Hypotheek voor onroerend goed in Spanje

Denkt u erover om een hypotheek voor onroerend goed in Spanje of Andalusië aan te vragen om een huis of appartement te kopen? C&D Solicitors faciliteert graag voor u een hypotheekaanvraag parallel aan het juridisch onderzoek van de advocaat. Meestal regelen we het totale traject via een officiële volmacht. Mocht u (of uw hypotheekbemiddelaar) echter zelf hypotheekoffertes van Spaanse banken willen vergelijken, dan is dit natuurlijk ook mogelijk. In dit geval springen wij in vanaf het moment dat de risicoafdeling van de bank het bindend bod (FEIN-document) uitbrengt om zo de ondertekening van de definitieve hypotheekaktes met de bank te regelen. Dit gebeurt tijdens de overdracht, net voor het ondertekenen van de Koopakte bij de notaris.

Omdat ons advocatenkantoor veel hypotheekaanvragen per jaar verwerkt, kennen we de huidige mogelijkheden en financiële voorwaarden van een groot aantal banken goed. Zo kunnen we vooraf inschatten welke bank het beste is in uw individuele situatie. Daarnaast kan uw advocaat proberen de hypotheekcondities te bedingen op basis van uw specifieke financiële situatie, wensen en behoeften. Mocht de bank met de beste voorwaarden besluiten om u niet de hypotheek te verstrekken die u wenst, dan kunnen wij alsnog een aanvraag doen bij een andere bank voor de aankoop van uw Spaans onroerend.

10 Punten om te weten over een hypotheek voor onroerend goed in Spanje

In de 10 punten hieronder vindt u alle informatie die u moet weten over uw toekomstige hypotheek voor onroerend goed in Spanje. Hoewel alle banken en cases anders zijn, geeft dit u een algemeen beeld van het hypotheekproces, doorlooptijd, kredietdekking, de taxatie van de woning, rentepercentages, hypotheeklasten en voorwaarden, risico’s voor uw reserveringskosten, etc. deze pagina geeft informatie over Spaanse hypotheken op naam van een bedrijf of voor landelijk/rustiek of nieuwbouwwoningen.

1. Hoeveel geld kan ik lenen via mijn hypothecaire lening?

Houd er rekening mee dat de risicoafdeling van het hoofdkantoor haar definitieve aanbieding baseert op uw individuele situatie, de bijzonderheden van het onroerend goed, maar ook op haar eigen interne zakelijke factoren. De combinatie van deze aspecten resulteert in het wel of niet verstrekken van een hypothecair krediet en onder welke exacte voorwaarden.

a. Percentage van de officiële taxatie (belasting)

Het kapitaalbedrag van de hypothecaire lening is normaal gesproken een op percentages gebaseerde officiële taxatieprijs (taxatiewaarde) van een officieel taxatiebedrijf. Dit is de norm tenzij -in uitzonderlijke gevallen- de koopsom lager zou zijn dan het taxatiebedrag. Houd er rekening mee dat taxatieprijzen in Spanje vaak veel lager zijn dan de marktprijzen. Vooral op het platteland kunnen de waarderingen aanzienlijk lager zijn (dit heeft meestal geen invloed op de prijsonderhandeling).

Buitenlandse fiscaal ingezetenen krijgen gemiddeld maximaal 70 tot 80% dekking en niet-fiscale ingezetenen ongeveer 60-70% op een hypotheek voor onroerend goed in Spanje. Dit is echter wanneer we het hier hebben over stedelijke eigendommen, aangezien het percentage voor landelijke eigendommen op het platteland van Andalusië normaal gesproken in beide gevallen ongeveer 10% lager is. De kosten die u zelf moet financieren zijn dus:

• het verschil tussen het specifieke percentage van de taxatie en de werkelijke aankoopprijs
• en de extra aanschafkosten inclusief belastingen (ongeveer 12%)

b. Hoogte van uw inkomen

Naast deze dekkingspercentages hebben de meeste banken de regel dat je in zowel Spanje als in het buitenland maar zo’n 30% van je inkomen van het afgelopen jaar mag besteden aan woonlasten en andere leningen. De bank controleert dit door de bankafschriften van al uw rekeningen op te vragen (meestal van de laatste 3 maanden) en -afhankelijk van het land- het officiële schuldrapport. Dit betekent automatisch dat potentiële toekomstige huurinkomsten niet worden meegeteld of meegeteld.

