Eigentümer ihre Wohnungen dann nicht mehr an Urlauber vermieten könnten.
Für manche Eigentümergemeinschaften könnte der Fall eintreten, dass das Fehlen einer ausdrücklichen Genehmigung zur Ferienvermietung einer Immobilie mit einer 3/5-Mehrheit ein stillschweigendes Verbot der Ferienvermietung bedeuten würde, ohne dass dieses Verbot durch die erforderliche 3/5-Mehrheit gestützt wird, die laut Verordnung für die Verhängung eines solchen Verbots erforderlich ist, und ohne dass die Aktivität ausdrücklich verboten werden müsste.
Welche praktischen Probleme ergeben sich aus der Notwendigkeit einer ausdrücklichen Genehmigung für Ferienvermietungen?
Neben der wichtigen Frage der erforderlichen 3/5-Mehrheit stellt der Zeitpunkt der Abstimmung der Eigentümergemeinschaft über die Genehmigung ein praktisches Problem dar.
Eigentümergemeinschaften treffen sich in der Regel einmal jährlich zu einer ordentlichen Versammlung, um über die Jahresangelegenheiten abzustimmen. Trifft sich die Eigentümergemeinschaft beispielsweise einmal jährlich im Juli und beantragt ein Eigentümer im November die ausdrückliche Genehmigung zur Nutzung seiner Immobilie als Ferienvermietung, muss er möglicherweise viele Monate auf die Genehmigung warten.
Das Gesetz sieht keinen festen Zeitplan für die Sitzung und Abstimmung der Eigentümergemeinschaften über die Erteilung einer solchen Genehmigung für Ferienvermietungen vor. Mir ist bewusst, dass das Warten auf die Einberufung der Versammlung zur Abstimmung über die Genehmigung für Eigentümer, die ihre Immobilie an Urlauber vermieten möchten, Monate dauern kann, da es keine Frist für die Abstimmung gibt.
Was passiert mit bereits als Ferienvermietung registrierten Immobilien?
Immobilien, die bereits im andalusischen Tourismusregister zur Ferienvermietung eingetragen sind, benötigen keine Genehmigung des Verbandes, um weiterhin als Ferienvermietung genutzt werden zu können.
Was muss ich tun, wenn meine Immobilie nicht im Tourismusregister eingetragen ist und ich sie vermieten möchte?
Wenn Ihre Immobilie nicht im andalusischen Tourismusregister eingetragen ist und Sie sie für die Ferienvermietung nutzen möchten, müssen Sie die eidesstattliche Erklärung vor dem 3. April einreichen, um zu vermeiden, dass Sie für solche Aktivitäten eine ausdrückliche Genehmigung des Verbandes einholen müssen.
Wenn Sie gerade eine Stadtimmobilie in Andalusien kaufen, diese aber nicht im andalusischen Tourismusregister eingetragen ist und Sie sie an Urlauber vermieten möchten, empfehlen wir Ihnen, mit dem Verkäufer eine Vereinbarung zu treffen, damit dieser die Immobilie vor dem 3. April auf seinen Namen eintragen kann. So können Sie nach Unterzeichnung des Kaufvertrags einen Antrag auf Übertragung der Genehmigung stellen.
Ist eine Genehmigung der Eigentümergemeinschaft erforderlich, wenn Sie eine bereits im andalusischen Tourismusregister eingetragene Immobilie erwerben?
Beim Kauf einer bereits im andalusischen Tourismusregister (RTA) eingetragenen Immobilie zur Ferienvermietung muss der neue Eigentümer, der diese Tätigkeit fortsetzen möchte, ein Formular zur Übertragung der Ferienvermietungserlaubnis einreichen.
Die zentrale Frage ist, ob mit dem Formular zur Übertragung der Ferienvermietungserlaubnis alle Voraussetzungen für die Eintragung der Immobilie im RTA zum Zeitpunkt der Einreichung der Übertragung erfüllt sein müssen oder ob die bereits eingetragene Immobilie eine Erneuerung dieser Voraussetzungen unnötig macht und die dann geltenden Vorschriften dem Käufer daher nicht auferlegt werden können. Dies ist kein unerhebliches Problem, da viele Immobilienverkäufe als Investitionen in den Ferienvermietungsmarkt gedacht sind. Viele dieser Immobilienkäufe betreffen bereits im RTA eingetragene Immobilien, da der Verkäufer die Immobilie ebenfalls als Ferienvermietung nutzte.