2. Hoe verloopt de procedure voor het verkrijgen van een hypotheek voor onroerend goed in Spanje?

Afhankelijk van de bank en verschillende andere factoren kan het proces voor het verkrijgen van een hypotheek enigszins variëren en ook de eerste 3 stappen kunnen parallel lopen. Niettemin moet u in alle gevallen de volgende fasen van dit gereguleerde en soms nogal bureaucratische proces doorlopen.

a. Fiscaal NIE-nummer

Als u zeker bent van uw wensen voor de hypotheek, dan adviseren wij u om met voorrang uw fiscaal NIE document aan te vragen. Dit is vaak het knelpunt in de tijdschaal omdat de risicoafdeling van de bank uw project niet start zonder een kopie van uw NIE-document. Uw advocaat kan uw NIE namens u aanvragen bij de Politie middels de volmacht. Dit notariële document geldt ook voor uw algemene rechtsbijstand in de koop- en hypotheekprocedure. Meestal is er geen juridische vertaling van de documentatie nodig, noch voor de Apostel van Den Haag.

b. Economische waardering van uw inkomen

De tweede stap is om een economische taxatie te krijgen van de bankdirecteur op basis van uw financiële documentatie, zoals jaar- en maandinkomen, schulden of leningen, belastingaangiften, andere eigendommen, maandelijkse woonlasten, arbeidscontracten, enz. Uw advocaat voorziet u van een lijst met benodigde persoonlijke documentatie of -in het geval van een bedrijf- alle economische informatie via uw account. Een logische maar aan te raden tip: bereid dit goed voor om onnodig oponthoud te voorkomen.

c. Officiële taxatie

Om u een eerste (vrijblijvende) aanbieding te doen van het kapitaal dat u zou kunnen lenen plus de rente van uw hypotheek, heeft de bank dan de officiële taxatie van de woning nodig van een onafhankelijk taxatiebureau. De reden hiervoor is natuurlijk dat het onroerend goed de bankgarantie is voor het geval u uw hypotheek niet meer betaalt. Officieel moet de bank de taxatie betalen, maar in dat geval kunt u het rapport niet naar een andere bank brengen voor een tegenbod. Dit is dus geen vaste regel en alle banken gaan er anders mee om.

Het uitgebreide taxatierapport is gebaseerd op een mix van financiële factoren van de registratie van het onroerend goed en het terrein in het Kadaster en het Kadaster, maar de taxateur bezoekt het onroerend goed ook om de werkelijke staat te bekijken.

Daarnaast worden vergelijkbare recente aankopen in het gebied gebruikt als referentie voor de werkelijke marktwaarde. Daarnaast stellen taxateurs soms randvoorwaarden in het taxatierapport voor zaken als een stedenbouwkundig rapport van het gemeentehuis of correcties in het Kadaster en Kadaster (bijvoorbeeld een Nieuwbouwverklaring).

d. FEIN-document

Als de klant akkoord gaat met het vrijblijvende aanbod van de bankdirecteur, wordt de individuele documentatie naar de risicoafdeling van het hoofdkantoor gestuurd. Dit gebeurt samen met het officiële taxatierapport en NIE-document. Om de aanvraag in behandeling te nemen moet eerst het algemene FIAE-document worden ondertekend.

Als de aanvraag wordt goedgekeurd, stuurt de risicoafdeling de klant een bindende offerte, het zogenaamde FEIN-document. De FEIN blijft volgens de wet 3 maanden geldig, dit betekent dat de koop- en hypotheekaktes binnen deze termijn getekend moeten worden bij de notaris. Houd er rekening mee dat, zelfs indien goedgekeurd, de FEIN andere voorwaarden kan bieden dan het eerste niet-bindende aanbod van de bankdirecteur. De FEIN moet als officieel akkoord door de klant worden ondertekend.

e. Ondertekening van de Acta Previa bij de notaris

Nadat het FEIN-document is geaccepteerd, is het een wettelijke verplichting om 10 dagen te wachten als bescherming van de klant voordat de volgende stap in het hypotheekproces kan worden gedaan. Als deze 10 dagen zijn verstreken, kan het eerste deel van de hypotheekaktes worden getekend bij de Spaanse notaris, de zogenaamde Acta Previa.

f. Ondertekening van de definitieve hypotheekaktes

Minimaal 48 uur na de Acta Previa kan de afronding van de aankoop worden gepland. De Hypotheekakte wordt daarom ondertekend met een protocolnummer lager dan dat van de Koopaktes. Tot slot worden de Hypotheekakten samen met de Koopakten door de bank in het Kadaster ingeschreven. Omdat de bank in dit geval de registratie van de woning verzorgt, vindt ook uw eindafrekening bij de bank plaats.

Hypotheekopzegging en vervroegde aflossingen

Nadat u uw hypotheekverplichting financieel volledig heeft voldaan, moet u bij de notaris opnieuw de hypotheekannuleringsakte bij de bank ondertekenen om deze administratief uit het Kadaster te verwijderen (Nota Simple). Dit kan zijn wanneer de totale looptijd is verstreken, wanneer u vervroegde aflossingen heeft gedaan of wanneer u uw eigendom verkoopt. Voor de laatste twee scenario’s is het verstandig om op het exacte moment van deze vervroegde aflossingen na te gaan of en hoeveel boete of provisie de bank in rekening brengt.

Andere behoeften voor benodigde hypotheekopzegging kunnen bijvoorbeeld zijn door erfenis, echtscheiding (einde mede-eigendom of consolidatie van eigendom) of schenking van uw eigendom. Ook in deze gevallen moet de nieuwe eigenaar de boete of provisie voor vervroegde afschrijvingen betalen, indien van toepassing.

3. Hoe lang duurt de aanvraagprocedure voor een hypotheek?

De lengte van het traject hangt van veel factoren af, zoals de toelating van uw NIE-document, de officiële taxatie, uw einddocumentatie en de hoeveelheid werk bij de bank. In de ervaring van C&D Solicitors moet u sinds de wetswijziging in 2019 rekenen op minimaal 6 weken vanaf de start van het project tot de afgifte van het FEIN-document van de risicoafdeling. Pas vanaf dit moment heeft u de garantie voor uw leningofferte, dus dit bindende document is belangrijk voor uw financiële inzet bij de aankoop.

4. Ben ik mijn reserveringskosten kwijt als de bank mijn hypothecaire lening niet goedkeurt?

Het antwoord op deze vraag hangt af van de voorwaarden van het reserveringscontract en/of het particuliere koopcontract dat u met de verkoper sluit. Als de verkoper flexibel is, kan hij akkoord gaan met het ondertekenen van een reserveringscontract ‘onder voorbehoud van hypotheek’. Je zou zelfs een minimumbedrag kunnen opgeven voor deze hypothecaire lening. Dit betekent dat u uw reserveringskosten terugkrijgt als uw gewenste minimale hypotheek niet wordt goedgekeurd door de bank.

Houd er echter rekening mee dat veel verkopers niet bereid zijn om ook het latere onderhandse koopcontract ‘onder voorbehoud van hypotheek’ te ondertekenen. Dit betekent dus dat u het risico loopt uw aanbetaling van 10% te verliezen als de bank u de lening toch niet toekent. Zoals we in de vorige paragraaf al zeiden; het FEIN-document duurt al snel 6 of zelfs 8 weken, terwijl het gemiddelde reserveringscontract slechts 2 tot 4 weken geldig is.

Hierdoor heb je 2 opties om niet het risico te lopen je reserveringssom te verliezen:

• Probeer te onderhandelen over een reserveringscontract ‘onder voorbehoud van hypotheek’ voor 6 tot 8 weken.
• Onderteken een reserveringscontract ‘onder voorbehoud van hypotheek’ voor de normale tijd en probeer het te proloogen zodra het afloopt als de verkoper ermee instemt. In dit geval loop je natuurlijk het risico dat de woning weer op de markt komt als de verkoper niet wil prologen.

Dus, wat als de verkoper helemaal niet akkoord gaat met een reserveringscontract ‘onder voorbehoud van hypotheek’ en u niet het risico wilt lopen uw reserveringskosten te verliezen? Dan is de enige optie om door te gaan met het hypotheek- en aankoopproces terwijl de woning op de markt blijft.

In het ergste geval kan het worden gereserveerd door een andere koper, maar aan de andere kant is het voordeel van deze optie dat u alleen het geld verliest voor de taxatie en de uren van uw advocaat. Hij is immers nog steeds veel minder dan het verlies van de reserveringskosten van € 3.000 tot € 5.000.

5. Wat zijn de TAE, ´bonificaciones´ en de totale kosten voor een hypotheek voor onroerend goed in Spanje?

Sinds de wetswijziging in 2019 betaalt de opdrachtgever voor een Spaanse hypotheek alleen onderstaande kosten en niet meer voor de notaris, gestor, Kadaster of AJD belasting.