Die aktuellen Vorschriften des Autonomen Rates von Andalusien beziehen sich nicht ausdrücklich auf die Übertragung von Genehmigungen für bereits im RTA registrierte Immobilien. Das aktuelle Formular des Autonomen Rates für Genehmigungsübertragungen, die sogenannte „Benachrichtigung“, verlangt weder den Nachweis der städtebaulichen Voraussetzungen noch die Genehmigung der Eigentümergemeinschaft für Genehmigungsübertragungen. Das Formular bietet keine Möglichkeit, diese Voraussetzungen für Genehmigungsübertragungen nachzuweisen.
Grenzen für Ferienwohnungen bei Immobilienübertragungen
Das bedeutet, dass der Autonome Rat von Andalusien aufgrund der bereits registrierten Immobilie davon ausgeht, dass ein Nachweis der Einhaltung der Vorschriften der Eigentümergemeinschaft nicht erforderlich ist, da dies andernfalls für eine Genehmigungsübertragung erforderlich wäre. Das Formular „Eidesstattliche Erklärung“ (declaración responsable), das für die Registrierung einer neuen Immobilie im RTA verwendet wird, verlangt solche Nachweise für Neuanmeldungen.
Da es sich um ein kontroverses und auslegungsbedürftiges Thema handelt, gehen wir unter Berücksichtigung des oben Gesagten davon aus, dass Ferienvermietungslizenzen in Andalusien an die Immobilie gebunden sind. Wir gehen davon aus, dass die Einreichung eines Antrags auf Übertragung der Genehmigung zur Übertragung der Registrierung auf den Immobilienkäufer nicht die Verpflichtung zur Einhaltung der zum Zeitpunkt der Einreichung des Genehmigungsübertragungsformulars geltenden neuen Anforderungen für Ferienvermietungen mit sich bringen sollte.
Wir sind der Ansicht, dass es einige Argumente dafür gibt, dass Lizenzen für Ferienvermietungen an eine Immobilie und nicht an einen Eigentümer gebunden sind. Daher sollte eine bereits als Ferienvermietung registrierte Immobilie die Anforderungen zum Zeitpunkt der Antragstellung auf Übertragung der Genehmigung nicht mehr erfüllen müssen. Diese Frage ist jedoch noch nicht abschließend geklärt, weshalb sie in Zukunft sicherlich zu zahlreichen widersprüchlichen Meinungen führen wird. Der andalusische Stadtrat selbst konnte diese Angelegenheit nach telefonischer Anfrage nicht klären. Einige Beamte erklärten, dass die Einhaltung der neuen Anforderungen nachgewiesen werden müsse, auch wenn dies im Eigentumsübertragungsformular in seiner aktuellen Fassung widerspricht.
C&D Solicitors, Fachanwälte für Immobilienrecht in Andalusien
C&D Solicitors ist auf die Beratung ausländischer Mandanten in Immobilienfragen spezialisiert. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um Privatpersonen handelt, die ein Zweitwohnsitz oder eine Anlageimmobilie in Spanien erwerben möchten, oder um Investmentgesellschaften und Investmentfonds, die ihr Vermögensportfolio erweitern und die möglichen Kapitalgewinne auf dem Immobilienmarkt und im Immobilienbetrieb nutzen möchten.
Wir bieten Ihnen während des gesamten Verfahrens umfassende Beratung in Ihrer Muttersprache: Englisch, Niederländisch, Schwedisch, Französisch und Deutsch. Sie erreichen uns telefonisch unter +0034 952 532 582, per WhatsApp unter +34 639 54 16 02 oder per E-Mail unter info@cdsolicitors.com. Wir prüfen Ihren Fall und senden Ihnen unverbindlich Informationen zum Verfahren und einen Kostenvoranschlag.
Autor: Gustavo Calero Monereo, Rechtsanwalt bei C&D Solicitors (Torrox & Málaga, Andalusien)