• Maandelijkse hypotheeklasten (rente en aflossing)
• Potentiële openingsprovisie van 0,5% – 1% van de hypotheek (afhankelijk van welke bank)
• Kosten voor de taxatie van de woning (afhankelijk van de regels van de bank) tussen de 300 en 600 euro
• Potentieel verplicht aandeel als de bank een bedrijf is
• Totale betaling van een levensverzekering vooraf betaald (in rekening gebracht door specifieke banken)

Hypotheekaanbiedingen van verschillende banken kunnen vergeleken worden op rentepercentage maar ook via het TAE-percentage. De TAE is een berekening van alle kosten gedurende de totale looptijd van uw lening gedeeld door het aantal jaren. Het telt echter niet mee met de voordelen van eventuele ‘bonificaciones’ kortingen op het rentepercentage dat per jaar optioneel is. Dit kunnen bijvoorbeeld levensverzekeringen, opstalverzekeringen, creditcards, ziektekostenverzekeringen, incasso’s, etc. zijn.

6. Hoe zit het met de variabele rente (+EURIBOR) vs. vaste rente en de looptijd van uw Spaanse lening?

Een huis kopen in Spanje? Welke hypotheekrente moet je kiezen?
De standaard voor een Spaanse hypotheek is een variabele rente plus een jaarlijks nationaal indexpercentage dat EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) wordt genoemd.

Aangezien de EURIBOR momenteel negatief is, wordt deze geteld als + 0%, dus leningen met een variabele rentevoet zijn goedkoper dan vaste rentetarieven. Dit zal naar verwachting niet snel veranderen. Aangezien hypotheken ergens in de toekomst tot 30 jaar kunnen lopen, kan dit voordeel echter omslaan in een nadeel en kunnen kopers die een gegarandeerd hypotheekbedrag per maand willen hebben specifiek een vaste rentevoet aanvragen.

In het algemeen is de looptijd van een Spaanse hypotheek 30 jaar tot de leeftijd van 70 jaar. Net als bij andere voorwaarden, kunnen banken naar individuele gevallen kijken en deze periode verlengen. De maximale leeftijd is meestal 75 jaar voor de oudste persoon als u als koppel een hypothecaire lening aanvraagt. Houd er rekening mee dat hoe langer de lening, hoe meer rente u in totaal betaalt.

7. Kan mijn buitenlandse onderneming een hypothecaire lening aanvragen in Spanje?

U kunt altijd een woning kopen via een buitenlands bedrijf dat indien nodig ook een hypothecaire lening kan aanvragen, zodat u geen nieuwe ‘SL’ (Sociedad Limitada) hoeft op te richten. In Spanje zijn er echter geen directe voordelen of nadelen op het gebied van belastingen voor de aankoop, noch voor belastingen op winst over huurinkomsten.

Toch willen sommige van onze klanten vanwege fiscale of juridische voordelen toch via een bedrijf kopen. Dan vraagt de bank een uittreksel van de landelijke Kamer van Koophandel op waaruit blijkt wie de bewindvoerder is en dit is de enige persoon die de volmacht aan de advocaat kan ondertekenen. Ook zal de bank zoals te verwachten alle officiële jaarrekeningen opvragen, inclusief saldi en belastingaangiften. Ten slotte is een fiscaal CIF-nummer voor een bedrijf verplicht in plaats van het NIE-nummer dat alleen voor een particulier wordt uitgegeven.

8. Kan ik een hypotheek krijgen voor een landelijke woning in Andalusië en heb ik een DAFO-certificaat nodig?

Er zijn banken in Spanje die geen hypotheken verstrekken voor rustieke eigendommen in Andalusië in het algemeen. Degenen die dat wel doen, financieren doorgaans ten minste 10% minder dan voor stedelijk vastgoed. Bepaalde banken hebben een DAFO-certificaat nodig wat een normale aankoop in principe onmogelijk maakt. De reden hiervoor is dat de DAFO-procedure voor landelijke eigendommen in Andalusië altijd veel langer duurt dan de 3 maanden en dit overschrijdt de geldigheidsduur van het bindende FEIN-document.

Uw advocaat kan altijd de proberen om met een verkoper te onderhandelen over exacte voorwaarden, maar het is denkbaar dat deze verkoper ook niet zo lang wil wachten. Er zijn ook verschillende banken die de DAFO niet nodig hebben voor een hypotheek.

Zoals eerder vermeld in de informatie over taxaties, stellen taxateurs soms beperkende voorwaarden in het taxatierapport. Dit gebeurt vaker als het gaat om agrarische panden op het platteland vanwege hun juridische status.

9. Kan ik een hypotheek krijgen voor een nieuwbouwwoning of moet ik de hypotheek van de ontwikkelaar in subrogatie nemen?

Spaanse hypotheek voor onroerend goed in Spanje: nieuwbouw, promotie of ontwikkeling
Ja, u kunt altijd zelf een hypothecaire lening voor een nieuwbouwwoning, promotie of ontwikkeling aanvragen. Omdat de FEIN echter slechts 3 maanden geldig is, kunt u automatisch het proces starten om de daadwerkelijke aankoop te sluiten, wat betekent dat u de koopaktes bij de notaris ondertekent.

Houd er rekening mee dat u tot op dit moment geen echte garantie hebt dat een bank u de hypotheek verstrekt. Ook moet u het eerste deel van de nieuwbouwwoning zelf financieren (vaak tot 40%), afhankelijk van het betalingsplan van de promotor.

Volgens de voorwaarden van de hypotheek van de ontwikkelaar kunt u ook proberen deze op uw naam te zetten. Houd er rekening mee dat de bank niet verplicht is om deze nieuwe hypotheek voor u in te vullen volgens de waardering van uw financiële situatie of andere marktomstandigheden. In het beste geval onderhandel je over nog betere voorwaarden, al heet dit technisch gezien geen subrogatie meer.

10. Hoe kan ik kosten besparen op een hypotheek voor onroerend goed in Spanje?

a. Hypotheekvoorwaarden vergelijken

Om kosten te besparen is het in de eerste plaats verstandig om alle relevante voorwaarden en details tussen verschillende hypotheken te vergelijken of dit te laten doen door een ervaren professional zoals een advocaat gespecialiseerd in het begeleiden van aankopen in Spanje of Andalusië. Dit betekent niet alleen het vergelijken van de rente (variabele of vaste rente) en TAE, maar ook de openingsprovisie, de boete of ‘commissie’ voor vervroegde aflossing en eventuele verplichtingen zoals voor het afsluiten van levensverzekeringen of de verplichting om een aandeel van de bank te kopen corporatie.

b. Check voorwaarden voor ‘bonificatie’ kortingen zoals voor levensverzekeringen

Controleer daarnaast de exacte voorwaarden van de ‘bonifications’ (bonificaciones) kortingen die jaarlijks worden geëvalueerd. In sommige gevallen is een product, bijvoorbeeld een levensverzekering, niet gewenst door de klant, maar door de korting betaal je er uiteindelijk geen extra kosten voor. Maar let op; sommige banken verplichten u om een levensverzekering af te sluiten en deze volledig vooraf te betalen via uw lening. Als u uw hypotheek eerder opzegt, kunt u het resterende bedrag terugvragen, maar u betaalt wel rente over dit bedrag waardoor het duurder wordt dan de normale jaarlijkse betaling.

c. Hypotheekduur / looptijd hypotheek voor onroerend goed

Bedenk hoeveel jaar je de hypotheek echt nodig hebt. Hoe korter de tijd, hoe minder totale rente u betaalt. U kunt ongeveer 30% van uw netto inkomen besteden aan totale (Spaanse en buitenlandse) woonlasten en leningen.

d. Overweeg andere manieren van financieren

Als u al een onroerend goed in uw thuisland bezit zonder volledige hypotheek of met een overwaarde, kan deze bank u soms nog betere voorwaarden bieden door gewoon uw bestaande lening te verhogen. Houd er rekening mee dat buitenlandse banken geen hypotheken verstrekken over Spaans onroerend goed, aangezien het onroerend goed de garantie is voor de bank voor het geval u uw maandelijkse betalingen niet bijhoudt.

e. Heronderhandelen over de voorwaarden van een bestaande hypotheek

Bent u een huiseigenaar met een Spaanse hypotheek dan heeft u na een jaar het recht om uw hypotheek te heronderhandelen bij een andere bank. In dat geval betaalt de nieuwe bank de rest van de lening plus de overdrachtsprovisie voor vervroegde aflossing (indien van toepassing) aan uw huidige bank en betaalt u vanaf dat moment uw hypotheek aan de nieuwe bank volgens de nieuwe voorwaarden.

Maar eerst stuurt zijn nieuwe bank de subrogatievoorwaarden naar uw huidige bank. Tenzij het binnen een termijn van vijftien kalenderdagen aan die voorwaarden voldoet, ontvangt het het totale uitstaande kapitaal en wordt de nieuwe bank nu ‘eigenaar’ van de hypotheek op uw Spaanse woning. De meeste rente wordt betaald tijdens de eerste hypotheekperiode. Als dus meer dan de helft van de terugbetalingsperiode is verstreken, is het zeer onwaarschijnlijk dat de subrogatie voordelig is.